,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,Company Logo,*,单击此处编辑母版标题样式,L o g o,万科,A,财务分析报告,万科A财务分析报告,1,目录,公司简介,1,财务分析,2,存在问题及改进措施,3,未来展望,4,Company Logo,目录公司简介1财务分析2存在问题及改进措施3未来展望4www,2,一、万科简介,万科简介,B,E,C,D,A,光辉历程,十大股东,高管,房地产业特点,关联方,Company Logo,一、万科简介万科简介BECDA光辉历程十大股东高管房地产业,3,光辉历程,1984,年,5,月,万科企业股份有限公司成立,1988,年,介入房地产领域,1988,年,12,月,公司公开向社会发行股票,2,800,万,股，集资人民币,2,800,万元,1991,年,1,月,万科,A,股在深圳证券交易所挂牌交易,1992,年,正式确定大众住宅开发为核心业务,2005,年,中国房地产百强企业综合实力,TOP10,评选第一,2006,年 成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业,Company Logo,光辉历程1984年5月 万科企业股份有限公司成立www.t,4,万科前十位持股股东,万科十大股东,2006-12-31,持有人名称,持股比例,(%),持股数量,(,万股,),股本性质,华润股份有限公司,14.54,63,550.35,A,股流通股,南方绩优成长股票型证券投资基金,2.53,11,071.86,A,股流通股,CLSA LIMITED,1.76,7,683.09,B,股流通股,刘元生,1.34,5,844.63,A,股流通股,中国人寿保险股份有限公司分红个人分红,-005L-FH002,深,1.29,5,634.23,A,股流通股,南方高增长股票型开放式证券投资基金,1.2,5,250.12,A,股流通股,UBS AG,1.15,5,012.37,A,股流通股,上海南都伟峰投资管理有限公司,1.14,5,000.00,流通受限股份,TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.,1.08,4,730.52,B,股流通股,易方达平稳增长证券投资基金,1.06,4,635.21,A,股流通股,Company Logo,万科前十位持股股东万科十大股东2006-12-31持有人名称,5,万科高管,人员类型,姓名,职务,持股数,(,股,),任职日期,离职日期,董事会成员,王石,董事长,942,024.00,1988-5-1,2008-4-1,蒋伟,董事,未公布,2005-4-29,2008-4-1,王石,董事,942,024.00,1994-5-24,2008-4-1,郁亮,董事,262,670.00,2005-4-29,2008-4-1,李家晖,独立董事,未公布,2005-4-29,2008-4-1,徐林倩丽,独立董事,未公布,2005-4-29,2008-4-1,监事会成员,丁福源,监事会主席,278,134.00,2007-4-15,2008-4-1,丁福源,监事,278,134.00,1994-5-24,2008-4-1,方明,监事,未公布,2005-12-1,2008-4-1,张力,职工监事,未公布,2004-4-15,2008-4-1,公司管理人员,郁亮,总经理,262,670.00,2001-2-15,2008-4-1,徐洪舸,副总经理,未公布,2005-7-28,2008-4-1,许洪舸,副总经理,未公布,2005-7-28,2008-4-1,王文金,财务负责人,未公布,2002-3-12,2008-4-1,Company Logo,万科高管人员类型姓名职务持股数(股)任职日期离职日期董事会成,6,关联方,万科是一艘庞大的航空母舰,其关联公司有,134,个,.,其中受其控制的企业有,120,家,合营企业,4,家,联营企业,9,家,还包括其实际控制的中国华润总公司,.,关联公司名单,2006,年度,无重大关联交易,.,截止至,2006,年,万科为,17,个企业,(15,个为关联企业,),共累计担保达,3,514,590,000,元,.,Company Logo,关联方万科是一艘庞大的航空母舰,其关联公司有134个.其中受,7,房地产业特点,房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。,国内房地产开发的资金来源几乎,60-80%,依赖银行贷款，近来国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根。,央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。,Company Logo,房地产业特点房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风,8,二、财务分析,A,盈利能力分析,B,偿债能力分析,C,营运能力分析,Company Logo,二、财务分析A盈利能力分析B偿债能力分析C营运能力分析www,9,盈利能力分析,万科,2006,年实现主营业务收入同比,2005,年增长,69.0%,；净利润同比,2005,年增长,59.6%,，公司的盈利空间比较大。,2006,年公司资产总数相比,2005,将近翻了两倍，公司的规模在不断的扩大,;,在近三年的资产表中存货占总资产的比重均在,60%,以上，从而在一定程度上保证了公司经营的正常和稳定。,Company Logo,盈利能力分析万科2006年实现主营业务收入同比2005年增长,10,盈利能力分析,2004,2005,2006,06,年行业平均,毛利率,30.91%,34.79%,37.24%,32.71%,销售净利润率,11.45%,12.79%,12.07%,7.82%,净资产收益率,(ROE),14.16%,16.25%,18.58%,6.06%,每股收益,0.386,0.363,0.493,0.176,可持续增长率,0.1289,0.1219,0.1356,/,Company Logo,盈利能力分析20042005200606年行业平均毛利率30,11,盈利能力分析,1.,毛利率呈上升趋势，且,06,年毛利率超过行业平均水平。,说明,万科的获利能力和市场竞争力都逐年提高。,2.,销售净利率与,05,年相比却有所下降。,原因,是扩大了期间费用,尤其是财务费用,比上年增了,765.29%.,其中短期借款比上年增加两倍,长期借款增加了,695.96%,。,3.,净资产收益率保持增长趋势，且,06,年净资产收益率是同行平均水平的倍。,说明,企业资本获得收益的能力强，运营效益好，对企业投资者保证程度高。,Company Logo,盈利能力分析1.毛利率呈上升趋势，且06年毛利率超过行业平均,12,盈利能力分析,.,每股收益,比,05,年增加了,35.81%,，是行业平均的,2.8,倍。在股东数增加的前提下，每股收益增加势必其净利润有很大提高。说明万科,06,年的盈利能力不错,.,.,可持续增长率,ROE,留存比率，在没有外部权益融资和不提高财务杠杆的情况下，仅利用内部权益万科每年最多以,13.56%,比率增长，这个数字也是相当可观的。,Company Logo,盈利能力分析.每股收益,比05年增加了35.81%，是行业,13,总结：,与行业平均水平相比，万科的各盈利指标排名均比较靠前，总体盈利能力处于行业领先水平，公司有较好的经营和财务状况,企业的毛利率、销售净利润率、净资产收益率和每股收益,06,年都有很好表现，唯有不足就是销售净利润率有所下降，要注意期间费用控制。,公司具有良好的持续发展能力，也要警惕由于过高房价带来的泡沫危机。,Company Logo,总结：与行业平均水平相比，万科的各盈利指标排名均比较靠前，总,14,偿债能力分析,偿债能力,2004,2005,2006,06,行业平均,短期偿债能力,流动比率,2.41,1.83,2.04,1.85,速动比率,0.73,0.46,0.63,0.69,现金流动负债比率,121.64%,97.01%,-13.80%,83%,财务杠杆,资产负债率,59.42%,60.98%,64.94%,62.13%,利息保障倍数,-297.62,123.01,25.23,/,Company Logo,偿债能力分析偿债能力20042005200606行业平均短期,15,偿债能力分析,信用等级,根据中房联网对万科的信用调研分析报告显示,:,万科的信用等级为,AAA(,信用状况良好,建议与其往来,),分析报告,表外因素,企业声誉,2005,年,成为中国房地产行业第一个全国驰名商标，并入闱“,2005,年度最具有价值的上市公司”,2006,年,6,月,28,日获得“中国最受尊敬企业”的称号，同时荣登“中国房产百强企业”首榜,Company Logo,偿债能力分析信用等级表外因素企业声誉www.themegal,16,偿债能力分析,从短期偿债能力来看,万科的短期偿债能力尚可,.,流动比率维持在,2,左右，略高于行业平均,但速动比率一直较低，,06,年还略低于行业平均,0.69,。这主要是由于大量的存货造成的。存货中拟开发产品与在建开发产品占了,91,，因此存货的变现能力可能较低，短期偿债能力在下降,.,现金流动负债比率为负,远低于同行平均水平。原因是万科在,06,年囤积了大量的土地,增加了大量现金流出,.,企业风险高，资金链容易断裂,.,由于其良好的信用与声誉使万科能够较快地通过银行贷款、发行债券和股票等办法解决资金短缺问题，提高短期偿债能力。,Company Logo,偿债能力分析从短期偿债能力来看,万科的短期偿债能力尚可.ww,17,偿债能力分析,从财务杠杆,(,企业对债务融资的依赖程度,),来看,万科的资产负债率在逐步上升,长期偿债能力呈下降趋势而且,06,年达到,64.94%,已经突破了行业平均水平，属于高负债单位,存在一定的经营风险,.,形成相对较高资产负债率的原因主要有两点：,1.,项目尚未竣工，季度末已售未结算资源大幅度上升，预收账款达,88.36,亿元，较,2005,年度末增加近,42,亿元。,2.,由于支付价款、工程款及合并南都项目的影响，公司借款增加至,122.1,亿元，较,05,年增加,101,亿元；应付账款达到,59.52,亿。,Company Logo,偿债能力分析从财务杠杆(企业对债务融资的依赖程度)来看,万科,18,偿债能力分析,总的来说万科对债务融资的依赖程度很强；就目前来看,虽然万科的资产负债率偏高，但是在行业整体负债率较高的情况下仍属于正常水平,从利息保障倍数来看,近年来也是逐步下降,但还远远不至于偿还不起债务利息,.,只有当企业的现金不足以承受债务负担时,大量的负债才成为问题,.,从表外因素来看,万科有非常好的信用和声誉,而且作为房地产业的龙头老大,一直注重商品质量,(,精品楼盘,),深受广大群众的信赖,.,其良好的信用与声誉使万科能够较快地通过发行债券和股票等办法解决资金短缺问题，提高偿债能力,Company Logo,偿债能力分析总的来说万科对债务融资的依赖程度很强；就目前来看,19,偿债能力分析,综上所述,万科无论从短期偿债能力还是长期偿债能力来看,都是在不断减弱,但是还远不至于丧失偿债能力,.,再加上良好的信用和声誉,万科目前还有较强的偿债能力；,作为资金密集型企业，在偿债能力减弱的同时，万科的发展后劲在增强，尤其在国家宏观调控逐步深入之后，市场面临很多机会，其筹措的大量资金为其提供了发展动力，为其抓住加快发展的机遇提供了可靠的保障。因此，其略高于行业评均水平的负债率还是比较合理的，但以后还是要注意适当地控制。,Company Logo,偿债能力分析综上所述,万科无论从短期偿债能力还是长期偿债能力,20,营运能力分析,2004,2005,2006,06,年行业平均,总资产周转率,0.59,0.56,0.51,0.31,流动资产周转率,0.6,0.