常州九龙仓时代上院八月系列公关活动案,活动要素/活动策略/主题阐述/调性示意/流程安排,【时代国宾艺术 上院JAZZ风情】,九龙仓时代上院业主答谢会,活动要素,活动时间：二零一零年八月零七日,活动地点：九龙仓,时代上院,与会嘉宾：时代上院业主,/,主流地产报刊及网络,活动策略,充分考虑业主的感受，欣赏与互动参与相结合,常态型业主答谢活动之一，依据时节不同表达不同特性,记忆点丰富而强烈，满足传播需要,通过国宾水准效劳、精致环境布置及活动环节的呈现，表达时代上院的国宾品质，将国宾品质观感具象化，提升工程口碑。,主题阐述,_ _ _,JAZZ属于金色，是同样属于国宾的颜色；,金色的夕阳洒落在波光粼粼的水畔，业主相聚在一起，温情如金色的波光在人们之间流淌；,艺术是生活的艺术，贵族般的生活风格；,活动将以JAZZ风为主题调性，展现时代上院国宾级的品质生活艺术。,【时代国宾艺术 上院JAZZ风情】,九龙仓时代上院业主答谢会,调性示意,_ _ _,低调的奢华，金色风情与蓝光的交互；,惬意而自如，放下心灵的包袱，,真正走入时代上院的天与地,流程安排,风情演绎 流金岁月 光影记忆,这里有音乐、影视、朋友、美食；,有关于岁月的记忆、关于友情的互动、关于生活的哲学；,这些都在时代上院业主答谢会，这些就是来到时代上院的理由,风情演绎,流程安排,_ _ _,爵士舞、JAZZ歌曲、西式美食享用,在加上怀旧金曲、经典影视等,表达浓浓的时代风情,流金岁月 光影记忆,流程安排,_ _ _,很多人说JAZZ也是某种程度的怀旧，,曾经某种音乐、某个情节带来的感动，,那是一个群体的记忆,在休息交流、互动时间，播放经典情感电影和经典外文歌曲，并且互动游戏也设置与电影音乐有关,将这些共同的记忆,在时代上院进行一次集中释放,宾主互动,1.,创意生活用品价格竞猜,流程安排,_ _ _主要针对女性，生活创意表达,四件创意生活用品，前期预热就是猜测每样物品的用途，然后分别进行价格竞猜，价格最接近的来宾即可获得该物品。,宾主互动,2.,红酒品鉴力比拼,流程安排,_ _ _主要针对男性，长期生活品味的展现；,提供2种不同年份的红酒，游戏参与来宾品尝后，准确说对年份的即可获得礼品一份。如游戏参与热情度较高，可调整为多轮淘汰赛。即第一轮猜对者进行下一轮比拼，直到优胜者产生。,每轮都可以品对者必然是非常追求生活完美的人士，能够表达工程的国宾品质人生。,宾主互动,3.,流金岁月,流程安排,_ _ _怀旧风格表达,金曲片段和经典电影片段名字竞猜，现场播放一些经典JAZZ歌曲和一些经典电影剪辑片断，依次邀请嘉宾猜测曲名或者片名，猜中者可获得精美礼品一份。,这些影片和曲目一是与JAZZ风格协调，二是一份美好的记忆，在活动中可以唤起内心真切的情感，并可以在来宾之间找到共同的话题。,考虑到现场情况，电影剪辑可以调整为利用展板展示最经典的画面，比方“七年之痒的裙角飞扬。,宾主互动备选游戏,1.,：,JAZZ,舞蹈比拼,流程安排,_ _ _舞蹈老师表演一段JAZZ舞，然后让游戏参与者现场学习，表现最好的一队获得精美礼品一份，其余可获得纪念品一份。,增进来宾之间的感情，展现如绅士般优雅的舞蹈，如舞蹈般美丽的生活。,宾主互动备选游戏,2.,：鲜花传情,流程安排,_ _ _主要针对结伴而来的业主,每组2人，其中一人手持鲜花站立与3米处，闭上眼睛在主持人的引导下转三圈，然后快速走到同伴面前，送上鲜花。,准备三种鲜花：红玫瑰、白玫瑰、郁金香，分别代表：爱情、友情、母爱,男士送花的时候一定要表达绅士风度，失败者必须拥抱一下，或者互亲一下脸颊。,该游戏娱乐效果非常好，而且可以表达浓浓的情感联系。,宾主互动备选游戏,3.,：闻香识女人,流程安排,_ _ _针对结伴而来的业主，表达生活的默契,用屏风遮住女伴，只伸出左右手，手上不准带装饰品，男方通过手区分哪位是他的女伴。猜对者可以获得精美礼品一份，猜错者必须现场拥抱或者互亲脸颊。,宾主互动备选游戏,4.,：着装比拼,流程安排,_ _ _针对带儿童参加的业主，表达儿童的教育成长,每个父母都希望孩子快点长大，而像“小大人一样的孩子非常招人喜爱，像台湾的“小小彬。,同时，父母又希望儿子像一个绅士，女儿像一个公主。,游戏准备，多套儿童服饰，2套男装、2套女装，另外准备一些其他服饰，主要以礼服为主。参与儿童最快时间，最准确为塑料模特穿上衣服者获胜，获胜者可获得名牌儿童服装一套。,根据现场儿童人数，游戏可进行12轮，分别针对不同年龄层小朋友。家长可以从旁指导，但不可动手协助。,当小朋友为模特穿上衬衫、西服，打上领结，“小大人的风范尽显。,17:30-18:30 迎宾,18:30-18:35 开场舞 爵士舞,18:35-18:40 主持上场,18:40-18:45 领导致辞,18:45-18:55 工程介绍短片播放,18:55-19:00 萨克斯表演,19:00-19:10 卓别林表演,19:10-19:25 互动游戏一,19:25-19:35 爵士乐演唱,19:35-19:50 互动游戏二,19:50-20:00 魔术表演,20:00-20:15 互动游戏三,20:15-20:20 电子小提琴表演,20:20-20:30 爵士音乐播放,【时代国宾艺术 上院JAZZ风情】,九龙仓时代上院业主答谢会,注：餐饮休息区设JAZZ乐队，迎宾并背景音乐演绎,活动设“光影记忆影院，播放经典电影,THANKS！,祝合作成功，工程圆满完成,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论局部,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产工程市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估工程所处的市场环境,2。寻找工程潜在的市场时机，挖掘需求尚未被满足的市场,3。制定工程的开展方向和市场定位,4。推荐最具竞争力的产品建议,5。评估工程目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的根底。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析,是基于对市场的理性判断,具体起到,哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：,针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购置者或租赁者,供给方：市场中的各竞争物业包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法,1。思路,三个层次,区域市场、专业物业市场、工程市场,两个方面,供给、需求,三个时段,过去、现在、未来,区域,市场分析,专业,市场分析,工程,市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,工程所在地市场,例如：,区域房地产开展处于何种阶段？,工程市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法,2。步骤,第一步：市场区域界定,这里所指的区域是中观房地产市场分析的根本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。,第二步：区域经济环境和市场分析,考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种开展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产开展前景进行预测。,第三步：专业市场分析,按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行比照预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。,第四步：工程市场分析,根据对竞争对手及消费者的分析找到工程的时机点、预估工程的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,一根本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的根本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的开展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,二根本资料的获得,区域经济环境分析,1、总量指标,GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数,2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构,3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平,4、城市经济开展方案、产业规划、城市总体规划,区域房地产市场分析,1、投资：开发投资额,2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金,3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量,4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量,5、房地产景气指数、价格指数,数据来源,各地方统计年鉴、统计公报、经济开展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴,土地、规划部门的政府官员访谈,规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,三能够反映区域房地产市场开展状况的指标,人均GDP与房地产开展关系,GDP增速与房地产开展关系,发展阶段,启动阶段,快速发展阶段,平稳发展阶段,减缓发展阶段,人均GDP,（美元）,8003000,30004000,40008000,8000以上,需求特征,生存需求,生存、改善需求兼有,改善需求为主,改善需求为主,发展特征,超速发展,单纯数量型,快速发展,以数量为主，数量与质量并重,平稳发展，以质量为主，数量与质量并重,缓慢发展,综合发展型,宏观经济增长,房地产业发展状况,小于4%,萎缩,4-5%,停滞,5-8%,稳定发展,大于8%,高速发展,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,异常,基本正常,正常运行,基本正常,异常,房地产开发投资额增幅,25%,适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求,房地产开发投资/GDP,0.2,反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15,房地产开发投资,/固定资产投资,37,反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%,销售面积/,竣工面积,1.1,反映商品房供求是否平衡的指标,商品房销售额/,房地产投资额,1.1,反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率,房地产市场预警预报指标体系,第二步,区域经济环境和市场分析,三能够反映区域房地产市场开展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,三能够反映区域房地产市场开展状况的指标,消费类型,恩格尔系数,住房消费占总消费性支出的比重（%）,恩格尔系数,住房消费占总消费支出的比重（%）,温饱型,0.50.59,9.4,0.550.59,7.6,0.500.55,11.2,小康型,0.40.5,15.5,0.450.5,12.1,0.40.45,18.9,富裕型,0.20.39,2030,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,北京,上海,天津,重庆,成都,武汉,西安,人均可支配收入 （元）,13882,14867,10313,8094,9641,8524,7748,较上年增速,11.4%,12.2%,10.5%,11.6%,7.4%,9.0%,7.9%,恩格尔系数,31.7%,37.2%,37.7%,38.1%,38.3%,40.6%,34.8%,2021年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第三步,专业市场分析住宅,1、住宅类土地供给情况、成交情况、成交价格,2、住宅商品房供给总量、供给结构分析按面积进行划分,3、住宅商品房成交结构、产品特点分析,4、住宅商品房成交价格分析,5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第四步,工程市场分析,微观层面,对每一个可能影响工程竞争性能的特征一一进行分析和评价。,地块特征：土地使用权年