单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,October,10,2008,重庆索斯不动产代理有限公司,重庆棕榈泉项目商业发展策略建议,October 1,撰稿思路,了解,定性,剖析,建议,撰稿思路了解定性剖析建议,了解,定性,剖析,建议,了解定性剖析建议,社区商业,是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的,属地型商业,。这一商业形态是城市商业的基础，它的,服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内,。由于这一商业的属性决定了它的,总规模一般应控制在3万平米以内,，商业业态的设置也有较强的针对性。,社区商业,索斯商业研究,了解,社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形,外向型的社区商业面积与住宅面积之比在511之间,，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。,中间型的商业面积和住宅面积之比在25之间,，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。,内向型商业面积与住宅面积的2以下,，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。,社区商业类型,索斯商业研究,了解,外向型的社区商业面积与住宅面积之比在511之间，商业体,典型外向型社区商业业态组合规划,索斯商业研究,了解,典型外向型社区商业业态组合规划索斯商业研究了解,典型中间型社区商业业态组合规划,索斯商业研究,了解,典型中间型社区商业业态组合规划索斯商业研究了解,典型内向型社区商业业态组合规划,索斯商业研究,了解,典型内向型社区商业业态组合规划索斯商业研究了解,社区商业业态组合原则,超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。业态组合规划原则：,社区商业的基本特性：,超市、餐饮和服务配套,是社区商业的三大基本业态；,租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；,是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；,能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；,符合商铺建筑设计技术指标。,了解,索斯商业研究,社区商业业态组合原则 超市、餐饮、便利店、服务配套、美容,定性,剖析,建议,了解,定性剖析建议了解,定性,项目总占地1200亩,，,其中生态公园占地240亩,总建筑面积约80万，主要形态为小高层、别墅等为主,项目紧邻金开大道，为主要区域交通要道，西临五星级戴斯酒店，南接协信TOWN、金科天湖美镇等诸多高端住区项目，是未来第三新区的核心地段。,本项目,在交通非常便捷，有多条公交线路抵达临近市区因此交通对本项目商业的成功运营是一个重要的支撑因素。,会所,三期商业,规划商业,车流动线,车流动线,会所以独立形式存在；,三期商业以底商形式存在；,未建商业已报规，可定制。,项目商业总面积约2.5万平，其中会所面积约1万平，三期社区商业约5000平，未建规划商业约1万平,定性项目总占地1200亩，其中生态公园占地240亩项目紧邻,区域,总体城市定位,重庆市,重庆是我国直辖市之一，国家级历史文化名城，,西部地区重要的中心城市和长江上游的经济中心。,北部新区,北部新区是重庆重点高新技术产业区，重点发展,信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药,产业，同时大量高端住宅物业聚集于此。,规划性质,以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区,用地规模,规划区总用地面积136.60平方公里，规划城市建设用地91.73平方公里，占总用地的67.15%,人口规模,规划人口规模为65万人,金,兴,大,道,金,开,大,道,金,渝在,大,道,金,州,大,道,金,山,大,道,金,海,大,道,本案,铁路：渝怀铁路，江北客站位于龙头寺,货运集散点：寸滩港,货运交通转换点：金山立交,航空：机场,轻轨：轨道三号线、四号线、六号线和环线,公路：金系列道路,高速公路,：,可通过四条高速公路连接四川、贵州、广西、湖南、上海等全国各地,公共交通：已开通20条公交线路,三号线,六号线,四号线,环线,定性,本案,区域总体城市定位重庆市重庆是我国直辖市之一，国家级历史文化名,项目周边目前的居住人口为,62070,人，未来两年将达,113328,人，到2012年将达到,175979,人以上。其中中高端消费群体占据,70%,以上。,2,.,项目所处北部新区政府机关在未来两年的时间里工作人员的数量将达到,1万,人以上。,3,.,项目所处北部新区写字楼在未来两年的时间里从业人员的数量将达到,5万,人以上。,本案,项目名称,总面积,主流业态,租售模式,经营情况,金科十二坊,约2万平,中高端餐饮,租赁为主,良好,水晶郦城,约3万平,社区综合配套,租赁为主,良好,爱琴大道,约1.5万平,社区综合配套,销售为主,一般,加州美食街,约3.5万平,中档特色餐饮,销售为主,良好,汽博中心,约30万平,汽车用品及销售市场,租赁为主,良好,西部建材城,约85万平,建材专业市场,销售为主,差,太平洋奥特莱斯,约8万平,名品折扣店,租赁为主,才开业,由于目前区域社区及企业入住率还不高，致使区域人口数量较少，所以区域商业目前主要以社区配套商业为主，辅以服务全市的特色专业市场。其经营状况皆处于商业培育期，经营效果普遍不理想，但随着各种市政配套设施的不断完善，区域社区入住人口和进驻的企业数量也将不断增加，这都将支撑区域商业的快速发展。,定性,项目周边目前的居住人口为62070人，未来两年将达11332,第三新区及保税港区成立的影响,天津滨海新区至2006年7月被批准成为中国第二新区后，其社会消费品零售总额以每年平均28%（高于全市近4%）的增幅高速增长，而其房价更是以34%（高于全市近10%）的增幅飞速增长，并且区域人口(固定+流动)也已24%的增幅块速增长。这说明一个全国性的新型开发区在政策宣布后的前5年间将是区域高速发展的时期，其间由于新政的影响将使得政府对新区投入不断加大，各种配套不断完善，而且会吸引越来越多的外来投资者进入，而这部分人群大多为具有较强消费实力的中高端客户，从而拉动了区域房价及商业消费市场的迅速扩大和快速增长。因此北部新区如被宣布成为中国第三新区及保税区，将带来区域经济、房产、商业、商务市场的高速发展，未来3-5年内整个区域的房地产及商业市场将迎来新的发展高潮，预计其平均年增长率将超过20%，投资潜力巨大,定性,第三新区及保税港区成立的影响天津滨海新区至2006年7月被批,项目SWOT分析,优势（S）,劣势（W）,地处北部新区中心区域，周边为高端消费群体的居住聚集地;,紧邻交通干道，交通较为便利；,项目自身体量不大，且合作形式可以多样化；,项目主体商业大部为小区内商业，受管理及展示的影响，预计主要服务群体为社区内常住居民。,受规划影响，商业分为三块，难以形成联动和规模效应。,机会（O）,威胁（T）,房地产市场的进一步发展，将带动其它区域的人口在本区域聚集；,北部新区成为第三新区的可能性极高，势必将带来大量中高端收入群。,项目周边同类型商业项目众多，对客户资源的争夺尤为激烈。,项目SWOT分析优势（S）劣势（W）地处北部新区中心区,索斯观点,1,结合项目实际情况，可认定本项目商业为,中间型社区商业,索斯观点1 结合项目实际情况，可认定本项目商业为,剖析,建议,了解,定性,剖析建议了解定性,典型案例：,星河湾,星河湾,位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸的大型高尚住宅社区，占地面积80公顷，建筑面积120万平方米，容积率1.5，商业面积约60000多。商业属性为中间型，主要分布形式为入口街铺型，与高尚社区的住宅定位相呼应，商业整体形象较好。,并且经营种类较齐全，其分布也相对较合理，主要位于端口位置。,另外拥有一家,白金五星级,酒店是其配套商业最突出的特色，其总经营面积约7万平。,服务配套类业态如药店、冲印店、饼屋等均位于社区出入口附近，方便居民日常消费。,剖析,索斯商业研究,典型案例：星河湾 星河湾位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸,剖析,索斯商业研究,酒店,集中商业,社区大门,会所,交通动线,剖析索斯商业研究酒店集中商业社区大门会所交通动线,典型案例：,锦绣香江,剖析,锦绣香江,是,位于广州华南快速干线与迎宾路交界处，森美反斗城对面的,大型高尚住宅社区，建筑面积123万平方米，商业面积约48000多。商业属性为中间型，主要分布形式为街铺型，其主力店为新一佳超市，商业整体形象一般。,但经营种类较齐全，其分布主要位于新一佳超市两侧。,另外拥有一家,五星级,会所，该会所设计融和海南亚龙湾喜来登酒店豪华大堂与希尔顿酒店精致景观于一体，并备置了行政高尔夫。,服务配套类业态如,银行、邮局、冲印、干洗店、便利店、快餐、美发、烟酒、二手房租售等,等均位于超市附近，方便居民日常消费。,索斯商业研究,典型案例：锦绣香江剖析 锦绣香江是位于广州华南快速干线,剖析,索斯商业研究,交通动线,交通动线,社区配套,会所,社区大门,新一佳超市,剖析索斯商业研究交通动线交通动线社区配套会所社区大门新一佳超,剖析,典型案例：,蓝溪谷底,蓝溪谷地,是,位于,距沙坪坝天星桥转盘800米,的,大型高尚住宅社区，建筑面积58万平方米，总户数4200户，商业面积约17000多。商业属性为中间型，主要分布形式为入口街铺型，其主力店为超市，商业整体形象一般。,但经营种类较齐全，其分布主要位于超市两侧及楼上。另在小区公寓楼裙楼内设置面积约4000平米的会所。,服务配套类业态如,银行、邮局、冲印、干洗店、便利店、快餐、美发、烟酒、二手房租售等,等均位于社区出入口附近，方便居民日常消费。,索斯商业研究,剖析典型案例：蓝溪谷底 蓝溪谷地是位于距沙坪坝天星桥转,功能分区,豪华会所,商业街,社区配套,设置在以独栋和联排为主的别墅区,设置在以花园洋房和小高层为主的低密度住宅区,设置在高层和小高层为主的高密度住宅区,剖析,索斯商业研究,功能分区豪华会所商业街社区配套设置在以独栋和联排为主的别墅区,铺位面积比,中间型社区商业的辐射力相对于外向型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501以上”的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效应。,剖析,索斯商业研究,铺位面积比中间型社区商业的辐射力相对于外向型社区商业较弱，经,完善的,社区配套,是大盘走向成熟的,基础,定位精准的,特色配套,是商业迅速成熟的,催化剂,恰当的,区域配套,是走向城市化的,必备要素,最基本的生活配套,升级型生活配套,区域配套跟进,特色配套带动,剖析,商业功能对比,索斯商业研究,完善的社区配套是大盘走向成熟的基础最基本的生活配套升级型生活,棕榈泉应首要,完善社区配套,，其次应结合北部新区的未来发展重点考虑,餐饮娱乐和文化休闲,等特色配套,索斯观点,2,棕榈泉应首要完善社区配套，其次应结合北部新区的未来发展重点考,建议,剖析,了解,定性,建议剖析了解定性,社区商业各业态的分布特点,根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：,在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；,餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；,对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示