单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,长安莲湖北路地块评估报告,合富辉煌东莞公司,营销策划五部,2015,年,8,月,1,地块分析,2,长安镇概述,3,长安房地产市场分析,东莞经济总量位于全省第四，且以稳步的增长速度增长；,长安镇,2014,年经济总量达,336,亿元，位列全市第三名。,东莞经济近,6,年来持续问题增长，,2014,年东莞经济总量达,5880,亿元，总量排名广东各市第四名，同比增长,7%,，人均,GDP,达,66206,元；,2014,年长安经济总量达,336,亿元，同比增长,8.56%,，总量排名全市第三名，有效实现了经济社会持续健康发展；,长安镇经济分析,东莞市,2009,年,2014,年,GDP,总量,2014,年东莞市,GDP,排名前,12,名,莞深同城已经形成，长安成为莞深连接的核心中枢,长安概述,：长安总面积,83.4,平方公里，位于东莞的西南部。东与深圳松岗相连，南临珠江口，西与虎门毗邻，北与大岭山相接,区位描述,：距香港,100,公里；距深圳中心区,60,公里；距东莞城区,32,公里；距深圳宝安机场,22,公里；距广州白云机场,100,公里,长安镇区位描述,类 别,所占比例,群体特征,本地人,6%,一般收入高而稳定，有大量自由资本,外来企业主,1%,高端收入阶层，投资意识强,外来中高层管理者,5%,高收入，生活追求品质,外来普通管理者,25%,收入一般，大额消费谨慎,普通外来务工人员,63%,收入较低，消费能力很差,外来人口众多，具有较强的消费能力,现有户籍人口约,4,万，外来人口高达,90,万；,现有外资企业约,2000,家，民营企业,600,多家，产业大多是电子信息、五金模具，外来人口基本也集中在这些企业；,根据数据显示长安镇约有1/3的人口具有较强的消费能力,。,长安镇人口结构,中国机械五金模具名镇和中国电子信息产业重镇,近年来，长安机械五金模具产业年产值平稳较快增长，年产值平均,每年递增,10%-15%,，预计到,2016,年全镇机械金模具产业年产值达到,360,亿元，占全镇工业总产值约,35%,2013,年度长安镇电子信息和五金模具两大特色产业水平稳步提升，两大产业产值分别,增长,39.5%,、,23.8%,；,长安先后被评为“中国机械五金模具名镇”、“国家火炬计划模具产业基地”和“广东省五金模具产业集群升级示范区”、“广东省电子五金专业镇”,长安镇产业结构,镇区内交通横向以一、二、三环路为主，纵向以长青路、咸西大道、宵边大道为主；,对外交通以广深高速、,107,国道（莞长路）、,358,省道为主；,通过长安车站，连通内、外部交通，形成四通八达的交通网络。,莞长路,霄边大道,长青路,一环路,二环路,三环路,广深公路,往东莞、大岭山,往广州,往深圳,往虎门、厚街,咸西大道,交通网络发达，快速贯穿珠三角各大城市,长安镇城市交通,长安镇城市功能规划为生态旅游区、人文休闲区、商务物流区及行政文化中心区,4,个功能区域；,本项目紧挨生态旅游区和人文休闲区，周边自然景观、商业、生活配套都很丰富。,1,：长安高尔夫球场,2,：莲花山郊野公园,3,：莲花水库,4,：鹭鸟保护区,5,：长安公园,6,：长安广场,7,：长安图书馆,8,：长安体育公园,9,：文康候机楼,10,：将军山纪念公园,11,：长安霄边医院,12,：长安汽车站,生态旅游区,人文休闲区,商务物流区,行政文化区,1,2,3,4,5,6,7,8,12,11,9,10,生活、市政配套丰富集中，功能区域划分具有城市发展远观战略,长安镇城市功能划分,城市总体规划,在规划期内（,2020,年以前），把长安建设成,现代化花园式中等工业城市，穗深经济走廊重要接点城市；东莞沿海产业带的综合性加工制造基地；,板块规划,1,）,通过北部中心区的建设，,强化城镇轴线，完善城镇功能，发展大型公共设施，提升城镇形象和环境品质，,形成文化、行政、商业中心。,2,）以现有的工业基地为基础，调整形成向南拓展的城镇产业空间带，集中,建设南部沿海片区。,长安发展规划,未来现代化花园式中等工业城市，穗深经济走廊重要接点城市,以长青街、锦绣路为主要服务轴线，形成由北向南带状发展的空间布局形态。,1,、北部中心城区规划为长安镇商业中心、行政中心、体育文化中心和高品质居住区。,2,、,中部老城区规划为现代工业产业基地，城镇居住区等,。适度发展酒店、餐饮、金融、交通服务等相关配套服务业。,3,、,南部沿海片区规划为长安镇新兴工业基地及城镇副中心区，未来十年发展的重要片区。,以广深高速公路、振安二路、沿江高速公路为界将长安镇城镇建设空间是划分为北部中心城区、中路老城区、南部沿海片区、滨海新城区四大片区，形成“,一城四区、南北层级结构,”的总体布局形态。,镇中心,本案,本案属北部生态旅游区和品质居住区，环境优越，居住氛围浓厚,长安发展规划,位置重要，交通便捷,资源丰富，景色优美,规划合理，分区明显,外资雄厚，共建长安,经济发达，发展强劲,核心人口，投资旺盛,为房地产业的发展提供了有利环境和经济支撑,长安镇宏观市场综述,1,地块分析,2,长安镇概述,3,长安房地产市场分析,长安近五年成交概览,长安住宅市场呈现供不应求局面，成交均价一路走高,长安市场,2008,年,2015,年供求价,年份,供应面积（万,m),同比（,%,）,供应套数（套）,网签面积（万,m),同比（,%,）,网签套数（套）,网签金额（亿元）,网签均价（元,/m),同比（,%,）,2008,年,40.0,3486,12.2,1057,8.3,6782,2009,年,7.5,-81%,978,25.5,109%,2441,17.4,6808,0%,2010,年,13.0,73%,944,8.4,-67%,887,6.7,7918,16%,2011,年,7.4,-43%,474,14.3,70%,1188,14.0,9808,24%,2012,年,24.1,227%,2689,16.9,19%,1642,18.1,10651,9%,2013,年,10.5,-56%,871,19.4,15%,2043,21.1,10865,2%,2014,年,3.6,-65%,400,8.5,-56%,810,9.4,11012,1%,2015,年,1-4,月,4.5,477,6.4,698,8.0,12456,长安市场,2008,年,2015,年签约价格走势,从,2012,年之后，总体供应持续走低，住宅市场呈现供不应求局面；,销售均价,8,年内大幅增长,80%,，年平均增幅,10%,，高于东莞全市楼市涨幅水平。,长安近五年成交概览,长安住宅市场连续多年供应不足，去化持续低位,产品类型,年份,供应面积（万,m),同比（,%,）,供应套数（套）,网签面积（万,m),同比（,%,）,网签套数（套）,网签金额（亿元）,网签均价（元,/m),同比（,%,）,别墅,2010,年,4.4,92,1.1,-7%,22,2.2,20922,77%,2011,年,0.0,-100%,0,3.0,186%,67,4.8,15962,-24%,2012,年,0.0,0,0.4,-87%,9,0.7,16343,2%,2013,年,0.0,0,0.3,-28%,6,0.5,16698,2%,2014,年,0.0,0,0.2,-73%,4,0.3,15885,-9%,2015,年,1-4,月,0.0,0,0.0,2,0.1,20233,公寓,2010,年,0.0,-100%,0,1.6,198%,293,2.0,12552,-2%,2011,年,0.0,0,1.6,1%,269,2.1,13124,5%,2012,年,2.5,534,0.3,-80%,65,0.3,8163,-38%,2013,年,0.0,-100%,0,2.1,573%,460,2.1,10100,24%,2014,年,0.0,0,0.1,-85%,17,0.1,11201,-2%,2015,年,1-4,月,0.0,0,0.0,3,0.0,8568,洋房,2010,年,8.5,115%,852,7.0,-71%,654,4.4,6244,-3%,2011,年,7.4,-13%,474,8.8,25%,751,7.1,8138,30%,2012,年,21.6,193%,2156,16.0,83%,1548,17.0,10608,30%,2013,年,10.5,-51%,871,17.2,8%,1603,18.7,10824,2%,2014,年,5.2,-3%,445,8.3,-35%,788,9.0,10914,6%,2015,年,1-4,月,4.5,477,6.3,690,7.9,12418,洋房从,2012,年之后，连续三年供不应求，市场需求旺盛；,别墅连续五年,0,供应，市场空白；,长安未来潜在供应,长安无未开工地块，已开工未售项目（下表）主要为商业和办公，无洋房、别墅,项目,产品类型,工程名称,汇总,长安万达广场,车库,万达广场地下室二（框剪地下,2,层,1,幢）,74362.25,万科广场,办公,长安万科中心,8,栋商业办公楼（框架,-,核心简,59,层,1,幢）,101476.73,长安万科中心,8,栋商业办公楼（外装饰工程）（框支承幕墙,59,层,1,幢）,101476.73,车库,长安万科中心,5,、,6,栋地下室（框架地下,3,层,1,幢）,24841.65,长安万科中心,7,栋地下室（框架,-3,层,1,幢）,54503.94,长安万科中心,8,栋地下室（框架,-,核心简,-3,层,1,幢）,13027.48,万科金色悦府,车库,金色悦府地下室（框架,-1,层