单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,?住宅房地产营销筹划大全?,1,客户工程简报总结,竞争形势总结,广告公司任务,消费者洞悉,广告策略及创意表现,媒体策略及方案,预算估计,效劳小组成员,提案内容,2,东圃,广东奥林匹克体育中心侧,工程定位,工程个性,地 点,客户工程简报总结,+,城东大型标志性精品小区都市精英家园、阳光互动社区,目标对象,25-35,岁外来白领,有知识、自由、务实、积极向上、对环境要求高,天河及黄埔就业,正处于创业及组织家庭阶段,竞争对手,华南板块、洛溪板块,同区域内即将开发的大型工程美林基业、旭日家园,同区域内早期已开发成功的楼盘骏景花园、天朗明居,其他元素,社会潮流文化特征 互动、网络、自由、交流,设计主体概念 互动：环境互动、人文交往互动,工程命名 法国康城,奥运/九运文化动感、活力,总体规划概念荷花：静与动,3,竞争形势总结,番禺地产工程供给量大，兼具价格优势，对年轻白领有惯性的吸引力；但政府对配套及交通问题并未根本解决；,政府支持之下，东圃将会继番禺之后成为白领首次置业的热点，并将更具地域与交通的优势；,但是，仍然缺乏足够大型的工程使其成为一个爆发的起源；,同区工程目标客户与我们一致，占领他们头脑中的第一位置(Top of Mind)是策略的根底。Consumer Mindshare Market Share,4,任务,如果说，丽江花园是番禺白领小区的代表,那么，以后东圃的代名词，一定是中海康城,我们将会成为东圃地产工程的旗舰，一个标志性的工程,5,对于属于自己的新家，他们期望：,交通便利,30,分钟内的上班时间,价格实惠,4000,元左右,务实但有高期望值,大型小区,生活、康体设施完善,个性特征,理性需求,消费者洞悉,积极进取的他们思想开放、向往自由；,精力充分的他们喜欢运动、上网，从,不放过自我充电的时机。,生活现状,独闯异地创业的他们经过几年的努力终于具备首次置业的能力，得以 摆脱或是租住的狭小空间，但是经济压力仍相当大。,喜欢交流的他们需要有同自己相当,文化档次的邻居。可以说，他们十,分在意“第一印象包括朋友与他们选择的品牌是否与他们的生,活模式、价值观一致。,感性需求,为了验证简报中对消费者生活形态的描述，我们与数十位“外来白领进行了调查，这并非单纯的提问与答复，而是深度的交流，由他们告,诉我们心中所想，由此我们可洞悉到消费者Insight。,Consumer Insight,6,动感,互动交流,自,由,消费者洞悉,生活模式及心态与客户给我们的简报是相当一致的，,他们是,：,7,潜在的消费者？,主力的消费群是来自年轻的白领，但随着市区的拓展，越来越多来自郊县郊市的消费群渴望购置广州的楼宇，以换来更优质的生活与子女良好的教育与升学时机。,他们并不是我们广告针对的对象，但在市场策略来看，我们有必要重视小区配套特别是教育对他们的吸引力；,因为，他们富有并敢于投资。在延续期的推广可能是另外一个突破口。,Who else?,8,广告策略及创意表现,9,工程定位,城东大型标志性精品小区,都市精英阳光家园,青春动感家园，网络互动社区,市场目标,第一期：2002年3月出售，到9月交楼,完成总销售量1，600套90%以上；,第二期：出售日期待定，并享有第一,期的持续性影响,广告定位,工程形象：,独特、瞬间打动、持续性强,Unique Impactful Long lasting,广告目标,理性元素,感性元素,+,工程定位,工程卖点,消费者心态,价值观,广告的定位,10,广告的定位,理性 工程卖点,感性 消费者心态/价值观,居住空间落地玻璃窗、视野,热爱自由、开放的生活,运动空间泛会所、体育中心,动感、活力、积极向上,科技区、宽频、社区BBS,互动、自由交流,环境设计人与环境互动,互动、交流,世界并非孤单一人,法国康城小镇、露天咖啡座,人与人之间的自由交流,如何整合工程的理性元素与消费者的心态，使之成为一个全面反映工程特点，直击消费者心理的鲜明定位？,策略指引,11,自由、动感、互动,的生活模式与生活空间,广告的定位,理性 工程卖点,感性 消费者心态/价值观,广阔自由空间、视野,动感泛会所、体育中心,互动园林环境、小镇设计,自由,动感,互动,12,预告广告,2月25日-3月1日,形象/卖点广告,3月11日-15日,导入“拉阔生活概念,展现“拉阔生活形态，唤起消费者期待心情,形象广告,3月4日-8日,拉阔生活于中海康城的表达,广告目的,广告内容,报纸广告：Life is live.,电视：拉阔生活,报纸：动感篇、自由篇、互动篇,户外：拉阔生活,派筹及公开出售,3月18日-25日,开售前营造强大声势,事后追踪报道,电视：拉阔生活,报纸：,室内空间篇1,人文互动篇2,科技宽频篇3,环境互动篇4,运动空间篇5,电视：拉阔生活,报纸：,派筹,公开出售,事后出售状况报道,爆发期广告策略,2002年2月18日 3月底,13,Live,自由、动感、互动,的生活模式与生活空间,定位创意表达,我们称之为,14,现代拉阔音乐会,现场、生命力、生机勃勃,动感、现场演绎、自由发挥、互动交流,Live,源自,15,是自由、动感、互动的现代白领生活写照；,也是消费者对带来这种生活的中海康城广阔、互动空间的“第一印象；,随着工程的不断成型，消费者会越来越强烈感受到中海康城对这种生活的支持；,工程理性卖点与消费者感性心理的融合，使我们的定位具有不断加强的力量，持续的影响消费者的态度。为我们第二期的推广打下根底。,一个鲜明的广告定位表达,Unique/Impactful/Long lasting,16,阶段性策略,第一期,第二期,2,九运,概念导入,品牌形象,形象/卖点,预热,预告,推出,延续,形象/卖点,17,预热期,11月1月底,11月1124日九运会,第二浪热潮,4月初5月初,爆发期,2月183月底,2月12日春节,3月23日公开出售,目的,媒体,广告,第三浪热潮,7月初9月初,活动,借九运热点吸引关注，形成大规模社区印象,形成中海康城拉阔生活概念，营造开售热潮,配合地面活动，“拉阔生活成为热点。,户外,软性推广：中海康城大规模完善生活社区,电视、报纸、户外、,软性推广,交楼期间，工程成型，延续声势,电视、报纸、户外、,软性推广,电视、报纸、户外、,软性推广,派筹 3月20日,公开出售 3月23日,“拉阔音乐会,拉阔生活全接触联合推广活动,第一期阶段性策略,18,预告广告,2月25日-3月1日,形象/卖点广告,3月11日-15日,导入“拉阔生活概念,展现“拉阔生活形态，唤起消费者期待心情,形象广告,3月4日-8日,拉阔生活于中海康城的表达,广告目的,广告内容,报纸广告：Life is live.,电视：拉阔生活,报纸：动感篇、自由篇、互动篇,户外：拉阔生活,派筹及公开出售,3月18日-25日,开售前营造强大声势,事后追踪报道,电视：拉阔生活,报纸：,室内空间篇1,人文互动篇2,科技宽频篇3,环境互动篇4,运动空间篇5,电视：拉阔生活,报纸：,派筹,公开出售,事后出售状况报道,爆发期广告策略,2002年2月18日 3月底,19,创意阐述,系列报纸广告：3个版本,导入拉阔生活的三个根本元素：自由、动感、互动,概念导入,设计见后页,20,创意阐述,方向一：探索篇TVC,有时生活的感受就来源于生活自身。自由、动感、互动的生活追求是可以描述出来的。男主角充满生命力，如画的生活方式会引发每个人的羡慕之情，甚至嫉妒。这样的生活正来源于在中海康城的感受。,男主角登山看日出时的开放自由，拍万马奔腾时的动感气息，轻轻跃入水中时的释放，在水中海豚自由互动，一幕一幕，都相当震撼深刻，而在小区中的动感、自由、互动与先前的每一幕相映相照；一只翱翔的鸟从头至尾的闪现，也是片中的亮点之一。“世界不会因你而动，生活却会。充满哲理与现代气息。,“这样的生活多好啊！如果我也可以这样地生活，那该多好啊！如果看完这条片，你会发出这样的感慨，那必将是成功的。,形象广告,请播放录影带1观看活动故事板，感受著名音乐人度身订造乐曲与画面的同步传达,平面故事板及3个系列平面广告见后页,21,创意阐述,方向二：舞台篇TVC,拉阔Live是中海康城的品牌主张，也是中海康城所指导的生活形态，拉阔Live最核心的主张是自由、动感、互动，舞台篇的创意就来源于最原始的拉阔Live形态现场音乐会。,在盛大的音乐会现场，万众瞩目与期盼的主角在欢呼和沸腾中从舞台中央升起，原来是新生代生活社区中海康城，有些意外，但巧妙的是社区中闪烁迷离的灯光，发射出耀眼迷人的光辉，人们随节奏忘乎所以的舞动，如同在现场音乐会一般，而这恰恰融入到中海康城自由、动感、互动的生活主张。,这样的创意就会烙印一样在消费者心目中留下印证，而且是准确、到位以及期盼的印记，认同这种生活的目标消费者很快就会被打动。一种全新的生活主张在30秒内传递、接受而且被认同，这条片是单纯而生动的。,形象广告,请播放录影带2观看活动故事板，感受陈美热情小提琴乐曲与画面的同步传达,22,创意阐述,方向三：爱情篇TVC,打动年轻人的往往是模糊的爱情感觉，苦苦追寻的往往只在身边。追求自由感觉的男主角在到达顶峰之际，得到远方一女孩的回应。亲密的感觉却隔于重山，只能在空气中摸索。,当在露天咖啡厅用手提电脑与从未某面的知己谈到这一经历时，却发现思念的人正在自己的身边，原来拉阔的生活，能将世界无限拉近。,网络爱情故事配合远山壮阔景色，将拉阔生活的自由互动世界呈现在你我眼前。,文案：向往自由，不再有束缚的感受，心灵照应，此刻有意想不到的回应，拉阔生活，中海康城,形象广告,请播放录影带3观看活动故事板，感受顺子演绎的西风音乐与画面的同步传达,平面故事板见后页,23,创意阐述,共5个版本报纸广告结合工程的理性卖点，以拉阔生活的感性手法演绎面前；,同样紧扣自由、动感、互动的生活主张，展现生活中的具体表达，带给消费者更多购置的支持，是在形象广告之下对拉阔生活的演绎与深化。,形象/卖点广告,平面设计见后页,24,创意阐述,销售前后配合销售政策的广告；,制造更强烈的效应,派筹、公开出售、事后报道广告,平面设计见后页,25,创意阐述,工程标志设计,小区入口处设计概念,售楼部空间设计概念,中心花园雕塑,五大社区命名及说明,楼书,信封、信纸及名片,其他广告/宣传概念,平面设计见后页,26,Live Touch,拉阔生活全接触,联合推广,活动形式：,凡到售楼现场参观者可获台历，此台历每月附有一张特约拉阔商户消费优惠券。,活动评估：,吸引目标客户到现场参观；,电脑顶台历除作为接触目标客户的小众媒体外，更全面展现拉阔生活的精彩之处,拉阔生活电脑顶台历,LIVE CARD,活动形式：,所有业主均可获赠广东开展银行和中海康城联办信用卡LIVE卡；,该卡可作为小区内IC卡，收取包括停车、水电等费用,业主凭信用卡到特约拉阔商户消费可享有折扣,活动第三浪热潮,旅行社,茶馆,咖啡厅,蒙地卡罗,音乐唱片,HMV,宽频上网,运动用品,电脑,家具,美居中心,眼镜店,明镜廊,27,媒体策略及方案,28,预算估计第一期,120万,110万,150万,1240万,180万,TVC制作,平面广告制作,活动,媒体,广告代理效劳费,工程,费用RMB,总计：,RMB1800万,29,中海康城效劳小组成员,陈礼煊,董事总经理,唐敏,副总经理,客户效劳,创作,媒体,制作,周峻林,客户总监,谢帼芬,客户经理,张琼文,客户主任,张婉玲,创作组组长,美术总监,施良捷,创作总监,黄宝霞,高级美术设计,张锐,高级文案,黄琨,文案,2,美术设计,梁艳芳,媒体经理,谭小丽,媒体方案,李智良,制作经理,何永忻,制作主任,30,陈礼煊 Ted Chan董事总经理及客户效劳总监,拥有超过 15 年广告经验。,曾效劳于香港、中国及台湾。,零售连锁店营销专家，长期效劳麦当劳包括中国、香港及台湾地区市场。,毕业于英国Strathclyde大学，获得国际营销硕士1991。,获颁芝加哥麦当劳汉堡