本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,1、2层商业售后统一经营可行性分析,天利中央广场一期,销售后返租经营,分析,手段零售产权、整体经营,开发商销售小产权商铺以回收资金，然后通过定期返还租金回报，将经营权从投资者手中取回，并成立或委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者，赚取差额。,实现前提：,需考虑规避政策风险；,招商工作前置，降低发展商成本；,金融支持保障，解决小商铺按揭问题。,优劣势：,统一返租可对销售价格起到支撑作用，并保证向形象；,如招商出租收益小于返租金额，则发展商需承担该差额费用；,如统一经营，需承担经营费用及维护成本；,承担风险较大，一旦经营不善，则需承担巨额亏损。,返还租金计算,说明：本报告以世联05年11月分提交的商业执行报告中提交的价格测算为依据，进行试算，并非最终确定销售价格。,一层商铺均价取45000元/m,2,，2层商铺均价取32000元/m,2,商铺的投资回报率一般在5%-7%之间，本项目取6%的投资回报率计算返租金额。,a=,Vr,12,1-1/(1+r),n,a:月收益 V:销售价格 r:收益率 n:收益年限(50年）,1F每月返还租金=,450006%,12,1-1/(1+6%),50,=238元/m,2,2F每月返还租金=,320006%,12,1-1/(1+6%),50,=169元/m,2,应用公式说明,月返租金额,各业态价格承受范围,业态类型,品牌/业态示意,租金范围,需求面积,大型餐饮,西湖春天/王子厨房,60-80,3000m,2,商务配套,中航、,浩沙健身会所,健身会（大部分以合作方式经营）,50,1000-5000m,2,大型主力店,西武/马莎百货/欧尚等,50-70,3000m,2,品牌超市,华润万佳、百佳,40,5000m,2,休闲时尚,商业街,珠宝、手表,200-500,30-150m,2,眼镜行,100-200,30-150m,2,化妆品,300-600,50,m,2,一线服装名牌店、时装店,200-400,100-500m,2,餐饮,麦当劳（肯德基）,200-300,500m,2,面点王,100-200,500m,2,品牌咖啡厅,200-300,500m,2,个人护理店,屈臣氏、千色店、万宁,100-250,100-500m,2,展示,车行,100左右,1000m,2,招商租金收益计算,根据项目返租租金，若保证盈利，本项目的招商租金1层整体平均不应低于238元/m,2,，2层整体平均不应低于169元/m,2,。,从右表可知，需求面积较大的商家（本项目主要承租对象），租金承受能力较低；而符合本项目租金要求的业态需求面积较小，并且对位置有较高要求，若需大量引进，则需付出高额招商成本，且日后统一经营管理难度较大、成本较高。,目前如希望招商租金达到返还租金水平，难度很大。,招商盈利计算,试算假设前提：,1、2层,全部招商出租完毕,，并且目前整体租金收益,均能达到返租水平,。,返还业主租金按每年1%递增考虑,。,不考虑商业经营风险，,商业经营状况良好。,暂以利润最大计算，不计入维护成本。,开发商收益=招商租金收益-返还业主租金（-商业维护成本）,计算方法说明,各持有年限收益,时间,招商收益,（元/m2）,返还金额,（元/m2）,收益金额,（万元）,1F,3年,8741,8654,49.7,5年,14863,14568,168.9,10年,31272,29880,799.2,15年,49390,45973,1961.5,2F,3年,6206,6145,35.8,5年,10554,10345,121.6,10年,22206,21217,575.3,15年,35071,32645,1412,3年：85.4万,5年：290.5万,10年：1374.4万,15年：3373.5万,总收益,招商租金的年增长率一般是按照CPI(消费价格指数)，一般在2%3%，05年深圳市CPI值为1.7%,本报告按照2%执行，即,每年招商租金收益增加2%,。,9,、静夜四无邻，荒居旧业贫。,11月-24,11月-24,Saturday,November 16,2024,10,、雨中黄叶树，灯下白头人。,08:17:30,08:17:30,08:17,11/16/2024 8:17:30 AM,11,、以我独沈久，愧君相见频。,11月-24,08:17:30,08:17,Nov-24,16-Nov-24,12,、故人江海别，几度隔山川。,08:17:30,08:17:30,08:17,Saturday,November 16,2024,13,、乍见翻疑梦，相悲各问年。,11月-24,11月-24,08:17:30,08:17:30,November 16,2024,14,、他乡生白发，旧国见青山。,16 十一月 2024,8:17:30 上午,08:17:30,11月-24,15,、比不了得就不比，得不到的就不要。,。,十一月 24,8:17 上午,11月-24,08:17,November 16,2024,16,、行动出成果，工作出财富。,2024/11/16 8:17:30,08:17:30,16 November 2024,17,、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。,8:17:30 上午,8:17 上午,08:17:30,11月-24,9,、没有失败，只有暂时停止成功！。,11月-24,11月-24,Saturday,November 16,2024,10,、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。,08:17:30,08:17:30,08:17,11/16/2024 8:17:30 AM,11,、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。,11月-24,08:17:30,08:17,Nov-24,16-Nov-24,12,、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。,08:17:30,08:17:30,08:17,Saturday,November 16,2024,13,、不知香积寺，数里入云峰。,11月-24,11月-24,08:17:30,08:17:30,November 16,2024,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,16 十一月 2024,8:17:30 上午,08:17:30,11月-24,15,、楚塞三湘接，荆门九派通。,。,十一月 24,8:17 上午,11月-24,08:17,November 16,2024,16,、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。,2024/11/16 8:17:30,08:17:30,16 November 2024,17,、空山新雨后，天气晚来秋。,8:17:30 上午,8:17 上午,08:17:30,11月-24,9,、杨柳散和风，青山澹吾虑。,11月-24,11月-24,Saturday,November 16,2024,10,、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。,08:17:30,08:17:30,08:17,11/16/2024 8:17:30 AM,11,、越是没有本领的就越加自命不凡。,11月-24,08:17:30,08:17,Nov-24,16-Nov-24,12,、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。,08:17:30,08:17:30,08:17,Saturday,November 16,2024,13,、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。,11月-24,11月-24,08:17:30,08:17:30,November 16,2024,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,16 十一月 2024,8:17:30 上午,08:17:30,11月-24,15,、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。,十一月 24,8:17 上午,11月-24,08:17,November 16,2024,16,、业余生活要有意义，不要越轨。,2024/11/16 8:17:30,08:17:30,16 November 2024,17,、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。,8:17:30 上午,8:17 上午,08:17:30,11月-24,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.,感谢您的下载观看,专家告诉,