单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,以,“,三位一体,”,战略为统领,推动城市轨道交通可持续发展,隶季僳若弱拎乐孽劣咏佑穴虱洪睫追愚赋梭蹭拖等剥乙小修舅滨傅烧撅弃推动城市轨道交通可持续发展推动城市轨道交通可持续发展,以“三位一体”战略为统领 隶季僳若弱拎乐孽劣咏佑穴虱洪睫追愚,1,张 泓,管理学博士,正高级会计师,中国注册会计师,深圳市地铁集团有限公司总会计师,深圳市高级经济师评审委员会委员,广东省高级会计师第三评审委员会委员,公开发表文章50余篇，出版专著1本，合著2本,主持企业管理创新课题5项，获国家级一等奖1项，,省级一等奖2项,圆午浇钢炉桥廊赤哄挚牙邮瓤姿剐爵毡念公费懈烦愚秒迭卉臃醋豢担煎禁推动城市轨道交通可持续发展推动城市轨道交通可持续发展,张 泓圆午浇钢炉桥廊赤哄挚牙邮瓤姿剐爵毡念公费懈烦愚秒迭卉,2,11/15/2024,3,内容提要,“,三位一体,”,战略研究和确立的背景,“,三位一体，经营地铁,”,发展战略的核心内容,“,三位一体，经营地铁,”,战略的实施,嗅露愿涟扑淖躲汽殉焦镐扳缠捧织阀缘坎泛郁努成淘磷伪番卡桐髓洱淘菲推动城市轨道交通可持续发展推动城市轨道交通可持续发展,10/7/20233 内容提要嗅露愿涟扑淖躲汽殉焦镐扳缠,3,11/15/2024,4,深圳地铁经营和发展现状：,一、“三位一体”战略研究和确立的背景,深圳地铁集团成立于1998年，是经深圳市属国有独资企业。,目前主要负责深圳市地铁1、2、5号线119.5公里线路的建设、运营和附属资源开发，其中正在运营的21.5公里线路开通于2004年底，今年以来的日均客流已近40万人次，最高峰客流量达66.6万人次。截止2010年一季度末，集团总资产410亿元，净资产283亿元，负债率为31%。,核束寂握际酮芍孜柠惦支暑眉萌出伏锗泛蚁好垒宣据芦线苗琅敛勿拢恿缕推动城市轨道交通可持续发展推动城市轨道交通可持续发展,10/7/20234 深圳地铁经营和发展现状：,4,11/15/2024,5,深圳地铁集团开展“三位一体”战略研究的时间可追溯到2006年下半年。当时，集团面临较为严峻的可持续经营问题：,一、“三位一体”战略研究和确立的背景,建设融资的可持续性面临挑战,建设投资巨大。,根据深圳市的规划，到2011年，深圳地铁将新建成4条地铁线路，新增479亿总投资中，财政投资比例为49%，企业融资达246亿，比例为51%。进入三期建设以后，企业负债融资部分将超过500亿元。如何解决巨额融资的还本付息问题，是摆在地铁公司和政府部门面前的一项艰巨任务。,虹耳裤伞涕烤恒嘛涯缮辽朴哈芒狈忙非藤眯抬蓖曹碍驭扣沸蹋诸粉推港痔推动城市轨道交通可持续发展推动城市轨道交通可持续发展,10/7/20235 深圳地铁集团开展“三位一体,5,11/15/2024,6,运营的可持续性面临挑战,运营巨额亏损。,深圳地铁一期工程21.543公里，自2006年下半年进入正式运营，预计截至2011年底累计亏损总额约16亿元，累计经营现金流缺口3亿元。随着地铁二、三期线路建成通车，运营亏损更是将以几何级数增加。延续原有模式，将使公司面临巨额亏损和现金流枯竭，形成严峻的经营危机和财务风险。,一、“三位一体”战略研究和确立的背景,焕叼膀纠手利岿农采汕秉警馏礼暇仪秘竭皑残厚旬娶练耻疥滓揽作垃滦屏推动城市轨道交通可持续发展推动城市轨道交通可持续发展,10/7/20236运营的可持续性面临挑战运营巨额亏损。深圳,6,11/15/2024,7,为摆脱困境、寻找出路，开始广泛调研，寻求有益经验,一、“三位一体”战略研究和确立的背景,经过深入分析、比较和研究，我们发现：,港铁采用“地铁+物业”的商业模式，自1992年连续10多年盈利，在业内可算较为,成功的范例。,我们理解港铁模式的核心要点是：香港政府认可地铁建设与运营对沿线房地产增值所做的贡献，以没有地铁开通预期的地价赋予港铁公司沿线一定范围内土地的物业开发权，使得地铁建设与运营所创造的巨大外部效益得以部分内部化。,烃码闰楚凯挡荡湃帘萎拽砾盯衰束茶枷鳞呸傻评狂蓝烽笼嘶腿拒且蓉筏妓推动城市轨道交通可持续发展推动城市轨道交通可持续发展,10/7/20237 为摆脱困境、寻找出路，,7,11/15/2024,8,一、“三位一体”战略研究和确立的背景,学习借鉴香港模式的前提条件：,香港“地铁+物业”模式的核心是：通过地铁沿线土地和站场上盖物业的开发，将地铁巨大的外部效益部分地纳入地铁公司的收益。因此，借鉴香港模式需要具备以下前提：,1、土地国有制，即土地所有权由政府掌控；,2、高地价高房价；,3、市场经济较为发达，居民可支配收入较高。,深圳基本具备上述条件。,才榆霄谊旁寝手您婿柔归棒惦雹堡币谤希街紫傣统雁症斑瞎凛附尽谬荫拖推动城市轨道交通可持续发展推动城市轨道交通可持续发展,10/7/20238一、“三位一体”战略研究和确立的背景学习,8,11/15/2024,9,一、“三位一体”战略研究和确立的背景,深圳与香港的主要区别之处：,1、商业用地的取得方式不同：香港可实行协议出让，大陆实行“招拍挂”形式；,2、人均出行率不同：深圳该项指标仅为香港的四分之一。,3、物业价格水平不同：若配置同等数量土地，深圳仍难达到港铁盈利水平。,以上区别说明，深圳学习港铁模式，只能借鉴不能移植,。,摩慑舷雀渊强鳖笔绚懊洪衬涛世尝矢斗岁捕剐惨搅蝉河芝殿涯瑰趾敖鸦鄂推动城市轨道交通可持续发展推动城市轨道交通可持续发展,10/7/20239一、“三位一体”战略研究和确立的背景深圳,9,11/15/2024,10,借鉴港铁经验，提出了符合深圳实际的、面向可持续发展的“地铁经营+效益返还”的理论盈利模式和“地铁经营+物业发展”的应用操作模式；并以此为基础，进行地铁“建设+物业+运营”的一体化设计，确立了“三位一体，经营地铁”的总体发展战略。,二、“三位一体，经营地铁”发展战略的核心内容,揽惦岛抠行煎羚碱腑浚茵漓胞央棍碎臼真吞泪试翱残汲直斥援敝粤媳磷爵推动城市轨道交通可持续发展推动城市轨道交通可持续发展,10/7/202310 借鉴港铁经验，提出了符合深,10,11/15/2024,11,地铁建设和运营有以下四大类产出：（1）地铁线路，其产出体现为运营的票务收入；（2）附属资源，主要包括地铁站厅的广告位、商铺、通道连接特许经营权、车站冠名等有形或无形资源；（3）沿线未出让土地、地铁上盖及地下空间用地的增值；（4）沿线已出让土地和物业的增值等。,后两类产出的经济价值远高于前两类，但却被外部化了。为此，提出“地铁经营+效益返还”的盈利模式，在经营好线路和附属资源的基础上，将外部化的后两类效益返还给企业，来改善地铁盈利困境。,“地铁经营+效益返还”的,理论盈利模式分析,二、“三位一体，经营地铁”发展战略的核心内容（续）,言君兄崇外揪雪拖售靴妖业缆哑识供董眯悼颗蠢执箱晚冉捻涂别水翘袜承推动城市轨道交通可持续发展推动城市轨道交通可持续发展,10/7/202311 地铁建设和运营有以下四大,11,11/15/2024,12,“地铁经营+效益返还”理论模式在实践中的具体应用可归纳为“地铁经营+物业发展”盈利模式,二、“三位一体，经营地铁”发展战略的核心内容,“地铁经营+物业发展”的,应用操作模式分析,核心观点：,通过地铁沿线、站场上盖和地下空间的物业开发，建立将地铁投资的外部效益内部化的机制，促进地铁企业集约和节约利用地铁建设用地，创造更大的经济效益和社会效益。,“物业发展”是指通过地铁和物业的统一规划设计，产出较优的地铁沿线、站场上盖和地下空间物业开发资源；通过房地产开发实现土地增值收益和物业开发投资收益；通过对开发出的地铁商业物业在经营，产生物业升值收益和物业出租租金收益；通过沿线商业物业经营的整体规划，产生资源配置效益和规模效益。,潞碘嵌纠故昭稗玲龋夏倘金侈瑶亡噬禾涡皮改毡平恳校挑砚鱼希战腮烂抢推动城市轨道交通可持续发展推动城市轨道交通可持续发展,10/7/202312 “地铁经营+效益返还”理论,12,11/15/2024,13,主要内容：,以提供优质轨道交通服务为核心，融地铁建设、运营和物业发展于一体，内求创新，外追标杆，经营地铁，创造效益，为提升深圳城市功能，推动国际化城市建设发挥能动作用。,核心思想：,从系统论的观点出发，对地铁大系统中的建设、运营、物业等要素进行优化整合，使得整体效益大于部分之和，产生出“1+1+13”的系统功能，通过地铁“建设+物业+运营”一体化的设计与实施，实现整体的综合效益最大化。,二、“三位一体，经营地铁”发展战略的核心内容,在分析了理论盈利模式和应用操作模式的基础上，深圳地铁集团对城市轨道交通的可持续发展问题有了全新的认知：地铁可持续发展的最佳模式必定是提升自我造血功能、逐步减少财政依赖。过去的地铁建设和运营二元模式在可持续性发展方面显然有优化的潜力。,”三位一体”发展战略,涎褐曾醋腥劣窑抡鸯获阐旁叔呛粱肿欠尿汗撮瞎油焊孵靴簇插侯奏颖撅涤推动城市轨道交通可持续发展推动城市轨道交通可持续发展,10/7/202313 主要内容：以提供优质轨道交,13,11/15/2024,14,三、“三位一体，经营地铁”战略的实施举措,（一）“三位一体，经营地铁”战略下的地铁建设,面对新线建设规模倍增、工期缩短、工点大面积铺开、地质条件复杂等巨大挑战，深圳地铁在确保如期推进各项建设任务同时，加强前瞻意识，着力推进地铁建设创造资源的理念创新、运营及物业发展需求前置的机制创新。,深圳地铁集团注重发挥规划工作在地铁发展中的规划统筹作用，创新规划设计理念，加强跨部门的协作，加强对规划设计单位的管理，打造精细的规划设计方案。,同时，面向地铁生活圈和经济圈，在二期规划阶段强调与公交场站、市政道路及周边设施的接驳，强调对三期轨道交通工程的同步规划、同步建设和节点预留，既合理规划站线，节约资源，避免二次扰民，又提高建设的资源附加值和经济效益。,琉遮呢恢搜踌钵蝗培聊赌鸟走诱均砾绰比贾扛斡哉仕亡镣舌篱睛僵身替告推动城市轨道交通可持续发展推动城市轨道交通可持续发展,10/7/202314三、“三位一体，经营地铁”战略的实施举,14,11/15/2024,15,三、“三位一体，经营地铁”战略的实施措施与效果,作为一个地铁运营管理时间不长的企业，深圳地铁借鉴国内外先进经验，以香港、新加坡等地铁为标杆，推行准军事化管理和对标管理，全面提高地铁运营服务质量。,同时，大力提倡设备国产化，提升运营成本控制水平，建立市场导向的营销体 系，强化网络化和一体化运营，精细利用地铁附属商业资源，努力提高服务质量和经营效率。,此外，深圳地铁运营十分重视对环保节能技术的研究和应用。以一期工程为例，深圳地铁采用了变频空调和手扶电梯、屏蔽门、节能照明系统等节能设备以及蓄光型自发光节能材料，有效降低了电能消耗。,（二）“三位一体，经营地铁”战略下的地铁运营,钞虽别袋徊溶满秆正大兼爬作车罩牛及卵韦邑巨康舵桥蝇忆壤谅嚷抬熙卞推动城市轨道交通可持续发展推动城市轨道交通可持续发展,10/7/202315三、“三位一体，经营地铁”战略的实施措,15,11/15/2024,16,三、“三位一体，经营地铁”战略的实施措施与效果,深圳地铁集团实施三位一体战略，其关键和标志在于取得政府对地铁进行物业开发的政策支持。深圳地铁在抓紧地铁工程建设的同时，积极探索地下空间和上盖物业综合开发模式，对地铁车辆段上盖土地资源进行规划、开发利用。,截止目前，深圳地铁集团已获得了一个车辆段140万平米建面的上盖土地使用权和两个车站近20万平米建面的上盖土地使用权，在建的2号线、5号线，以及即将开建的7、11号线，都已规划出约300万平米建面的站场上盖物业。,（三）“三位一体，经营地铁”战略下的地铁物业发展,韶冀免析从霓揪犯库巾孙例酮郧茧刑容侵粱猿菌迁虚缀锻帅品膘毒婆下瓤推动城市轨道交通可持续发展推动城市轨道交通可持续发展