文山项目地下商业策划方案,【,沟通稿,】,惠弈兴项目管理有限公司,项目地下商业,发展策划,第一部分,项目地下商业,投资前景简析,第二部分,目录,CONTENTS,项目地下商业,发展策划,第一部分,项目区位简析,本案,项目位于文山城市核心区，紧邻七花步行街，是文山核心商业区，区位优势明显,;,同时项目所处区域内人流密集,商业氛围浓厚,既有较强的商业发展潜力及较大的投资升值空间,;,项目周边环境分析,本案,项目位于文山城市核心区，紧邻七花步行街，人流密集,商业氛围浓厚,;,同时开化中路与东风路构建便捷交通网络,有效扩大项目辐射半径,并且项目紧邻七花步行街,有效融入城市核心商圈,共享城市核心配套资源,;,项目,SWOT,研判,1,STRENGTHS,优势,WEAKNESSES,劣势,OPPORTUNITIES,机会,THREATS,威胁,1-,项目位于城市中心区,有效衔接七花步行街,区域人流密集,商业氛围浓厚,;,2-,项目紧邻城市核心主干道,交通便捷,;,3-,项目地块方正平整,利于规划及开发,;,1-,项目属于地下人防工程改商业运营,招商存在一定市场抗性及难度,;,2-,项目不可销售,只能租赁,一定程度上将拉长项目投资收益周期,影响短期收益,;,1-,区域内无同类项目竞争,;,2-,项目位于城市中心区,发展潜力较大,;,1-,项目体量过大,作为地下商业运作存在一定市场风险,;,2-,文山房地产市场开发过度,市场接近饱和状态,;,项目,SWOT,研判,S,W,O,T,小结,:,项目位于文山城市中心区,人流密集,商业氛围浓厚,具有一定商业开发潜力,同时项目紧邻开化中路,/,东风路及七花步行街,交通便捷,提升和扩大了项目有效辐射半径,;,但项目整体体量过大,作为地下商业运作存在一定市场风险,同时文山房地产市场开发过度,存在一定市场泡沫,并且项目不可销售的物业属性也将在一定程度上制约项目的运作难度,;,项目业态发展策划,【,负一层,】,项目负一层综合分析,项目负一层面积约一万平米,因为紧邻七花步行街及城市核心主干道,项目负一层具有较高商业价值,业态安排应以能吸引人气聚集的业态为主,;,负一层,项目负一层业态建议,入口设置,项目设置六个入口,其中三个入口位于七花步行街一侧,从而形成于地上商业街的有效衔接和融合,两个入口位于城市主干道开化中路一侧,吸引人流,同时于项目中央位置设置一个主入口,适当拔高,从而现成一个主要昭示入口,;,项目负一层业态建议,亲子游乐中心（儿童职业体验馆）,儿童职业体验馆,面积约两千平米,通过亲子互动项目,儿童职业体验项目的引入,吸引家长前往,提升项目内人气,;,项目负一层业态建议,动漫电玩城,动漫电玩城,面积约一千五百平米,是项目提升人气的有效手段,同时也能与亲子游乐中心形成有效配合,;,项目负一层业态建议,都市休闲区（咖啡屋,+,水吧,+,书吧,+,桌游吧）,都市休闲区设置咖啡屋,/,水吧,/,书吧,/,桌游吧业态,以单店,100,平米计算,预计招商,6,家店,共计,600,平米,;,项目负一层业态建议,精品女装区,精品女装区,面积约四千平米,以单店五十平米计算,共计招商引入八十家商户运营,;,项目负一层业态建议,风尚男装区,风尚男装区月一千平米,以五十平米单店计算,需引入二十家商户入驻,;,项目负一层业态建议,潮流特区（鞋帽箱包）,潮流特区业态主要以鞋帽箱包位主,面积约一千平米,;,项目业态发展策划,【,负二层,】,项目负二层综合分析,负二层,项目负二层面积约一万平米,因为人流动线及人气局限,负二层商业价值较低,所以业态设置以冷业态为主,;,项目负二层业态建议,家具卖场,家具卖场,面积约四千五百平米,;,项目负二层业态建议,家电卖场,家电卖场,面积约三千五百平米,;,项目负二层业态建议,书城,书城,面积约两千平米,;,项目地下商业,投资前景简析,第二部分,项目投资成本预估,项目建安成本约,3200,元,/,平米,总施工面积约两万平米,总建安约,6400,万,管理费用按项目投资成本,3%,计算,约,210.98,万,财务费用按项目投资成本,6%,计算,约,422.96,万元,项目总投资成本为,7032,万元,;,项目区域租金调研,本案,通过区域内商业取样调研,以七花步行街为主的核心区域内商业租金水平约为,35,元,/,平米,;,地下负一层商业取地上商业,70%,估值,租金水平约,25,元,/,平米,/,月,;,地下负二层商业取地上商业,50%,估值,租金水平约,18,元,/,平米,/,月,;,项目负一层租金收益预估,负一层,负一层租金约,25,元每平米,/,月,面积约一万平米,完成,100%,租赁时年收益为,300,万元,;,项目负二层租金收益预估,负二层,负一层租金约,18,元每平米,/,月,面积约一万平米,完成,100%,租赁时年收益为,216,万元,;,项目投资收益评估,项目完成,100%,租赁时年收益约为,516,万元,根据文山及云南地州一般情况,新开发商业三年内租金年增长率约为,5%,三年后租金增长率约为,10%,项目靠租金收回投资成本约需八年,项目可一次性出售,15-20,年物业使用权,从而收回投资,减少资金占用,;,Thank You!,谢谢,!,