*,单击此处编辑母版标题样式,房地产E网,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产E网,万科地产成本控制分析,1.1房地产开发商成本管理面临的挑战,1.利润是多少,不准确,2.项目间成本,不可比,3.基础资料管理,各显神通,4.项目销售完了，如何准确计算项目的成本,一锅烩,5.如何借鉴积累经验教训和参考历史资料,-,凭感觉,6.怎么进行项目成本的实时监控，防止成本失控-,一支笔,新项目发展,规划设计,扩初设计,施工图设计,施工组织与,材料采购,竣工结算,成本估算,目标成本测算 一,目标成本测算 二,目 标 成 本,动态成本,结算成本分析,目标成本形成,目标成本执行,3.2核心设计思想-管理实施过程,管理原则：,体现目标成本的先进性,目标成本的严肃性,(纳入绩效考核),基本概念：,管理工具,：,动态成本反映系统平台,成本指标数据库,3.3核心设计思想-,目标成本管理,目标成本：,目标成本是企业预先确定的、在一定时期内,和经过努力所要实现的成本目标；是项目成,本的控制线。,动态成本：,是项目实施过程中各个时期体现的预期成本,结果（见动态成本构成）。,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。,全过程、全员、全方位,3.4核心设计思想-作业过程管理,房地产成本作业过程：,总目标,责任成本管理,目标成本管理,作业过程管理,成本管理软件,公司总经理层,控制系统,信息系统,组织系统,成本管理模式基本构架,领导机构,管理工具,管理制度,成本、工程文件,责任成本体系,通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。,责任成本管理体系要素：,（1）责任范围；（2）责任人,（3）评价标准；（4）评价人,责任成本体系建立目的：,令全员实施自觉的成本管理行为,1、责任成本管理,项目经理部：,工程进度、质量；,工程管理部：,供应商管理与技术方案；,规划设计部：,设计图纸,合理的架构分工责任成本前提,成本管理部：,工作性质：财权的控制活动多过业务活动；,制造成本范畴而非建安成本；,组织型成本管理而非审价算帐型,主要内容（1）要素概括,主要内容（2）反馈指标,实施要点,总经理,成本部,配合部门,主体部门,责任成本考核报告,责任成本管理办法,成本阶段性目标,责任成本管理办法,牵头,组织,讨论,形成,普及,执行,实现,制定,定期考核,公布,2、目标成本管理,管理原则,：,体现目标成本的先进性,目标成本的严肃性,(纳入绩效考核),目标成本：,目标成本是企业预先确定的、在一定时期内,和经过努力所要实现的成本目标；是项目成,本的控制线。,动态成本：,是项目实施过程中各个时期体现的预期成本,结果,（见动态成本构成）,。,基本概念,：,管理工具,：,动态成本反映系统平台,成本指标数据库,实施过程,新项目发展,规划设计,扩初设计,施工图设计,施工组织与,材料采购,竣工结算,成本估算,目标成本测算 一,目标成本测算 二,目 标 成 本,动态成本,结算成本分析,目标成本形成,目标成本执行,签约,金额,变更,签证,结算,调整,签约,金额,变更,签证,结算,调整,动态成本构成,已发生成本,合同性成本,非合同性成本,已结算成本,未结算成本,待发生成本,动态成本,=,未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本,动态成本,土地成本,开发前期准备费,主体建筑工程费,主体安装工程费,园区管网工程费,园林环境建设费,配套设施费,开发间接费,房地产成本项目设置,主体造价,园区造价,楼面地价,费用及资金成本,3.1 新项目发展成本控制,控制要点：,稳健性,合理确定估算基础，合理预计工程量和工,程综合单价。,控制原则：,准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。,需求文件：,新项目发展可行性评审体系,3.2 设计成本控制,控制要点：,合理的产品技术经济指标,设计周期、设计质量。,控制原则：,经济合理性最大。,需求文件：,规划设计工作流程与评审制度,3.2 设计阶段的主要经济指标,容积率,建筑占地面积,单方钢筯含量,单方砼含量,窗地比,建筑周长面积比,3.3 招标成本控制,控制要点：,获取竞争性低价成本,尽量采用工程量清单方式,集中采购,控制原则：,全面招标原则,合理低价中标原则,透明公正原则,需求文件：,工程及材料招标管理办法,3.4 签约成本控制,控制要点：,合同谈判,合同审批,控制原则：,合法性原则、合同书原则、事前签订,原则、招标原则、利益明晰原则,需求文件：,工程合同管理办法,房地产E网,3.5 施工成本控制,控制要点：,变更与签证的控制,工程质量的控制,工期控制,控制原则：,权力限制原则、时间限制原则,多级审核原则、完工确认原则,需求文件：,设计变更、现场签证管理办法,3.6 结算成本控制,控制要点：,严格审核结算工程量,合理确定结算单价,控制原则：,廉洁奉公原则、多级审核原则,准确高效原则、可复查性原则,需求文件：,工程预结算管理办法,房地产E网,3.7 销售承诺及物业管理成本控制,控制要点：,销售承诺（销售合同、广告、售楼书）,物业管理亏损,控制原则：,独立、健康运营，不产生经营负担。,需求文件：,销售管理制度,物业管理制度,几个成本观点,成本管理要依赖于全员,省钱等于赚钱,成本管理不等于省钱,成本水平是专业水平的反映,