Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,昆承湖国际花园项目,三期产品建议,合富辉煌,2012.06.26,本项,目,目产,品,品分,析,析,本项,目,目成,交,交数,据,据,面积,房型,套数,成交套数,成交率,98.4,3房2厅1卫,118,61,51.7%,101-109,3房2厅1卫,81,69,85.2%,130-132,3房2厅2卫,50,45,90.0%,133-139,3房2厅2卫,148,105,70.9%,161-168,4房2厅2卫,37,30,81.1%,171以上（复式）,4房2厅2卫,20,19,95.0%,合计,454,329,98.4,平,平米,户,户型,成,成交,率,率偏,低,低，,户,户型,面,面积,归,归属,二,二房,面,面积,段,段，,具,具有,三,三房,使,使用,功,功能,，,，但,对,对于,本,本地,买,买大,不,不卖,小,小的,居,居住,习,习惯,，,，经,济,济紧,凑,凑型,三,三房,的,的市,场,场接,受,受度,有,有待,过,过程,。,。反,而,而相,对,对101-109,平,平米,三,三房,总,总价,、,、户,型,型性,价,价比,高,高，,成,成交,率,率偏,高,高。,130,平,平,米,米,以,以,上,上,的,的,实,实,用,用,性,性,三,三,房,房,从,从,功,功,能,能,使,使,用,用,、,、,户,户,型,型,设,设,计,计,、,、,性,性,价,价,比,比,上,上,均,均,受,受,大,大,众,众,喜,喜,好,好,程,程,度,度,较,较,高,高,。,。,160,平,平,米,米,以,以,上,上,大,大,面,面,积,积,户,户,型,型,由,由,于,于,房,房,源,源,数,数,量,量,少,少,需,需,求,求,大,大,销,销,售,售,最,最,好,好,。,。,销售回,音,音壁,98.4小三,房,房内部,缺,缺少间,隔,隔墙，,客,客户考,虑,虑到砌,墙,墙装修,成,成本增,加,加，认,为,为性价,比,比不高,。,。,98.4平米,做,做三房,用,用，但,仅,仅有1,个,个卫生,间,间，在,实,实际使,用,用上有,弊,弊端。,98.4平米,与,与101平米,的,的小三,房,房基本,一,一样，,客,客户多,数,数选择,偏,偏大些,的,的，这,样,样两种,户,户型形,成,成竞争,，,，且两,种,种户型,占,占的比,重,重大，,自,自然成,交,交率偏,低,低。,5号楼01、08室136,平,平米三,房,房的客,卫,卫是暗,卫,卫，客,户,户反应,不,不好。,缺少120多,平,平米的,三,三房，,经,经济承,受,受力有,限,限的客,户,户希望,买,买到适,当,当缩小,面,面积的,三,三房。,没有二,房,房的户,型,型，客,户,户反应,希,希望买,小,小面积,的,的投资,。,。,161,平,平米湖,景,景4房,面,面积太,小,小，客,户,户希望,面,面积再,大,大些更,好,好。,复式数,量,量太少,，,，较多,客,客户都,想,想买复,式,式但没,有,有房源,了,了。,设计优,化,化性,产品线,设,设计问,题,题,设计优,化,化性,户型面,积,积设计,产品线,设,设计问,题,题,户型面,积,积设计,产品线,设,设计问,题,题,设计优,化,化性,本项目,户,户型分,析,析,面积,房型,套数,备注,套数比例,面积配比,98.4,3房2厅1卫,118,二卧一客南向,26.0%,20.7%,101-109,3房2厅1卫,81,一卧一客南向,17.8%,15.2%,130-132,3房2厅2卫,50,三卧南向,11.0%,11.7%,133-139,3房2厅2卫,148,二卧一客南向,32.8%,35.9%,161-168,4房2厅2卫,37,二卧一客南向,8.1%,10.4%,171以上（复式）,4房2厅2卫,20,4.3%,6.1%,合计,454,小三房,占,占43.8%,大三房,占,占51.9%,产品以,主,主力户,型,型小三,房,房和大,三,三房，,各,各占43.8%、51.9%，少,量,量四房,、,、复式,作,作为补,充,充。,无二房,产,产品线,，,，对此,类,类房源,有,有意向,需,需求的,客,客群将,流,流失。,三房产,品,品线层,次,次丰富,，,，涵盖,经,经济型,、,、实用,型,型、舒,适,适型三,个,个档次,产,产品，,可,可细分,市,市场准,确,确迎合,不,不同需,求,求客群,。,。,大面积,、,、高舒,适,适度、,高,高功能,性,性的产,品,品线比,例,例偏低,，,，市场,高,高端客,群,群需求,无,无法满,足,足。,产品设,计,计思考,方,方向,1、是,否,否增加,二,二房的,产,产品线,？,？,2、是,否,否增加120,平,平米左,右,右面积,段,段的三,房,房户型,？,？,3、是,否,否增加,大,大户型,房,房源的,产,产品所,占,占比重,？,？,4、是,否,否增加,套,套房系,统,统，提,高,高户型,使,使用功,能,能性？,从市场,调,调研开,始,始，让,市,市场告,诉,诉我们,答,答案。,。,。,竞争项,目,目产品,分,分析,市场调,研,研浅析,项目组,在,在短时,间,间内对,常,常熟几,个,个重点,有,有代表,性,性的项,目,目进行,市,市调，,经,经过实,地,地查访,，,，并与,本,本项目,比,比较分,析,析后，,将,将几个,项,项目分,类,类设置,竞,竞争级,别,别：,1、同,级,级别竞,争,争关系,中,南,南世纪,城,城、中,盈,盈皇冠,、,、尚湖,中,中央花,园,园、东,湖,湖京华,2、高,级,级别竞,争,争关系,尚,湖,湖翡翠,湾,湾、清,风,风和院,3、低,级,级别竞,争,争关系,中,欧,欧假日,花,花园、,绿,绿地常,熟,熟老街,我们的竞争策,略,略：,对高级别采取,跟,跟随，对低级,别,别采取甩掉，,对,对同级别采取,扬,扬利去弊策略,。,。,竞争项目分析,东湖京华,二房二厅一卫,，,，88-91,平,平米,二房二厅二卫,，,，107-112平米,全南；外凸窗,、,、阳台赠送面,积,积；储藏空间,设,设计,增加主卧卫生,间,间；客厅开间3.8米；,竞争项目户型,分,分析东湖,京,京华,三房二厅二卫,，,，134.4-135.88平米,三房二厅二卫,，135.76-142.64平米,三房做成全南,户,户型，降低产,品,品实用舒适性,赠送约5平米,入,入户花园；,客厅开间4.2米，主卧开,间,间3.6米,竞争项目户型,分,分析东湖,京,京华,四房二厅二卫,，,，154.47-162.44平米,赠送约5平米,入,入户花园；,四房设计2卫,相,相对是从实用,考,考虑，而降低,户,户型舒适性、,便,便利性。,竞争项目户型,分,分析东湖,京,京华,设置二房产品,线,线，分为经济,小,小二房和舒适,大,大二房两级，,大,大二房通过增,加,加空间尺度和1卫；二房所,占,占比重27%,相,相当高；,四房产品线分,两,两个等级，增,设,设187平米,大,大面积户型，,且,且占比重较高,。,。,188-199,2.0%,7,四房三厅四卫,224（跃）,236-250,1.0%,5,四房三厅四卫,281,157-166,24.7%,97,四房二厅二卫,187,130-137,5.0%,20,2书1餐1厨1卫,2卧1客1卫,四房二厅二卫,154-162,118-130,39.4%,158,1书房1卫1厨1餐,2卧1客/全南,三房二厅二卫,135-142,114-120,6.0%,21,1书1卫1厨1餐,1卧1客,二房二厅二卫,107-112,113-115,8400-8900,21.0%,82,全南,二房二厅一卫,88-91,总价（万元）,均价（元.）,所占比重,套数(套）,朝北房间,朝南房间,户型,面积（）,竞争项目户型,分,分析尚湖,中,中央花园,竞争项目户型,分,分析尚湖,中,中央花园,三房二厅二卫,，143平米,三房二厅二卫,，130平米,阳台赠送面积,；,；,设计储藏空间,；,；,赠送灵活空间,，,，相当3+1,房,房功能使用；,竞争项目户型,分,分析尚湖,中,中央花园,四房两厅两卫,，,，138平米,四房两厅两卫,，,，153平米,竞争项目户型,分,分析尚湖,中,中央花园,四房两厅两卫,，,，162平米,四房两厅两卫,，,，175平米,户型方正通透,、,、赠送面积15-20平米,、,、布局合理无,浪,浪费面积；,竞争项目户型,分,分析尚湖,中,中央花园,面积（）,户型,朝南房间,朝北房间,户型优势,户型劣势,套数(套）,所占比重,均价（元.）,总价（万元）,129.88,三房二厅二卫,42,6.12%,11000,143,138,四房二厅二卫+1储,2卧1客,1卧1书2卫1厨1餐,有储物间设计,通透性差,38,5.54%,152,143,三房二厅二卫,2卧1客1餐1卫,1卧1卫1厨,通透干湿分离,转角空间浪费,230,33.53%,157,153-162,四房二厅二卫,2卧1客1餐1卫,1卧1书1卫1厨,采光好，南北通透,动静分区不明显,212,30.90%,168-178,175-178,四房二厅二卫,3卧1卫,1卧1客1卫1厨,三卧朝南,采光不足通透性差,126,18.37%,193-196,200-207（跃）,四房二厅二卫,26,3.79%,220-228,240（跃）,四房二厅三卫,12,1.75%,264,产品线设置高,端,端，以大面积,户,户型为主，尤,以,以143平米,舒,舒适三房、153-162,平,平米四房占比,例,例高；且复式,产,产品分两面积,段,段。,多数户型有15-20平米,的,的赠送面积。,竞争项目户型,分,分析中盈,皇,皇冠,四房两厅两卫,，,，172平米,竞争项目户型,分,分析中盈,皇,皇冠,两房两厅一卫,，,，82平米,两房两厅二卫,，,，118平米,赠送灵活空间,，,，大二房与2+1房可相互,转,转换；,竞争项目户型,分,分析中盈,皇,皇冠,三房两厅两卫,，,，111平米,三房两厅两卫,，,，152平米,卧室东西向设,计,计，加大开间,尺,尺度，增加南,向,向观湖面；,南向联通式大,阳,阳台增强观湖,效,效果。,竞争项目户型,分,分析中盈,皇,皇冠,面积（）,户型,赠送面积（）,朝南房间,朝北房间,户型优势,户型劣势,套数(套）,所占比重,均价（元.）,总价（万元）,82,两房两厅一卫,16,2卧1餐1客1卫,方正多增,通透性差,72（306）,23.5%,13000,106.6,111,三房二厅二卫,15,3卧1客1餐2卫1厨,送大阳台采光好,通透性差,24,8.0%,144.3,118-131,两房两厅两卫,26,1卧1客2卫,1卧1餐1厨,大阳台瞰湖,转角过多,105,34.0%,153-170,152,三房二厅二卫,25,2卧1客1卫,1卧1餐1厨1卫,赠送面积大,48,16.0%,198,170,四房二厅二卫,30,2卧1客1卫,2卧1餐1卫1厨,赠送面积大,楼上独卫,49,16.0%,221,260-341（跃）,8,2.0%,338-443,产品线丰富，,二,二房、大二房,（,（小三房）、,小,小三房、舒适,大,大三房、四房,、,、复式。,项目南向可望,昆,昆承湖，户型,设,设计上为突出,观,观湖效果，增,加,加开间尺寸，,设,设计联通式大,阳,阳台以加大观,湖,湖面。,户型赠送面积,大,大，达15-30平米。,竞争项目户型,分,分析中南,世,世纪城,两房两厅一卫,，,，93平米,三房两厅两卫,（,（跃），134平米,竞争项目户型,分,分析中南,世,世纪城,三房两厅两卫,，,，142平米,三房两厅两卫,，,，155平米,