*,按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片文字樣式,第二層,第三層,第四層,第五層,*,*,按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片文字樣式,第二層,第三層,第四層,第五層,*,*,按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片文字樣式,第二層,第三層,第四層,第五層,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产项目用地拆分文档,房地产项目用地拆分文档,1,首先，弄清用地拆分的“三大”原则：,1,、容积率必须用完；,2,、利润率和利润额最大化的最优产品组合；,3、甲方目标（利润？速度？销售周期？运作安全？）,11/19/2024,首先，弄清用地拆分的“三大”原则：9/13/2023,2,别墅占地面积：X=74553平米 占地比例：80%,净利润率=19.,9%洋房密度=24.,思源认为，从经济的角度来看，两种方案都可行。,别墅54%洋房30%高层16%,别墅+高层 洋房+高层,55%净利润额=6899万元,别墅80%高层20%,设定：别墅单栋投影面积为210平米（平均三联计算）,高层占地面积：Y=17506平米 占地比例：20%,说明：设洋房占地面积=X，高层占地面积=Y,项目整个地块建筑密度测算：,3、不考虑地块的限制性条件；,Step one,：仔细分析已知的信息,11/19/2024,别墅占地面积：X=74553平米 占地比例：80%St,3,案例基础信息：,假设在空港新城有一个项目，已知的指标如下：,1,、项目总占地面积,358891.5,，项目被两条市政道路分割成,A,、,B,、,C,三块地；,2,、,A,地块占地面积,222150.3,，容积率,1.5,，建筑面积,333225.45,；,B,地块占地面积,43681.7,，容积率,2.0,，建筑面积,87363.4,；,C,地块占地面积,93059.5,，容积率,1.5,，建筑面积,139589.25,；,A,地块,B,地块,C,地块,地块示意：,11/19/2024,案例基础信息：假设在空港新城有一个项目，已知的指标如下：A地,4,未知指标分析：,1,、未知项目的建筑密度；,2,、是否有相关限制性条件，如道路退线、市政绿化用地、建筑限高、有无高压走廊等；,3,、未知项目的商业规划体量和车库配比条件；,4,、未知土地成本；,5,、三地块容积率是否可以平衡；,需要及时与开放商沟通、确认！,11/19/2024,未知指标分析：需要及时与开放商沟通、确认！9/13/2023,5,相关基础信息分析透彻后，,Step two,：设定假设条件,11/19/2024,相关基础信息分析透彻后，Step two：设定假设条件9/1,6,设定假设条件：,1,、设定地块综合建筑密度,30%,（参考东原香山建筑密度）；,2,、由于未知土地价格，故方案中设定固定地价为,150,万,/,亩（参考区域近段时间成交地价）；,3,、不考虑地块的限制性条件；,4,、不单独考虑商业和车库面积，将其面积涵括在住宅面积之中；,11/19/2024,设定假设条件：9/13/2023,7,5,、根据市场上典型的项目数据以及经验来看，联排别墅在之间较为普遍；而花园洋房的容积率一般在,1-1.5,之间，洋房产品中,5+1,以下的产品一般在,1-1.2,，,6+1,、,7+1,产品一般为,1.5,左右；高层项目容积率比较普遍。,结合地块和市场两个方面因素，设定别墅组团容积率,0.65,、洋房组团,1.2,和,1.5,、高层组团容积率为,5.0,，进行用地拆分测算；,楼盘,建筑形态,容积率,楼盘,建筑形态,容积率,东原香山（一期）,联排、独栋,0.56,万科渝园,联排、合院,0.69,龙湖悠山郡,联排、类独栋,0.6,奥山别墅,联排,0.55,华港翡翠城,5+1,洋房,1.3,旭辉朗香郡（一期）,5+1,、,6+1,1.32,江与城,4+1,洋房,1,旭辉朗香郡,6+1,、,7+1,1.42,万科朗润园,33F,高层,5.1,银鑫莲花半岛,33F,高层,4.9,金科十年城,12F,、,33F,高层,3.8,保利高尔夫豪园,17F,、,23F,、,32F,4,典型中高端项目分物业容积率参考,11/19/2024,5、根据市场上典型的项目数据以及经验来看，联排别墅在之间较为,8,6,、结合本项目的现状条件，对区域内可比项目的销售价格进行修正，得出本项目目前可实现的销售价格，进行经济测算；另外，测算中，从经验值设定高层按照,15%,的公摊率、洋房,10%,的公摊率、别墅零公摊计算；,因此得出本项目高层,5500,元,/,平米（套内）、,4675,元,/,平米（建面）；别墅,9400,元,/,平米；容积率,1.5,的洋房,6300,元,/,平米（套内）、,5670,元,/,平米（建面）；容积率,1.2,的洋房,6700,元,/,平米（套内）、,6030,元,/,平米（建面）。,项目,销售均价,修正因素,修正后价格,万科朗润园,6400,扣除,600,元装修成本和,300,元品牌溢价,5500,（套内）,4675,（建面）,旭辉朗香郡,6800,扣除,300,区域成熟度和,200,元景观价值,6300,（套内）,5670,（建面）,东原香山,10000,扣除,300,元交通便利和,300,元品牌溢价,9400,（套内）,万科渝园,9800,扣除,400,元品牌溢价,典型参考项目目前销售均价,说明：此价格仅做经济测算之用，不作为最终的销售价格建议；,11/19/2024,6、结合本项目的现状条件，对区域内可比项目的销售价格进行修正,9,设定了假设条件后，,Step three,：模型说明,11/19/2024,设定了假设条件后，Step three：模型说明9/13/2,10,研究模型,在研究过程中，在既定容积率的情况下，不同物业组合模式应用了不同研究模型。其中，两种物业组合应用“二元一次方程式”模型进行测算；三种及四种物业组合模式，则应用了“占地组合增减模型”进行测算,X+Y=,总用地面积,AX+BY=,总建筑面积,其中：,A,、,B,是已知各类物业既定容积率,X,、,Y,是未知各类物业的占地面积,模型一,模型二,其中：,此种模型是在三种及以上物业组合模式用应用，在模型中，将高端产品和中端产品化为两个整合组团，利用同时增减用地比例，测算出满足容积率的情况下，高端组团和中端组团分别的占地面积，再利用模型一分别测算别墅、洋房和高层、小高层各种物业分别的占地面积,11/19/2024,研究模型AX+BY=总建筑面积其中：模型一模型二其中：9/1,11,Step four,：地块拆分研究,11/19/2024,Step four：地块拆分研究9/13/2023,12,A,地块用地拆分研究,11/19/2024,A地块用地拆分研究9/13/2023,13,通过对,A,地块经济技术指标的初判（地块面积较大，容积率,1.5,），地块可进行多种物业形态的组合：,单一物业,高容积率洋房社区,两种物业组合模式,别墅,+,高层 洋房,+,高层,三种物业组合模式,别墅,+,洋房,+,高层,满足容积率的前提下，对物业组合进行经济测算,物业组合模式初判,11/19/2024,通过对A地块经济技术指标的初判（地块面积较大，容积率1.5）,14,物业组合模式,单一洋房社区,通过对地块的分析和解读，考虑将地块打造成为纯洋房社区，由于一般洋房社区容积率为,1.2,，如果本地块要满足,1.5,的地块容积率，可以提高洋房的楼层，如,5+1,、,6+1,、,7+1,电梯洋房，因此针对此种方案进行测算：,净利润率,=25.75%,利润额,=31979,万元,11/19/2024,物业组合模式单一洋房社区通过对地块的分析和解读，考虑将地块打,15,别墅,+,高层组合,说明：设别墅占地面积,=X,，高层占地面积,=Y,X+Y=222150,0.65X+5.0Y=333225,别墅占地面积：,X=178742,平米 占地比例：,80%,高层占地面积：,Y=43408,平米 占地比例：,20%,计算得出：,净利润率,=23%,净利润额,=32829,万元,物业组合模式,11/19/2024,别墅+高层组合说明：设别墅占地面积=X，高层占地面积=Y0.,16,洋房,+,高层组合,说明：设洋房占地面积,=X,，高层占地面积,=Y,X+Y=222150,1.2X+5.0Y=333225,洋房占地面积：,X=204612,平米 占地比例：,92%,高层占地面积：,Y=17538,平米 占地比例：,8%,计算得出：,净利润率,=20.93%,净利润额,=27436,万元,物业组合模式,11/19/2024,洋房+高层组合说明：设洋房占地面积=X，高层占地面积=Y1.,17,物业组合模式研究结论,组合,占地比例,利润率,利润额,别墅,+,高层,别墅,80%,高层,20%,23%,32829,万元,洋房,+,高层,洋房,92%,高层,8%,20.93%,27436,万元,别墅,+,洋房,+,高层,别墅,42.5%,洋房,42.5%,高层,15%,20.66%,28664,万元,别墅,54%,洋房,30%,高层,16%,20.51%,28431,万元,1.5,纯洋房,洋房,100%,25.75%,31979,万元,通过测算，,A,地块在以上组合模式中；,1.5,纯洋房社区利润率最高，达到了,25.75%,；,别墅,+,高层组合利润额最高，达到了,32829,万元；,思源认为，从经济的角度来看，两种方案都可行。,11/19/2024,物业组合模式研究结论组合占地比例利润率利润额别墅+高层别墅8,18,B,地块用地拆分研究,11/19/2024,B地块用地拆分研究9/13/2023,19,通过对地块经济技术指标的初判（地块面积小，容积率,2.0,），地块拆分为两种物业形态相对比较合理：,两种物业组合模式,别墅,+,高层 洋房,+,高层,满足容积率的前提下，对物业组合进行经济测算,物业组合模式初判,11/19/2024,通过对地块经济技术指标的初判（地块面积小，容积率2.0），地,20,5，建筑面积139589.,根据对地块拆分测算结果来看，A地块的所有物业组合模式中，别墅+高层和纯洋房两种组合模式是比较可行的；,别墅55%洋房30%高层15%,因此得出本项目高层5500元/平米（套内）、4675元/平米（建面）；,别墅占地面积：X=74553平米 占地比例：80%,则：别墅密度=单栋投影面积*栋数/别墅用地面积,别墅+高层 洋房+高层,5，建筑面积333225.,Step five：综合结论及建筑密度验证,还是方案二：6年以内销售3955套洋房+575套高层的市场可行度高？,别墅+高层 洋房+高层,假设甲方希望在6年以内销售完，那么意味着，按照方案一：6年以内销售581套别墅+3288套高层+1074套洋房的市场可行度高？,通过对地块经济技术指标的初判（地块面积小，容积率2.,1、未知项目的建筑密度；,则：别墅密度=单栋投影面积*栋数/别墅用地面积,高层占地面积：Y=17506平米 占地比例：20%,别墅+高层的组合模式利润率和利润额都相对较高，但由于别墅只有98套，而且整个地块面积小，不利于别墅形成规模组团，不利于别墅产品打造；,通过测算，B地块在以上组合模式中，,别墅,+,高层组合,说明：设别墅占地面积,=X,，高层占地面积,=Y,X+Y=43681,0.65X+5.0Y=87363,别墅占地面积：,X=30125,平米 占地比例：,69%,高层占地面积：,Y=13556,平米 占地比例：,31%,计算得出：,净利润率,=19.55%,净利润额,=6899,万元,物业组合模式,11/1