单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,目录,天津宏观投资环境分析,天津市房地产市场分析,北辰区小贺庄项目投资分析,目录,天津宏观投资环境分析,天津市房地产市场分析,北辰区小贺庄项目投资分析,一、 城市概况,天津市是中国四大直辖市之一，北方最大的沿海开放城市，环渤海地区经济中心，距离北京,120,公里；,总面积,11919.7,平方公里，其中市区面积,487,平方公里；,天津市辖,18,个区县,传统老城区：和平、河东、 南开、河西、河北、红桥；,四个新城区：东丽、西青、津南、北辰；,滨海新区：塘沽、汉沽、大港；,其他区县：蓟县、宝坻、武清、宁河、静海县；,常驻人口,1075,万，其中城市人口约,700,万；,二、 经济发展,京津冀（中国经济新的增长极）,天津（京津冀腾飞的引擎）,珠三角城市,长三角,城市群,京津冀城市群,北京,天津,上海,广州,深圳,杭州,中国三大经济群示意图,珠三角、长三角、京津冀构成了中国经济发展的三个发动机。北京作为我国的政治、文化、国际交往的中心，促使京津冀区域将形成具有首都经济圈特色的核心竞争力，这一区域完全有可能成为,21,世纪前二十年中国经济最活跃的板块之一,二、 经济发展,天津市生产总值与增长,天津市,GDP,连续多年保持在,12%,16,的增幅，略高于北京的,10%-13%,与上海的,11%-13%,。体现出良好的经济发展势头。,2006,年天津市实现地区生产总值（,GDP,）,4337.73,亿元，按可比价格计算，比上年增长,14.4%,，比,2000,年增长,1.2,倍（见图,1,）。,二、 经济发展,天津市,GDP,与人均可支配收入,2002,至,2006,年的五年间，天津市经济持续、快速、健康发展。,2006,年城市居民家庭人均可支配收入达到,14283,元,，比,2001,年增长,70.7%,，年均增长,11.3%,。虽然低于,2006,年北京的,18344,元,与上海的,18645,元,，但可以看到天津,人均可支配收入还有较大的上升空间。,天津在“十五”期间城市居民物质和文化生活质量不断提高，,人均可支配收入的提高带动了,居民消费能力的不断提高；,二、 经济发展,天津市固定资产投资总额与房地产投资额比较,随着,GDP,的增长，天津市房地产开发投资亦从,2002,年的,175.84,亿元，递增到,2006,年的,403.32,亿元,。但是低于,2006,年北京房地产开发投资的,1719.9,亿元,与上海的,1275.59,亿元,；,2002-2006,年，房地产投资额与固定资产投资总额比值保持在,20%-22%,，低于北京的,40%-45%,与上海的,32%-38%,；,由以上可知：作为直辖市的天津，房地产投入还有较大的上升空间，未来房地产市场会持续升温；,三、 政策支持与利好消息,国务院对,天津市城市总体规划（年）,作出批复。在未来年时间里，作为环渤海地区经济中心的天津市，要以滨海新区的发展为重点，逐步建设成为,国际港口城市、北方经济中心,和,生态城市,；,滨海新区,开发开放纳入国家总体发展战略，并取得新的突破；,基础设施和公共环境设施建设力度加大，,立体交通网络,框架基本形成；,北方商埠,全面提升商业集散辐射功能，现代化水平不断提高；,全市,自来水,、,燃气,和,集中供热,普及率分别达到,100%,、,96%,和,84%,，百姓安居乐业；,天津成为我国,北方最大的港口,和,进出口货值最大的海关,；,四、 小结,城市经济发展,基础良好,、,前景广阔,；,城市经济保持快速持续增长，相对于北京、上海，天津房地产业投资总额还,有较大的上升空间,；,城市经济的快速增长促进居民消费能力的提高，很多居民已开始,考虑改善住房条件,，促进了房地产行业的发展；,相对,北京,和,上海,，天津的房地产市场发展还处于；,滨海新区建设、空客基地建设、海河周边改造开发、道路建设的加速、城市地铁线路的通车、天津发展的有利条件等等都形成了,房价的新支点,，有力的带动了未来,5-10,年天津房地产业的发展；,目录,天津宏观投资环境分析,天津市房地产市场分析,北辰区小贺庄项目投资分析,宝坻区知识森林岛项目投资分析,一、 土地市场,04,年、,05,年、,06,年土地交易总体情况,在经历了,2005,年的房地产政策年的洗礼之后，,2006,年的天津土地市场又重新迎来了长足的发展。,2006,年天津土地交易中心成交土地共,49,幅,，土地成交面积总计,350,万平方米,，土地成交金额,98,亿元,。与,2005,年的,140,万平方米、,46,亿元的成交规模相比，,2006,年土地交易明显回升；,经受了,2005,年一年的宏观政策的影响后，土地新增供应量明显上升，天津市场的良好发展前景已为各方共识，成交市场表现活跃，成交量大幅度上升。但同时由于大量的出让土地地处城市边缘区域与郊县，导致总体平均土地价格较,2005,年有所下降，平均每亩只有,187,万元，低于,2005,年的,220,万元；,年份,出让面积（万平米）,出让金额（亿元）,平均每亩单价（万元）,2004,年,700,142,135,2005,年,140,46,220,2006,年,350,98,187,一、 土地市场,06,年土地交易情况分析,土地供应结构更趋于合理,:,2006,年出让的,49,幅土地,(,可分为三种类型：住宅用地、商业用地、涵盖住宅及公建用地的综合用地）。,49,幅土地中，纯住宅用地共,21,幅，占土地出让总面积的,37%,；纯商业用地,15,幅，占土地出让总面积的,31%,；住宅及公建综合用地,13,幅，占土地出让总面积的,32%,；,纯住宅用地比例减少，商业用地比例大幅度上升,：,2005,年纯商业用地所占比例仅为,3%,，而,2006,年则上升至,31%,显示天津土地供应结构更趋于合理，但也表现出纯住宅用地出现,稀缺性,问题；,土地性质,出让量（幅）,总占地面积（万平米）,面积比例,居住用地,21,130,37,商业用地,15,109,31,综合用地,13,111,32,一、 土地市场,06,年土地交易情况分析,中小型地块占据主流地位：,49,幅土地中，,5,万平方米以下的地块共计,31,幅，占,63%,；,5,万至,10,万平方米的地块共计,6,块，占,13%,；,10,万平方米以上的地块为,12,块，占,24%,；,单幅面积规模,出让量（幅）,数量比例,总占地面积（万,/,平米）,面积比例,5,万平米以下,31,63,458784,13,5,10,万平米,6,13,417102,12,10,万平米以上,12,24,2622804,75,一、 土地市场,06,年土地交易情况分析,次中心区及郊县占据供应市场主体：,10,万平方米以上的地块大多处于城市边缘地带或是郊县，市内,6,区多以,5,万平方米以下地块为主，甚至有相当一部分不足万余平方米的地块出让，这也表明了城市土地资源的紧缺与开发的日渐饱和；,2006,年成交的,49,幅土地中，位于市内,6,区的共计,18,幅，土地出让总面积为,82,万平方米，仅占,2006,年土地出让总面积的,23%,，次中心及郊县的土地成交共计,31,幅，土地出让面积为,268,万平方米，占出让总面积的,77%,，次中心区与郊县已经成为天津事实上的主要土地供应区域；,土地区位,出让量（幅）,数量比例,占地面积（万平方米）,面积比例,市内,18,37,82,23,次中心区,/,郊县,31,63,268,77,一、 土地市场,其它特性总结,净地出让：,根据天津市最新的土地政策，,07,年开始所有准备出让的土地，必须先完成土地整理（即不能先出让后拆迁）；,公正公开：,07,年开始土地出让全部由天津土地交易中心组织（区县无权自行组织出让），不得设置人为屏蔽条款，单宗土地出让面积原则上控制在,300,亩以内，再加上净地出让的政策，付款条件相同（,60,天以内），土地市场变得非常公开；,拆迁困难：,房价快速上涨，新物权发出台，净地出让政策，使得土地整理企业和部门的土地整理成本大幅度提高；拆迁工作展开非常困难；,供应紧缺：,国务院严格耕地保护，农用地转用指标紧缺，加上拆迁困难，让土地供应的现在和预期都是越来越紧张；,容积率加大：,由于土地紧缺、价格飞涨，为了降低土地整理成本，集约利用土地，天津市近两年大幅度提高了出让地块的容积率，例如,07,上半年已出让地块和下半年准备出让地块的容积率，天津市区内纯住宅地块在,3.0-4.0,之间，商业、综合地块在,4.0-8.0,之间，区县城区内纯住宅地块在,2.0-3.0,，商业、综合地块在,2.5-4.0,之间；,二、 房产市场,2006,年天津市房地产市场概况,2006,年天津市房地产开发投资,403.32,亿元,，较,2005,年增长,23.1%,，占整个城镇投资的比重为,23.6%,；,全年施工面积,6164.52,万平方米,，较,2005,年增长,18%,，其中住宅为,3459.18,万平方米,，较,2005,年增长,19.4%,；,房屋竣工面积,2155.47,万平方米,，较,2005,年增长,5.5%,，其中住宅为,1333.23,万平方米,，增长,2.2%,；,商品房销售面积,929.61,万平方米,，较,2005,年下降,9.0%,；,商品房销售额,430.90,亿元,，较,2005,年增长,15.24%,；,商品房销售均价为,5012.83,元,/m2,；,二、 房产市场,天津市商品房市场规模与人均销售面积分析,从销售面积来看，,2006,年天津市的商品房销售面积为,969.6,万平方米,，低于,2006,年北京商品房销售面积,2607.6,万平方米,与上海的,3025.4,万平方米,。可见天津市还未达到房地产销售的高峰期，现在处于房地产开发的上升期；,从人均销售面积来看，,2003,年,-2006,年保持在,0.8-0.9,，,2006,年人均承受达到,0.86,，表现出未来较强的市场吸纳力；,二、 房产市场,天津市商品房施工面积与销售面积分析,由于天津市统计口径比较乱，即便是每年的,国民经济和社会发展统计公报也是不断的变幻统计口径，使得要延续性的弄清楚天津市的供需变化显得比较困难,；,从已知的数据来看，施,/,销面积比来看，天津市的供需情况还算比较正常，,06,年更是降到了,2.93,，相对于北京市,06,年,10483.5,万的施工面积，,2607.6,万,的销售面积，,4,的,施,/,销面积比来看，天津显得比近在咫尺的邻居无论是从规模上还是比率上都显得离泡沫更远,甚至比上海,10938.75,万的施工面积,，,3025.40,万的销售面积，,3.3,的,施,/,销面积比看起来都更加健康；,二、 房产市场,近年来天津市住宅均价持续上涨,天津市住宅均价在,2002,年,-2006,年持续上涨，其原因有：,天津市有前面提到的足够多的,利好消息,支撑；,人民币升值,的预期和,流动性过剩的双重压迫，,投资房产,便为一条主要投资渠道；,天津市是一个相对,更有吸引力的城市,，相对于其它二线城市如杭州、宁波、南京、成都、重庆、武汉，天津的城市地位更高，但是房价却还属于中等，不算太高，还存在后继的增长空间；,二、 房产市场,06,年天津市成交出现“价涨量升”现象,价涨量升,价格快速上涨时最怕成交量下跌，昭示有价无市存在巨大风险，但显然天津目前和上海,03,年,05,年情况是不同的，现在的政策环境是要有真实的资金进入托市。,二、 房产市场,07,年上半年天津市成交出现“价涨量升”现象,价格快速上涨时最怕成交量下跌，昭示有价无市存在巨大风险，但显然天津目前和上海,03,年,05,年情况是不同的，现在的政策环境是要有真实的资金进入托市。,价涨量升,三、天津市房地产市场,小结,土地市场,：,土地供应结构更趋于合理；,纯住宅用地比例减少，商业用地比例大幅度上升；,中小型地块占据主流地位，且次中心区及郊县占据供应市场主体；,土地供应紧缺，且出让地块的容积率加大；,房产市场,：,自,2002,年后，天津房价持续上涨；,由于天津市民人均可支配收入增加，改善居住环境成为许多居民首选；,外来投资者看好天津未来,5-10,年发展的黄金时候，部分投资者进入楼市；,随着房价持续增长，天津市民的未来购房需求被挤压出来，推动房价上涨；,随着轨道交通与城市规划的完善，开发楼盘开始向次中心区及郊县发展；,目录,天津宏观投资环境分析,天津市房地产市场分析,北辰区小贺庄项目投资分析,一、 项目简介,项目来源和经济技术指标,07,年,6,月,18,号天津土地交易中心发布公告挂牌出让北辰区一地块，地块编号为“津北辰榆（挂）,2007-069,号”；,地块位于北辰区津榆公路南侧，具体四至范围见红线图；,挂牌竞价条件和地块经济技术指标（见表）,出让合同主要条款：挂牌成交,30,日内签订出让合同，签订合同后,60,日内缴齐土地款；,08,年,7,月,20,日前动工，延期不得超过,1,年；,2013,年前竣工，延期不得超过,2,年；,挂牌竞价条件,经济技术指标,挂牌底价,28790,万,用地性质,居住用地,每亩单价,135.5,万,占地面积,141621.6m2,（,212,亩）,楼板价,1270,元,/,建筑平米,容积率,1.6,保证金,6000,万,建筑面积,226595m2,报名截止,7,月,19,号,16,点,建筑密度,不大于,25%,保证金到账,7,月,19,号,16,点,绿地率,不小于,40%,竞价时间,7,月,20,号,16,点,90/70,政策,必须满足,90/70,政策,一、 项目简介,地块具体位置和四至,二、 地块自身特征分析,区位和交通,距离天津市中心约,15,公里,；,距离正在修建的,3,号地铁线,（,09,年通车）终点站直线距离约,2.5,公里，车行距离约,4,公里；,距离规划中的,5,号地铁,（,2012,年通车）线终点站车行距离约,4,公里；,从天津轨道交通的长远规划来看，由于临近规划中的,3,、,5,、,8,号轨道交通终点站该地块具备很强的轨道交通概念；,15,公里,3,号、,8,号线终点站,5,号线终点站,津围公路,津榆公路,京津塘高速,外环,二、 地块自身特征分析,区位和交通,地块,消防总队教导训练场,赵庄,小贺庄,二、地块自身特征分析,现状,地块紧邻,津榆公路,，距离津榆公路边线约,15,米左右；,地块十分方正，,地势也非常平坦,；,地块四周较为杂乱，主要是小的制造工厂、汽修厂、鱼塘、路边小饭店等等；,地块周边几乎没有什么好的市政配套，有一两所村民小学和幼儿园；,二、地块自身特征分析,现状,地块及周边情况图片,二、地块自身特征分析,规划前景,根据天津市房地产业“十一五”规划，天津市将实施,“新家园”,建设。按照“在城市发展轴区域内、有配套基础设施的建设条件、距外环线,10,公里”的原则，规划建设,10,个居住新区，集中建设普通商品住房，每个新区的用地规模都在,300,公顷以上；,十个新家园居住区分别位于小淀镇、大毕庄、华明镇、军粮城镇、双港镇、大寺镇、张家窝镇、中北镇、双口镇、双街镇，以上这些区域将成为日后住宅开发的重点地区，而城市中心区将不再担负主要的居住功能；,北辰项目就是,小淀新家园,建设的启动地块，小淀也是距离市中心最近的新家园之一；,距离项目地块约,7,公里的瑞景居住区的在售公寓楼盘价格在,5800,元,/m2,左右，代表楼盘首创的宝翠花都,目标地块周边附近由于是未开发区，所以没有在售的可比较楼盘,三、区域房产市场比较分析,距离项目地块约,8,公里的双街居住区的在售公寓楼盘价格在,4800,元,/m2,左右,距离项目地块约,7,公里的建昌道居住区的在售公寓楼盘价格在,6500,元,/m2,左右,宝翠花都实景图,三、区域房产市场比较分析,项目地块,金地,格林世界,由于本项目地块位于外环以外，附近没有参考项目，但本地快目前情况与两年前,“金地,格林世界”,地块颇为相似：,一样位于外环以外,，,周边多为荒地,，,配套设施没有齐全,，,轨道交通未来才能贯通,等；,2005,年,2,月，金地集团在天津获得,556,亩土地（地块位置如图所示）开发权；“金地,格林世界”运用新都市主义的规划设计手法，开发以,公寓、花园洋房,为主，并有少量景观小高层 ；,由于产品的品质较高，开盘后，价格由开盘价,4500,元,/m2,左右，涨到目前均价,6500,元,/m2,左右；,可见，,楼盘品质,是该项目成败的关键；,三、区域房产市场比较分析,项目,SWOT,分析,优势：,位于天津市规划的,10,个,“新家园”,之一中，可享受到政府较好的市政配套；,目前天津市出让的地块中，要在外环附近找到一块如此,规模,，且,容积率低于,2,的项目很难得；,临近津榆公路，未来建造,3,号、,5,号、,8,号地铁线，具备很强的,轨道交通概念；,未来规划，本项目地块位于天津市外环以内，,地理位置优越；,劣势：,商业配套还不完善,，缺少教育、医疗、大型超市等生活配套设施；,机会：,天津市作为环渤海地区经济中心，相对于发展较快的北京市与上海市，其市场始终稳健发展，产品市场也快速发展中，因此城市整体和区域市场具有,明显的成长性；,随着天津市规划的成熟及与配套轨道交通、道路的建设，北辰区等次中心区将会成为未来天津市区域的热点。在目前楼市热销的市场环境下，北辰区市场,走势看好,，,预期良好；,截至到,2007,年,8,月，北辰区仅出让了一块土地（本项目地块），该地块成为北辰区开发的“龙头”。因此，,抢占市场先机,成为该项目的重要价值点；,北辰区整体的开发商实力偏弱，片区内没有好的项目，该地块规模较大，容积率低，具有打造差异化产品做成,精品,的可能性，可以成为区域领导者掌握定价权；,威胁：,本项目周边市场尚未启动，,缺乏成熟的市场环境,，对本项目的,产品开发能力提出了挑战；,四、项目发展计划,产品类型和开发计划,项目一期,项目二期,项目三期,花园洋房,65287m2,小高层,76168m2,小高层,76168m2,商业,2221m2,商业,2221m2,四、项目发展计划,价格定位,综上所述，,产品的品质,是决定产品价格最为重要的因素，因此该项目的可研时点 价格应该以产品比较价格为主：,小高层可研时点价格,=,区位价格*,40%+,产品价格*,60%=5280,，由于在目前区位小高层的接受程度相对不高，因此设定,1,年后小高层的涨幅在,7%,，而在约,2,年后天津的外扩导致该片区逐步成熟，且,09,年,3,号线地铁通达后，该区域的小高层有个较大的涨幅达,10,，而第三期由于二期价格已经较高，因此涨幅又回落到,5%,花园洋房可研时点价格,=,小高层价格*,1.15=6090,，考虑到即便是该区位，不受户型限制的创新花园洋房在当前依然有较高的接受度，因此设定洋房,1,年后的涨幅为,10%,。,可研时点,开盘,1,期,开盘,2,期,开盘,3,期,花园洋房,6090,6090*1.1=6700,小高层,5280,5280*1.07=5670,5670*1.1=6237,6237*1.05=6549,商业,6592*2=13184,6922*2=13844,五、项目测算,北辰区项目分期,/,销售表,项目,1,期,2,期,3,期,一、建筑面积,(M2),69819,78388,78388,二、占地面积,(M3),63471,39075,39075,三、可售面积,(M2),65287,78388,78388,花园洋房,65287,/,/,小高层,/,76168,76168,商业,/,2221,2221,三、均价,6700,6414,6734,花园洋房,6700,/,/,小高层,5670,6237,6549,商业,11340,12474,13098,高尚生活：,从京津新城整个规划和周边具备生态环境的现状，项目地块具备先天条件去开发一个环境优美的住宅小区；,第一居所：,1,小时内到达天津市中心的特性，使得其具备作为第一居所的可能性；,具备广阔的旅游度假市场：,腹地的区位，快捷的交通，可以使其生态旅游度假居住的特色和概念得以在北京、天津、唐山这一广泛的区域范围内延展推开；,五、 小结,中林佳湖,Enjoy Lake,开盘推广方案,【,开启蔚蓝理想,】,一、活动目的,【,市场前提,】*,周边竞争对手争相年前开盘，我们目前需将积累的近,600,多户,意向客户转化为准客户，及时截流。,【,活动目的,】*,元旦活动，旨在开发新老客户资源，展示中林佳湖的魅力，,并让产品与消费者之间充分发生互动，,*通过在中林锦苑的活动，以成功的项目凸现中林的品牌承诺,及实力，给消费者以信心；,*开盘当日庆典，旨在渲染庆典氛围，重点是客户办理大定手,续。,二、元旦活动主旨,【,主题,】,开启蔚蓝理想 中林新年庆典,*活动以展示佳湖魅力为主，缘自“一湾蔚蓝 自然是家”的主题形,象诉求，考虑将产品的特点：水主题园林、休闲自然国际的新,生活方式展示出来，让消费者对产品充分了解，全面营造佳湖品,质形象，以打动消费者；,*将佳湖未来生活场景以及产品的高品位通过现场活动及其它方式,体现，让人们提前体验佳湖不一样的生活。,三、活动安排,开启蔚蓝理想,中林新年庆典,蔚蓝生活一：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动,蔚蓝生活二：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座,美国泛亚易道,蔚蓝生活三：人与自然的亲密游戏（水岸生活）,蔚蓝生活四：蔚蓝风情,DIY,手艺坊,蔚蓝生活五：中林贺年红酒嘉年华,四、活动细节,【,蔚蓝生活一,】,：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动,地点：中林锦苑小区大门口或商业街；,核心：*为人们提供一个展示未来希望的契机，用对生活的美好愿望开启中林庆典的序幕；,*群众参与效应容易被带动，烘托现场庆典氛围，并具有社会意义。,方式：锦苑门口的百米蓝色布卷的铺设，现场提供彩色油性笔，让到场的每个人涂写出对新一年,的希望，让整条布卷形成缤纷的蓝色海洋。,【,蔚蓝生活二,】,：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座,美国泛亚易道,地点：中心区园林地带；,核心：*置身于锦苑的园林中，在自然的环境中国际大师与消费者面对面，极具亲和力；,*将面对面的主题放大到国际性流行时态，及理想人居环境。旨在让消费者开拓眼界，增,长知识，同时由易道将落实于昆明实地的中林佳湖的设计人文理念剖析给大家，让买家,对于产品有充分的了解。,方式：*易道的外籍主设计师现场与消费者面对面，通过图片的展示，及解说的方式，与消费者,轻松交流。,【,蔚蓝生活三,】,：人与自然的亲密游戏（水岸生活）,地点：水墙或喷泉处；,核心：*全面展现水景住宅的生态，人性化一面，建立人们对于佳湖的独特印象，,让人们提前进入体验时代，通过游戏体验,70%,的亲水率带给人们如何不一样的生活！,方式：*游戏模拟居住水岸生活中，与自然界的动、植物的对话；,*由幻灯片打出各种水边植物的图片，请参与者选出选项中的正确答案，并可详细获得该,植物的特性说明，答对者可获得精美礼品一份。,*模拟各种鸟类的鸣叫声，同样请参与者选出选项中的正确答案，并可获奖。,【,蔚蓝生活四,】,：蔚蓝风情,DIY,手艺坊,地点：商业街；,核心：*将水景蓝色文化彻底打透，让人们积极参与到创造的过程，并留下深刻印象；,*展现中林文化的年轻、创造的一面。,方式：*以“蔚蓝风情”为主题的水岸手工艺品的制作，由开发商提供相关的制作工具、原材料。,由参与者亲自构思、制作、完成。所设计作品可参加“中林蔚蓝理想”创意品的评比，参,与者及获奖者都可获得礼品；,*原料提示：石子、木板、芦苇、麻绳、碎布片、颜料；,*将商业步行街变成,DIY,手艺一条街。,【,蔚蓝生活五,】,：中林贺年红酒嘉年华,地点：中林锦苑会所大堂；,核心：*让锦苑及佳湖新老业主欢聚一堂，答谢业主一直的支持，也希望新的一年此情长青；,*开启老客户资源，用强大的老业主信任感建立人们对于佳湖的认可。,方式：*高雅、尊贵的氛围，让业主们充分体会到作为中林的一份子的非凡身份感受；,*建议启动中林,VIP,金、银会员，成功介绍客户是成为会员的前提，会员能享,受到各商家相应的贵宾待遇。,五、流程安排,【,时间,】,：,2003,年,1,月,1,日,【,地点,】,：中林锦苑,AM,：,9,：,30,庆典开幕 “开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动；,AM,：,10,：,00,国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座；,AM,：,9,：,30 -12,：,00,人与自然的亲密游戏,/,每隔,15,分钟一次；,蔚蓝风情,DIY,手艺坊一直开放；,PM,：,2,：,304,：,30,人与自然的亲密游戏,/,每隔,15,分钟一次；,蔚蓝风情,DIY,手艺坊一直开放；,PM,：,7,：,309,：,30,中林贺年红酒嘉年华,六、现场包装,1 【,活动分区,】,1,、水景住宅艺术讲座,2,2,、人与自然的亲密游戏,3,、中林贺年红酒嘉年华,3,4,、蔚蓝风情,DIY,手艺坊,5,、 “开启蔚蓝理想”长卷新年寄语,4,5,【,现场包装,】,入口处：*巨型贺年彩飘中国结、活动信息及即将开盘信息条幅；,*中林佳湖”海军陆战队“式保安迎宾；,*流程海报；,*蔚蓝色长布卷；,商业街：*活动标牌；,会 所： *活动标牌；,*流程海报；,*入门横幅；,水幕处：*佳湖人文展板,*活动标牌,园林讲座：中林佳湖展板,*园林效果图、楼体效果图、园林介绍、建筑规划介绍；,*活动标牌,七、其它包装,【,通路包装,】,户外广告牌：提前半个月，用巨幅条幅的方式，传递元旦活动信息及开盘信息,*樱花立交广告牌；,*十里长街广告牌；,十里长街路旗：提前半个月，传递元旦活动信息及开盘信息。,【,售楼处包装,】,*,横幅：元旦活动信息及开盘信息；,*活动海报；,*新年”福“字；,*中林,VIP,卡、及程序介绍；,八、媒介计划,一、报纸广告,媒体策略：*保持原定以建立中林地产品牌形象的软文攻击不变，提前半个月，将庆典,信息及开盘信息全面传递；,*报眼形式：开盘前提前一周，倒计时：中林地产巨作中林佳湖即将倾情开盘！,还有,6,天！,二、电视广告,5,秒钟标板：*集中单一展示楼盘形象口号，并传递庆典活动及开盘信息；,*庆典活动前提前二周时间，,12,月,15,日,-1,月,1,日,1,月,1,日,1,月,20,日,/,每天,8,次。,三、电台广告,30,秒电台广告：*音乐台，整点或半点报时电台广告；,*,12,月,15,日,-1,月,1,日,1,月,1,日,1,月,20,日,创意计划,1,时间 媒体 版式 主题,12,月,4,日 云南日报,/,春城晚报 半版软文 昆明，呼唤城市土地运营商,星期三,12,月,6,日 云南日报,/,春城晚报 半版软文 中林品牌之路,星期五,12,月,11,日 云南日报,/,春城晚报 半版软文 中林模式：立足片区，辐射城市,星期三,12,月,18,日 云南日报,/,春城晚报 半版软文,中林理念：高调做事，低调做人,星期三,12,月,20,日 云南日报,/,春城晚报 半版硬性 ”开启蔚蓝理想“中林新年庆典,星期五,（开盘信息）,-,-,创意计划,2,时间 媒体 版式 主题,12,月,25,日 云南日报,/,春城晚报 半版软文,中林产品：精品至上,星期三,12,月,27,日 云南日报,/,春城晚报 半版硬性 “开启蔚蓝理想”中林新年庆典,星期五 （开盘信息）,12,月,30,日 云南日报,/,春城晚报 半版硬性 “开启蔚蓝理想”中林新年庆典,星期一 （开盘信息）,2003,年,1,月,3,日 云南日报,/,春城晚报 半版软文 中林佳湖水景住宅文化席卷昆明,星期五 （开盘信息）,1,月,10,日 云南日报,/,春城晚报 整版硬性 中林佳湖即将隆重开盘！,星期五,九、开盘日,【,市场前提,】,：,*元旦活动已经很好地将我们的意向客户进行潜行转化，消费者对,于产品，对于中林地产有一定的认可；,*时间越早越好，太接近年关，销售期不长。,*不适宜短时间内作太大活动，开盘日旨在营造购房轻松环境。,【,开盘方式,】,：主题：,中林开盘,+,中林新春音乐会,；,* 将爵士乐队请至售楼现场，并在寒冷天气里提供热咖啡，人们,可以在轻松而愉快的环境下办理买房手续；,*当日购房者前,100,名可荣登中林,VIP,金卡会员；,*力邀当日成交客户，及准业主共赴“中林新春音乐会”。,