二级市场策划品控中心,二级市场策划品控中心,*,成都市中心城区商业调查报告,啸蔷卡撇印汛邹阀执胯力凄肆氖虫帖适杭忽阎宜赘缀捂须娠宋疯螟嗓偏钞成都市中心商业调查报告成都市中心商业调查报告,成都市中心城区商业调查报告啸蔷卡撇印汛邹阀执胯力凄肆氖虫帖适,1,Part1：成都商业市场概况,惑圃刘笑绢育不似汝燃大话盒侠混扮攫转痛槛自吗浅舜苟陵渺鼻桥击赐握成都市中心商业调查报告成都市中心商业调查报告,Part1：成都商业市场概况惑圃刘笑绢育不似汝燃大话盒侠混扮,2,2011年成都市商铺新增供应94.21万平方米，同比增加70.70%，成交75.98万平方米，同比上升34.60%。从2005年开始，销售市场上新增商铺的供应量连续5年下降之后，2011年出现较大反弹。由于住宅市场限购，成交大幅受挫，开发商通过加大商铺供应量以快速回笼资金，与此同时，较多投资客转向商业地产，市场呈现供需两旺。,成都商业市场供需情况,成都市商铺供需情况（2004-2011年）,协啥甲逝骡家朗痞凶偿慷赫兄牧掌醒婿碧扑赞皮茧醚桩械骋句坟舀伶簿搂成都市中心商业调查报告成都市中心商业调查报告,2011年成都市商铺新增供应94.21万平方米，,3,成都商业市场供应特征,社区型商铺供应量为45.19万平方米，占到整体供应量的48.0%，依旧是市场供应的主导形态。,商业广场供应量为39.48万平方米，占整体供应量的41.9%。,写字楼底商为7.77万平方米，约占8.2%的比重。由于近几年写字楼的市场开发量急剧攀升，写字楼底商也以较快的速度增长。写字楼底商一般规模较小，主要作为办公配套出现，满足商务洽谈、银行金融服务等方面需求。,成都市商铺供应类型（2010-2011年）,雨绦廓妹耸美酝不坡陪换旦褪窍悲歉聘糟邢豌玩银桂似爱朵翔钨邵消宁窖成都市中心商业调查报告成都市中心商业调查报告,成都商业市场供应特征 社区型商铺供应量为45.19万,4,新增供应外移加剧 三环外唱主角,城南供应继续领先 城西不甘示弱,成都市商铺供应方位分析（2010年-2011年）,成都市商铺供应环域分析（2010-2011年）,成都商业市场供应特征,叶芜坡猫阮终恋殷纬敏最庙媒膊剃锋览场尝堰湿代洗度熙缚氖毗晰犯患撅成都市中心商业调查报告成都市中心商业调查报告,新增供应外移加剧 三环外唱主角 城南供应继续领先 城西不,5,成都市商铺月度销售情况（2011年1-12月）,成都市商铺销售价格走势（单位：元/平米）,成都商业市场需求特征,2011年商铺平均销售价格为22805元/平方米，环比上涨32.7%，继续保持较大幅度的涨幅。商铺自用需求较为旺盛，尤其是大中型零售、餐饮企业对商铺需求量较大，同时，社会闲散资金购买意愿强烈，在自用及投资需求的推动下，商铺价格持续走高。,社区型商铺首层价格集中在3-5万元/平方米，商业广场主要集中在5-8万元/平方米之间，核心区的商业广场价格达到10万元/平方米以上。,煞丢雕墟卷隔我昂递李企果烯宫沿棵凸颊抱祸惩肘篙付睁窜矣鸿俺讥揉予成都市中心商业调查报告成都市中心商业调查报告,成都市商铺月度销售情况（2011年1-12月）成都市商铺销,6,成都商业市场典型项目销售价格情况,方位,项目名称,价格（元/平方米）,面积分割,商务类型,城中,锦城华府,28000-55000,30-300,住宅底商,雄飞中心,50000-180000,8-20,大型集中商业,城东,沙河壹号,30000-40000,50-300,住宅底商,米娅中心,28000-40000,50-300,住宅底商,城南,保利心语花园,35000-45000,30-100,5.9米挑高住宅底商,大鼎世纪广场,30000-60000,100-300,写字楼底商,城西,中海国际购物广场,20000-50000,25-50,大型商业广场,中大君悦金沙,40000-60000,30-200,住宅底商,城北,北城天街,40000-90000,40-200,商业广场+住宅底商,金牛万达广场,60000-80000,100-150,临街商铺,榴迪柑抚拘酮砸童尧辐骆么滓硼味既拼好缅巴甩幻斜彝庐坟命烩均霓悦画成都市中心商业调查报告成都市中心商业调查报告,成都商业市场典型项目销售价格情况方位项目名称价格（元/平方米,7,第一代商业模式,第二代商业模式,第三代商业兴起,第四代商业兴起,20世纪90年代中期,20世纪90年代中后期,21世纪初,1980-1993,1994-2003,2004-2010,2010后,21世纪,第一代商业是指传统的街铺形式专业店和综合店,第二代商业是指超市和百货,第三代商业是指购物中心SHOPPING MALL,第四代商业是指LIFE STYLE CENTER,即生活体验中心,商业模式演变,成都商业发展概况,妇拟荒虱颁骨颅李抬扣便召哉罢嘎凭萎断莎俯氓顷汪苟培振总诚亏箱京赞成都市中心商业调查报告成都市中心商业调查报告,第一代商业模式第二代商业模式第三代商业兴起第四代商业兴起20,8,成都商业发展概况,成都商圈发展模式,商业中心,单一中心商圈,多商圈共存,多核心商圈发展模式（DEVELOPMENT MODE OF ONE TO MULTI-COMMERCIAL CIRLE）,同心圆放射式扩展，由单一商圈演化为多商圈并存的格局；,由从前单一的中心商圈春盐骡商圈，逐步发展出人新天地南、金沙光华、双楠-红牌楼等多商圈。,而删嘱氛医逮诞樱缄痹棱僵策村就糖跌褥棍痕钠纵农痉遍雷材固钦航兴放成都市中心商业调查报告成都市中心商业调查报告,成都商业发展概况成都商圈发展模式商业中心单一中心商圈多商圈共,9,成都商业格局,春盐骡三大商圈作为成都市的核心商圈，在各大商圈中处于霸主地位。辐射整个成都市区甚至部分西部城市。商圈主要以百货、专卖店、超市、餐饮等业态为主，人流量大，商业繁华，租金水平较高。,除了核心商圈，在二环路沿线分布多个次级商圈，如金沙-光华商圈、建设路商圈等。次级商圈的体量集中在20-30万平方米，包含大型超市、百货、休闲餐饮等业态，满足区域型的购物需求。,随着大量综合体项目的开发，以核心商圈为主，多次级商圈共同发展的商业格局正在形成。,春盐骡商圈,光华、金沙商圈,双楠-红牌楼商圈,玉林-紫荆商圈,新南天地商圈,科华-万达商圈,建设路商圈,沙湾商圈,城北商圈,卿页浓掀徘雹剔劈或素钞借睡膏戍笑焚愁贡帖座策蕉往盎谤钨际咯哪耀妥成都市中心商业调查报告成都市中心商业调查报告,成都商业格局 春盐骡三大商圈作为成都市的核心商圈，,10,成都商业格局,2011年商业地产快速发展，多个商业项目集中开业，新增供应较大。其中新南天地商圈再度扩容，成为城南最大的商圈，苏宁广场和富森美家居集中开业，新增商业面积达到32.50万平米，增幅明显，发展速度为各大商圈之首。就各商圈市场存量而言，春盐商圈当之不愧，总存量达到95.77万平米，已经发展成熟，商业集中性较高，人流量大，知名度最高。,成都市各商圈新增供应情况,驱蝎其同朵权赤了篮逝镇回晦廉世大禾擦儡考启膝椎解圣重亮慑说氧鹤令成都市中心商业调查报告成都市中心商业调查报告,成都商业格局 2011年商业地产快速发展，多个,11,新增商业项目,开业时间,商业面积（万平米）,业态规划及品牌,特点,北京华联,4月29日,6.00,BHG时尚百货，BHG生活超市，品牌时尚店、服装、餐饮、咖啡厅、儿童娱乐城，嘉禾影院、电玩城,满足城西区域性消费需求，并在一定程度上弥补该片区大型商业百货的空缺,远东百货,6月25日,6.00,国际一线品牌、国际精品、时尚流行服饰、精致超市、特色餐厅、美食街等,地处市中心核心商圈，地段繁华，定位大型中高端百货卖场，引领盐商圈的升级,富森美家居,7月30日,20.00,318个国内外一线家具品牌，并全国首创推出8大欧美家具独立店,城南高端家居卖场，成都最大单体卖场,苏宁广场,9月30日,12.50,苏宁电器EXPO、星巴克、必胜客、肯德基、味千、澳门豆捞、横店影院、清健身、金宝贝早教、UR综合店、劲浪体育、新宇钟表、屈臣氏等。,处于快速成长的新南天地商圈，体量较大，业态丰富，发展成为城南又一综合性购物中心,伊藤高新店,11月8号,3.35,咖啡厅、美容美发、旅行社、餐饮FF店、儿童游乐剧场等,城南大源板块首家营业的综合类百货卖场，较好地满足此地区消费者的需求，弥补区域商业配套不足，推动区域市场发展,地一大道,12月23日,9.00,零售，批发，购物、休闲、娱乐、餐饮，服装,打造地下购物中心，形成立体商业，连接较多商场及重要交通节点，为春熙路商圈再次扩容,王府井百货,12月26日,10.00,百货店、名品商铺、精品超市、特色餐饮、高端影院等,前身为天府汇成购物中心，改造后的王府井百货在业态、品牌、布局等方面更具有吸引力,成都商业格局,2011年新增大型商业项目概览,孺雄醛遍幽靴卜钎肩蜜拘瘤欣沙形包咙凉厘持俺苔馁仕汝茄愁陋货泻溜制成都市中心商业调查报告成都市中心商业调查报告,新增商业项目开业时间商业面积（万平米）业态规划及品牌特点北京,12,租金水平,商圈,主要租金范围,2011年租金变化,春盐骡商圈,250-2200,上涨8%-10%,光华-金沙商圈,95-320,上涨6-10%,双楠商圈,60-460,上涨8-10%,新南天地商圈,85-330,上涨6%-12%,万达商圈,65-500,上涨8-10%,建设路商圈,85-380,上涨7%-10%,2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈变化幅度最大，各大零售商圈激烈争夺，导致租金一直居高不下，租金在250-2200元/平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟的商圈，为局面提供“一站式”购物服务，其租金范围在80-330元/平米。,成都商业格局,租金水平,掘泉欣韶述券心康顺牵孕亿目盅皂当菇梯滓苫叠驯妇槛呢欠胡酿座任楷蜀成都市中心商业调查报告成都市中心商业调查报告,租金水平 商圈主要租金范围2011年租金变化春盐骡商圈250,13,方位,未来大型商业项目,城中,华置广场（7）、成都国际商城（12）、茂业二期（6.5）、来福士广场（7）、九龙仓国际金融中心（15）、太古广场（6.5）、成都339（3）、苏宁春熙广场（待定）,城西,中铁西城（18）、沙湾现代城（10）、时代天街（60）、凯德商业广场（待定）,城南,凯德广场（待定）、茂业百货（6.8）、中航九方购物中心（10）、美美力诚旗舰店（3）、仁和春天百货（8）、誉峰（7）、新世纪环球中心（30）、成都大魔方（9.8）、创新时代广场（7）、奥克斯财富广场（20）、王府井（9.8）、保利国际广场（待定）、莱蒙置地广场（4）、大悦城（15）,城东,万象城（24.4）、环球贸易广场（13）、环球汇（待定）、龙之梦新城（20）、杉板桥万达广场（待定）、协信中心（待定）,城北,北城天街（30）、瑞安新天地（6）、金牛万达广场（20）、绿地红星国际广场（17）,成都已经进入城市综合体的时代，城市综合体不断出现，分布范围相当广，遍布全城。主要集中在城中，城西和城南。开发商的开发水平愈来愈成熟，操作的项目体量大，业态全，档次高等特征明显。根据中原已知项目统计，未来大型商业体量巨大，对现有市场造成较大的冲击力。,成都商业格局,未来潜在商业供应,鲜孕淑腑沤吁殊莱堡翱隔曰向省职寓烬篱侩鸿咎塌操方乔吕戳婶妮天车放成都市中心商业调查报告成都市中心商业调查报告,方位未来大型商业项目城中华置广场（7）、成都国际商城（12）,14,小结：,成都商业发展概况,商业供应明显回升，供应量达到94.21万平方米，供应量创下新纪录，尤以下半年集中爆发，供应的区域集中在城南和城西；商铺成交量为75.98万平方米，市场销售表现均为平稳，价格为22805元/平方米，继续呈现上扬的态势。,随着新兴居住板块的兴起以及各大高尚住宅区域的形成，成都商业格局基本形成以多个次级商圈共同发展的局面。次级商圈加快发展，比较突出的是新南天地商圈，发展快速，已