Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,四川北路办公楼盘,项目调研报告,2011,年,1,月 同策咨询,四川北路办公楼盘,四川北路办公楼板块与其他,板块比较分析,办公市场的,宏观环境分析,四川北路办公市场,分析,上海办公市场扫描,上海办公市场供求状况,四川北路概况,区位交通,四川北路整体规划,四川北路与邻近板块办公楼盘对比分析,四川北路与成熟,CBD,区域办公楼盘对比分析,板块对比分析小结,四川北路办公楼扫描,办公市场产品研究,三个个案展示,区域市场分析,后市展望,报告逻辑,四川北路办公楼板块与其他板块比较分析办公市场的宏观环境分析四,Part,1,办公市场的宏观环境分析,Part 1 办公市场的宏观环境分析,其中人民广场、陆家嘴、淮海路、徐家汇、南京西路、虹桥是上海传统,6,大核心,CBD,，曾经集中了上海,80%,的甲级写字楼。其余为区域,CBD.,由于核心,CBD,渐少的市场供应，区域级的,CBD,板块日益增长，成为上海写字楼供应重要区域。,上海主要办公市场扫描,其中人民广场、陆家嘴、淮海路、徐家汇、南京西路、虹桥是上海传,2005,2006,2007,2008,2009,2010,供应（万平方米）,160.59,192.29,149.08,178.32,191.32,224.47,成交（万平方米）,150.04,159.10,181.24,129.40,203.64,145.92,成交均价,(,元,),13579,13056,14745,17731,19642,19613,上海办公楼盘从,2005-2010,年供求总量稍有增长，总体供略大于求。均价呈上升趋势，,2010,年达到,19600,元,/,平以上。,上海办公楼市场基本供求状况,200520062007200820092010供应（万平方,主要办公区域办公楼均价对比,2010,年办公楼市场中销售均价最高的是南京西路板块和淮海中路板块，均达到,52000,元,/,平以上。,2010,年四川北路办公楼销售均价高于上海市办公楼盘销售均价约,2700,元，在各个主要办公楼市场中处于低端水平，更远远低于距离较近的北外滩板块和其他高档城市中心商务区办公楼盘销售均价。,板块,/,地区,成交均价（元,/,平）,上海市,19613,四川北路板块,22318,五角场板块,21980,曲阳板块,18833,北外滩板块,44688,陆家嘴板块,34849,淮海中路板块,52421,人民广场板块,30651,南京西路板块,52415,徐家汇板块,29899,不夜城板块,24148,大宁板块,29044,中山公园板块,25015,虹桥板块,13178,花木板块,21792,主要办公区域办公楼均价对比 2010年办公楼市场中销售均价最,四川北路商业街位于虹口区南部、中部偏西，是一条南北向街道，全长,3.7,公里。,苏州河,是四川北路商业街南端的起点，,鲁迅公园,是四川北路商业街北端的终点，,俞泾浦,则横贯四川北路中段，,四川北路公园,和,爱思儿童公园,点缀其中。,四川北路商圈依附四川北路商业街兴起，以四川北路为中轴，东西各纵深,250,米左右并辐射至多伦路、山阴路、甜爱路、乍浦路等领近街区，涵盖面积约,2,平方公里。,俞泾浦,爱思儿童公园,四川北路公园,四川北路街道概况,走走逛逛其他路,买卖请到四川路,四川北路商圈,四川北路商业街位于虹口区南部、中部偏西，是一条南北向街道，全,四川北路现状展示,四川北路现状展示,内环以内，沿东宝兴路向西距离内环高架路约,2,公里，车程,6,分钟,距离上海火车站,5,公里，车程,20,分钟以内,四川北路交通区位,四川北路,上海火车站,东宝兴路,内环高架路,四川北路,内环以内，沿东宝兴路向西距离内环高架路约2公里，车程6分钟距,地铁四号线在四川北路公园南端横穿四川北路,地铁十号线与四川北路交界处为四川北路站,地铁四号线,地铁十号线,四川北路,周边有,100,路，,123,路，,14,路，,147,路，,167,路，,18,路，,21,路，,307,路，,318,路，,47,路，,55,路等二十多部公交车。,周边公交分布状况,周边地铁状况,周边公交地铁交通分布状况,地铁四号线在四川北路公园南端横穿四川北路地铁四号线地铁十号线,淮海中路,南京东路,四川北路,上世纪,90,年代初，上海公认的,市级,三大商业街分别是淮海中路、南京东路和四川北路。其中四川北路是第三大商业街。但随着上海商业环境的进化，四川北路沦为中低档消费的商业区。,淮海路,南京路,四川北路,四川北路办公市场定位,目前办公市场不发达，整体定位低,追求品牌,效应的甲,级办公,市场,高端国际,商务办公,区域,淮海中路南京东路四川北路上世纪90年代初，上海公认的市级三大,2005-2006,年,新一轮改造开始全面启动，,基本完成区域内动迁,，,规划涵盖区域面积,2,平方公里,，开发面积约,400,万平方米,。,2,年动迁,5,年建设,8,年业态调整,全面建设阶段，商业街被划分为,南、中和北三段,，综合三段的商业规划定位，各自分别突出,休闲,、,购物,和,文化,三个主题。并致力于打造,商务、商业“双核”功能的文化休闲街,。引入重点写字楼项目，逐渐构成新的写字楼群。,摒弃一贯以来功能单一的零售商业街模式，依托轨道交通站点和综合商业设施，形成,MBD,地铁商务区,。以专业化、特色化、规模化经营为重点，丰富商业形态，提高商业品位，从而形成集购物、休闲、娱乐于一体的,综合,消费区域。,实施“,258”,规划,2005,年,-2006,年,2007,年,-2011,年,2012,年,-2019,年,2011,年处于,5,年建设的最后一年！,四川北路整体规划,2005-2006年新一轮改造开始全面启动，基本完成区域内动,在整个四川北路商业功能中三个重要区域，各个区域有明显的特点和个性，但又有文化艺术的一贯氛围。,既相对独立又相互联系，同时利用特有的自然资源,水，作为连接整条商业街的纽带，构建一条具有文化特色的商业街，充分体现休闲、生态、文化的特色。,四川北路整体规划,北雅,中专,南繁,在整个四川北路商业功能中三个重要区域，各个区域有明显的特点和,海伦西路,嘉兰大厦,金海岸大厦,荣欣大厦,图示：,2005,年后的办公楼盘,2005,年前的办公楼盘,文化休闲带动时尚商业,北段,区段位置,虹口足球场,海伦西路,N,S,四川北路的北段是文化底蕴最,浓厚的区段，多伦路、甜爱路、,溧阳路、山阴路各具风情，人文,古迹、园林、体育场馆、文化艺术,集结于此。,四川北路北段区段现状,海伦西路嘉兰大厦金海岸大厦荣欣大厦图示：2005年后的办公楼,办公楼盘,交通,区段汇集了,3,号、,8,号线,两条轨道交通，十条以上的公交线路、旅游,10,号线、上海旅游集散中心，是上海重要的交通枢纽之一。,区域内的东泰休闲广场是目前四川北路最大的综合娱乐休闲广场，最新开发的写字楼盘包括,嘉兰大厦、金海岸大厦、荣欣大厦,等。,四川北路北段区段现状,区段特色,生态和历史凝结的人性空间,它拥有鲁迅公园、多伦路文化街、虹口足球场等文化体育资源，还有保存完好的山阴路上海弄堂，溧阳路日式别墅等旧时代民居。在这里主要以,文化、休闲、娱乐、观赏、体育,等消费形态为主。,区段规划,该区段以交通枢纽综合开发项目为支点开发,车站经济,，加快虹口足球场、鲁迅公园地区和多伦路文化名人街的综合开发，并充分利用该,区域文化、体育和休闲旅游资源的优势,，以文化休闲带动时尚商业。散发甜爱路、溧阳路、山阴路原有的特色风情，以露天茶座、音乐咖啡厅、酒吧等特色休闲场所为主。,办公楼盘交通区段汇集了3号、8号线两条轨道交通，十条以上的公,海伦西路,豪杰国际广场,福德商务楼,四川北路公园,玫瑰广场,衡水路,精武大厦,盛邦国际大厦,生态与商贸融合的典范,中段,区段位置,海伦西路,海宁路,N,S,中段是四川北路最繁华、最热闹的,区段，依托便利的轨道交通和四川,北路公园、爱思儿童公园、俞泾浦,的良好生态环境所带来的大量人流。,四川北路中段区段现状,海伦西路豪杰国际广场福德商务楼四川北路公园玫瑰广场衡水路精武,办公楼盘和商圈,交通,从海宁路至海伦西路之间的四川北路汇集了轨道交通,3,号、,4,号、,10,号线,，交通便捷。,这里是四川北路新建办公楼盘最多的区域，,嘉杰国际广场、福德商务楼及玫瑰广场,集聚。这里同样也是四川北路,商务氛围最浓,的地方，在东宝兴路、四川北路已经形成了以福德商务中心、东宝百货、嘉杰国际广场和凯润金城为主的,成熟中小型商圈,。,区段特色,欢乐年华的黄金腰带,是汇聚人流、商业、发展区域经济、繁荣四川北路商圈的最佳段位，形成一条四川北路上的“黄金腰带”，其商业价值不可估量。以海伦路为横轴，四川北路为纵轴，两轴交点的,300400,米范围内，形成一条具有,海派文化背景的商务、休闲、娱乐中心,。,区段规划,该区段,围绕水、绿地、轨道交通,为规划主题，形成,集商业、休闲娱乐、高档商务、住宅为一体的，具有海派文化背景的商务休闲中心,。沿东宝兴路形成一条东西走向、以中高档、大众化相结合、长约,700,米的商贸长廊，围绕东宝兴路站开发站前店，成为中段的一个支撑点。沿俞泾浦东西走向，结合商贸走廊的建设和已建成的绿化通道，同向开辟一条人行通道，营造一种生态怡人的环境气氛，区域内规划开设国际特色的礼品与小商品店。,四川北路中段区段现状,办公楼盘和商圈交通从海宁路至海伦西路之间的四川北路汇集了轨道,时尚休闲的苏洲河北岸,南段,区段位置,海宁路,苏州河,N,S,在地理位置上有其独特性，它同时与,北外滩、外滩相连接，最接近繁华的,南京东路，又处于黄浦江和苏州河的,交汇处。与南京东路、北外滩,CBD,地,区形成半个相交，既具有相同之处，,又有自己的特点。,四川北路南段区段现状,时尚休闲的苏洲河北岸南段区段位置海宁路苏州河NS在地理位置上,办公楼盘和商圈,交通,从海伦西路至苏州河之间的四川北路汇集了,63,路、,14,路、,13,路、,100,路、,147,路等,四十多部,公交路线。,海宁路是整条四川北路规划的头，又是北外滩的西端区域，比邻苏州河南岸的外滩源项目，临近,七浦路商圈,。沿线以及附近的写字楼有,高宝新时代广场、精武大厦、福海大楼、宇航大厦以及、晟隆大厦,等。,区段特色,休闲时尚的苏州河北岸,这里,古典建筑,众多，昆山花园路的英式建筑，乍浦路餐饮一条街都颇具特色。外白渡桥、吴淞路桥、乍浦路桥和四川北路桥可以很,方便地使两岸过往客流融会贯通,。在保留老派欧式建筑的同时，考虑以置换的方式加以开发，给它们赋予新的内涵，吸引不同年龄、不同层次、不同国籍的人流。,区段规划,该区段强调人与水之间关系，与当地特殊景观（水与植柳）相联系，创造出独具一格的特色。以,高档商务、高级住宅带动精品商业，引进高档品牌，,建造高档会所、俱乐部，为高档消费提供平台。设置咖啡馆、各种休闲消费，建立五星级国际大酒店，河岸设雕塑公园，这里将成为四川北路南端的一个亮点。,四川北路南段区段现状,办公楼盘和商圈交通从海伦西路至苏州河之间的四川北路汇集了63,Part,2,板块比较分析,与邻近板块的比较分析,Part 2 板块比较分析,五角场板块,与四川北路相邻近的板块有五角场板块、曲阳板块和北外滩板块。四大板块由于地理位置上的临近，交通、周边配套的类似，最具有可比性。,其中五角场板块属于杨浦区，其他三板块属于虹口区。,四川北路相邻板块,五角场板块与四川北路相邻近的板块有五角场板块、曲阳板块和北外,2005,2006,2007,2008,2009,2010,供应（万平方米）,3.74,4.99,4.23,5.09,0.00,6.26,成交（万平方米）,2.42