单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,华强地铁商城,操 作 策 略,沧海横流，方显出英雄本色,策划,:,陈明中,2004/10/18,第,一,一,部,部,分,分,市,场,场,研,研,判,判,小,引,引,本,案,案,重,重,点,点,调,调,查,查,东,东,门,门,、,、,华,华,强,强,北,北,两,两,大,大,商,商,圈,圈,具,具,可,可,比,比,参,参,照,照,性,性,物,物,业,业,，,，,兼,兼,及,及,罗,罗,湖,湖,商,商,业,业,城,城,、,、,新,新,银,银,座,座,2,案，因时间极短,，,，故只作一定量,的,的点式调查，侧,重,重于价格对比。,本案对广州、上,海,海多个地铁商场,项,项目进行过专门,考,考察分析，此次,不,不再罗列。,抽丝剥茧，揭示,市,市场的真实面，,有,有助于我们穿越,路,路径的迷思，找,到,到打开阿里巴巴,山,山洞大门的金钥,匙,匙。,东门商圈解读,东门目前在售的,商,商场调查如下,：,新,2000,广场（地铁上盖,）,）,位于东门步行街,的,的西南部，紧邻,深,深南辅路，总建,筑,筑面积为,34716 M,2,，总高,10,层，其中裙楼商,场,场,4,层，发售铺位共,620,间。一层租价：,300,元,/M,2,层数,售价,经营范围,一层,7,万,-10,万元,/M,2,专营少见少女用品,二层,7,万元,/M,2,新潮服饰和精品,三层,未发售,娱乐城,四层,未发售,娱乐城,该商场分为两个,主,主要投资商并分,两,两处销售，西面,较,较大的一部分称,为,为新,2000,广场，东面较小,的,的一部分称为汇,商,商名苑。,南塘商业广场,该商场位于永新,街,街、风貌街、深,南,南辅路围合的区,域,域，共分两大部,分,分，一部分靠永,新,新街，一部分靠,深,深南辅路，在售,的,的部分为靠深南,辅,辅路的两层裙楼,商,商铺，一楼价格,平,平均为,7.5,万,/M,2,，二楼采用一口,价,价的方式，每平,方,方米,3,万元。,深圳百货广场,该商场位于深南,东,东路，与人民南,路,路交汇处，该楼,已,已为现楼，但迟,迟,迟未做内部装修,，,，较长一段时间,未,未对外发售，因,此,此引起业界的各,种,种猜测，今年初,开,开始对外发售，,效,效果不甚理想，,但,但其毕竟位于步,行,行街南入口处，,二,二楼又与人行天,桥,桥相连，其未来,的,的商业前景应当,十,十分看好。目前,该,该商场的销售价,格,格为一楼均价,10,万元,/M,2,，二楼均价,8,万元,/M,2,。,金世界商业中心（,临近地铁老街站,）,）,位于东门步行街,西,西入口处。其地,下,下,2000M,2,的商业广场直接,与,与地铁站接驳，,并,并有深圳友谊城,进,进驻。,层数,均价,经营范围,一层,9-14,万元,/M,2,名表、化妆品、名牌服装,二层,50000,元,/M,2,普通牌子男女装,三层,28000,元,/M,2,体育用品,四层,不售,酒楼,五层,不售,酒楼,六层,不售,写字楼,方海商苑（女人,天,天地）,方海商苑南靠解,放,放路，北靠人民,二,二横街，这两条,纵,纵向街道均为东,门,门步行街人流量,最,最大的街道。该,项,项目占地,6119.1M,2,总建筑面积,25100M,2,。其中,1,至,3,层为商场共,12400M,2,，,4-8,层为住宅及写字,楼,楼共,12700M,2,，整个项目分为,两,两个部分，靠解,放,放路的部分于,98,年推出。目前在,售,售的为靠二横街,的,的部分商铺，并,以,以女人世界部分,冠,冠名，部分招商,部,部分出售。,楼层,价格,经营范围,一层,8,万元,/M,2,自主经营,二层,4.5,万元,/M,2,自主经营,三层,出租,280,元,/M,2,月,女式服装、化妆品等用品,德奥商城,南靠解放路，西,靠,靠鸿展广场一期,，,，地理位置较优,。,。商铺共二层，,首,首层铺位,36,个，二层,101,个均以小面积分,割,割，面积从,6.97M2,到,33.31 M,2,不等，总体来说,，,，供应量较小，,未,未做媒体广告宣,传,传，销售情况依,然,然较好。一楼均,价,价为,9,万元,/M,2,，二楼均价,4,万元,/M,2,。,明华广场,位于东门步行西,北,北处，商场共,6,层，,1,层为独立商铺,2-5,层为深圳最大型,的,的服装、布匹配,套,套批发市场，,6,层为儿童用品世,界,界，商场以上为,住,住宅。,一层最低价为,9.8,万元,/M,2,，最高价为,20.8,万元,M,2,。,层数,价格,经营,一层,均价,12,万,/M,2,独立铺位，多种经营,2-5,层,出租价格未定,服装、布匹配套市场,六层,未定,儿童用品世界,东门铜罗湾,八达商城（东门,地,地铁口）,位于东门位于东,门,门步行街的西南,部,部。地面,1,层，地下负,2,层。,售价：,地面,1,层：,10,万,M,2,地下负,1,层：,4,万、,5,万、,9,万、,10,万,/M,2,不等。,地下负,2,层：同上（临地,铁,铁通道口一个铺,售,售,11,万,10,万,M,2,）,租价：,3500 M,2,名称,位置,概况,楼层,商场面,积,（,M,2,）,商铺间,隔,（,M,2,）,平均售价,（元）,平均租价,（元）,推出,时间,入伙,时间,鑫辉中心,深南东,路北侧,靠近地,铁站,4,7000,灵活,整体转,让给银行,不详,96,年,97,年,底,中威商,业广场,人民北,路较南,段东,两面,临街,4,（包括地,下层）,10000,10-100,一层,60000,元二层,35000,元,一层,800,元,二层,200,元,96,年初,97,年底,老东门商城（西宫）,解放路,北侧,租户多为港人,6,3000,3-30,一层,1000,元二层,800,元,不详,93,年,大世界,商城,解放路,南侧,规模大，临三条路,5,3500,10-49,一层,73000,元二层,43000,元,一层,800,元,二层,300,元,97,年中,99,年中,旺角购物广场,东门中路西侧,临两条繁华街道,4,5200,8-28,一层,70000,元二层,30000,元,一层,700,元,二层,300,元,97,年,97,年,目前已形成繁华,商,商业街的道路有,人,人民二横街、风,貌,貌街、解放路、,东,东门中路，这些,街,街铺的价格区间,及,及经营范围见下,表,表：,位置,租金价格（使用面积）,经营范围,风貌街、中威商业广场,800-1100,元,服装、鞋类、小商品,二横街、解放路,500-800,元,服装、鞋类、小商品、电器等,新园路、人民北路北段、立新路,260-400,元,服装、小商品、餐饮,罗湖商业城,一楼铺位租金：,5,M,2,铺,1.8,万,/,月。出租率,100%.,售价不祥。人气,很,很旺。主要消费,群,群为过境港人。,新银座,（罗湖火车站侧,，,，地铁口附近）,一楼商铺售价,7.8-14,万,M,2,（目前认筹中）,小结,业主回报方式,东门商铺发展商,的,的主要回报方式,为,为：以出售为主,，,，部分不好出售,的,的铺位由发展商,出,出租，但个别发,展,展商的表现不俗,。,。部分商铺承诺,返,返租吸引投资者,。,。,租金状况,东门商业区商服,物,物业各楼层平均,租,租金约为：,1,楼,800,元,/M,2,左右，,2,楼,350,元,/M,2,左右，,3,楼,200,元,/M,2,左右，,4,楼,100,元,/M,2,左右。,空置状况,东门商业区商服,物,物业各楼层平均,空,空置率约为：,1,楼,5%,，,2,楼,20%,，,3,楼,45%,，,4,楼,70%,。,华强北商圈解读,片区概况,华强北现有各类,商,商家,560,多家，一万平方,米,米以上的大型商,场,场有,14,家。,如今的市场状态,已,已由过去的单一,工,工业厂房变成以,商,商业、居住办公,为,为主的新的市场,局,局面。商业需求,市,市场规模的扩大,，,，吸引了各大商,家,家纷纷入驻，形,成,成以华强北路为,核,核心，振华、振,兴,兴路两条商业街,为,为辅的“两横一,纵,纵”的商业区。,片区的新特点：,模式新,档次高,规模大,业态全,片区热点,新亚洲电子商城,面积达,4,万平方米的专业,电,电子市场一期已,经,经落成招商，将,成,成为我国目前规,模,模最大的品牌化,电,电子元器件专业,贸,贸易与展览中心,。,。,位于振中路与华,强,强北路、中航路,交,交汇路口的新亚,洲,洲电子商城,总投资,8.5,亿元，总建筑面,积,积,8,万多平方米，其,中,中一期,4,万平方米已经落,成,成，二期即将推,出,出。商城定位于,品,品牌化电子元器,件,件专业展览与贸,易,易市场，力争建,成,成国内一流的电,子,子元器件交易平,台,台。此项目今,明,明年将有大量商,业,业面积推出租售,对我形成很大压,力,力,.,茂业百货,茂业百货华强北,店,店，是一家综合,性,性百货公司。华,强,强北店总营业面,积,积,8,万平方米。集购,物,物、休闲、餐饮,、,、娱乐等功能于,一,一体，拥有各种,国,国际化标准设施,，,，引进国际最先,进,进管理模式，是,典,典型的“一站式,”,”纯美购物天堂,。,。,深圳女人香国际,城,城,深圳女人香国际,城,城位于华强北商,业,业中心区,华发路与振华路,交,交界处的黄金地,段,段。一期营业面,积,积,3000,平方米。商场定,位,位为“正规化、,形,形象化、规模化,、,、专业化、时尚,化,化”。,华强北业态分析,：,华强北齐全的业,态,态彼此依赖，形,成,成了一个完整、,成,成熟的商圈概念,。,。,华强北是从专业,市,市场起家的，但,在,在其发展、壮大,中,中，傍生于专业,市,市场的百货业渐,露,露生机，甚至有,喧,喧宾夺主之嫌。,正,正当百货业有一,统,统华强北的野心,时,时，以万佳为首,的,的百货店的相继,退,退出，令专业市,场,场再次独领华强,北,北。在专营与百,货,货两种不同业态,的,的反复冲突、磨,合,合中，一种共生,共,共荣的商圈模式,和,和你中有我、我,中,中有你的新业态,呈,呈现。,商业,现,现状,该区,域,域已,成,成为,深,深圳,市,市最,旺,旺的,商,商业,中,中心,之,之一,，,，被,誉,誉为,深,深圳,的,的“,南,南京,路,路”,。,。商,圈,圈以,华,华强,北,北路,为,为中,心,心轴,，,，向,振,振华,路,路、,振,振兴,路,路、,振,振中,路,路、,华,华发,北,北路,辐,辐射,成,成井,字,字结,构,构。,有,有各,类,类店,铺,铺位,近,近,4000,间，,200,多家,酒,酒楼,食,食肆,、,、,30,余家,大,大中,型,型购,物,物商,城,城、,20,余家,银,银行,机,机构,、,、,40,家证,券,券公,司,司、,39,条公,交,交路,线,线。,周,周边,配,配套,形,形成,了,了以,街,街区,道,道路,划,划分,的,的特,色,色街,区,区：,金,金融,街,街（,振,振华,路,路）,、,、电,子,子街,（,（华,强,强北,路,路）,、,、美,食,食街,（,（华,发,发北,路,路与,振,振华,路,路）,、,、服,饰,饰街,（,（振,兴,兴路,与,与华,强,强北,路,路）,。,。在,经,经营,业,业态,方,方面,主,主要,形,形成,服,服装,、,、电,子,子、,家,家具,电,电器,、,、钟,表,表配,套,套、,灯,灯饰,、,、通,迅,迅、,礼,礼品,、,、综,合,合商,场,场、,酒,酒楼,等,等,20,多个,专,专业,市,市场,商,商业,街,街总,户,户达,7000,多户,，,，从,业,业人,员,员约,12,万人,。,。日,均,均客,流,流量,在,在,50,万人,次,次以,上,上，,年,年销,售,售额,在,在,150,亿以,上,上。,区域,内,内的,商,商铺,物,物业,大,大都,是,是由,厂,厂房,改,改建,而,而成,，,，,90%,以上,以,以分,割,割出,租