,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,谨呈：鹏欣集团,郡江国际商业,C,楼,价格,评估,C,楼是项目商业部分，是项目办公、公寓的配套，亦是区域商业中心,经济指标,楼层分布：,1F4F,建筑面积：,36961.16,平米,1F:,7334.27,平米,2F:,9368.61,平米,3F:,9682.99,平米,4F:,10575.29,平米,户型配比：,以低于,80,平米的小面积商铺为主；,套数：,429,套；,得房率：,40%,注：地下部分未计入估价范围。,本体情况,面积配比表,楼层,面积段,总计,131,1F,51,9,10,7,77,面积比例,66.23%,11.69%,12.99%,9.09%,100.00%,2F,65,29,20,10,124,面积比例,52.42%,23.39%,16.13%,8.06%,100.00%,3F,62,32,19,12,125,面积比例,49.60%,25.60%,15.20%,9.60%,100.00%,4F,71,13,10,8,102,面积比例,69.61%,12.75%,9.80%,7.84%,100.00%,1-4F,249,83,59,37,428,面积比例,58.18%,19.39%,13.79%,8.64%,100.00%,2,周边商业现以社区配套型低端商业为主，缺乏大型综合商业体，商业聚集效应不强，本项目出现将会推动区域商业整合,周边商业,3,租金还原法：,参照,地域性,及,物业形态两个,指标，导出,C,楼一层平均租金,评估方法,A,地域性指标,项目周边沿街商铺对,C,楼产生直接竞争，因此选取多种业态（非餐饮类）的中间区位商铺进行比较。,选取范围：,平凉路,/,宁国路,参考对象：,华谊星城门面商铺,/,东宫沿街商铺,/,平凉路某商铺,物业形态指标,在,C,楼商业辐射范围之内，选取同项目物业形态相近的商业体进行比较。,选取范围：,北到陆家嘴、西至大连路、东到复兴岛、南至杨浦大桥之间区域,参考对象：,欧尚超市内商铺,/,豪美家居商铺,4,周边底层商铺平均租金为,3-4,元,/,平米,/,天，物业形态参考价值为,4.5-5.5,元,/,平米,/,天，导出项目一层商铺租金为,4,元,-4.5,元,/,平米,/,天较为适合,租金比较,参考权重,参考项目,所属行业,租金水平,地域性因素,60%,华谊星城门面商铺,房产中介,4,元,/,平米,/,天,东宫沿街商铺,健身,3.5,元,/,平米,/,天,平凉路某商铺,服饰,2.8,元,/,平米,/,天,物业形态因素,40%,欧尚超市内商铺,服饰,7.5,元,/,平米,/,天,豪美家居商铺,建材,4.5,元,/,平米,/,天,区域商业中心选取最高租金,4,元,/,平米,/,天,区域性商业选取最相似租金,4.5,元,/,平米,/,天,如果成功引入大卖场，其租金溢价可达到,30%-50%,的增幅,评估方法,A,5,按照,6%,的经验,租金回报率,折算出底层商铺均价为,24000-27000,元,/,平米，最高可现实价格,3.6,万元左右,均价生成,4,元,/,平米,/,天,1460,元,/,平米,/,年,全年,6%,反算,24333,元,/,平米,4.5,元,/,平米,/,天,1642.5,元,/,平米,/,年,全年,6%,反算,27375,元,/,平米,静态取整均价：,2400027000,元,/,平米,6,元,/,平米,/,天,2190,元,/,平米,/,年,全年,6%,反算,36500,元,/,平米,大卖场成功进驻后可实现价格：,36500,元,/,平米,评估方法,A,6,市场比较法：,通过类比同区域在售项目，对评估,A,价格进行参考性修正,评估方法,B,外部价值,_80%,外部属性,_20%,地段,人流,交通,形象,昭示,业态,规模,层高,建筑,指标折合,参照价格,单价,折合,相关,度权重,综合,价格,指标权重,20%,20%,10%,10%,10%,10%,10%,5%,5%,100%,天科国际大厦,0.9,0.8,0.7,0.8,0.7,0.8,0.7,1.1,1,0.815,40000,32600,35%,11410,华谊星城大厦,1.2,1.1,1.2,0.9,1.2,0.9,0.8,1,0.9,1.055,21000,22155,65%,14400,郡江,C,楼,1,1,1,1,1,1,1,1,1,/,/,/,25810,均价参考：,25810,元,/,平米,7,综合运用评估,A,和评估,B,两种方法，得出项目首层静态均价；考虑溢价因素，界定最高价格,首层均价生成,权重指标,均价,溢价后价格,评估,A,60%,24000-27000,元,/,平米,36500,元,/,平米,评估,B,40%,25810,元,/,平米,首层静态均价区间：,24800,元,/,平米,-26500,元,/,平米,考虑溢价因素，可实现最高价格：,32000,元,/,平米左右,8,运用,楼层均价生成系数,，导出各楼层均价，最终折算出项目整体均价,各楼层均价,楼层,楼层系数,静态均价,最高价格（溢价）,4F,0.6,14800-15900,元,/,平米,19200,元,/,平米,3F,0.7,17360-18550,元,/,平米,22400,元,/,平米,2F,0.8,19840-21200,元,/,平米,25600,元,/,平米,1F,1.0,24800-26500,元,/,平米,32000,元,/,平米,项目均价生成,项目整体静态均价区间：,18700,元,/,平米,-20000,元,/,平米,考虑溢价因素，可实现最高均价：,24000,元,/,平米左右,9,9,、静夜四无邻，荒居旧业贫。,11月-24,11月-24,Saturday,November 16,2024,10,、雨中黄叶树，灯下白头人。,11:52:47,11:52:47,11:52,11/16/2024 11:52:47 AM,11,、以我独沈久，愧君相见频。,11月-24,11:52:47,11:52,Nov-24,16-Nov-24,12,、故人江海别，几度隔山川。,11:52:47,11:52:47,11:52,Saturday,November 16,2024,13,、乍见翻疑梦，相悲各问年。,11月-24,11月-24,11:52:47,11:52:47,November 16,2024,14,、他乡生白发，旧国见青山。,16 十一月 2024,11:52:47 上午,11:52:47,11月-24,15,、比不了得就不比，得不到的就不要。,。,十一月 24,11:52 上午,11月-24,11:52,November 16,2024,16,、行动出成果，工作出财富。,2024/11/16 11:52:47,11:52:47,16 November 2024,17,、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。,11:52:47 上午,11:52 上午,11:52:47,11月-24,9,、没有失败，只有暂时停止成功！。,11月-24,11月-24,Saturday,November 16,2024,10,、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。,11:52:47,11:52:47,11:52,11/16/2024 11:52:47 AM,11,、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。,11月-24,11:52:47,11:52,Nov-24,16-Nov-24,12,、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。,11:52:47,11:52:47,11:52,Saturday,November 16,2024,13,、不知香积寺，数里入云峰。,11月-24,11月-24,11:52:47,11:52:47,November 16,2024,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,16 十一月 2024,11:52:47 上午,11:52:47,11月-24,15,、楚塞三湘接，荆门九派通。,。,十一月 24,11:52 上午,11月-24,11:52,November 16,2024,16,、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。,2024/11/16 11:52:47,11:52:47,16 November 2024,17,、空山新雨后，天气晚来秋。,11:52:47 上午,11:52 上午,11:52:47,11月-24,9,、杨柳散和风，青山澹吾虑。,11月-24,11月-24,Saturday,November 16,2024,10,、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。,11:52:47,11:52:47,11:52,11/16/2024 11:52:47 AM,11,、越是没有本领的就越加自命不凡。,11月-24,11:52:47,11:52,Nov-24,16-Nov-24,12,、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。,11:52:47,11:52:47,11:52,Saturday,November 16,2024,13,、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。,11月-24,11月-24,11:52:47,11:52:47,November 16,2024,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,16 十一月 2024,11:52:47 上午,11:52:47,11月-24,15,、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。,十一月 24,11:52 上午,11月-24,11:52,November 16,2024,16,、业余生活要有意义，不要越轨。,2024/11/16 11:52:47,11:52:47,16 November 2024,17,、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。,11:52:47 上午,11:52 上午,11:52:47,11月-24,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.,感谢您的下载观看,专家告诉,