单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产精品资凇,精品-房地产评估 假设开发法房地产精品资凇,第六章假设开发法,口第一节基本原理,口第二节计算公式,口第三节估价步骤,口第四节应用举例,第一节基本原理,口一、概念,口二、理论依据,特点,口四、适用范围,口五、条件,1中学地理课程教学的学科地位认知现状分析,首先，中学地理教育没有引起足够的重视。这种状况存在的原因包括：在初中阶段，地理是一门副科，所占分额很小，学生很难认真对待；许多学校也不重视地理教学，对学生学习地理的要求不高，学生学习地理的压力比较轻；语文、数学、英语等主要课程的学习任务比较重，占用了学生大部分的学习时间，学生无暇去深入学习地理。,高中地理进入高考学科以后，由于高考升学的需要，高中地理学科的地位突然攀升，到后来与其他高考学科平分秋色，学校及教师花费了不少力气，每年高考地理学科成绩总的拉分率呈上升趋势，高中地理课程教学的学科地位认知问题，随着地理学科在高考学科中的全面提升，经历了不重视乃至歧视比较重视非常重视之历程。,通过研究各类文献发现，目前，随着素质教育的推进和深化，中学地理从教学理念到教学方法都有了较大的改观，但是，传统的教学思想和教学模式仍占主导地位，“填鸭式”、“满堂灌”的教学方法仍普遍存在。虽然各种以素质教育为核心的新型教学模式正逐步被运用，但大部分的中学课堂还拘泥于“老师讲，学生听；老师写，学生抄；教师问，学生答”的传统教学模式。这样，既影响了学生的身心健康，又忽视了学生个性、特长、创造性思维的培养。主要存在以下几个主要的问题：一部分中学对地理教学作用缺乏认识，仍然将地理放看做“副科”消极对待。学生的地理实践活动较少，相应的地理教学基础设施短缺。对中学地理教学改革的认识了解与评价存在模糊之处。,2教师队伍现状堪忧,根据周卉等学者的研究表明，教师队伍现状堪忧，目前从事高中地理课程教学的师资队伍，就其所具有的从事高中地理课程教学的专业知识、专业教学技能、专业教学技术来说，绝大多数是无可非议的。随着新一轮课程改革启动实施至今，地理课程教学的师资配备虽然有所改善，但初中地理课程教学地理专业的教师奇缺！如果高中地理课程教学的教学状况要有所改善，质量要想有个大幅度的提高的话，那么初中地理课程教学的师资队伍业务素质就应亟待提高。,3教学设备问题,地理课不仅具有综合性和空间地域性的特点，而且也是一门实验性较强的课程。作为地理教师，要想较好地完成教学任务，不但要具备渊博的知识和较高的教学能力，同时应用好必要的教学仪器，如地理挂图、地球仪、经纬度模型等。但从各类文献研究资料看，除少数东部地区重点中学以外，大部分如西部，西南部地区中学都存在地理教学仪器奇缺的现象。,4教学内容方面,一是教学目标以偏概全，缺乏有机整合。许多教师把传授知识、进行技能训练当作教学的基本宗旨，忽视了思维训练与科学观念的培养与渗透，忽视了学生创新意识、创新能力的培养。二是教学内容缺乏有机拓展，不能引起学生的兴趣。教学内容上的问题直接学生的学习兴趣，表现为被动学习，缺乏地理思维能力，死记硬背等。三是教学方法不当，重演绎，轻归纳。,5提高中学地理教学的对策研究,总结以上各类问题，以及在教学过程中的感受经验提出相关对策：适当提高地理课程教学在高考特别是中考中的学科权重及升学分额比重。充实和改革学校地理教学内容，适当增加地理课程教学时数。编写出版优质地理教材，提高地理教学水平。加强地理师资队伍建设，完善相应的地理教学基础设施，充分发挥学校地理教育作用。,同样在教学过程中更需要注重加强有效教学，广大教师对有效教学概念的理解多样，没有形成统一的深刻认识。多数学者能够理解到有效教学概念的主旨：有效教学要实现教学中的效益、效率和效果的统一。有的学者则提出有效教学是在一种先进的教育教学理念的指导下经过一段时间的教学后，指导学生完成基础的地理学习任务，促进学生内在地理素养发展与全面发展，包括地理知识、智力、情感、创造力、思维与实践能力等的全方位发展。但目前学者们对有效教学的延吉只要集中在有限的几个方面，并且研究的内容多有重复，研究的问题不深刻，层次不清晰。,综合各学者的研究来看，我觉得主要在教学中亟待提高的在于以下两个方面：注重案例教学：首先案例教学与传统教学相比具有教学目标的全面性，教学内容的实践性，教学方法的启发性以及教学过程的互动性等特点，案例教学能丰富好加深学生对抽象理论的理解，激发学习兴趣，增进教学效果，能培养学生的团队精神和竞争意识，以及创新精神和实践能力。,注重实践能力：“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。”教学要以学生的现实生活和已有经验以及社会实践为基础展开，强调学生的亲身经历，要求学生在“动手做”和“动脑思考”等一系列活动中体验感悟乃至发现和解决问题。比如注重地图的使用，地理制作，以及办地理墙报等。,结论：,综上所述，中学地理教学现状，无论是学科地位认知问题，还是师资队伍素质问题，教学设备问题，教学内容方面的问题等这些都需要教育决策者与民众引起足够的认识，从多方面来认识和改革地理教育，可观的了解并摆正地理课程教学的学科地位，客观实施地理教育改革的各项措施，上述诸多问题则基本可以迎刃而解。,一、创设质疑平台，变“被动接受”为“主动探究”,学生是教学的主人，教是为学生的学服务的。鼓励学生自主质疑，去发现问题，大胆发问。创设质疑平台，让学生由过去的机械接受向主动探索发展，有利于发展学生的自主性。善于批判地接受，才会善于质疑。如：在学习“圆柱与球体的认识”时，通过认识，学生已经感知“圆柱上下两个圆面一样大”。我有意板书：“上下两个圆面一样大的就是圆柱体。”学生根据生活经验，提出疑问：“腰鼓上下两个面一样大，它是圆柱体吗？”从而更加深了以圆柱体的认识。通过求探究性的质疑，不但训练了学生思维的灵活性，并使学生思维的独创性得到了较好的发展。,二、创设交流平台，变“个体学习”为“集体合作”,实践证明，小学生具有爱与人交往，好表现自己的心理特征。有计划地组织他们讨论，为他们提供思维摩擦与碰撞的环境，就是为学生的学习搭建了更为开放的舞台。学生在独立思考的基础上集体合作，有利于其思维的活跃。创造心理学研究表明：讨论、争论、辩论，有利于创造思维的发展，有利于改变“喂养”式教学格局。因此，在教学中应创设多种形式、多种目标的交流平台，以发展学生自主性。如在教学“乘加、乘减”时，先出示例题图：有四个盆子，前三盆各放3个挑，后一盆只放2个，要求一共放几个？让学生小组合作探讨，看哪一小组的同学想出的方法最多最好，并写下来。这时学生热情很高，通过探讨，一下子写出了近10个算式来。333211，33211，34111，24311，66l11，93l11等等，并说出是怎样想的。我及时表扬了他们真会动脑筋，使他们尝到了合作成功的快乐。虽然后面几个算式有些牵强，但也表现了他们追求创新的一种精神。,三、创设想象平台，变“单一思维”为“多向拓展”,有研究认为：在人的生活中，有一种比知识更重要的东西，那就是人的想象力，它是知识进化的源泉。学生的想象力越丰富，对知识的理解就越有创见。因此，我们在教学中应充分利用一切可供想象的空间，挖掘发展想象力的因素，发展学生的想象力，引导学生由单一思维向多向思维发展。创造性是人的一种本能。学生在学习数学过程中大胆猜想，能在学习方法、解题思路上“另辟蹊径”、“别出心裁”，而且往往比老师介绍的那种方法更为简捷，易于接受。这说明了学生的内心深处那种潜在的创造欲望，期望得到老师的认可。因此，我们教师就正视学生的这种超越的想象能力，鼓励学生创造性地解决问题。,如在教学“环形面积公式”的推导过程时，教师提问：“我们该怎样来计算环形的面积呢？它的计算公式又是怎样呢？能不能用我们以前学过的知识来解决这个新问题呢？”然后让学生小组讨论后回答，结果学生的回答让老师敢到意外。,学生一：用外圆的面积减去内圆的面积（S=（R-r）。,学生二：认为并不一定要环形才能用这个公式，只要小圆包含在大圆内部，不管它在哪个位置，求阴影部分的面积都能用这个公式计算。,学生三：环形面积的计算，我还有一种方法。把组成环形的两个圆展开，得到一个梯形，梯形的上底就是内圆的周长，下底就是外圆的周长，高就是半径之差。根据梯形的面积公式，可以得到环形的面积公式：（内圆周长+外圆周长）半径之差2.“环形的面积计算”属选学内容，教师在设计教学环节时并没有过多地预料到教学过程中学生 可能出现的种种问题。学生三的回答思路非常新颖，他是“通过想象，使圆环在头脑中流动一周，形成梯形”的精辟见解，以及完全超越了教材，超越了教师的授课计划。这是一种在学习中向往自由的超越精神的展现，是学生进步和创造的动力所在，是学生追求自身精神文明的完美需要。又如学习比的知识以后，根据六（1）班男生人数和女生人数的比是3：4，可以引导学生想象男生人数是女生人数的，女生人数是全班人数的，女生人数比男生人数多 通过想象，进一步沟通比和分数的联系。超越想象，训练了学生突破空间进行思维的能力，使学生的思维更加灵活，更具跳跃性。,当然，要培养学生的自主性，仅停留在创设这些教学活动平台上是不够的。教师首先要具有自主意识，注重创设宽松、民主、富于创新精神的教学氛围，尊重学生个性，注意抓住一切时机激发学生创新的欲望只有教师在教学中真正树立了自主意识，学生的自主性向才能得以培养，其自主性才能得以弘扬。,第六章假设开发法,口第一节基本原理,口第二节计算公式,口第三节估价步骤,口第四节应用举例,第一节基本原理,口一、概念,口二、理论依据,特点,口四、适用范围,口五、条件,假设开发法的概念,口假设开发法(hypothetical development method),又,称剩余法(residual method,倒算法,残余法,余值法。,它是在估算开发完成后不动产正常交易价格基础上扣除不,动产正常的开发成本(如造地费,建筑物建造费等),利,息,利润,税收等费用后,以剩余之数来确定估价对象不,动产价格的一种方法,口房地产估价规范:预计估价对象开发完成后的价值,扣除,预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象,的客观合理价格或价值的方法,口以假设开发法评估的价格,称剩余价,理论依据,口理论依据:预期原理,口如果不动产购买者购买土地进行开发,期望得到,不小于将资金投入其他方面能取得的正常利润的,利润额,他愿支付土地的最高价格等与楼价(预,测的未来房地混合价)减去建筑费,专业费,利,息,利润和税收之后所剩的余额。,三、特点,口1、可靠性基于对待开发不动产的各种假设:是否确定,最佳利用方式,是否正确判断开发价值,开发费用,正常利润。,口2、以种种假定或限制条件为前提。假设售价,租金成,本在开发期间不会太大变化,假设成本均匀投入,3、有动态静态两种计算方式。,动态:利息、利润不再单独计算,而是在折现率中考,虑。同时将所有发生的费用和收入都折算到一个时间,点,通常为购买土地的时间。,静态:利息、利润单独计算,计息期通常到开发完成,时止,既不考虑预售,也不考虑延迟销售,四、适用范围,主要应用于具有再开发价值的不动产评估,1、待开发土地的估价。,口2、土地整理、复垦,口3、待拆迁改造的再开发房地产的估价。,口4、现有新旧房地产中地价的单独评估。,口5、在建工程。,口6、可装修、可改变用途的旧房等。,口另外可用于:,口1、确定投资者获取开发场地所能支付的最高价格,口2、确定具体开发项目的预期利润,口3、确定开发项目中的最高控制成本,五、适用条件,口1、要有一明朗、开放及长远的房地产政策。,口2、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。,口3、要有一个完整、公正、透明度高的房地产资料库。,口4、要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和,交易的税费清单。,口5、要有一长远、公开及稳定的土地供给计划。,第二节计算公式,、基本公式,1、适用于预期售价的公式:,P=A-(B+C),P一购置开发场地的价格,A_开发完成后不动产资本价格,B总开发成本,C一合理利润,第二节计