,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,中北路工程沟通,1,报告结构,市场研判回忆,市场导向下产品特征,工程SWOT分析,目标客户分析,营销总精神,同类产品比照,2,工程开展研判基础因素梳理,市场研判回忆,资源梳理：交通便利，配套丰富，占据城市中心,区域开展：区域开展前景良好，依靠中央政务区的带动提升工程价值,地块属性：小规模、高容积率、商业用地,其商业用地的属性严重制约了工程的开展方向，同时优越的区域位置和开展前景，使得工程的开展又趋向多元化（商业、住宅、酒店等）。,3,基于地块及区域规划的物业开展方向可能性,商业用地,（土地性质）,针对其商业用地的根本情况，作为市中心较小地块，,其工程的开展根本方向为：,写字楼,酒店,小户型公寓,商业,其他,市场研判回忆,4,市场研判回忆,通过市场研判物业开展分析,写字楼,酒店,商业,小户型住宅,任何一种业,态都缺乏以,单独支撑项,目开展目标,有一定可行性,有一定可行性,可行性较低,可行性较低,写字楼的开展方向,小户型的投资价值,土地的商业属性,城市综合体,通过市场研判,5,打造多功能、地标性、复合度较高的都市综合体,一座宜商宜居、具有,SOHO,功能的区域内标杆建筑,市场研判结论,通过市场研判本工程最适合、风险最低物业开展方向：,6,报告结构,报告结构,市场研判回忆,市场导向下产品特征,工程SWOT分析,目标客户分析,营销总精神,同类产品比照,7,市场导向结果,住宅,+,办公,+,商业,都市综合体 效劳型SOHO,市场研判,地块分析,市场导向下产品特征,8,SOHO产品根本特征,市场导向下产品特征,规划特点：,商住两用、综合性强,区域特点：,地段优越、交通便利,建筑特点：,立面简洁、立体感强,物管特点：,高智能化、人性化管理,配套特点：,时尚化、国际化、个性化,公建特点：,现代化、兼具写字楼特点,人群特点：,年轻化、乐于接受新兴事物,9,报告结构,市场研判回忆,市场导向下产品特征,工程SWOT分析,目标客户分析,营销总精神,同类产品比照,10,同类产品比照,之前我们阐述了soho产品的特点，下面我们将会把我们的,产品与典型soho产品做一个比照，从产品自身的特点中寻找与,典型soho产品的相同点和不同点，比照从以下几个方面展开：,11,区域,徐东商圈,中南商圈,司门口商圈,城市核心，配套丰富、交通便利,与同类产品共性：,同类产品比照,二线湖景资源、区域开展前景可期,与同类产品优势：,12,规划,挑高,soho,住宅,公寓出入口,车行入口,中 北 路,往徐东,往中南,4,层商业,27,层,车行出口,喷泉广场,出入口,花园,花园,同类产品比照,商住结合、功能性强,与同类产品共性：,前后均有景观，舒适性更强,与同类产品优势：,13,建筑,本工程建筑形态为160米超高层建筑，5.3米层高，座拥四层底商，对于建筑的立面也将会因为160米的层高成为区域的标志性工程，同时在soho产品中并不多见，超高层建筑将是本工程一大亮点。,本工程的建筑,立面尚未确定,？,同类产品比照,14,户型,功能性强、户型方正,与同类产品共性：,同类产品比照,复式结构、赠送面积更大、得房率更高,与同类产品优势：,15,产品比照小结,区域,城市中心 配套丰富,规划,户型,建筑,商住结合 功能性强,区域地标 昭示性强,功能性强 户型方正,本工程产品与其他SOHO产品有着很多共性，同时在各项特点上比传统的SOHO的工程更有优势。,同类产品比照,共 性,二线湖景资源、区域开展前景可期,前后均有景观、舒适性强,160,米超高层建筑，区域地标、昭示性强,5.3,米层高复式结构、得房率高,不同点,16,报告结构,市场研判回忆,市场导向下产品特征,工程SWOT分析,目标客户分析,营销总精神,同类产品比照,17,规划中卖点：,降低建筑密度,为取得湖景（东湖、沙湖）最正确视野,商业 公寓分开,超高层建筑,提升工程形象,提升工程品质,工程卖点梳理,挑高,soho,住宅,公寓出入口,车行入口,中 北 路,往徐东,往中南,4,层商业,27,层,车行出口,喷泉广场,出入口,花园,花园,现规划,工程分析,18,提升建筑空间使用率,户型中卖点：,增加实用面积、提高得房率；,增加产品可塑性,;,商业式公寓（,soho,）综合体，增加产品,的功能性。,超高层建筑昭示性,一层,二层,工程分析,工程卖点梳理,19,国新置业中北路,项目,SWOT,分析,优势,-Strength,劣势,-Weak,1.,城心地段，交通便利，繁华仅在咫尺,2.170,米超高层现代建筑，昭示性强，视,野开阔,3.5.6,米层高复式结构，实用率高,4.,户型空间开放，宜商宜居，创意格局随,心可变,5.,社区小，物业管理和服务品质更高,1.,土地商业属性，消费者的抗性（使用年限、首付、商贷）,2.,周边城中村改造，会对周围环境造成一定影响,3.,单体建筑，园林景观相对较少,4.,低层户型的视野以及景观偏弱,5.,正面是主干道（中北路），灰尘噪影响,6.,轨道从社区北角地下过，噪音影响,机会,-Opportunity,SO,战略,（发挥优势抢占机会）,WO,战略,（利用机会克服劣势）,1.,城市外扩发展，内环土地禁限后日,益稀缺,2.,隧道和地铁等轨道交通的相继通车,3.,周边高档社区已经形成规模和连带,效应,4.,城市内环投资回报价值有目共睹,5.Soho,式产品在区域内的稀缺性,1,强化,.,区域发展优势及地标性,2.,买一层送一层复式结构，得房率高,3.,便捷性的生活氛围和良好的投资潜力,1.,高得房率的投资回报价值,2.Soho,产品的多功能性,威胁,-Threaten,ST,战略,（发挥优势，转化威胁）,WT,战略,（减少劣势，避免威胁）,1.,宏观经济带来的不可确定的市,场波动性,2.,过高建筑成本带来的高价格的,市场压力,3.,与区域同价格区间项目的截留,.,1.,内环内的区位，强化本项目针对自住,型客户的吸引力,2.,加强价值展示、产品特点展示吸引客,户,1,、完善项目自身包装展示，提高形象及知名度,2,、突出并放大卖点，区隔片区同价位对手,20,工程分析,工程核心卖点（营销主张）,地标性的建筑,创新性的产品,多功能的用途,水果湖省级政务区标志性城市综合体,核心区域价值,21,报告结构,市场研判回忆,市场导向下产品特征,工程SWOT分析,目标客户分析,营销总精神,同类产品比照,22,客户分析,产品多功能,目标客,群界定,商务型客户（办公）,居住型客户（自住）,投资型客户（租售）,其他型客户（享乐）,目标客户界定,23,客户分析,目标客户与工程契合点,商务型客户（办公）,160,米超高层地标性建筑（昭示性）,5.3,米复式可变空间（利用率）,现代化商务式建筑（商务感）,核心区域（便捷性）,小户型里的高品质办公区域,24,客户分析,居住型客户（自住）,目标客户与工程契合点,5.3,米复式空间（得房率）,城市中心（生活便捷性）,配套的舒适性（办公式,SOHO,）,小户型里的高性价比、高品质生活空间,可变的生活空间（个性自由的满足感）,25,投资型客户（租售）,客户分析,目标客户与工程契合点,配套资源的丰富（便利性的生活）,5.3,米复式空间（空间利用率）,区域的开展前景（升值潜力）,小户型的可观的升值潜力,宜商宜居的综合体（多样性）,26,客户分析,其他型客户（享乐）,目标客户与工程契合点,160,米超高层建筑（凸显身份）,景观资源的占有（生活享受）,Soho,式生活配套（便利的生活）,小户型里的个性、独立的空间,可变的生活空间（个性化享乐）,27,年龄描述：,25-40,岁，事业处于上升期，对未来有追求和目标；,职业描述：企业中层管理人员、自由职业者、,IT,人员、经纪人、广告从业者、艺术从业者；,爱好描述：野外活动、旅游、运动、酒吧、音乐会、经典电影、艺术展览,消费行为：追逐时尚和潮流、乐于接受新奇的事物、追求名牌产品、对生活品质有一定的追求。,客户分析,目标客户物理属性,28,他们的价值观：,他们享受物质生活，,同时也关注精神世界；,他们衣食无忧，,同时也梦想灵魂富裕；,他们追求情调，另类，高雅，,他们钟情品位，精致，浪漫；,他们是时尚的先行者，,是文化消费的主力军,.,懂得享受生活，喜欢自由、随意的生活、具有国际感、品质感的生活,.,能够选择生活的，,而不是被生活所选择的人,目标客户精神属性,客户分析,29,偶得客户群,游离客户群,重点客户群,核心客户群,武昌中心区域的自住和办公客户，看中了产品特点以及投资性,主要集中在中南、街道口、徐东三大商圈的工作人员以及中小型企业主,自住型和投资型的,区域原居民（水果湖区域）,光谷、青山局部汉口中心区客户（商务、投资为主）,目标客户区域来源界定,客户分析,30,客户分析,目标客户分析小结,多样性的功能与客户的特点完美匹配，满足不同客户的需求,时尚、个性化的产品特点与客户的个性完美融合,昭示性的地标建筑充分表达客户的自我的个性和品位,31,报告结构,市场研判回忆,市场导向下产品特征,工程SWOT分析,目标客户分析,营销总精神,同类产品比照,32,探索工程个性的深度思考,土地,都市核心,非居住区高品质建筑,逆向思考：我们也不想,放过在居住区和中心区游离的准置业者。,正向思考：这块土地,很容易吸引喜欢城市,便捷生活的人！,规划创新,营销总精神,33,产品,多功能性,非单纯小户型住宅,逆向思考：我们更希望能兼顾多个客群，商务办公、自住、投资、享乐,正向思考：规划理念是即能,表达土地的城市价值，又能,展示产品的商务、生活价值，一种多功能物业形态。,产品创新,探索工程个性的深度思考,营销总精神,34,商务,办公,多功能,物业,创新的基石是传统,延伸到建筑上,延伸到园林上,延伸到景观上,延伸到环境上,延伸到空间上,延伸到物业上,这个工程的开发理念是创新,探索工程个性的深度思考,营销总精神,35,产品定位,创新产品多功能性,商务,享乐,居住,投资,跨界物业,源于北美，开展于世界的一种新锐的生活环境和建筑美学的融合,营销总精神,36,工程广告定位,城市中心,地标性建筑,多功能跨界物业,接轨世界的跨界中心,营销总精神,核心区位优势,建筑的国际化趋势,产品创新性的特点,37,案名建议,沃尔德中心,定位：接轨世界的跨界中心,释义：沃尔德是“world的中文直译，寓意本工程为世界的中心、武汉,的中心，充分表达工程的地标性气质，和跨界物业的多功能综合体。,营销总精神,38,备选案名,世中心,释义：世中心，显示工程区域优势的同时，又有一种高度端,工程的气质，同时暗指工程的综合体的特性。,营销总精神,39,备选案名,Colour center,卡,乐,释义：卡乐，是“colour的中文直译，是彩色的意思，意指工程多变,的空间和多变的个性化的特点特点。,营销总精神,40,市场研判结论,小户型的城市综合体,产品特征,功能性强的,SOHO,产品,同类产品对比,项目特征与市场上同类产品相比更具优势,项目分析,多功能、地标性、复合度较高的都市综合体的基本特性,项目定位,接轨世界的跨界中心,案名建议,沃尔德中心 备选：世中心 卡乐,报告回忆,41,Thanks,42,