单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,商业回乇安量为案,商业回乇安量为案,1,回迁对业主和租户的优势,对于业主:,、旧城区改造带来的巨大商铺升值空间。,、集中式商业运营可提升租金收益。,三、为业主提供质优价廉的充足货源,业主可自,也可利用货源优势来吸引租,四、未来汇雄新天地将成为香坊区的商业核心区,业主的商铺生意会更加兴隆,发展前景,巨大。,对于租户:,、经营环境改善,有利于吸引更多人群,可更好服务于新老客户。,二、统一宣传和管理,可提高商家的知名度,提升客户服务质量,三、为租户提供质优价廉的充足货源,提高利润空间,四、开发商重金打造商业品牌效应,可以为租户带来巨大客流,五、租户回迁,不仅不会失去原有客户群,还会迎来更多新客源,五、未来汇雄新天地将成为香坊区的商业核心区,租户高瞻远瞩占据核心商业区的绝佳位,置,生意必定兴隆,吗物品,回迁对业主和租户的优势,2,旧城改造是商铺升值的重要驱动因素,改善,提,升消费档,商铺,升值,旧城,集中、人,口数量增,市政基础,增加绿地,旧城改造是城市发展的必然规律,主要推动,设施的完,和休,厚的开发商合作造。,于吸引投,集人流,旧城改造对于商业的发展来说无疑是一个整,见有商业资源,同时吸引更多商业资源,不,断繁荣壮大的一个过程,旧城改造是商铺升值的重要驱动因素,3,案例1:旧城改造,激活商业热点,十年租金涨十倍,旧城改造催生商铺原始股,来逗:深圳晚报,月18日10:53园我来说两句,弼北焮起第三次改這热潮;旧日城改造让区颯商业价值一次被活,租金10年涨10倍,50万元改造商业环境,华强北迅成为电子配套、家,电、服装等专业市场粟集的高业区:;,华强北第二改造以华强北为丰,格广场、现代之窗等现代商垭岷起,骞格电子市,场一楼哥平米单价突破30万元,而振华路口的现代之窗首层商铺每平米售价突破20万,平迢北粥三改造以深圳市城中村(旧村)改造質行规定和上步片区展规划为,旾昱,声势更为浩大,撳十个项目遍地开花,华强北形成全面旧城大开发!,案例1:旧城改造,激活商业热点,十年租金涨十倍,4,例2:旧城改造,商业价值被重新发现,海旧城改造再启动:危机时代的佛脚,閃2009-7-31165624,鄣4:M,“旧城改造”这一搜动经富增长的主引擎,再次铗上海市点燃。此改造,回企又当排头兵,又,”,但应注意班兔房地产的泡沫发展。,又现“繁荣”,日域改造似乎立竿见影,大量资金开始流入房雌产市,按照攻府规划,旧城造中,直府将吸引近百亿元资金,投放到北区的大车站北广场改造,日后,这里将成为上海市新的中央商务区。此外,陬比今年还将启动苏河湾开发项目,预计开发总,面积将达到28万平方米左右,将吸纳约300亿元的改造资金,“巨额资金的投入将使闻北地块的区位优势凸早出来。”上海民强房地产发展有限公司副总经,理谢飞说,对于整个闻北区来说,其土地价值、房产价值目前仍是被低估的,但这种价值正在被市,场重新发现,种“价值重新发现”的后果是,在日城攻造的真实需求和由于今年的货币投故导的投,需求双重推动下,城市地产冠速升值,例2:旧城改造,商业价值被重新发现,5,集中式商业运营可提升租金收益,集中式商业,服务好,体,集中式商业最大,的优势就是商业,具备优质的商品,业态、品牌的聚,还要具有优质的,集,通过规模大,牌效应在现,随着人们生活水,集中式商业在,平的提高,购物,才能赢得顾客的,提供更多购物消,专业的管理不,仅可以增强,业态上更加丰,青睐,集中式商,了全关重要的,消费不仅只是完,费选择,也更加,富,不仅有购,的服务体系正,能激发消费者的,物、还有餐饮,好可以做到优质,牌文化的传播,更重要的是希望,热情、贴心的客,可以提升商业,通过有效的,在逛街购物的过,管理来为顾客,程中得到快乐,固定客户群体,高效、舒适的,购物环境,这样吸引顾客,光顾的能力就,业才能,租金收益稳步提升,集中式商业运营可提升租金收益,6,回迁商铺的安置管理,拆迁商铺摸底是非常重要的工作。拆迁公司要对商铺的基本情况、租售情况、经营情况、经营范围、从业人矣,拆迁商铺以及业主、租户的情况进行调查,这一步是最重要的工作,需要和业主、租户进行三方洽谈,首先选择补偿的方式,如果业主选择一次性资金补偿,回迁条件那么就可以不用考虑安置了,选择回迁安置的业主中出租的商铺,还要与其租户洽谈在过渡期间的经营补偿,总,之要达到三方利益平衡才能顾利拆迁,业主选择回迁后,并且回迁条件已经达成一致,那么业主最关心的就是回迁安置的位置了,不同的位置,商业价,如优先搬迁的业主可以优先挑选铺面的位置,对于选择回迁安置,同时其原有租户选择退租的业主,如果业主愿意自营,开发商和服务商可以给予业主提供货,商铺业主源的支持,以鼓励其自营,或者帮助业主做加盟店,开发商返对于选择回迁安置,同时其原有租户选择退租的业主,如果业主不愿意自营,开发商发可以返租业主的商铺或者,租商铺或为业主的商铺代理招商,以解决业主的投资回报问题,更有利益商场统一管理,时于选择回迁安置,同时其原有租户选择继续承租的业主,开发商要与该业主商铺的租户协商关于物业管理方面,的问题和营销推广问题,回迁商铺的安置管理,7,商铺拆迁过程中的难点,提到城市建设,离不开土地,提到土地,离不开征地拆迁,提到征地拆迁,无论是各级政府部门,还是项目开发商、业主都觉得是非常困难的问题,地拆迁是香能顺利进行,极大地影响着工程的规模、进度、资金的使用。,如果控制不严,将会出现很多棘手问题,甚至会出现犯罪等情况,如何在友好协商、保持社会稳定、不影响工程进度的情况下,顺利开展征地拆迁工作是一个十分敏感和艰,难的问题,下面就拆迁过程中的难点进行分析,、征地操作不规范,管理不够完善,1、拆迁户伪造虛假资料,骗取拆迁补偿款。,2、征地拆迁人员不专业,将不该补偿的面积计入补偿范围。,3、开发商对项目用地不停修改,边建、边拆,造成多征或者少征地的情况,浪费拆迁成本。三,4、开发商和拆迁公司出现沟通问题,造成拆迁进度放缓,影响进度,策法规,1、拆迁补偿是拆迁中最难达成一致的问题,往往是拆迁户永远都不满足拆迁补偿的标准,协商不成,就会,2、拆迁补偿定要以哈尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定为标准,不,偿标准。,三、农村房屋的历史遗留问题难解决,由于农村管理或历史等原因,存在一些房屋没有土地使用证、房产证和其他相关的手续资料。这类无,证照房屋的补偿,没有一定的法规依据,应不给予补偿,但实际上在征地拆迁过程中对房屋不给予定补,偿,并在征地拆迁后,不对这类弱势群体做好生活保障,征地拆迁的进度势必遇到空前的阻力和麻烦。,商铺拆迁过程中的难点,8,接上页,四、征地后,弱势群体的生存问题解决,征地拆迁款一次性交给被征地拆迁户后,没有政策法规对失地群众的就业、医疗、保险等作出保障。由,于土地征用的补偿是一次性的,拆迁户以后的生计成为难题,五、群众观念尚未转变,扫于我国土地征用制度尚在摸索试验阶段,而相关政策对失地群众的养老、医疗、就业等社会保障,以,及再就业等方面的后续保障还不完善。征地拆迁的思想工作还没做到位,所以在征地拆迁的过程中,群众劝,征地拆迁工作持不同的意见和做法。有的对征地拆迁工作持抗拒情绪,认为政府无故征用其土地,侵害其利,益:有的认为补偿标准太低,产生极大抵触,以种种原因阻扰征地拆迁的进行,六、工程仓促上马,增大征地拆迁成本,目前,较多的工程项目由于前期工作做得不够细致、工程仓促上马,并要在限期内完成,程规模一再,改变,容易使被拆迁人提出苛刻要求,为不影响工期,拆迁单位往往只能让步,提高拆迁成本,在征地拆迁过程中,最重要的问题就是要解决拆迁补偿条件的问题,住宅居民,商铺业主、租户,众多利益体都想在拆迁过程中获得更多利益回报,因此开发商与,拆迁户之间就是一场利益、智慧、心理的博弈,接上页,9,商铺拆迁过程中解决问题的对策,尽管拆迁工作中会遇到很多难题,但是只要抓住问题的关键因素,就能够解决好问题,顺利按计划完成,拆迁工作。,下面就提出一些解决问题的对策,拆迁管理不专业的问题,项目开发商在实施征地拆迁过程中,要严格把关,深入到第线进行征地拆迁资料的调査核实工作,杜,绝某些人或单位通过虚假资料骗取征地拆迁款的情况发生。,二、补偿标准标准不一的问题,议政府相关职能部门以公开、公平、公正的原则,通过对各区的广泛的调査研究,及时调整、制定和,控,统一征地拆补偿标准,避免岀现厚此薄彼的现象。对于同一区域相冋的拆迁对象,不能因为投资建设的,开发商不同、项目性质类别不同而实行不同的补偿标准,三、历史遗留资料不全问题,遇到由于管理或历史原因出现的无房产证等资料的房屋(不包含违规建筑),由这部分房屋大多属于,骑势群体所有,开发应及时到现场了解实际情况,并请示相关政府职能部门,对这类房屋,四、解决拆迁户后续生存问题,征地后,以农民为代表的群体在土地失去后,生活只能靠征地迁款来维持。建议有关部门从实际出发,对被拆迁群众提倛就业机会,免费提供技能培训以便尽快就业,并解决他们子女的读书问题。无后顾之忧,对于经营性商铺的拆迁,可采取商业回迁安置的办法解决,开发商在新建的项目中拿出一部分面积和商,铺业主进行产权对换,并给与租户在过渡期间适当的经济补偿,商铺拆迁过程中解决问题的对策,10,商铺回迁安置方案,11,商铺回迁安置方案,12,商铺回迁安置方案,13,商铺回迁安置方案,14,商铺回迁安置方案,15,商铺回迁安置方案,16,商铺回迁安置方案,17,商铺回迁安置方案,18,商铺回迁安置方案,19,商铺回迁安置方案,20,商铺回迁安置方案,21,商铺回迁安置方案,22,商铺回迁安置方案,23,商铺回迁安置方案,24,商铺回迁安置方案,25,商铺回迁安置方案,26,商铺回迁安置方案,27,商铺回迁安置方案,28,商铺回迁安置方案,29,商铺回迁安置方案,30,商铺回迁安置方案,31,商铺回迁安置方案,32,商铺回迁安置方案,33,商铺回迁安置方案,34,商铺回迁安置方案,35,商铺回迁安置方案,36,