,第,*,页,/,共,23,页,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,辽中县房地产市场调研与项目可行性报告,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,辽中县房地产市场调研与项目可行性报告,2011.11,辽中县房地产市场调研与项目可行性报告2011.11,第,2,页,/,共,23,页,辽中县概况,辽中县房地产市场分析,项目可行性分析,目 录,第2页/共23页辽中县概况目 录,第,3,页,/,共,23,页,一、辽中县概况,1,、地理位置：,辽中位于辽宁中部七座工业城市的中心，南接台安，东邻辽阳，西连黑山，北界新民，在,1,个半小时经济圈内有钢都鞍山、煤都抚顺、化纤城辽阳、石化城盘锦等,8,大工业原料资源主产城市。,2,、交通状况：,辽中县距母城沈阳,53,公里，距桃仙机场,75,公里，营口港（鲅鱼圈）,160,公里，京沈线、秦沈线、沈环线公路贯穿全县境。,辽中县,台安县,辽阳市,沈阳市,茨于坨,佟二堡,鞍山市,黑山县,新民市,盘锦市,70km,55km,65km,45km,50km,25km,13km,25km,55km,第3页/共23页一、辽中县概况1、地理位置：辽中位于辽宁中部,第,4,页,/,共,23,页,3,、城市区划：,辽中县区域面积,1460,平方公里，耕地面积,115,万亩；全县辖,14,个镇、,3,个乡和,1,个省级经济开发区。,4,、城市规划：,将辽中打造成沈阳近海经济开发区，是东北亚国际物流中心、国家级近海产业示范基地、沈阳西部生态宜居新城。以县城、茨榆坨、肖寨门为中心的核心经济区，以产业大道为轴综合发展，南部工业区，北部生态农业区，沿蒲河、浑河、辽河的滨河生态景观带。,5,、政策优势：,东北唯一内陆保税综合区、“五点一线”经济带、国家级经济开发区等相关优惠政策。,注：,沈阳行政区,辽中县城,肖寨门镇,茨于坨镇,13km,12km,5km,辽中县城,蒲,河生态景观带,产,业,大,道,产,业,大,道,迎,宾,大,道,开发新区,核心经济区,一、辽中县概况,第4页/共23页3、城市区划：辽中县区域面积1460平方公里,第,5,页,/,共,23,页,6,、辽中县人口结构,辽中县总人口,53,万，其中城市常住人口,5,万多人，流动人口,2,万余人，周边农村人口,45,万。预计到,2015,年，城镇人口为,38.5,万人，城镇化水平为,57.5%,。,7,、,辽中县经济概况,辽中县是全国商品粮、肉鸡、瘦肉猪生产基地，是全国菜篮子、渔业生产、平原绿化等先进县。县内共有各类工业企业,500,余家，其中规模以上企业,100,多家，外资企业,30,余家。,2010,年，地区生产总值实现,246,亿元，比上年增长,34.5%,；地方财政一般预算收入实现,11,亿元，增长,72.7%,；社会固定资产投资实现,249,亿元，增长,73.4%,；城镇居民可支配收入实现,15500,元，增长,36.3%,；农民人均纯收入实现,10050,元，增长,23.2%,。,一、辽中县概况,第5页/共23页6、辽中县人口结构 辽中县总,第,6,页,/,共,23,页,二、辽中县房地产市场分析,2007.7-2011.7,时间段成交量,3550,套，成交面积,38.5,万，历史成交量约,10,万平米,/,年。,07,、,08,年度销售均价,2200,元,/,。,1,、辽中房地产市场历史回顾,序号,项目名称,总建面（万）,规划套数,产品形态,主力户型,面积区间（）,均价（元,/,）,开盘时间,备注,1,近海欣城,4,300,多层,二室二厅,80-140,2300,2007.7,2,维多利亚,10,1000,多层,二室二厅,80-110,2500,2007.6,沈阳宏发开发，首次打造河景房概念，高调营销，反映强烈，但群众认可度低，销售情况较差。,3,海伦豪森,4,400,多层,二室二厅,40-120,2200,2007.6,4,书香苑,10,1000,多层,二室二厅,50-130,2000,2008.1,5,创诚春晓,3,350,多层,二室二厅,50-110,2100,2008.9,目前剩阁楼一套，,2700,元,/,6,阳光家园,7.5,500,多层,二室二厅,60-140,2200,2008.5,第6页/共23页二、辽中县房地产市场分析1、辽中房地产市场历,第,7,页,/,共,23,页,由于新区刚刚开发，楼盘市场基本无存量，各开发商也都采取分期开发、逐步推售方式，对新区市场也是处于摸探状态，预计年底前陆续推出,500,余户。,2,、市场供给及在售楼盘状况,序号,项目名称,总建面（万）,规划套数,产品形态,主力户型,面积区间（）,均价（元,/,）,开盘时间,备注,1,亿甲府第,9.5,1200,多层,二室二厅,45-125,3700,2010.12.25,尾盘，开盘很火，当天销售,300,套，均价,3000,。,2,世纪华苑,多层,70-130,3500,尾盘，售楼员未在,3,盛辉世纪城,400,多层,二室二厅,75-120,3600,2011,年底,未开盘，占地,15,万平，年底推出一期的一部分,400,户，一二期多层，三四期计划高层。,4,湖景国际,100,11F,二室二厅,88-130,3800,2011.1,0.15,开一栋，,100,户，半个月基本售罄，根据蓄客情况逐步推盘，预计年底前再推一到两栋。,二、辽中县房地产市场分析,第7页/共23页 由于新区刚刚开发,第,8,页,/,共,23,页,3,、客户分析：房改,+,投资,房改人群：,就新区购房人群而言，主要是当地改善住房环境的城区居民，他们很看好新区的环境和园区的绿化、物业等老社区享受不到的东西，此外，也很看好新区的发展，觉得房子将来会增值。,投资人群：,多数为沈阳投资客（约占购房人群,10%,），看好新区的未来前景,二、辽中县房地产市场分析,第8页/共23页3、客户分析：房改+投资二、辽中县房地产市场,第,9,页,/,共,23,页,4,、未来发展趋势,随着辽中城市东扩，未来的房地产开发毕将借势东移，在近海新区掀起一轮“圈地运动”，目前已有多家房地产企业在新区拿地，如右图所示。,老,城,区,近,海,大,路,迎,宾,路,莲花湖公园,东湖,公园,辽中富兴置业,沈阳大祥置业,沈阳兆恒,亿甲府第,沈阳广厦万千,大连世盛,沈阳宏发,二、辽中县房地产市场分析,第9页/共23页4、未来发展趋势老近海大路迎宾路莲花湖公园东,第,10,页,/,共,23,页,三、项目可行性分析,1,、项目概况,项目位置：,项目地块位于近海客运站北侧，东临规划路，南邻客运站，西邻储备地，北临储备地。,土地价款：,项目占地约,79.8,亩，地价,75,万,/,亩，总地款,5985,万元。,客运站,项目宗地,县政府,近,海,大,路,莲花湖公园,法院,检察院,第10页/共23页三、项目可行性分析1、项目概况客运站项目宗,第,11,页,/,共,23,页,2,、项目周边配套及环境,配套：,市政统一供暖、接入天然气。,交通：,项目东侧有公交车直通老城区。轻轨建设已纳入政府计划，但目前还未实施。,三、项目可行性分析,老,城,区,近,海,大,路,迎,宾,路,莲花湖公园,东湖,公园,近,大,街,海,轻轨站,行政综合区,教育区,住宅区,商业区,商业区,住宅区,轻轨：是由沈阳张士到辽中县城，是地铁一号线的延伸，全程约,40,公里，从十三号街站到滨水新城仅需,25,分钟。,第11页/共23页2、项目周边配套及环境三、项目可行性分析老,第,12,页,/,共,23,页,项目效益概算,项目,金额,单位,占地面积,79.8,亩,容积率,1.8,建筑面积,95808,平米,销售价格,3600,元,/,平米,销售收入,34491,万元,税费,2449,万元,土地成本,5985,万元,契税,239.4,万元,建筑成本,15329,万元,期间费用,2732,万元,销售利润,7757,万元,销售利率,22.49%,3,、规划指标与效益概算,建筑形式：多层；,容积率：,1.8,；,土地成本：,75,万,/,亩；,建筑成本：,1600,元,/,平米；,销售价格：,3600,元,/,平米；,财务费用：,1197,万元；,销售费用：,1035,万元；,管理费用：,500,万元；,建设周期：,2,年；,三、项目可行性分析,第12页/共23页项目效益概算项目金额单位占地面积79.8亩,第,13,页,/,共,23,页,Strength,优势分析,交通便捷：地块位置好，客运站北侧；,居住氛围：周边住宅社区集中，居住氛围浓厚；,环境优越：距离莲花湖公园较近；,Weakness,劣势分析,辽中县城人口较少，市场需求量相对有限；,Opportunity,机会分析,基础设施：市政配套已见雏形，环境优越，具备开发的基本条件；,区域价值：项目位于辽中市未来城市发展新的增长极,近海新区，区域发展潜力巨大；,政策支撑：政府重点打造，具有政策优势；,Threat,威胁分析,项目周边已进驻多家外地开发商，占据了新区市场的首批客户群；,三、项目可行性分析,4,、项目,SWTO,分析,第13页/共23页Strength 优势分析Weakness,第,14,页,/,共,23,页,5,、项目报告总结,由于政府各项配套设施建设及环境改造积极投入，目前已见雏形且日趋完善，近海新区将来必将会成为一个宜居的养老之所。如果集团欲意开发养老产品，该项目已具备各方条件，建议将其纳入储备计划，予以重点关注。,三、项目可行性分析,第14页/共23页5、项目报告总结三、项目可行性分析,