单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,汇报内容,花园洋房体量的可行性推导,价格期望怎样实现,针对项目一期设计方案以及产品设计的意见,左海湾,左海湾基础经济指标,融侨半岛,左海湾,总占地面积,191,万,75.99,万,总建筑面积,350,万,167.99,万,容积率,1.83,2.21,绿化率,35.57%,64%,建筑密度,14.97%,15.6%,规划套数,30000,余户,13500,户,规划停车位,6570,个,市场蛋糕,寻找融侨洋房市场空间,餐刀的思考,数据来源：网上房地产即时成交数据,花园洋房如何挤占类别墅、多层的市场空间,南岸区中高端物业如何挤占北部新区的市场空间,供应解构,寻找融侨洋房市场空间,需求解构,15.2%,19.7%,南岸区,渝中区,九龙坡区,江北区,12.6%,29.8%,31.8%,40.4%,19.2%,12.6%,意向群体来源,居住区域,工作区域,花园洋房,04-07,年,3,月供应,04-07,年,3,月供应结构,中高端人群需求结构,个案借鉴,寻找融侨洋房市场空间,项目名称,属性,楼盘均价,入市时间,总套数,销售套数,销售周期,销售率,龙湖大城小院,城市型,5000,2007-4-15,256,200,多套,10,天,85%,龙湖好望山,郊区型,4700,2006-9-16,690,450,7,个月,65%,金科东方王榭,郊区型,4800,2006-12-24,840,500,余套,4,个月,60%,同景国际,郊区型,3100,2006-12-13,480,408,5,个月,85%,抽样项目：,2006,年,9,月,2007,年,4,月累计销售约,1500,套、约,24,万方、按照品牌企业占,60%,市场份额估算，,2007,年预计市场消化量约,40,万方。,供需牵引力,寻找融侨洋房市场空间,市场空间,2006,年,2007,年,2008,年,2009,年,南岸区,26.5,29.1,32.1,35.3,渝中区,1.8,2.0,2.2,2.4,江北区,3.2,3.5,3.9,4.3,北部新区,3.3,3.6,4.0,4.4,九龙坡区,1.4,1.5,1.7,1.9,总南岸区市场空间,36.2,39.8,43.8,48.2,花园洋房市场空间,12.7,13.9,15.3,16.9,物业结构分割,价值与品牌分割,区域需求分割,融侨洋房,空间,左海湾花园洋房价值实现,价值曲线对比发现项目的差异化元素,差异化元素下的核心价值延展,项目定位方向判断,价值体系构成,花园洋房价值曲线,低,中,高,区位价值,开发品牌,销售单价,社区规模,配套功能,景观资源,物业管理,产品创新,生活概念,数量稀缺,龙湖洋房（品牌洋房）,同景洋房（普通洋房）,融侨洋房,发现融侨洋房的核心价值,区域价值更强,社区规模更大,景观优势明显,交通便利,辐射全重庆,生活便利,闹中取静,价值提升,稀缺性,多种物业,多种物业,人员复杂,影响力较大,自身配套完善,江景资源,湖景资源,坡地地貌,重点突出价值,需规避的问题,引导的价值,需要改善价值,+,创新产品,差异点下的价值梳理,交通便利,辐射全重庆,生活便利,闹中取静,价值提升,稀缺性,多种物业,多种物业,人员复杂,影响力较大,自身配套完善,江景资源,湖景资源,坡地地貌,重点突出价值,需规避的问题,需引导的价值,需要改善价值,+,创新产品,绝版长江资源,内湖景观,坡地的层次感,地段稀缺,融侨品牌,城市中心,稀缺物业,花园洋房,洋房,城市,景观,坡地,优势价值的提炼,定位关键词提炼,洋房,城市,景观,坡地,都市洋房生活方式,长江边上的花园洋房,富有变化和个性的洋房,长江,坡地,城市,花园洋房,别墅级享受,接受程度更广,稀缺资源,项目定位方向,长江边上的融侨花园洋房,献给那些想要留住山和水的重庆人,别墅级都市花园洋房生活群落,五大主力构建左海湾花园洋房价格支撑,景观无所不用其极,适度控制产品面积,城市核心洋房的稀缺,创新性产品的打造,打造地方特色产品,多功能附加提升价值,产品创新,融侨配套,别墅级花园洋房,都市洋房生活方式,左海湾规划设计方案及产品建议,定位方向下的产品设计方向,都市洋房生活方式,长江边上的花园洋房,富有变化和个性的洋房,景观最大化原则,因地制宜富有地方特色,独立圈层社区打造,别墅级都市花园洋房生活群落,总体规划设计原则建议,原则一、阶层感,尽量保证花园洋房的集中性，便于打造整体品质感。过于分散不利于管理、也不足以支撑总体价值。保障花园洋房的相对独立。,原则二、景观最大化,景观最大化原则，充分利用江景，湖景景观。,原则三、层次感,充分利用项目坡地的性质，使建筑更加具有层次感，并根据坡地打造富有个性的灰空间。,原则四、组合性,花园洋房总体预计约,40,万方，体量较大，应当具有不同的物业类型，不排除别墅、洋房甚至小高层洋房的出现。,总体规划建议,花园洋房应当占据最好的景观资源，以达到别墅级洋房条件，是价格的重要支撑。,设计原则下对项目一期设计方案的评价,一、景观利用不够、风向考虑不足,主景观面,主视线方向,江风风向,项目洋房的摆放与主景观面垂直，大多斜视江景，没有充分发挥出景观的优势，另外由于洋房两边多为建筑，届时局部必将形成横向风，平行景观面摆放建筑不但可以最大化利用尽管，同时也可以使通风更加良好。,设计原则下对项目一期设计方案的评价,二、研究地形坡度、景观最大化,通过坡地最大化景观，同时利用坡地，使建筑更加具有层次感、本身项目地势具有天然的坡地，可以人工对地形进行一些改造，使坡地属性更加明显。,设计原则下对项目一期设计方案的评价,三、研究地形坡度、建造具有地方特色的洋房,“,横平竖直”的归还设计，很难实现，应当根据地势不同，结合重庆传统建筑特色构建具有一定特色和趣味的整体建筑组合形态。,典型的平原设计,具有地方特色,设计原则下对项目一期设计方案的评价,花园洋房被高层保卫，处于“被窥视”之下，其品质感必将受到较大影响，建议尽量使融侨洋房集中规划，最大化避免影响，如果条件不允许，则建议加宽中间隔离带的尺度，通过景观长廊的形式自然隔断。,四、洋房统一规划、与高层尽量规避,建议,1,、扩大隔离带,利用植物进行隔断,建议,2,、通过朝向避免对视现象,建议,3,、对相邻建筑进行调整，增加遮挡构件。,五、产品设计建议,建筑风格建议,现代建筑风格,龙湖大城小院,万科水晶城,更加具有城市感,与原有风格相协调,在售花园洋房容积率水平在,1,1.5,左右,花园洋房容积率,项目名称,物业类型,建筑体量（万平方米）,容积率,龙湖弗莱明戈,花园洋房,12,1,龙湖好望山,花园洋房,12,1,龙湖大城小院,花园洋房,5.8,1.5,金科东方王榭,花园洋房,18,1.24,金科天湖美镇,花园洋房,40,1.2,五、产品设计建议,联排别墅,量身定制,根据客户的需求设计房间配比，室外空间以及功能房间等（设计师单独服务）,限制条件,1,：立面规范,限制条件,2,：用地划分,项目的重要新闻点,项目的品质标杆,万科十七英里,&,长城脚下的公社,五、产品设计建议,城市花园洋房设计建议,1,、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。,花园洋房的户型配比对照表（房,%,）,项目名称,两房,三房,四房,五房,六房,配比合计,弗莱明戈,-,52.3%,44.7%,2.9%,-,100%,同景国际城,10.3%,76.3%,13.4%,-,-,100%,红树林,28.1%,57.9%,14.1%,-,-,100%,大城小院,-,27.7%,51.9%,20.3%,-,100%,目前市面上主要在售的花园洋房主力户型主要以三房和四房为主，两房和五房所占比例相对较少。,花园洋房户型面积区间比重分布,（,%,）,项目名称,300,弗莱明戈,-,-,11.7%,8.8%,53.2%,12.3%,2%,5.5%,6.4%,同景国际城,5.1%,23.7%,26.8%,30.9%,13.4%,-,-,-,-,红树林,-,28.0%,28.1%,43.9%,-,-,-,-,-,大城小院,-,-,15.6%,52.3%,11.7%,14%,6.3%,-,-,目前市面上主要在售的花园洋房主力面积主要以套内,100-180,平方米为主，超过,180,平方米的主要以底跃和顶跃的大户型为主，所占比例相对较小。,五、产品设计建议,城市花园洋房设计建议,1,、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。,五、产品设计建议,城市花园洋房设计建议,1,、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。,一层（赠送）,二层,三层,T3,户型套内面积,156,五、产品设计建议,城市花园洋房设计建议,2,、增加对灰空间的利用，增加外部空间的情趣性,E7,底跃套内面积：,240,五、产品设计建议,城市花园洋房设计建议,3,、增加中间层产品的变化,C3-5,套内面积：,118,空中花园的利用,地下,/,半地下空间,五、产品设计建议,城市花园洋房设计建议,4,、利用坡地打造地下附属空间（地下室、半地下室形态）,万科城的地下空间利用,THANKS,淡市营销成功案例,东莞万江,风临美丽湾,世联研究案例,关键字,：,淡市营销 降价,案例简介,：,风临美丽湾,4,月,25,日进行了价格调整，调整幅度约为,77,折。调整价格后截至,5,月,31,日销售,202,套，超过开发商目标,82,套。,案例适用范围,：,历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。,项目基本情况介绍,区位：,万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定）,规划总用地：,68,679,总建筑面积：,138,731,住宅建筑面积：,89,323,容积率：,1.5,总套数：,989,停车位：,876,19,栋,9-18,层小高层组成,项目完全遵照,90/70,规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。,未推售单位：,407,套,项目入市背景,9.27,新政后，东莞市场一片萧条，,11,月份南城区低端盘金色华庭,70,折降价，热销全城，震撼了东莞市场。,春节后第一周，莞城区万科运河东,1,号全线,80,折，最低,4200,元,/,起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。,4,月,18,日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景,70,折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。,3,月,28,日，阳光海岸,悦湾开盘，均价,4500,元,/,，与项目,90-130,平米的三房四房形成竞争,4,月,8,日，理想,0769,样板房开放，对外公布,4,月,18,日开盘，面积,90-130,平米，与本项目的三房四房单位重合。,4,月,16,日，受天骄峰景降价及台风影响，理想,0769,宣布推迟开盘。,东莞市场,万江市场,项目已售,588,套，未售,401,套（已推未售,164,套，未推售,5,栋,237,套）,剩余单位除,60,套楼王外，多为,3,楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。,项目情况,项目销售成果,4.21-4.27,4.28-5.4,5.5-5.11,5.12-5.18,5.19-5.25,5.26-6.2,37,78,41,21,16,14,4,月,25,日，价格调整通过，开始销售。截至,5.11,日，成交,156,套，超过开发商目标,76,套（开发商目标,80,套）截至,5.31,日，共成交,202,套，超过开发商目标,82,套（开发商目标,120,套）,项目成功的关键举措,降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。,降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。,降价一定要解决的问题,：为什么降价，什么时间降，,降到什么价格，这个价格下能够卖多少。,这个问