,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产评估,房地产评估实务,第三章 房地产价格的影响因素,第一节 房地产价格影响因素概述,第二节 房地产价格的影响因素分析,第一节 房地产价格影响因素概述,一、对房地产价格影响因素的总认识,1,不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。,2,不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的。,3,不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。,4,有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关。,一、对房地产价格影响因素的总认识,5,各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的。,6,同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不相同的。,7,各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的。,8,某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化。,二、房地产价格影响因素的分类,1,自身因素和外部因素,（,1,）自身因素，分为区位因素、实物因素和权益因素；,（,2,）外部因素，分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。,2,一般因素、区域因素和个别因素,3.,自然因素、社会因素、经济因素、行政因素、心理因素,二、社会因素,（1）人口因素；,（2）政治和社会治安状况；,（3）城市化进程；,（4）公共设施和交通；,三、经济因素,（1）,经济增长速度,；（,GDP,与房地产价格）,（2）,居民收入水平,（,储蓄和投资水平）,；,（3）财政金融状况,；（,物价水平；利率水平；,汇率,水平；）,（4）,国际因素（国际竞争,，,军事冲突等,）,四、行政因素,（1）土地制度和,住房制度,；,（2）,不动产价格政策,；,（3）,金融制度政策,；,（4）税收,制度政策,；,（5）城市规划与行政关系的变更；,六、影响房地价格因素,1,、影响土地价格因素：,位置、面积；地形、地势；气候、水文、地质；临街状况。,2,、影响建筑物价格的因素：,建筑构造；房屋装修标准；房屋设备；房屋附属设施；地段、层次、朝向增减因素；房屋折旧和完好程度；规模及高度；用途。,七、其他因素,此外，城市的聚集性效应、扩散性影响、旅游、度假的作用、经济的活跃程度、城市的差异性均左右着房地产项目的价格。而房地产产品的差异则更直接影响其产品价格。,房地产价格持续上涨,房地产的价格,住宅供应结构不合理,我国住宅供应结构不合理主要表现在,:,适合中低收入者需要的普通商品住房和经济适用房所占的比重较低,.,有关资料显示,2004,年以来经济适用房投资已经出现负增长,有的城市甚至停止经济适用房的建设,使得经济适用房的供应明显下降,此外,土地转让价格的上涨,导致住房价格随之相应增长,.,房地产的价格,表三,:,全国房屋销售价格指数与土地交易价格指数,年份,(,季度,),2001,2002,2003,2003,2004,2004,全国房屋销售价格指数,102.2,102.9,104.8,105.0,107.7,110.4,全国土地交易价格指数,101.8,106.9,108.5,107.1,107.5,111.5,房地产的价格,我国目前的房地产价格现状,3,、各种投资、投机性需求增加，部分地区市场总需求偏大，导致房价上涨过快。,4,、市场秩序混乱助长房价。,5,、一些地方政府的不规范行为也太抬高了房价,。,房地产的价格,讨 论 环 节,房 奴,课外链接,房奴,:,出自,购房成不能承受之重,31.8%,房贷一族成“房奴,”,，是说很多按揭买房的人在享受有房一族的心理安慰的同时，生活质量却大为下降，不敢轻易换工作，不敢娱乐、害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。房奴，就是房子的奴隶，工作赚的钱不是为养老婆、儿子，而是为了养房子,.,讨 论 环 节,课外链接,讨 论 环 节,1,、房奴（,蜗居、蚁族）,产生的原因,2,、房价对房奴产生的影响,3,、房价的影响因素,.,讨论环节,.doc,课外链接,影响房价的几个理论问题,二、关于供求决定房价是否合理,从经济学上来讲，价格的确是供求平衡的结果。但即使有需求，价格上涨也不一定合理。关键看是什么需求拉动价格上涨。因为需求有真实需求和虚假需求。可以将购买房地产的需求分为自用需求、投资需求、投机需求和跟风需求。自用需求是购买后自己使用的需求。投资需求是购买后以出租来获得回报的需求。投机需求是为卖而买的需求。跟风需求是还没有明确的购买目的，看到别人购买自己也跟着购买的需求。自用需求加上投资需求再加上合理的空置为真实需求，除此之外的需求可以说是虚假需求。虚假需求拉动的房价上涨是不能长期维持的。,课外拓展 1,影响房价的几个理论问题,三、关于利率对房价的影响,利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨。从房地产需求的角度来看，由于现在购买房地产（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房价下降。通过数学计算可以看出，利率上升导致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多。因此，综合来看，房价与利率负相关：利率上升，房价会下降；利率下降，房价会上升。,课外拓展 1,影响房价的几个理论问题,四、关于房地产税收对房价的影响,有关房地产的不同税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。可将有关房地产的税收分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外，考察房地产税收政策对房地产价格的影响，应当注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。,课外拓展 1,户型在房地产评估中的重要性,在房产价值的影响因素中，户型其实占着十分重要的比例，在二手房市场中，同一地段、同一楼盘、常会出现户型设计优秀的单位成交速度快，成交价高，而户型差的单位则较难成交，甚至在开发商出售时，也会出现销售困难，说明户型对房屋的价值影响重大。,仔细分析，不难理解户型对房屋价值的影响，因为户型平面设计是否合理直接影响居住的质量，可以说，户型是影响居住质量和居住方式的最直接因素。,.,户型在房价评估中的重要作用,.doc,课外链接 2,