,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,我国老年住宅的发展,打造老年社区必备条件,国内案例,国外老年社区发展模式,美洲、亚洲的老年住宅主要是政府扶持,+,发展商盈利型的，是我们研究的主要对象,养老医院,美国,法国,日本,独立式老年住宅,集合式老年住宅,护理型老年住宅,两代居,养老院,收容所,老年公寓,美洲,亚洲,欧洲,护理院,设施完善,租赁式公寓,福利制老年社区,政府扶持,+,发展商盈利,政府福利型,研究对象选取,美国老年社区,背景：人口结构发生变化，,30,年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因,1,、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。,2,、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。,3,、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。,4,、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。,美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要的原因,1991-1996,1970-1973/1976,1962-1968,1948-1950,1944-1945,1924-1933/1936,1917-1919,下降,2003-2028,1977-1990,婴儿潮的子女,1994-2002,1968-1970,1977-1993,1951-1957/1961,-,1946-1947,1963-1980,1937-1943,婴儿潮,1946-1960,1920-1921,1935-1953,1909-1914,鲍博。霍普那一代,预测消费高峰期,增长,在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭的增长变化）,05,年美国人口接近,3,亿，,其中,65,岁以上的老龄人口约,3600,万人，约占总人口的,12.4%,，,老龄化进程慢于日本和西欧一些国家，但由于人口多，目前美国老龄化人口已形成了一个巨大的群体。,1,、老年社区分为独立式、集合式和护理型；,2,、政府会给与政策上的大力支持；,3,、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。,美国老年社区特点,家庭成员年龄,男性,女性,美国太阳城中心,美国佛罗里达太阳城中心老年社区,闻名世界的最为成熟老年社区之一,社区现状人口构成,：,老年人口占绝对多数,年龄段,0-18,18-24,25-44,45-64,65,以上,比例,0.40%,0.20%,1.30%,15.10%,83%,户型构成：,大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓,分六大居住社区：,太阳城中心,:,独立家庭别墅,国王之殿,:,连体别墅,湖中之塔,:,辅助照料式住宅和家庭护理机构,庭院,阿斯顿花园,:,出租的独立居住公寓,自由广场,:,辅助照料式住宅和家庭护理机构,美国太阳城中心,名称缘起：,西方不称老年人为夕阳，而是太阳,意大利哲学家康帕内拉曾著太阳城,区位：,临近海湾,社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程,规模：,接近微型城市,社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万,目标定位和建设理念：,社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年人生活,概况：全美最典型、最好的老年社区,美国太阳城中心,整个社区功能分区明确：,六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂,物业类型为老年人量身定做：,“,太阳城中心,”,（独栋别墅）,“,国王之殿,”,（联体别墅）,“,湖中之塔,”,（辅助照料式住宅和家庭护理机构）,“,庭院,”,“,阿斯顿花园,”,（出租的独立居住公寓）,“,自由广场,”,（辅助照料式住宅和家庭护理机构）,制度上增强老年人的归属感,由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制,社区委员会办公室,自社区1961年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运营，不久成为开发商的沉重负担。,1987年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构,社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。,社区委员会成员均为社区内居住的老年业主,美国太阳城中心 成功因素分析,社区委员会由社区老人构成,便于沟通减少隔阂,社区委员会负责社区的日常运作，有常设办公室，每月定期举行例会。,纯粹老年社区,增强老年人的归属感,居民必须55岁以上，18岁以下的陪同一年居住不超过30天,规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施,社区图书馆,社区交流大厅,美国太阳城中心 成功因素分析,针对老年人的建筑规划：,无障碍设计,强调方便安全：,社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座,极强的空间导向性,应对老年人的记忆力感知力下降：,对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流,针对老年人的社区设施,强调身心健康：,身体健康,建有医院和老年护理中心，心理健康,老年图书馆，社区交流大厅,电梯内低按钮设计,防滑坡道设计,多彩的体育运动,会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区,1/3,业主喜爱，经常举办相关赛事,草地保龄球,室内游泳池,高尔夫球场,美国太阳城中心 成功因素分析,丰富的会所运动：,室内外游泳池、草地保龄球、网球场，棋牌室，保龄球场，舞厅，健身房，应有尽有,特色：高尔夫爱好者的天堂：,约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。,社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元,太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部,全美草地保龄球锦标赛在太阳城举行,白天可以在社区宽阔的棕榈树街道上驾驶高尔夫车，大多数购物场所都有专门为高尔夫车提供的停车场,健身室,俱乐部丰富了社区活动，各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈,超过,200,种各类俱乐部和组织,美国太阳城中心 成功因素分析,丰富多彩的俱乐部课程：,社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过80种，如业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等,这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情,艺术室,木工工坊,瓷器收藏俱乐部,活动交流中心,为老人设置专业、完善的配套设施,各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。,在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为,140,美元。,享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个,10000,平方英尺的剧场。,桌球室,游泳池,图书室,手工制作中心,日本老年社区,日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政府对老年社区建设的主导,1920,年日本人口金字塔图示,1960,年日本人口图金字塔图示,2006,年,日本将来人口推测报告,显示，到,2055,年，日本人口将减少至,8993,万人，其中老龄人口将达到,40%,，老龄化程度较高。,日本在,30,年代后期和,70,年代前期的两次婴儿潮，推动老年社区的建设。,社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。,日本人口金字塔图示（,2005,年）,61,岁：,1938-1939,年中日战争导致人口下降,51-53,岁：,1947-49,年第一次婴儿潮,女性,26-29,岁：,1971-74,年第二次婴儿潮,男性,34,岁：,1966,年出生率下降,54-55,岁：战争期间出生率下降,二战期间人口下降,老年人口（,65,岁以上）,劳动人口（,15-64,岁）,未成年人口（,15-64,岁）,日本港北新城,老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。,突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求。,完善的配套设施，优质的针对性服务，可满足老年人的健康和精神方面的需求。,为老年社区提供完善的配套,港北新城,提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的,(,二代居,),住宅产品。通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。,老年人的日常生活相对单调，使得他们在精神方面的需求和满足显得十分重要。日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。,健身步道,爱好活动,步道无障碍设计,兴趣活动中心,外国典型老年社区模式特点,西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的,西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。,第一阶段,传统养老院,第二阶段,老年公寓,老龄化初期,老龄化中期,老龄化加剧,政府,政府,+,开发商,开发商为主,保障水平低,政府给予一定支持,社会保障体系完善,形成条件,运营主体,社会保障,第三阶段,老年社区,“,普通化,”,及,“,社区化,”,政府大力扶持老年社区的发展，政策、资金上大力支持,人口结构老龄化是导致老年社区出现的主要原因,老年社区完全社会化，处于成熟阶段,集中在经济发达国家，老年社区建设较完善,面向社会老年人，区域位置交通便利、环境优雅,国外老年社区产生机制,国外老年社区发展模式,我国老年住宅的发展,打造老年社区必备条件,国内案例,背景,问题,现状,预期,兴起背景：人口倒金字塔结构开始出现，可能面临“先老后富”，开发商推动老年住宅发展,2000,年我国有,1.3,亿,60,岁以上的老人（占总人口的,10.7%,）。其中,65,岁以上的,0.95,亿人，约占,70%,。到,2025,年，,60,岁以上的老人为,2.78,亿，,2030,年将达到,3,亿，将出现老龄化高潮。,由于,我国社会保障体系不完善,，我们可能会面临,“,先老后富,”,的境况。,人口比例逐渐上升和社会人口流性加强，使得,80,后的三代人共同生活的家庭观念开始变淡。,我国老年住宅背景,1,、我国人口开始出现倒金字塔结构，已进入老年型国家。,2,、倒金字塔结构基数开始出现增加趋势。,3,、沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市兴建老年社区。,全国开始步入老龄化阶段,经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现。,社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展,经济快速发展带动房地产的快速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细分，导致发展商有意识开发建设老年社区。,房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年社区,我国老龄化开始趋势显现，但,60-70,年代中年人口数量所占比例较大，处于老龄化初级阶段,我国老年住宅模式,类型：按建设经营者划分为三种模式,政府收益型,主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。,如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约,1000,元,/,月,人,政府福利型,主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。,如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利