单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,中国房地产信息集团,|,克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有,*,*,平层豪宅公寓专题研究,2017.08,平层豪宅公寓专题研究2017.08,Content,平层豪宅背景研究,典型案例分析,Content平层豪宅背景研究,关键词,平层豪宅 大面积 豪华公寓,简介,对平层豪宅的定义及当前发展现状阐述，再结合上海、北京、杭州、深圳等城市的平层豪宅项目，从整体视划、功能构成、园林景观、产品设计等方面进行了深入研究，总结出平层豪宅产品的核心价值体系，对平层豪宅项目具有一定的借鉴意义。,案例,吉宝湾共管公寓、空中豪宅,le Raffine,、,Eliza,豪华公寓、住宅塔（国外案例）,绿城玉兰花园、闵行星河湾、合生霄于路,8,号、云顶至尊（国内代表案例）,关键词,平层豪宅的市场,平层豪宅的客户,平层豪宅与别墅比较,市场现状及竞争力,国外案例研究,国内案例研究,规划,建筑立面,景观,精装修,平层豪宅发展趋势,产品适应度和发展,会所,物业管理,平层豪宅的市场平层豪宅的客户平层豪宅与别墅比较市场现状及竞争,平层豪宅背景研究,平层豪宅的定义及发展,平层豪宅的市场,平层豪宅的客群分析,平层豪宅与别墅的比较,平层豪宅背景研究平层豪宅的定义及发展,关键词解释：大面积、单层、豪华公寓,平层豪宅的定义,大面积单层豪华公寓,大面积：相对于普通公寓而言，大面积和舒适性是其突出特点，早期单套面积在,170,以上,，发展到,300,以上,，并且现阶段面积往更大的方向发展，国内现有,顶级豪宅做到,800,左右,；在功能设计上更多的体现出和高档别墅一样的空间利用思路，注重每一个房间的使用舒适度，而与追求居室的使用数量,;,单层：所谓平层豪宅强调的是在单个层面的居住概念，但是这个概念虽然,强调单一层面生活方式,，同时也包含平层豪宅中,“复式”类产品,概念，这里的单层强调的是该物业形态的普遍感受,;,豪华公寓：和价格特征一致，在,管理和基本配置上和高级别墅一样,，都属于,豪宅范畴,，总的表现形式是采用顶级配置和服务形式。,关键词解释：大面积、单层、豪华公寓平层豪宅的定义,平层豪宅功能空间发展,2004,2005,2007,2009,2010,2011,出现,带独立卫生,间,的主卧室,出现,带独立卫生间以及步入式更衣间的主卧室,出现,带独立卫生间的次卧室、独立书房空间、佣人房,出现,三间次卧室、双厨、起居厅,出现,带独,立,卫,生,间及更衣室的次卧室,出现,双餐厅，双主卧,套,房,，以及,特色空间,（室内游泳池）,功能空间随着时间的推移，由,单一的功能空间,向,套房空间,转变，并且出现越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式，单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；,平层豪宅功能空间发展2004200520072009201,传统舒适型公寓,面积,130,面积,400,设计结构和 传统舒适公寓一致,尺寸放大,从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计,手法之一,：,公寓型平面设计，采用特殊单元结构或者直接放,大功能空间尺度，是最简单也是最直接的大面积,公寓设计思路。,采用特殊的单元构成，一 单元一户，整层设计，利 用外界资源和单栋独享的 形式突出自身豪宅价值。,传统舒适型公寓,面积130面积400,设计结构和 传统舒,传统西式别墅，大面积花园，内,部古典式空间布局,虽然是公寓类产品，但是在内部布层的时候无论是全套房设计理念还是强调交通空间转折处理等方式都和别墅户型设计一致。,从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计,手法之二,：在 户型设计中突出其非公寓性，具体表现是突出别墅 特有的室外空间和别墅式的内部空间结构布层。,突出公寓室外空间的做法，以阳台或露台的手法制造花园环绕住宅布置的概念。,传统西式别墅，大面积花园，内虽然是公寓类产品，但是在内部布层,突出内部自 由空间和室 外大露台的 处理方式。,从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计,手法之三,：强调高档公寓自身结构特性，以内部自由空间的组织形式和突出奢华功能性空间作为两个方向。,带有泳池配套的平层豪宅产品。,突出内部自 由空间和室 外大露台的 处理方式。从普通平层公寓,别墅式内部空间的平层豪宅,大面积空中花园的平层豪宅,一梯一户的平层豪宅,内部无隔断的平层豪宅,传统舒适公寓,别墅,国外平层高档公寓,类传统公寓布局的平层豪宅,平墅,发展源流,市场现有的平层豪宅种类,最早的设计手法，传统舒适公寓的升级版。与是发展的主要方向，未来存在于地段占主导优势的区域。,现在流行的设计手法，借鉴别墅类产品特性。是平层豪宅发展的主要方向之一。也是后续重点展开的户型研究方向。,充分发挥结构优势的设计手 法。平层豪宅的主要设计发展方向和主要借鉴点。,发展评述,别墅式内部空间的平层豪宅大面积空中花园的平层豪宅一梯一户的平,平层豪宅市场表现,选取了同区域平层豪宅项目别墅、公寓项目的市场数据，从下表可看出，平层豪宅项目在单价上比普通公寓高，与同区域别墅价格趋同。且平层豪宅项目最终销售状况都很与错。闵行星河湾售价在区域内的高端公寓产品中独树一帜，接近周边项目的,2,倍，可见,平层豪宅项目在区域内的价格标杆地位,，绿城玉兰花园均价更是与周边独栋别墅看齐。而同属高端的外滩区域，所选案例中各项目单价差别与明显，绿城黄浦湾项目比之临近的华润九里（平层,+,普通公寓产品）项目均价高,20%,，但从总价上看绿城黄浦湾是区域内的领头羊，可见大平层项目的定位在客户层面上更顶级。,类型,项目,面积段（,）,均价（元,/,）,主力总价（万元）,推案量,成交量,开盘时间,颛桥区域,大平层,闵行星河湾,250-330,50000,1250-1650,622,266,2010/12/8,公寓,春申景城（三期）,90-196,30000,270-590,880,454,2009/11/15,公寓,虹梅菁典苑,64-85,24000,153-204,326,120,2011/4/17,外滩区域,大平层,绿城黄浦湾,280-400,120000,3360-4800,172,113,2009/8/9,大平层,+,公寓,华润外滩九里,188-277,100000,1880-2770,183,129,2009/10/31,大平层,+,公寓,世茂滨江花园七期,90-340,100000,900-3400,414,343,2008/9/2,唐镇区域,大平层,玉兰花园,256-398,50000,1280-2000,88,24,2011/4/23,独栋,棕榈泉花园,733-841,57500,4210-4835,41,37,2007/5/14,平层豪宅市场表现类型项目面积段（）均价（元/）主力总价（,平层豪宅的客群分析,客户群体描述：,平层豪宅客户的基本特性：在国内一线城市京沪深广工作、居住的极具消费及购买力的,富豪层级客户,，部分有海外生活经历。,作为社会的富裕阶层，高端客户拥有特定的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，丰厚的收入及对未来的良好预期使得他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，体现在对周边及住区内景观环境、项目区位、产品品质、配套设施、开发商品牌、物业管理等方面的特别关注。,平层豪宅的客群分析客户群体描述：,置业特征,客户特征,多次置业，或已购置别墅,偏好豪宅客户圈层生活,-,会所,/,服务,渴望回归城市繁华,跟随豪宅品牌,/,重复购买,资产,2,亿元以上,爱生活，爱社交,人生两件事：创造价值,/,享受生活,豪宅爱好者,客户身份,国内外知名人士,私营业主或大中型公司老总,港澳台的投资公司高管,城市新富阶层,置业特征客户特征多次置业，或已购置别墅偏好豪宅客户圈层生活-,同等 档次,地段,单套 面积,（,）,对比,(,单位未标明情况下为,）,附加值,高端别 墅,城市中远 郊,500-700,功能 空间,主卧室,客厅,餐厅,次卧室,厨房,独立卫 生间,书房,休闲厅,/,酒窖,健身房,佣人房,赠送花 园、露 台、地 下室或 地下停 车库,面积,80,108,50,30/35/,40,30,10,25,50,50,10,平层豪 宅,城市中心,或近郊,300-400,面积,57,22/30,15,25/29/,35,23,9,5,说明：案例选择相同档次上海高档独立别墅和的主力面积段和平层豪宅相比。经过比较可以看出平层豪宅的优势主要体现在地段属性上，设计上的特色在单层空间处理上。其它因素，包含花园、地下室等附加值和主要功能空间的面积，例如客厅、餐 厅和主卧的尺度以及功能上以及车库独立入户上，别墅毋庸置疑，有着显著的优势。,平层豪宅功能空间发展,(,同等档次）,同等 档次单套 面积功能 空间主卧室客厅餐厅次卧室厨房独立卫,内部主要功能空间基本相同，别墅比平层豪宅多一些,次要功能空间，室外花园、二层露台、地上或地下停车空间、地下活动空间、储藏空间。,建筑面积,550.00 4,室,3,厅,6,卫一厨,+,地下活动空间,豪华独栋别墅，内部功能空间完善，地下空间层部运动休闲空间，一二层动静分区明确，地面停车及一层室内停车库双重设计，配有私家花园,建筑面积,373.00 4,室,3,厅,4,卫,豪华平层大宅，内部功能空间完善，正方形基本平面空间形式，围合功能空间布层，中心交通组织空间,别墅与平层豪宅功能空间比较,(,相同级别）,地下一层,地上一层,地上二层,内部主要功能空间基本相同，别墅比平层豪宅多一些次要功能空间,大景观节点的 打造，对于,公,共空间，中心,景观的营造,视 划细致，强调 区域的整体感,景观打造，平层豪宅相比别墅来说，更多的,中心景观、组团空间设计营造,，而别墅,强调私家花园打造,宅间景观的营造,，注重,家庭院落,景观的营造,，内 外景观的渗透，细致的打造,景观打造，平层豪宅相比别墅来说，更多的中心景观、组团空间设计,典型案例分析,国外典型案例分析,国内典型案例分析,平层豪宅研究分析,典型案例分析国外典型案例分析,国外典型案例分析,/,吉宝湾共管公寓,项目概况：,项目位于新加坡南端的吉宝湾之畔，包括,6,座高层和,11,座多层住宅；,高层间以空中花园相连接，内部,11,座多层住宅区开阔，占地面积约,8.4,万方，包括长达,750,米的私人海滩；,设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。,前排多层建筑,弧形立面设计,，最大化景观面，后排,高层错落布置,，朝向各与同，意在向各个景观方向,分散布置，总体思路是,以观景作为首要考虑,要素。,