,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,国内外厂房改造案例分析,关于风华地段的启发,国内外,工业遗产改造汇总,改造前,改造后工业遗产旅游点,博物场馆模式,休闲街区模式,主题公园模式,“,标本,”,式开发,原生态开发,商业消费街区,创意产业园,钢铁制造,亨利钢铁厂，上海钢铁十厂,北杜伊斯堡景观公园（帝森钢铁公司）,关税同盟，沈阳铸造厂,奥博豪森有色金属矿加工区，国际建筑展埃姆舍公园,船厂,广东中山歧江公园,亚历山大老鱼雷工厂,仓储转运中心,萨尔布吕肯市港口岛公园,汉堡仓库街，纽约南街海港，日本函馆湾，新加坡克拉码头，伦敦道克兰烟草码头，波士顿昆西市场,纽约苏荷，悉尼岩石区，上海,“,登琨艳设计工作室,”,，上海创意仓库，昆明上河创库艺术社区，深圳华侨城,德杜伊斯堡内港，英伦敦道克兰巴特勒码头，美国巴尔的摩内港，法国马赛仓储建筑群,码头,美国路易斯维尔布河滨公园,伦敦新康科迪亚码头,港口机械厂,奥伯豪森中心购物区,铁路终点站,卡斯菲尔德科学与工业博物馆,煤气厂,美国西雅图煤气厂,维也纳煤气厂,污水厂,美国丹佛市污水厂公园,煤矿厂,苏格兰中部工业博物馆,诺德斯特恩公园，唐山南湖公园，抚顺西露天矿森林公园,纺织厂,上海春明创意创业园,美国马萨诸塞州罗维尔,电站辅机厂,上海滨江创意产业园,采石场,希腊狄俄尼索斯采石场露天博物馆,美国加州萨克拉门托河谷绿景园,玻璃厂,天津万科水晶城,水泥厂,广州芳村花卉公园,美国波士顿海岸水泥总厂,酿酒厂,北京阿拉里奥艺术中心,其他,荷兰西城公园，德国环状公园，韩国金鱼渡公园,旧金山吉拉德里广场，日本,北京,英国卡斯菲尔德区，巴黎麦涅巧克力工厂,根据功能用途的不同，旧厂房,/,旧里弄的改造创意园区通常分为以下两类：,分类,项目名称,规模,建筑面积,产业特色,商业休闲,创意办公,其他配套,商业,占比,零售,餐饮,文娱,Loft,艺术工作室,酒店,展示空间,以创意办公为主导,8,号桥,12 000 m,2,建筑设计、设计咨询、影业制作,低于,20,新十钢,18 000 m,2,文化、设计、传媒、雕塑,16,智造局,23 000 m,2,国际服务外包,10,无锡北仓门,13 000 m,2,艺术展览,创意设计,低于,20,以商业休闲为主导,田子坊,约,20 000 m,2,文化艺术体验,大于,50,同乐坊,19 300 m,2,酒吧娱乐,时尚活动,70,老码头,25 000 m,2,商业休闲、时尚消费,60,左右,1933,老场坊,25 000 m,2,休闲体验,60,札幌啤酒厂,120 000m,2,时尚休闲,啤酒文化体验,大于,90,以创意办公为主导,核心功能是创意办公，商业休闲仅作为配套而存在,商业业态相对单一，以餐饮为主,商业占比低于,20,以商业休闲为主导,核心功能是商业休闲，创意办公仅最为点缀,商业业态比较丰富，包含商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形态；,商业比重都要高于,50,案例分类,上海创意产业走过了一条从自发集聚到政府引导的发展之路,上海一些从事艺术、设计的创意者们自发地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老厂房和仓库，从事文化创意活动。,上海市经委看到了创意产业未来的发展方向，积极寻找国外一些发达国家在创意产业方面的经验，结合上海特色，在,11,月份组织成立了,“,上海创意产业中心,”,上海首批,18,家创意产业集聚区挂牌，建筑面积总共占地,30,多万平方米。,截止,2006,年底第二、第三批集聚区建成，第四批筹建中,上海,创意产业发展历程,上世纪,90,年代,2004,年下半年,2005,年,4,月,2006,年底,上海创意产业的定义：,以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密集型要素为核心，通过一系列创造活动，引起生产和消费环节的价值增值，为社会创造财富和提供广泛就业机会的产业，主要包括研发设计、建筑设计、文化艺术、咨询策划和时尚消费等 几大类，并涉及诸多行业。,上海创意产业主要分布在老厂房聚集区以及政府引导的特色产业基地,泰康路田子坊,8,号桥,苏河现代艺术馆、登琨艳工作室等,苏州河创意仓库,海上海新城,LOFT,M50,莫干山路,50,号,外滩,3,号、,18,号,2577,创意大院,空间,188,创智天地,上海,创意产业分布特征,同乐坊,主题特色,以酒吧俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人群,同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以及成熟富裕的中产阶层，年龄在,24,45,岁之间；,针对这类人群的爱好，酒吧俱乐部是同乐坊最具有特色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。,酒吧面积均在,1000,2000,平米之间，可以容纳,1000,余人；,内部利用原厂房的结构，结合玻璃等现代元素运用形成两层以上的高挑的空间；,除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利用宽敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。,与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动,利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业入驻，包括第一财经、理财一周、东方之星等；,与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地举办各类时尚活动。,文艺演出,时尚发布,媒体见面会,论坛讲堂,代表案例解读,同乐坊,时尚餐饮（,30,）,俱乐部,（,50%),零售概念店,(20%),其他,香啡缤,好友咖啡,老灶店,你好，维也纳,(,奥地利餐厅,),Sky Club,Muse Club,J,S Club,Kento,s Live House,宝马会,阆风艺术画廊,杰奎琳画廊,张钢宁钢琴坊,芷江梦工厂,(,剧场,),单个面积约几百平米不等,单个面积在,1000,2000,平方米左右,1000-2000,平米左右,餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布，易于聚集人气，多为,1-2,层旧厂房改造。,以芷江梦工厂为核心，聚集画廊、琴坊等零售店，形成艺术文化的聚落,西侧,5-6,层的厂房多改为,LOFT,办公，集中了影视、杂志等文化传媒类企业,同乐坊,业态布局,代表案例解读,同乐坊,改造宗旨,：,“,整旧如旧后现代设计元素,”,的运用,主要手法,：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色块、大面积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。,代表案例解读,同乐坊,同乐坊,形态风貌,8,号桥地处卢湾区，处于城市中心地带，临近淮海中路商圈，交通方便快捷附近还有城隍庙、豫园、文庙、新天地等景点，人气旺盛。,基本概况：,项目名称：建国中路,8,号桥,项目地址：建国中路,8,号。,项目面积：占地,11,亩，建筑面积,1,万余平方米。,其前身为上汽集团所属,“,上海汽车制动器公司,”,该公司硬管、软管、热处理器、板金等车间设在此地，共有,50,80,年代厂房,8,栋。,2003,年，在市经委和卢湾区人民政府支持下，由上海华轻投资管理有限公司，时尚生活策划咨询（上海）有限公司共同开发，创立了,“,8,号桥,”,。每一座办公楼都有天桥相连；而且改造后的旧工业厂房可以作为一个桥梁，将过去的历史和现代的理念融合起来，将国内和国外的文化与人才连接起来，这一举措开了上海将工业历史建筑进行保护性开发的先河，并注入了新产业元素，使工业老建筑所特有的底蕴、想象空间和文化内涵成为激发创意灵感、吸引创意人才、集聚创意产业的新天地。,企业定位：,定位于国际级的、融合国内的好的创意类企业的聚集地，这类企业讲求的是开放性的办公环境、放松的、富于变化的的办公条件，多样化的办公功能，临近城市中心，可以充分感受时尚与城市文明，有效的节约沟通成本。,经营状况：,8,号桥项目，由于其极好的地段条件，因此土地本身的价值量就极为巨大。同时对于老厂房的改造翻新，达到一种新的形态，其中的建筑结构上的表达，都需要良好的材料作为装点。因此，以创意为概念，以环境为卖点，通过良好的设计理念，便成了创意地产产品的增值点。,8,号桥项目的经营模式以分期开发，全部租赁，正是,8,号桥在经营上的核心战略模式。如同住宅产品的分期开发一样，前期的开发带动了项目的价值，通过人气的打造，项目区域价值的提升，为后期开发的项目也提供了良好的环境条件，落实到商业层面，这些都成为未来提价的基础。有了价格的增长，才能显示出该物业价值的增长潜力。,8,号桥办公场地租金为,6-10,元,/,，物业管理费,20,元,月，停车方式为立体式停车库与租用周边社区停车场。,代表案例解读,8号桥创意产业集聚区,代表案例解读,8号桥创意产业集聚区,8,号桥位于上海市中心城区卢湾区建国中路,8-10,号，由,20,世纪,70,年代所建造的上海汽车制动器厂的老厂房改造而成。园区占地,7000,多平方米，总建筑面积,12000,平方米，吸引了众多创意类、艺术类及时尚类的企业入驻，包括海内外的知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体、顶级餐饮等公司。,8,号桥创意产业空间布局（一）：基本维持原有老厂房空间布局,整个号桥由,8,栋房子构成，基本上保持了原来的布局。,“,8,号桥,”,二期工程改建,8000,多平方米，和一期工程遥相呼应，,21,米高的天桥将两座工业老建筑连接起来,代表案例解读,8号桥创意产业集聚区,8,号桥最独特的是园区设计师留出了很多,租户共享空间,，如商务中心、休闲后街、阳光屋顶等，可以给租户提供许多互动空间，使不同领域的艺术工作者和各类时尚元素在这里互相碰撞，激发灵感和创意。,8号桥创意产业空间布局（二）：独特的,租户共享空间,成为艺术工作者激发灵感和创意空间,代表案例解读,8号桥创意产业集聚区,8,号桥建筑特征：历史与未来、传统与现代、东方与西洋、经典与流行在这里交汇融合，,为创意产业的发展提供了独特的环境和氛围,。,8,号桥创意产业集聚区由上海汽车制动器厂旧工业厂房改造而成。其老工业建筑的内部由艺术家改造后，保留了原来的砖石墙体、屋梁架构，同时艺术家又以艺术手法将现代材料、设施安置其中。,代表案例解读,8号桥创意产业集聚区,8号桥建筑特征（一）:历史与未来、传统与现代的交汇融合，为创意产业的发展提供了独特的环境和氛围,田 子 坊,地 址,上海市卢湾区泰康路,210,弄,形成时间,2000,年初,建筑面积,2,万余平方米,初始用途,建造于,20,世纪,30,年代的弄堂工厂,改造手法,建筑构架保留，外部有选择性地整饰，内部重新分隔并装修,进驻产业,设计行业（建筑,/,服装,/,室内,/,广告,/,礼品,/,广告摄影，陶艺,/,环境,/,家具,/,图案）,集聚规模,18,个国家，不同领域,160,余户,房租水平,平均日租金约元平方米,代表案例解读,田子坊,上海,田子坊,代表案例解读,田子坊,上海,田子坊,代表案例解读,田子坊,其他案例欣赏,1933老厂房,上海1933老厂房,时尚中心+自然形态历史博物馆+影视拍摄基地,海上海新城,创意LOFT+创意商业街+创意生态居,其他案例欣赏,海上海新城,保守估算，广州优质创意产业园区仍有超过,400,万平方米的市场缺口，未来发展潜力巨大，产品品质成为决定项目吸引力和竞争力的关键因素,2008,年广州创意产业从业人员增长率为,5.2%,2008,年广州创意产业从业人员约为,91,万人,保守估算，,2010,年广州创意产业从业人员达,106,万人,依据经验，企业人均办公面积约为,10,平方米,2010,年广州创意产业办公物业需求达,1000,万平方米,目前已立项的各种档次和规模的创意产业园区,存量供应和潜在供应面积不足,600,万平方米,广州创意产业园区仍有,超过,400,万平方米,的需求空间,广州创意产业园区办公面积需求估算,广州创意产业发展迅速，但创意产业园区建设远远无法满足行业发展需求。全市创意产业园区供应不足百万平方米，其中不乏档次偏低，环境恶劣