,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,#,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,#,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,#,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,#,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,#,以产品突破为导向的城市近郊中低密度项目开发模式研究,以产品突破为导向的城市近郊中低密度项目开发模式研究,城市近郊小规模、低密度、无景观资源项目如何通过产品超越实现成功开发？,案例选取原则：,区位：城市近郊；,容积率：0.9-1.5之间；,规模：10-25万之间；,无先天资源优势；,本报告解决如下问题：,城市近郊小规模、低密度、无景观资源项目如何通过产品超,2,深圳十二橡树庄园基础指标：,总用地面积：137106.69平方米,总建筑面积：151424.12平方米,容积率：1.13,覆盖率：30%,深圳十二橡树庄园,深圳十二橡树庄园城市近郊白领通勤区，成功突破区位认知、实现项目最大化价值,关内,龙岗中心区,坂田,位于龙岗区坂田,1、区域认知：关外白领通勤区域,2、项目周边厂房、低档次住宅楼林立，环境和治安都比较差；,客户反映：,1、区域价值感认知低，地处关外严重阻碍客户对该项目所在区位的认可；,2、区位治安较差，客户对区域的印象长期是脏乱差。,福田中心区,深圳十二橡树庄园基础指标：深圳十二橡树庄园深圳十二橡树庄园,3,开发模式,项目销售实现高价快速，最大化的实现价值,时间轴,一期,二期（一批）,160-240平米,210-306平米,面积区间,产品,联排,价格,25000元/平米,联排,140-180,二期（二批）,280-360平米,双拼+联排,高层等,26000-36000元/平米,35000元/平米,一期：推出缺乏景观资源的小联排和临路的商墅，通过面积控制（160-240），进而实现总价竞争力，低开高走、少量推售形成市场热销的起势，树立项目低密度社区形象，为后期产品推售奠定了良好的市场形势；,二期一批：推出景观资源较好的区域地块的距离景观较远位置的联排别墅，面积比一期稍大（主力户型220-260），分批推售、持续释放项目热销的信息，进一步增加项目低密度气质；,二期二批：乘胜追击，推出景观资源最好位置的双拼、联排别墅，冲击市场高价，巩固项目高端别墅项目的市场认知；,后期：项目后期将推售剩余联排产品、高层产品、叠拼产品,一期推出62套联排别墅和18套商墅，实现均价2.5万元/m2，主力户型是160-240，,开盘一星期售罄，同时期的区域内品牌开发商的主流高层产品售价是9000元/；,二期一批推出25栋、117套联排产品（主力面积是220-260），销售率70%，实现均价26000-36000万元/平米；,二期二批推出临湖景观位置较好的联排产品（面积是280-360），均价35000元/平米，同期项目周边高层售价10000元/平米左右；,开盘时间,09.1.1,待定,09.8.22,09.5.13,深圳十二橡树庄园,后期,开发模式项目销售实现高价快速，最大化的实现价值时间轴一期二期,4,1.13容积率下，拉开产品梯度，最大化TH产品，提升项目价值,深圳十二橡树庄园,联排,高层,叠拼,项目规划特点：,整个小区规划以联排别墅为主（326套别墅产品）辅以少量叠拼和高层，整个小区共800套左右；,联排产品结合景观资源和台地变化，拉开产品梯度。,双拼别墅：约306,联排别墅：230-260,联排别墅：200-230,联排别墅：157-159,B区,A区,中心水景,景观泳池,景观栈桥,1.13容积率下，拉开产品梯度，最大化TH产品，提升项目价值,5,形象打造策略经典北美庄园生活范本,自然元素置入：,依地势而建，自上而下，借势建园，向下形成多层台地，设置多级瀑布、叠水、壁泉、水池；,建筑外墙采用天然砂岩、石材雕花及仿石涂料；,建筑物之间用凤凰木、香樟树及其它大型树种分割、合围；,庄园的排场：,深圳唯一耗资千万元的庄园凯旋门楼；,深圳最长的230米礼宾大道；,6000的中心水景，高达19米的五叠水瀑布；,深圳首个以欧洲中世纪宫廷油画为主题的私人奢华会所，深圳最大的私家会所酒窖。,先进的生活感受：,智能化安防设施、深圳唯一径端路设计；,深圳首创超大开间、超高挑空、超大尺度的“三超”户型设计,深圳十二橡树庄园,凯旋门楼,五级叠水,6000中心水景,形象打造策略经典北美庄园生活范本自然元素置入：深圳十二橡,6,联排别墅户型分析：,超大开间、超高挑空、超大尺度的“三超”户型设计,地下室,双车库设计；,附赠一层空间，130平米左右。,一层,公共空间层；,客厅+餐厅，客厅7.5米面宽。,二层,客厅、餐厅双挑空设计，提供隔房空间；,客厅挑高7.7米。,三层,豪华主卧套间，40左右；,功能分区合理，赠送3个露台。,四层,阳光房或是书房、小孩房设计，提供多种功能选择；,中庭设计，预留电梯位。,深圳十二橡树庄园,户型面积：254平米,开间：7.5米,联排别墅户型分析：超大开间、超高挑空、超大尺度的“三超”户型,7,联排别墅户型设计要点：高附加值、提升别墅符号感、控制面积,高附加值、赠送比例1：1,赠送全采光花园层，面积达130平米；,客厅餐厅挑空，预留多种空间可能；,每个卧室都赠送露台。,别墅感十足：,客厅7.7米挑高，开阔气派；,前庭后院，建筑与自然的有效延伸；,中庭设计，有效解决联排的通风采光问题；,主卧独享一层空间，私密尊贵；,面积控制：220-260平米的主力户型区间,车库层，层高2.2米,花园层，全采光赠送层,三层，主卧套间,二层,一层，公共空间层,四层,地平线,联排主力户型剖面图,深圳十二橡树庄园,预计5.2米,联排别墅户型设计要点：高附加值、提升别墅符号感、控制面积高附,8,深圳十二橡树庄园成功关键点,TH最大化,拉开产品梯度,经典北美庄园生活范本,自然元素置入,庄园的排场,先进的生活感受,高附加值、高别墅感,1：1的赠送比例,符号感十足,有效的面积控制,深圳十二橡树庄园,容积率极致分解,成功关键点,深圳十二橡树庄园成功关键点TH最大化拉开产品梯度经典北美庄园,9,中海大山地基础指标：,总用地面积：18万平方米,总建筑面积：约22万平方米,总住宅面积:约20万平方米,容积率：1.2,绿化率：41.2%,世联案例之中海大山地,深圳近郊，中等规模，低密度Townhouse山居小城,关内,龙岗中心区,横岗,位于横岗六约片区,1、属于关外，无认知区域；,2、距离龙岗中心区较远；,3、周边生活配套层级较低；,客户反映：,关外位置，无区域认知，无价值感。,中海大山地基础指标：世联案例之中海大山地深圳近郊，中等规模，,10,销售均价和总价均高于同区域同类型项目,类型,面积,单套总价(万元),均价,(万元),总套数,1期,叠加别墅,150.36-159.41,324-486,26179,72,平地联排中间户,159.14-237,614-1028,40833,49,平地联排端户,232-240,1064-1303,57233,4,山体联排别墅,192.04-195.81,580-705,31486,24,双拼/水屋,244.44,1512-2263,69557,5,2期,联排别墅,180.74-202.94,468-528,26000,43,3期,联排别墅,232-282,750-900,32000,139,双拼别墅,350,2000,60000,10,期,高层,70-90,84-108,8500,1044,1期2期08已经售完，目前在售产品为高层70-90平米两居，总价84-108万；232-282平米联排，总价,750-900,万，均价,32000,元/平米。,同区域内振业城，TH面积170-350平米，总价,300-700,万，均价,18000,元/平米；高层120-180平米精装三居，均价9500元/平；目前在售产品为198平米精装四居，均价12000元/平米。,世联案例之中海大山地,销售均价和总价均高于同区域同类型项目类型面积单套总价(万,11,1.2容积率下，极致容积率分解，TH最大化塑造项目低密形象，提升项目价值,双拼+联排,联排+叠拼,小高层,高层,项目整体容积率为1.2，极致容积率分解，TH最大化；,南区为10栋9层小高层、197套联排加叠拼；项目北区为6栋高层、149套联排加双拼；,产品形式多样，不同产品形成梯度，有价格标杆,类型,面积,单套总价(万元),总套数,叠加别墅,150.36-159.41,324-486,72,联排别墅,160-232,468-1300,259,双拼/水屋,244.44-350,1512-2263,15,高层,70-90,84-108,1044,世联案例之中海大山地,1.2容积率下，极致容积率分解，TH最大化塑造项目低密形象，,12,两山一脉山地特色规划结构，亚热带特色建筑风格,山居小城意象,：整个小区规划顺应自然地势而建,两山一脉规划结构,：规划保留了地块南、北两个山麓，山麓中间以山脉连接,山地建筑风格,：亚热带风格外立面简约、生态、雅致；具备单坡斜屋面、高侧窗、仿木百叶和隔栅、深远的挑檐和平台 等特色元素,别墅顺应自然地势而建,亚热带风格外立面,世联案例之中海大山地,两山一脉山地特色规划结构，亚热带特色建筑风格山居小城意象：,13,将代表“山地”特色的“山、水、风、光”四大元素渗入设计的细节中，充分演绎山居特色,高出地面无边界泳池水景,20栋“流水别墅”利用高差设计层层叠水,山脚下围绕“水之屋”的潺潺流水,山体部分采用类密林的做法，营造山野森林的气氛,世联案例之中海大山地,将代表“山地”特色的“山、水、风、光”四大元素渗入设计的细节,14,特色样板示范区展示,【双拼别墅】,山之屋,位于南区最高点南侧山麓上，东南俯瞰联排别墅和山地园林景观，享有“一览众山小”的景观。,别墅依山而建，与山地紧密结合，底层架空，溪流从架空层下流出，成为“独一无二”的落水别墅。,层层跌落超大景观露台；,【端头联排别墅】,水之屋,以“水”为主题，利用端头院落，使院落与蜿蜒的水景延伸到建筑中，形成水上屋的效果。,世联案例之中海大山地,特色样板示范区展示【双拼别墅】山之屋【端头联排别墅】,15,会所前面的3500平米绿化广场，是深圳住宅区中，最大的外向型广场,入口处强仪式感展示,入口广场具有强烈引导性的17株10米高油棕,世联案例之中海大山地,会所前面的3500平米绿化广场，是深圳住宅区中，最大的外向型,16,产品格局设计合理，户型面积小但赠送面积大，附加值高,世联案例之中海大山地,产品格局设计合理，户型面积小但赠送面积大，附加值高世联案例之,17,TH最大化,容积率极致分解,山居形象的充分演绎,两山一脉山地特色规划,简约、生态的亚热带风格外立面,样板示范区特色展示,小面积别墅，大居住感受,赠送面积1：1以上,前后花园、大面积露台和挑空，别墅符号感强,主力户型159-280平米，有效控制面积,世联案例之中海大山地,中海大山地成功关键点,成功关键点,TH最大化容积率极致分解山居形象的充分演绎两山一脉山地特色规,18,城市山谷基础指标：,总占地：122655m2,总建面：161000m2,平均容积率：1.31,3期总体建筑面积：106395.26平方米,3期建筑容积率：2.04,城市山谷,城市山谷城市近郊非传统豪宅区域、非品牌开发商开发的中小规模中低密度项目,北硅谷片区,关内,关外,位于南山区北硅谷片区：,1、区域认知：经济技术开发区的配建居住区，距离深圳中心区位置较偏，临近关外；,2、项目周边没有可利用的景观资源；,城市山谷基础指标：城市山谷城市山谷城市近郊非传统豪宅区域,19,客户本体特征,他们大都在30-45岁之间，主要来自福田及南山，,他们主要为移民。,他们受过高等教育，但缺乏海外学习的经验。,他们主要是私营企业主或企事业高层管理人员,他们主要从事比较现代的行业：IT,电子，投资，金融等行业。,他们事业家庭都较成功，非