单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产企业,全程,税收风险防范及纳税筹划,孙炜 青岛大学经济学院副教授,设立,房地产公司,一、,公司法,的有关规定,1、公司作为企业法人应具备的条件,1)依法成立;,2)有必要的财产或经费；,3）有自己的名称、章程、组织机构和,场所；,4）能独立承担民事责任。,设立,房地产公司,2、公司设立采取准则主义（有限责任）,1）股东符合法定人数；,2）股东出资达到法定资本最低限,额；,3）股东共同制定公司章程；,4）有公司名称，建立符合有限责任,公司要求的组织机构；,5）有公司住所。,设立,房地产公司,3、法人代表选择确定：13条，公司法定代表人由董事长、执行董事或经 理担任，并依法登记；,4、股东税务责任：20条，公司股东滥用公司法人地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任；,5、不得抽逃出资：刑法159条，公司成立后，股东不得抽逃出资，否则处五年以下有期徒刑或拘役。,6、一人有限责任公司：58-64条,设立,房地产公司,二、城市房地产管理法,有关规定,1、29条，五个条件及需要到地方政府规定部门备案,1）有自己的名称和组织机构；,2）有固定的经营场所；,3）有符合国务院规定的注册资本：,4）有足够的专业技术人员：,5）其他,6）符合公司法有关规定。2、注册资本与投资总额的比例符合国家规定：30条,设立,房地产公司,三、城市房地产开发经营管理条例有关的规定,1、5条：1）100万元以上的注册资本；2）4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。,2、8条：领取营业执照30日内到主管部门备案。,设立,房地产公司,四、房地产开发企业资质管理规定的有,关规定,1、资质申请,2、资质等级标准,3、新设立房地产开发企业取得执照到主管部门备案后核发暂定资质。,4、暂定资质的管理，暂定资质条件不得低于四级资质企业条件，有效期1年，主管部门可视情况延长到2年，但1年内无开发项目的，不得延长。,设立,房地产公司,五、,有关税,收,规定及纳税筹划,1,、,股东,出,资方式不同的税负分析,1）货币出资,2）货物出资,3）无形资产出资,4）土地使用权和不动产出资,5）以发行权益性证券出资,6）以投资权出资,7）以债权出资,设立,房地产公司,2,、,法人股东和个人股东税负,差异,3,、,内资和外资公司税负,差异,4,、,分公司和子公司税负,差异,5,、,本环节涉及的主要税种,前期立项,先招拍挂取得土地,在大控规前提下，提出项目建议书,对项目进行可行性研究,建设项目用地预审（规划局等部门）,预审通过后，到土地部门签土地出让合同,项目审批,设立项目资本金：开发经营管理条例第13条规定：资本金占项目总投资的比例不得低于20%,（银行贷款自筹资金30%）,前期立,项,项,前期立,项,项涉及,税,税种分,析,析：项,目,目可行,性,性分析,取得土,地,地,使用权,一、土,地,地储备,制,制度-一级,开,开发,1、有,偿,偿使用,，,，招标,、,、拍卖,关于,加,加强国,有,有土地,资,资产管,理,理的通,知,知,2、2002,年,年7月1日,招,招标拍,卖,卖挂牌,出,出让国,有,有土地,使,使用权,规,规定,3、2003,年,年8月1日,协,协议出,让,让国有,土,土地使,用,用权规,定,定,取得土,地,地,使用权,二、土,地,地使用,权,权的取,得,得方式,1、取,得,得出让,土,土地使,用,用权,2、取,得,得转让,土,土地使,用,用权：,城市,房,房地产,管,管理法,38,条,条，转,让,让条件,：,：,1）按,照,照出让,合,合同约,定,定已经,支,支付全,部,部土地,使,使用权,出,出让金,，,，并取,得,得土地,使,使用证,书,书；,2）按,照,照出让,合,合同约,定,定进行,投,投资开,发,发，属,于,于房屋,建,建设工,程,程的，,完,完成开,发,发投资,总,总额的25%以上，,属,属于成,片,片开发,土,土地的,，,，形成,工,工业或,其,其他建,设,设用地,条,条件。,3、取,得,得出租,土,土地使,用,用权,取得土,地,地,使用权,三、取,得,得土地,使,使用权,环,环节涉,及,及税种,分,分析,1、印,花,花税：,产,产权转,移,移书据,2、契,税,税：,3、土,地,地使用,税,税：,4、承,诺,诺负担,对,对方税,收,收的问,题,题,取得土,地,地使用,权,权,四、不,同,同方式,取,取得土,地,地税负,比,比较分,析,析及筹,划,划,1、出,让,让招拍,挂,挂方式,2、购,买,买转让,土,土地使,用,用权方,式,式,3、购,买,买股权,方,方式：,股,股权转,让,让书据0,.1%,4、合,并,并公司,方,方式,5、分,立,立公司,方,方式,6、租,赁,赁方式,取得土,地,地使用,权,权,五、拆,迁,迁方式,取,取得土,地,地使用,权,权,1、法,规,规城,市,市房屋,拆,拆迁管,理,理条例,2、拆,迁,迁补偿,安,安置协,议,议,3、拆,迁,迁补偿,方,方式：,货,货币补,偿,偿和房,屋,屋产权,调,调换,4、拆,迁,迁当事,人,人涉及,的,的税收,（,（法人,和,和自然,人,人）,1）货,币,币补偿,2）房,屋,屋产权,调,调换,取得土,地,地使用,权,权,例：某,房,房地产,企,企业就,地,地安置,拆,拆迁户5000平米,，,，市场,售,售价8000,元,元，土,地,地成本2亿元,，,，建筑,施,施工等,其,其他开,发,发成本8000万元,，,，总可,售,售面积8万平,米,米。,拆迁补,偿,偿费支,出,出：5000*8000=4000万元,视同销,售,售收入,：,：5000*8000=4000,万,万元,单位可,售,售面积,计,计税成,本,本=（2亿+8000万+4000万）/80000,平,平米=4000元/,平,平米,视同销,售,售成本,：,：4000*5000=2000,万,万元,视同销,售,售所得,：,：4000-2000=2000万元,需要在,拆,拆迁当,期,期确认,视,视同销,售,售所得2000万元,。,。,前期报,批,批报建,准,准备工,作,作,取得建,设,设用地,规,规划许,可,可证,取得房,地,地产开,发,发项目,手,手册,取得房,屋,屋拆迁,许,许可证,勘察、,规,规划、,设,设计,取得建,设,设工程,规,规划许,可,可证,前期报,批,批报建,准,准备工,作,作,前期报,批,批报建,阶,阶段涉,及,及税收,及,及筹划,1,、,、,拆,拆,迁,迁,方,方,式,式,不,不,同,同,涉,涉,及,及,的,的,税,税,收,收,2,、,、,规,规,划,划,设,设,计,计,环,环,节,节,需,需,要,要,考,考,虑,虑,的,的,税,税,收,收,因,因,素,素,1）土增,税,税的免税,政,政策及清,算,算问题,2）所得,税,税的成本,对,对象划分,及,及分摊,3、通过,税,税负测算,确,确定设计,方,方案,项目施工,建设,一、开发,成,成本核算,内,内容,土地征用,及,及拆迁补,偿,偿费,前期工程,费,费,基础设施,费,费,建筑安装,工,工程费,配套设施,费,费,开发间接,费,费,项目施工,建设,二、项目,开,开发成本,对,对象的确,定,定,1、有关,法,法律:计,委,委申请立,项,项、规划,局,局规划设,计,计,2、会计,核,核算,3、土地,增,增值税要,求,求,4、所得,税,税要求,1）确定,成,成本对象,原,原则：可,否,否销售、,分,分类归集,、,、功能区,分,分、定价,差,差异、成,本,本差异、,权,权益区分,；,；,2）共同,成,成本分摊,方,方法：占,地,地面积法,、,、建筑面,积,积法、直,接,接成本法,、,、预算造,价,价法。,项目施工,建,建设,三、土地,征,征用及拆,迁,迁补偿,1、主要,包,包括土地,买,买价或出,让,让金、大,市,市政配套,费,费、契税,、,、耕地占,用,用税、土,地,地使用费,、,、土地闲,置,置费、土,地,地变更用,途,途和超面,积,积补交的,地,地价及相,关,关税费、,拆,拆迁补偿,支,支出、安,置,置及动迁,支,支出、回,迁,迁房建造,支,支出、农,作,作物补偿,费,费、危房,补,补偿费等,。,。,2、涉及,税,税务问题,1）一般,按,按占地面,积,积法，否,则,则需要商,税,税务机关,意,意；,2）契税,及,及拆迁补,偿,偿支出、,回,回迁房建,造,造支出；,3）购买,股,股权及合,并,并、分立,方,方式取得,土,土地成本,注,注意,问题。,4）交纳,土,土地使用,税,税,项目施工,建,建设,四、前期,工,工程费,1、指项,目,目开发前,期,期发生的,水,水文地质,勘,勘察、测,绘,绘、规划,、,、设计、可,行,行性研究、筹建、,地,地上原有,建,建筑物构,筑,筑物拆除、场地通平等前期费,用,用。,2、注意,税,税务事项,1）从土,增,增税的角,度,度考虑,2）取得,土,土地的状,态,态对此支,出,出的影响,3）有关,合,合同签订,注,注意问题,，,，国税发20092,4)在所,得,得税上分,摊,摊方法没,有,有明确，,可,可以用建,筑,筑面积,项目施工,建设,五、基础,设,设施费核,算,算注意问,题,题：,1、指开,发,发项目在,开,开发过程,中,中所发生,的,的各项基,础,础设施支,出,出，主要,包,包括开发,项,项目内道,路,路、供水,、,、供电、,供,供气、排,污,污、排洪,、,、通讯、照,明,明等社区管,网,网工程费,和,和环境卫,生,生、园林绿化等园林环,境,境工程费,。,。,2、注意,税,税务事项,1）土增,税,税问题,2）在所,得,得税上分,摊,摊方法未,明,明确，可,以,以用建,筑面积,项目施工,建设,六、建筑,安,安装工程,费,费,1、指开,发,发项目开,发,发过程中,发,发生的各,项,项建筑安,装,装费用。,主,主要包括,开,开发项目,建,建筑工程,费,费和开发,项,项目安装,工,工程费等,（,（包括内,外,外装饰国税函199853）,2、注意,税,税务事项,1）甲供,材,材的合法,性,性及如何,签,签订甲供,材,材合同,2）取得,发,发票是否,合,合规,3）虚开,发,发票遗留,问,问题,4）所得,税,税无分摊,方,方法明确,规,规定，可,以,以用建筑,面,面法,5）对单,位,位建安成,本,本的掌控,6）工程,结,结算和竣,工,工结算（是否包含,劳,劳保费）,项目施工,建设,七、配套,设,设施费,1、指开,发,发项目内,发,发生的、,独,独立的、,非,非营利性,的,的，且产,权,权属于全,体,体业主的,，,，或无偿,赠,赠与地方,政,政府、政,府,府公用事,业,业单位的,公,公共配套,设,设施支出,。,。,2、法律,产,产权问题,：,：物权法,及,及高院解,释,释,3、注意,税,税务事项,1）在所,得,得税上要,求,求采取建,筑,筑面积分,摊,摊方法,2）是否,可,可以所得,税,税前扣除,3）人防,工,工程处理,4）土地,增,增值税,项目施工,建设,八、开发,间,间接费,1、指企,业,业为直接,组,组织和管,理,理开发项,目,目所发生,的,的，且不,能,能将其归,属,属于特定,成,成本对象,的,的成本费,用,用性支出,。,。主要包,括,括管理人,员,员工资、,职,职工福利,费,费、折旧,费,费、修理,费,费、办公,费,费、水电,费,费、劳动,保,保护费、,工,工程管理,费,费、周转,房,房摊销以,及,及项目营,销,销设施建,造,造费等。,2、注意,税,税务事项,1）会计,、,、所得税,、,、土增税,口,口径差别,2）利息,费,费用所得,税,税要求直,接,接成本法,或,或预算造,价,价法,3）项目,营,营销设施,建,建造费,4）土地,增,增值税,项目施工,建设,九、其他,有,有关注意,事,事项,1、权责,发,发生制原,则,则,2、发票,问,问题,3、分配,方,方