,力铸中国最优的城市综合体开发与运营商,Top Spring International Holdings Limited,未未来花园洋房案例分析,CONTENTS,目录,一,.,项目概述,二,.,项目区位,三,.,业态分布,四,.,户型配比,五,.,卖点分析,六,.SWOT,分析,七,.,户型分析,八,.,优化建议,项目名称,金地未未来,项目概况,位置,浦东新区唯一位于环线内的新市镇,占地面积,9.64,万,m,2,建筑面积,15.4,万,m,2,容积率,总容积率,1.6,套数,1611,套，其中近,80%,的户数套数套型小 于,90m,2,。,建筑风格,现代,产品类型,3,栋高层,TOWNHOUSE,、,7,栋空中院馆及,22,栋组合式,TOWNHOUSE,主力户型,50-60,平方米一房，,80-90,平方米两房，,90-115,平方米三房，,150,平方米四房。,平均单价,12000-18000,元,/,平方米,卖点归纳,70/90,背景下的低密度高档社区 中环旁、,6,号线、森兰绿地、金地品牌、产品创新,销售策略,价格逐渐走低但利润逐渐走高的 推售策略。通过稀缺性产品、高附加值产品的先行带动普通产品的价值提升。,项目概述,本案周边生活配套功能欠缺，并有大型化工厂、煤气公司及高压电线等不利于居住的设施,六号线,五洲大道,翔殷路隧道,张杨北路,规划大型,公园,未未来,道路系统已经成熟，五洲大道翔殷路隧道通车，地铁,6,号线进入运营均提升本案的交通体系,项目区位图,复式高层区,(,底层全部为商业）,传统高层,多层花园洋房区,会所,红线范围,乐活公园,项目业态分布,户型配比,总套数,套数比,面积比,户型,面积,1,房,2,厅,1,卫,54.3-65.7,270,17,10.8,82.6,42,3,2.3,2,房,2,厅,1,卫,85.33-89.1,759,47,44.5,3,房,2,厅,1,卫,89,216,13,12.8,3,房,2,厅,2,卫,114.87,108,7,8.3,4,房,2,厅,2,卫,142.17-153.55,216,13,21.3,总计,1611,100,100,项目整体户型配比,项目以小户型为主，,90,平米以下套数占,80,，面积占,70.4,，符合,70/90,标准,.,花园洋房套数,540,套，占整项目的,34%,花园洋房可诉性卖点分析,赠送面积，每种户型均有附加面积赠送，附加值大大提高；,功能空间布局合理，并倡导花园式生活，增添花园、露台、大面积阳台等休闲空间；,空间尺度大，花园洋房讲求大面宽，阔绰生活。,建筑外立面分析,:,花园洋房以强调横向线条，使情景洋房 的亲切感大增，增强了洋房的别墅感与尊贵感。,strengths,weaknesses,opportunities,threats,70/90,背景下低密度高档社区,成熟的格林系列与知名个案未来域，,开发商品牌影响力,大，客户认知度高。,做了大面宽设计，尤其在主卧和客厅中较通用模数大了,20cm,以上，以寻求差异性和品质感。,南北景观露台，增加套内面积。,本项目是利用花园洋房作为景点设计，大范围绿化面积缺乏，,使客户实际使用的园林面积相当有限。,部分花园洋房半地下车库。,1,：,0.64,的车位配比对于客源定位来,说相当紧张。,5,层室内楼梯过窄，且破坏客厅格局。,1,层进深长，南北不通透，布局稍显凌乱。,封闭市场的成长期，居住氛围有待培养。,周边生活配套设施匮乏，环境不利于塑造高端形象。,周边生活配套功能欠缺，并有大型化工厂、煤气公司及高压电线,等不利于居住的设施。,“,半价面积,”,的淋漓运用，利用凸窗、挑空、阳台、地下,室、露台等不算或算一半面积的部位来增强性价。,花园洋房的二层在传统设计中附赠一个露台作为卖点。除,此之外将地 下室的一部分归属到二层，并借此塑造出了二,层单独入户的方式，以提升二层的品质和价值,。,交通道路系统已经成熟，五洲大道翔殷路隧道通车，地,铁,6,号线进入运营，距地铁,6,号线仅,200,米。,花园洋房,SWOT,分析,花园洋房,户型分析,主力户型：三房、四房,特征分析,：,高附加值：每户都有大面积的赠送（三至五层赠送大露台、一层二层赠送地下室）；,每户有最佳的景观朝向和日照朝向，南北通透的布局；,大面宽，短进深，在,90,平米的三房内拥有,4.5,米大面宽客厅，主卧面宽,3.8,米,;,L,型厨房、动线简明,;,逐层向上面积减少，进深变短,;,“,负,”,一层（,80+63,地下室）,地下部分不等同于普通地下室。该花园洋房将,1,楼地基抬高，地下部分,相当于,1,层高度。,1,楼花园独立楼梯通往地下庭院部分,2,间房源归,1,楼业主所有,1,楼北入口地下通道：（地下北面两套房归,2,楼业主所有）,花园洋房,项目户型具象分析,一层赠送,80,平米,2.8,米层高地下室，及三个室外花园；,动静分离,室外单独入户，感受别墅花园式生活,地下室外联花园，采光通风问题得到解决,一层 四房两厅两卫（建面,145,，赠送,80,地下室）,地下室,动区,静区,室外花园,一层：超大庭院超值享受别墅生活：拥有南北两个庭院；独特的入 户,阳台带地下室的多层生活空间。,南庭院花园,北入户庭院,私属地下楼梯,二层赠送,63,平米,2.8,米层高地下室，及一个南面大露台；,动静分离,室外单独入户，感受别墅花园式生活,南北通风较差，布局稍显凌乱,地下室外联花园，采光通风问题得到解决,二层 四房两厅两卫（建面,150,，赠送,63,地下室）,动区,静区,室外花园,露台,地下室,赠送地下室,二,层,：上海首次出,现,2,楼也有地下室和庭院的产品，地下有一个,23,平 方米左右的,下沉式的庭院，朝南的两个卧室外连接了,23,平米左右的超 大露台。,赠送大露台,南露台入口,南露台,北工作阳台,专属地下楼梯通道,北工作阳台外立面,动静分离,卫生间干湿分离,南北通透，北面有工作阳台,三层 三房两厅两卫（建面,115,，赠送,33,南北双露台）,动区,静区,露台,露台,三层：,115,平米花园洋房将户型做到三房两厅两卫，超越常规户型三 房两厅一卫的户型，,同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花 园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞,争户型。三房两厅拥有南北双 露台，加在一起有,34,个平方米。,南露台,北工作阳台,北露台,动静分离,卫生间干湿分离,面宽宽，进深短,南北通透,三房朝南,四层 三房两厅一卫（建面,89,，赠送,26,南北双露台）,动区,静区,露台,露台,三房两厅一卫拥有南北双露台，加在一起有,27,个平方米之多，但它的面积只有,89,平米，市场内无人可比。,四层：未未来,89,平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均 向南，并且赠送,了大面积露台，极大丰富了小户型房型的功能性，整 体远超越其它常规竞争户型。,北露台预留洗衣房机位,南露台入口,南露台,五层 三房两厅一卫（建面,89,，赠送,40,屋顶花园）,动区,静区,屋顶花园,动静分离,卫生间干湿分离,面宽宽，进深短,南北通透,五,层,：未未,来,89,平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间 均向南，并且,赠送了大面积屋顶花园，极大丰富了小户型房型的功 能性，整体远超越其它常规,竞争户型。,屋顶花园入口,项目,楼层,未未来,莱蒙城,优点,缺点,优化建议,-1,层,抬高,1,层地基，,-1,层相当于,1,层高度，采光通风好；,南北分割使用分配上难以权衡，优劣明显；,半地下室，地上高度,1.8,米，地下,1.2,米；,地下室东西分割，分配给,1,、,2,楼业主使用，保证每户的采光及通透；,1,层,动静分离；,赠送,80,平米,2.8,米层高南地下室，及三个室外花园；,室外单独入户，感受别墅花园式生活；,地下室外联花园，采光通风问题得到解决；,进深长南北不通透；,南北通风较差，布局稍显凌乱；,1,楼南花园设置下沉楼梯；大面宽；,室外单独入户，地下室外联花园；,170m,2,地上建面,+80m,2,地下室,+20m,2,南花园,+20m,2,北入户庭院；,2,层,动静分离；,赠送,63,平米,2.8,米层高北地下室；,室外单独入户，感受别墅花园式生活；,地下室外联花园，采光通风问题得到解决；,23,平方米左右的下沉式的花园庭院；,两卧室朝南外连接,23,平米左右的南大露台；,南北通风较差，布局稍显凌乱；,室内地下楼梯高度过大；,2,楼室内设置直达地下楼梯、大面宽；,室外单独入户，地下室外联花园；,143m,2,建面,+60m,2,地下室,+10m,2,地下花园,+15m,2,南露台,+10m,2,赠送（为增加,3,层退台面积提高,3,层性价比）；,3,层,动静分离；,卫生间干湿分离；,南北通透，北面有工作阳台；,南北双 露台共计,34,个平方米；,南露台相对较小；,卧室全朝南设计、大面宽；,130m,2,建面,+20m,2,南露台；,4,层,动静分离；,卫生间干湿分离；,面宽宽，进深短；,南北通透，三房朝南；,南北双露台,26,平方米之多；,露台相对较小；,无北工作阳台；,室内楼梯,1.2,米左右,4+1,层做成叠拼式洋房、大面宽；,120m,2,建面（楼下）,+60m,2,建面（楼上）,+10m,2,南露台,+60m,2,屋顶花园；,5,层,动静分离；,卫生间干湿分离；,面宽宽，进深短；,南北通透；,三房朝南，赠送,40,屋顶花园；,室内楼梯过窄，破坏客厅格局；,出于,70/90,限制，顶层未充分利 用只作屋顶花园赠送；,花园洋房产品优化建议,