,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第一节 土地制度与土地产权,第二节土地权属,第三节 土地的划分与编号,第四节 土地权属调查,第二章 土地权属调查,1,第一节,第一节土地制度与土地产权,一、土地制度,土地制度是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。反映因利用土地而发生的人与人，人与地之间的社会经济关系。,土地制度的主要内容包括土地所有制度、土地使用制度和土地的国家管理制度。,1土地所有制,土地所有制是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。它表明了土地作为生产资料的分配问题。是土地制度的核心，是土地关系的基础。,2,第一节土地制度与土地产权一、土地制度2,2土地使用制,土地使用制度是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。它表明人们怎样对土地加以利用和取得收益。其核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。,两者的关系,1所有制是使用制的前提,2使用制是所有制的反映和体现，是实现和巩固所有制的形式和手段,3所有制为使用制服务,4使用制具有相对独立性,3,2土地使用制3,二、土地产权,土地产权是有关土地财产的一切权利的总和。,特性：排他性；,产权客体的可占用性和价值性；,需经登记得到法律承认和保护；,相对性。,4,二、土地产权4,一.土地权属的含义,土地权属是指土地产权的归属，是存在于土地之中的排他性完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。,1.土地所有权,土地所有权是土地所有制在法律上的表现，具体是指土地所有者在法律规定的范围内对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利，包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支配、使用的权利。,第二节 土地权属,5,一.土地权属的含义第二节 土地权属5,2.土地使用权,土地使用权是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法收益的权利。,3.土地权属主,土地权属主简称权属主，也可以称作权利人，是指具有土地所有权的单位和土地使用权的单位或个人。,二、土地权属的确认方式,1 文件确认 2 惯用确认,3 协商确认 4 仲裁确认,6,2.土地使用权6,三、土地权属的确认,1.农村地区（含城市郊区）土地所有权和使用权的确认,一般应将依据文件确认、惯用确认、协商确认、仲裁确认几种方式结合起来确认农村土地所有权和使用权。,2.城市土地使用权的确认,城市土地所有权是国家所有，因此，城市各权属主只有土地使用权而无土地所有权（郊区集体土地除外）。城市土地使用权主要按下列文件确认：,单位用地红线图。房地产使用证。土地使用合同书。征（拨）地批准书和合同书。有偿使用合同书（协议书）和国有土地使用权证书。城市住宅用地确权文件。,7,三、土地权属的确认7,一、土地的划分,概念：,土地划分是指为了满足土地管理工作的需要所确定的宗地所属地域上的空间层次。根据我国国情，考虑到便于管理，划分的空间层次应于行政管理系统相一致。,1.城镇地区土地划分：,省市区,街道街坊,宗地,2.农村地区土地划分：,省县（县级市）,乡（镇）行政村,宗地地块（图斑）,第三节,土地的划分与编号,8,一、土地的划分 第三节 土地的划分与编号,二、地块与宗地的定义,定义,特征,地块,地块是指一个连续的区域，并可辨认出同类属性的最小的土地空间区域。（例如：宗地或丘、图斑、均质地域、基本农田保护区等等）,（1）地块是一个,“,最小的土地空间区域,”,，表明了地块在空间上的连续。,（2）地块的位置是固定的，边界是明确的。,（3）地块的,“,同类属性,”,既可以是某一种属性，也可以是某一类属性的集合。,宗地,宗地是指由权属界限封闭的独立权属地段，它具有固定的位置和明确的权利边界，并可同时辨认出确定的利用类别、质量和时态等土地基本要素。,（1）宗地是一个,“,地块,”,，表明了宗地在空间上的连续,（2）宗地的空间位置是固定的，边界是明确的,（3）应同时把土地的权利、利用类别、质量和时态等土地基本要素组成一个集合作为,“,同类属性,”,来标识宗地的空间位置,9,二、地块与宗地的定义 定义 特征 地,三、宗地的划分,1、基本原则,：,由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地；,如果同一权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地；,如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗地，称为组合宗。,对一个权属主拥有的相连成片的用地范围如果土地权属来源不同，或楼层数相差太大，或存在建成区与未建成区(如住宅小区)；或用地价款不同，或使用年期不同等情况，在实地又可以划清界限的，可划分成若干宗地。,10,三、宗地的划分10,2.农村和城市郊区的宗地划分,依据宗地划分的基本原则划分,注意宅基地和其他建设用地,基地非农建设用地使用权宗地,3.集体土地所有权宗地的划分,按集体单位所有权单位的土地范围划分土地所有权宗地,.,共有宗的概念：一个地块由几个集体土地所有者共同所有，其间难以划清权属界线的，为共有宗。共有宗不存在国家和集体共同所有的情况。,其划分可依据宗地划分的基本原则划分,4.城镇以外国有土地使用权宗地的划分,依据宗地划分的基本原则划分,11,2.农村和城市郊区的宗地划分11,5.争议地、间隙地、飞地的宗地划分,争议地：,有争议的地块，即两个或两个以上权属主都不能提供有效的确权文件，却同时提出拥有所有权或使用权的地块。,间隙地：,指无土地使用权属主的空置土地。,飞地：,镶嵌在另一个土地所有权地块之中的土地所有权地块。,单独分宗,争议地,间隙地,飞地,12,5.争议地、间隙地、飞地的宗地划分 单独分宗争议,四、土地编号,1.城镇地区土地编号,通常以行政区划的街道和宗地两级进行编号，如果街道下划分有街坊（地籍子区）就采用街道、街坊、和宗地三级编号。如：03-05-012，表示省市区第3街道，第5街坊，第12宗地。,2.农村地区地籍编号,农村应以乡（镇）、宗地和地块三级组成编号。其原则同上，如：02-04-005表示省县（县级市）乡（镇）第2行政村，第4宗地，第五地块（图斑）,13,四、土地编号 13,五、边界类型和边界系统,1.边界类型：,行政边界 地籍区或地籍子区边界,宗地边界 地块边界,2.边界系统,边界系统:,人们或政府管理机构通常以某种方式所承认的界线存在形式。一般包括普通边界和法律边界。,普通边界:,主要依靠自然或人造的边界要素，依据各地的普通规则，但没有精确的边界数据，或有 边界数据但又没有法律手续固定下来的边界。,法律边界:,对人造的或自然的边界要素进行精确的测量，获取测量数据，通过法律程序给予承认，并 在实地以法律的形式固定下来的边界。,14,五、边界类型和边界系统 14,六、土地权属界址的含义,土地权属界址包括,界址线、界址点和界标,。,界址线,相邻宗地之间的分界线，或宗地的边界线。,界址点,界址线或边界线的空间或属性的转折点。,界标,在界址点上设置的标志。,15,六、土地权属界址的含义 15,一、调查内容,(1)土地的权属状况，包括宗地权属性质、权属来源、取得土地时间、土地使用者或所有者名称、土地使用期限等。,(2),土地的位置，包括土地的座落、界址、四至关系等。,(3)土地的行政区划界线，包括行政村界线(相应级界线)、村民小组界线(相应级界线)、乡(镇)界线、区界线以及相关的地理名称等。,(4)土地的利用状况和土地级别。,土地权属调查是指以宗地为单位，对宗地的权利、位置等属性的调查和确认（土地登记前具有法律意义的初步确认）。,第四节,土地权属调查,16,一、调查内容 土地权属调查是指以宗地为单位，对宗地的权,二、调查的基本程序,拟订调查计划,物质方面准备,调查底图的选择,资料整理,街道和街坊的划分,发放通知书,土地权属资料的收集、分析和处理,实地调查,17,二、调查的基本程序拟订调查计划 物质方面准备 调查底图的选择,三、权源调查,土地权属来源,(简称,权源,)是指土地权属主依照国家法律获取土地权利的方式。,1.集体土地所有权来源调查,2.城镇土地使用权来源调查,3.集体土地使用权调查,4.土地权属来源调查的注意事项,18,三、权源调查1.集体土地所有权来源调查 18,四、其他要素的调查,1 权属主名称,2 取得土地的时间,3 土地位置,4 土地所有权性质,19,四、其他要素的调查19,五、界址调查,1.界址调查的指界,概念,：界址调查的指界是指确认被调查宗地的界址范围及其界址点线的具体位置。,现场指界必须由本宗地和相邻宗地指界人亲自到现场共同指界。当由单位法人代表指界，则出示法人代表证明。当法人代表不能亲自出席指界时，应由委托的代理人指界，并出示委托书和身份证明。由多个土地所有者或使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，并出示委托书和身份证明。,20,五、界址调查20,对于违约缺席指界的，根据不同情况按下述方法办理：,如一方违约缺席，其界址线以另一方指定的界址线为准确定；,如双方违约缺席，其界址线由调查员依据有关图件和文件，结合实地现状决定。,确定界址线后的结果以书面形式送达违约缺席的业主，并在用地现场公告，如有异议的，必须在结果送达之日起15日内提出重新确界的申请，并负责重新确界的费用，逾期不申请，确界自动生效。,21,对于违约缺席指界的，根据不同情况按下述方法办理：21,2.权属主不明确的土地界线调查,(1),征地后未确定使用者的剩余土地和法律、法规规定为国有而未明确使用者的土地，在国有土地使用权、乡,(,镇,),集体土地所有权和村集体土地所有权界线调查的基础上，根据实际情况划定土地界线。,(2),暂不确定使用者的国有公路、水域的界线，一般按公路、水域的实际使用范围确界。,(3),不明确或暂不确定使用者的国有土地与相邻权属单位的界线，暂时由相邻权属单位单方指界，并签订,权属界线确认书,，待明确土地使用者并提供权源材料后，再对界线予以正式确认或调整。,22,2.权属主不明确的土地界线调查22,3.乡镇行政境界调查,调查队会同各相邻乡,(,镇,),土地管理所依据既是村界又是乡,(,镇,),界的界线，结合民政部门有关境界划定的规定，分段绘制相邻乡,(,镇,),行政境界接边草图，并将该图附于,乡,(,镇,),行政界线核定书,，并由调查队将所确定的乡,(,镇,),行政界线标注在航片或地形图上，提供内业编辑。,4.界标的设置,调查人员根据指界认定的土地范围，设置界标。对于弧形界址线，按弧线的曲率可多设几个界标。对于弯曲过多的界址线，由于设置界标太多，过于繁琐，可以采取截弯取直的方法；但对相邻宗地来说，由取直划进、划出的土地面积应尽量相等。,乡,(,镇,),、行政村、村民小组、公路、铁路、河流等界线一般不设界标。但土地行政管理部门或权属主有要求和易发生争议的地段，应设立界标。,23,3.乡镇行政境界调查23,六、土地权属界址的审核与调处,外业调查后，要对其结果进行审核和调查处理。使用国有土地的单位，要将实地标绘的界线与权源证明文件上记载的界线相对照。若两者一致，则可认为调查结束；否则需查明原因，视具体情况作进一步处理。对集体所有土地，若其四邻对界线无异议并签字盖章，则调查结束。,有争议的土地权属界线，短期内确实难以解决的，调查人员填写,土地争议原由书,一式,5,份，权属双方各执一份，市、县,(,区,),、乡,(,镇、街道,),各一份。调查人员根据实际情况，选择双方实际使用的界线或争议地块的中心线或权属双方协商的临时界线作为现状界线，并用红色虚线将其标注在提供市、区的,土地争议原由书,和航片,(,或地形图,),上。争议未解决之前，任何一方不得改变土地利用现状，不得破坏土地上的附着物。,24,六、土地权属界址的审核与