Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,绿地,21,城,第一批商户招商策略,绿地,21,城,项目简介,绿地,21,城项目简介,绿地,21,城,，位处沪宁高速公路沿线昆山花桥镇，东接上海市嘉定区、南连青浦区，紧邻上海安亭汽车城，,36,公里无缝对接上海市中心，距离安亭,6,公里，与上海国际汽车城、昆山电子园区、青浦旅游产业基地三大经济引擎联动，堪称产业金三角中心腹地。万商云集，区域发展前景无限；小镇南临吴淞江，地块水系发达，水绿交融，居住、度假、旅游完美契合。,项目构成,主题社区,作为超大规模的新镇，绿地,21,城以“亲情城镇”为主题，针对不同人群，分区域打造各主题社区。整个城镇突出关爱、互助、和谐的氛围。,国际社区,：面向目前在昆山工作的台商、国外友人设计中式风格的别墅，提供国际化的产品和服务。,度假社区,：以舒适的度假休闲生活为主题，增加运动配套设施，注重景观的设计，产品为舒适型高档别墅，为忙碌工作的上班一族提供放松、减压的理想场所。,商务社区,：针对规划中的花桥国际商务中心，打造国际商务公寓。国际商务公寓将作为花桥国际商务中心的配套设施在未来进行建造。主要面向在花桥商务城工作的高级白领。,尊老社区,：切实从老年人的需求出发，建造适合老年人居住的老年社区，根据老年人的特殊需求进行房型的设计、提供完善的配套设施和服务。,商业街项目简介,香榭丽大道,作为绿地,21,城中最主要的大道，定位为风情商业街。该大道南起滨江大道，北至绿地大道，全长,1580,米。两侧各区的商业用房约,7,万平方米，城镇中心中的生活广场，总建筑面积,2.9,万平方米，主要是绿地,21,城的配套设施，业态包括商业、健身场所、银行网点等,.,绿地家世界,总建筑面积,33,万平方米，包括企业总部基地、青年时尚商业区、,LIVING MALL,生活中心等，是融合多种产品，实现多功能、多业态的大型复合式商住办一体化中心。项目一期总建筑面积,4.7,万平方米。二期总建筑面积约,15,万平方米，主要是易买得主力店和小型休闲商业，还有规划建设的景观住宅区。,2008,年,1,月,3,日昆山市首家麦当劳汽车餐厅在家世界隆重揭幕，易买得门店也将于近期开业。三期规划总建筑面积约,13.6,万平方米，包括商业和办公两大功能区，商业部分包括滨水主题商业、体验式商业区和商务配套商业三种类型；办公部分拥有生态型总部基地办公和智能化高层办公，现已完成总部主体结构封顶和高层基础施工。,第一批商户的招商策略,策略如同目标。,没有策略，一切将不得要领！,【,第一部分 项目定位,】,一、第一批商铺以公共事业及生活急需等业态为之，六月底前入驻意向书、入驻或开幕,业态,可入驻商家名单,金融类,中国工商银行,.,恒生银行,.,中国农业银行,公共事业类,中国邮政,.,中国移动,.,中国电信,.,餐饮类,喜年来、好享来、永和豆浆。,生活服务类,便利店：全家、好德、罗森,药店：国大药房。第一连锁,美容美发,:,永琪、文峰,干洗店：象王、正章,家居家饰,洗车及汽车修理。,五金商店。,二、招商对象,【,第二部分 招商方案,】,一、招商的整体原则和目标,考虑到实际工程进度及招商、装修、进场等工作，暂定于,2008,年,6,月底前，保证业态的,50%,营业，其余在,8,月底前入驻。,二、招商策略,任何新兴商业市场从开业,兴旺,达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、商业业态、竞争环境的不同而有所不同。,尤其本项目属于全新亟需培育的市场，须具创新且够吸引力的方式，来吸引品牌商家愿意提前入驻，也诱使住户愿意迅速迁入。为此，我们提出招商政策如下述，以造成良性循环：,第一：引进住户生活急需的业态。,有选择性的引进有一定品牌形象及经营能力的商户进驻。,第二：保证商户不亏本的策略。,由于初期极端稀少的消费者，为引进具知名度品牌的商铺，乃保障第一批商铺不亏本，以形成招商及住户的良性循环。,第三：给予合适的租赁政策,让租户有合理的经营成本，提供具诱因的经营环境，以造成品牌商铺的群聚效应,三、保障不亏本策略,仅限本梯次商铺,于签署租赁协议时，明确该商户的保障金额,(,折旧、人事、租金及水电,),仅补贴商铺销售毛利未足保障金额的差价,以同一收银系统，先购卡再消费的支付卡系统,(,大食代方式,),于,2008,年,3,月底前签订租赁合同,保障头两年的营业年度,四、租赁政策,押二付一,具吸引力的折扣：,(,为能获得合理租金，又能让商铺租户认为折扣诱人,),第一年七折,第二年八折,第三年九折,第四年起恢复正常租金,(,以届时入住户的人口数估计租金单价,),，第五年起，每年涨 幅,3%,每月,20,号支付隔月租金,装修期依实际需要，免租期至少三个月，可视品牌情况另定,合约期至少五年,五、后期市场的经营管理。,俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来、有发展、赚到钱”，市场的后期经营管理也是商户十分关心的问题，所以建议设立“服务中心”，面向社区居民及经营商家，提供营销及送货上门的电子商务等相应的服务。,附件一：预期补贴金额,期望第一批引进生活必需业态，而因其中的银行及邮局等政府设施不需补助，且又以,2008,年,6,月份预估入住生活的居民户数为,1000,户,3000,人（,3,人,/,户），及每月增加,100,户,300,户为依据，预估每月来客增长数为,10%,，所计算得出的盈亏即为应补贴数额。,依此，若认为补贴金额过高，可将餐饮部分予以延后引入。反之亦然。,象王洗衣连锁,象王洗衣连锁,2008,年,10,月,来客数,399,人次,/,月,盈亏情况：,-0.68,万元,客单价,25,元,/,每人,设备折旧,0.48,万元,毛利率,90%,毛利额,0.90,万元,其它费用,1.1,万元,2008,年,8,月,来客数,330,人次,/,月,盈亏情况：,-0.84,万元,客单价,25,元,/,每人,设备折旧,0.48,万元,毛利率,90%,毛利额,0.74,万元,其它费用,1.1,万元,2008,年,9,月,来客数,363,人次,/,月,盈亏情况：,-0.76,万元,客单价,25,元,/,每人,设备折旧,0.48,万元,毛利率,90%,毛利额,0.82,万元,其它费用,1.1,万元,2008,年,11,月,来客数,439,人次,/,月,盈亏情况：,-0.59,万元,客单价,25,元,/,每人,设备折旧,0.48,万元,毛利率,90%,毛利额,0.99,万元,其它费用,1.1,万元,2008,年,12,月,来客数,483,人次,/,月,盈亏情况：,-0.49,万元,客单价,25,元,/,每人,设备折旧,0.48,万元,毛利率,90%,毛利额,1.09,万元,其它费用,1.1,万元,2008,年,7,月,来客数,300,人次,/,月,盈亏情况：,-0.91,万元,客单价,25,元,/,每人,设备折旧,0.48,万元,毛利率,90%,毛利额,0.67,万元,其它费用,1.1,万元,2008,年,7,月至,2009,年,6,月总盈亏情况为,:-4.53,万元,象王洗衣连锁,2009,年,3,月,来客数,642,人次,/,月,盈亏情,况：,-0.13,万元,客单价,25,元,/,每人,设备折旧,0.48,万元,毛利率,90%,毛利额,1.45,万元,其它费用,1.1,万元,2009,年,1,月,来客数,531,人次,/,月,盈亏情,况：,-0.38,万元,客单价,25,元,/,每人,设备折旧,0.48,万元,毛利率,90%,毛利额,1.20,万元,其它费用,1.1,万元,2009,年,2,月,来客数,584,人次,/,月,盈亏情,况：,-0.27,万元,客单价,25,元,/,每人,设备折旧,0.48,万元,毛利率,90%,毛利额,1.31,万元,其它费用,1.1,万元,2009,年,6,月,来客数,855,人次,/,月,盈亏情,况：,0.34,万元,客单价,25,元,/,每人,设备折旧,0.48,万元,毛利率,90%,毛利额,1.92,万元,其它费用,1.1,万元,2009,年,4,月,来客数,706,人次,/,月,盈亏情,况：,0.01,万元,客单价,25,元,/,每人,设备折旧,0.48,万元,毛利率,90%,毛利额,1.59,万元,其它费用,1.1,万元,2009,年,5,月,来客数,777,人次,/,月,盈亏情,况：,0.17,万元,客单价,25,元,/,每人,设备折旧,0.48,万元,毛利率,90%,毛利额,1.75,万元,其它费用,1.1,万元,永和豆浆,永和豆浆,2008,年,9,月,来客数,3630,人次,/,月,盈亏情况：,-3.03,万元,客单价,15,元,/,每人,设备折旧,0.99,万元,毛利率,65%,毛利额,3.54,万元,其它费用,5.58,万元,2008,年,7,月,来客数,3000,人次,/,月,盈亏情,况：,-3.67,万元,客单价,15,元,/,每人,设备折旧,0.99,万元,毛利率,65%,毛利额,2.9,万元,其它费用,5.58,万元,2008,年,8,月,来客数,3000,人次,/,月,盈亏情,况：,-3.35,万元,客单价,15,元,/,每人,设备折旧,0.99,万元,毛利率,65%,毛利额,3.22,万元,其它费用,5.58,万元,2008,年,12,月,来客数,4831,人次,/,月,盈亏情,况：,-1.86,万元,客单价,15,元,/,每人,设备折旧,0.99,万元,毛利率,65%,毛利额,4.71,万元,其它费用,5.58,万元,2008,年,10,月,来客数,3993,人次,/,月,盈亏情,况：,-2.68,万元,客单价,15,元,/,每人,设备折旧,0.99,万元,毛利率,65%,毛利额,3.89,万元,其它费用,5.58,万元,2008,年,11,月,来客数,4392,人次,/,月,盈亏情,况：,-2.29,万元,客单价,15,元,/,每人,设备折旧,0.99,万元,毛利率,65%,毛利额,4.28,万元,其它费用,5.58,万元,永和豆浆,2009,年,3,月,来客数,6430,人次,/,月,盈亏情,况：,-0.30,万元,客单价,15,元,/,每人,设备折旧,0.99,万元,毛利率,65%,毛利额,6.27,万元,其它费用,5.58,万元,2009,年,4,月,来客数,7073,人次,/,月,盈亏情,况：,-0.33,万元,客单价,15,元,/,每人,设备折旧,0.99,万元,毛利率,65%,毛利额,6.90,万元,其它费用,5.58,万元,2009,年,6,月,来客数,8858,人次,/,月,盈亏情况：,1.77,万元,客单价,15,元,/,每人,设备折旧,0.99,万元,毛利率,65%,毛利额,8.34,万元,其它费用,5.58,万元,2009,年,5,月,来客数,7780,人次,/,月,盈亏情况：,1.02,万元,客单价,15,元,/,每人,设备折旧,0.99,万元,毛利率,65%,毛利额,7.59,万元,其它费用,5.58,万元,2009,年,1,月,来客数,5314,人次,/,月,盈亏情,况：,-1.39,万元,客单价,15,元,/,每人,设备折旧,0.99,万元,毛利率,65%,毛利额,5.18,万元,其它费用,5.58,万元,2009,年,2,月,来客数,5845,人次,/,月,盈亏情,况：,-0.87,万元,客单价,15,元,/,每人,设备折旧,0.99,万元,毛利率,65%,毛利额,5.70,万元,其它