,举止要端庄 说话要和气 对人要热情 做事要认真,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/2/27,0,举止要端庄 说话要和气 对人要热情 做事要认真,举止要端庄 说话要和气 对人要热情 做事要认真,举止要端庄 说话要和气 对人要热情 做事要认真,举止要端庄 说话要和气 对人要热情 做事要认真,举止要端庄 说话要和气 对人要热情 做事要认真,房屋装饰装修,管理培训,包克军,房屋装饰装修管理培训,目 录,1,2,3,4,物业装修管理的基本慨念,装修现场管理,装修手续办理,装修管理控制要点,5,部分现场案例分析,2,2024/11/19,目 录 1 2 3 4物业装修管理的基本慨念装修,第一部分,物业装修管理的基本慨念,第一部分,（一）,物业装修管理的定义,（二）物业装修管理的目的,（三 ）物业装修管理的意义,（四）装修范围,（五）,相关法律文件,装修管理培训PPT幻灯片课件,03,物业装修管理的意义,04,装修范围,02,物业装修管理的目的,01,物业装修管理的定义,装修管理：,是指物业公司依据国家相关法规和条例，对物业管辖范围的业主或使用人在装修过程中，对房屋的室内装修活动实施审查、监督和管理的行为。,维护和保持房屋建筑原创设计的元素和风貌，维护环境品质，避免房屋建筑结构、外观、环境、设施设备遭受破坏和污染。维护小区正常的生活、学习、工作秩序，营造小区的安定、团结、和谐氛围，维护物业管理秩序，保障物业管理服务工作的正常开展。,业主装修范围只能保持在所购（租）物业的专有部分，一切公共空间、共用部位及私用空间内部公共设施（如烟井、梁柱）均不得装修、改动、污损。,规范施工行为，消除施工隐患，保证新建楼房外观的整洁和统一；杜绝新建楼房建筑主体和承重结构遭受破坏；保障新建楼房的居住安全，保障新建楼房配套设备设施的正常运行和使用。最终实现物业的保质和增质，延长物业使用寿命。,室内装饰装修：,指为了使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。,03物业装修管理的意义04装修范围02物业装修管理的目的01,我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中：,（一）物业管理条例,（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布，同年9月1日施行。）,存在于第,46,条和第,53,条的规定。,第四十六条 :对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。,第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。,物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。,相关法律文件,05,我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中,（二）,住宅室内装饰装修管理办法,110号。,（建设部于,2002,年,3,月,5,日发布、同年,5,月,1,日施行。）,是专门的装饰装修管理的部门规章。,住宅室内装饰装修管理办法,共,7,章、,48,条规定,第一章：总则,第二章：一般规定（主要规定禁止和应注意的装修行为）,第三章：开工申报与监督,第四章：委托与承接,第五章：室内环境质量,第六章：竣工验收与保修,第七章：法律责任（装修人、企业等的违法责任）,住宅室内装饰装修管理办法共7章、48条规定第一章：总,住宅室内装饰装修管理办法第5条规定，住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：,住宅室内装饰装修管理办法第5条规定，住宅室内装饰装修活动,装修活动中未经批准不得有四项的行为即,住宅室内装饰装修管理办法,第条的规定：,1,、本条所列第一项、第二项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；,2,、第三项行为，应当经供暖管理单位批准；,3,、第四项行为应当经燃气管理单位批准,1,、搭建建筑物 构筑物；,2,、,改变住宅外立,面，在非承重外墙上开门、窗,3,、拆改供暖管道和设施；,4,、拆改燃气管道和设施,装修活动中未经批准不得有四项的行为即住宅室内装饰装修管理办,要注意的行为：,第七条：住宅室内装饰装修超过设计标准或规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。,第八条：改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准订施工方案，并做闭水试验。,要注意的行为：第七条：住宅室内装饰装修超过设计标准或规范增加,第二部分,装修手续办理,第二部分,装修手续办理,装修办理资,料及流程,装修,手续办,理要点,中心相关岗,位人员职责,装修验收及,资料归档,装修手续办理装修办理资装修手续办中心相关岗装修验收及,部门/岗位,工作内容,频次/时间,客服,人,员（如前台）,受理装修申请、建立装修管理档案。,及时,客服主管,审批装修方案、,监督,装修期间对重要公共部位（电梯轿箱、特殊材质地面）采取相应的保护措施。,负责装修过程中,监管,客,户装修申报内容,，了解装修申请动态，装修监管跟进。,第三个工作日内,秩序维护主管,负责装修过程中安全监管相关内容的审核，了解装修申请动态，安排装修监管跟进。,第一个工作日内,工程主管,负责装修内容的审核，了解装修申请动态，安排装修监管跟进。,第两个工作日内,秩序维护员（巡逻员）,对装修现场的秩序巡查、装修人员的管理、监督。,1次/天,客服主管,对装修事项进行检查，确认是装修过程否按图施工、是否违章操作，装修结束后进行相关验收工作。,1次/天,客服主管,检查装修现场（如保护措施等），协同工程部处理违章装修事务。,1次/天,前台收费人员,收取相关费用和退还押金。,及时,中心相关岗,位人员职责,部门/岗位工作内容频次/时间客服人员（如前台）受理装修申请、,要点,责任人,内容,核实身份,前台,确认装修办理人的身份，确定是否办理完入伙手续，告知装修业主及施工单位基本注意事项，并签写,装修注意事项,开始装修申请流程。,填表,客户,填写,装修备案登记表,，签订,装修管理廉政承诺书,、,装修承诺书,、,防火责任书,、,房屋装饰装修管理协议,、,装修执行保证,等。,提交资料,客户,身份证复印件； 属业主委托代理人办理物业装修手续，需收取委托人和代理人身份证复印件和装修委托书；非业主使用人装修需提供业主同意装修的书面证明； 客户与装饰公司装修合同复印件；装修图纸：1)平面布置图；2) 插座及电源布置平面图；3) 照明、开关及电源布置平面图；4）所有用电设备设施数量及功率之清单； 5) 系统配置图；6）给排水图等。如需改变建筑物主体或承重结构、超过设计标准或规范增加楼面荷载，须提交建筑物原设计单位或具有相应资质的设计单位提出的设计方案；如搭建建筑物、构筑物、改变外立面、在非承重外墙上开门窗等，须经城市规划行政主管部门批准后，批准意见报服务中心备案，并经业主大会/业主委员会同意，由服务中心统一样式方可搭建。,装修单位,装修负责人身份证复印件； 施工单位主任身份证复印件（加盖红色公章）； 施工人员上岗证和身份证复印件（加盖红色公章）； 施工人员一寸照片3张（办理施工人员装修出入证）； 特种工种上岗证复印件（有动火作业及高空作业）；设计、施工单位资质证书复印件（加盖红色公章）；设计、施工单位的营业执照复印件（加盖红色公章）；如须进行烧焊等动火作业，需报服务中心办理动火作业申请。,装修办理资,料及流程,要点责任人内容核实身份前台确认装修办理人的身份，确定是否办理,装修办理资,料及流程,费用收取,装修,办理完,后，由,前台收款员,向客户收取相关费用，并在装修备案登记表中签字确认,序号,收 费 项 目,标 准,说 明,1,施工人员出入证押金及工本费,押金50元/证工本费5元/证,押金,办证时交纳,、首次办理不收工本费,；装修完工后，必须将此证退还服务中心,，,如有遗失，押金不予退还 。,2,装修管理费,普通住宅多层房屋0.03元/M2/天，电梯房屋0.04元/M2/天,（按房屋建筑面积计算）,3,装修垃圾清运费（按房屋建筑面积计算）,物价部门审核,必须用袋装运到指定位置，拆除实体另外加收垃圾清运费，（协议价）,4,干粉灭火器,由业户或装修单位自行安排,作业现场须按消防规定每50平方米自行配置1具2公斤的灭火器（业户或装修单位可自行配置）,装修办理资费用收取装修办理完后，由前台收款员向客户收取相关费,审批人,审核重点,时间节点,客服主管,装修单位的资质审核，装修申请文件的完整性审核，资料填写的完整性审核等,结构改动、外立面改动,、阳台封装、露台搭建,等,改动是否符合要求进行审核,。,第一个工作日内,工程主管,土建、供配电、给排水及消防等相关图纸的审核。,第二个工作日内,装修办理资,料及流程,装修审批,装前检查,业主、装修公司负对房屋本体及配套设施设备进行装修前检查确认，,填写装修前检查表。,合格,领取装修备案施工证、,办理,施工卡,不合格,a、质保期内开发商返修,b、质保期外业主自行负责维修,装前检查,审批人审核重点时间节点客服主管装修单位的资质审核，装修申请文,装修办理资,料及流程,装修,手续办理要点,申请办理：,1、办理时必须核对是否已办完接房手续、已缴物管费。,2、必须确定业主本人或非业主本人（如非业主本人需要业主出具委托证明及业主,身份证复印件，同时需跟业主本人确认）。,申请审批：,初审：由装修审批负责人到现场对,装修备案登记表,中拟定装修项目进行初审（包括,装修平面图、装修单位营业执照复印件等相关资料），在审核栏签字，告知业主和施工,单位其相关装修注意事项。,批准：初审通过后，由服务中心经理对,装修备案登记表,初审意见进行审核批准，在审核栏签字。,由客户主管将审批的意见回复业主。,办证管理要点：,客户主管,通知装修负责人装修期间需将,装修备案施工证,复印件贴在进户门上，以被查验，规范施工管理。,装修办理资 装修手续办理要点 申请办理：申请审批：初审：由装,装修验收及资料归档,装修验收及,资料归档,装修人按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。,装饰装修企业应出具住宅室内装饰装修质量保修书。,验收合格,对,装修人或者装饰装修企业,违反装饰装修管理服务协议的，追究,违约责任,。,物业管理企业要现场检查,第二款：,物业管理企业,应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。,装修验收及资料归档装修验收及装修人按照工程设计合同约定和相,装修验收及资料归档,装修验收及,资料归档,装修完工,装修完工后，业主和装修公司提前告知物业服务中心，同时装修公司办理施工人员退,场手续，回收,装修备案施工证、施工卡,资料归档,装修验收合格后，服务中心须在三个工作日内将所有装修相关的资料原件汇总并整理存档,装修档案袋上需制作档案目录.,装修验收及资料归档装修验收及装修完工装修完工后，业主和装修,装修管理培训PPT幻灯片课件,第三部分,装修现场管理,第三部分,住宅室内装修工艺流程标准,住宅室内装修工艺流程标准,施工人员管理,隐蔽工程跟进和完工查验,材料出入控制,日常巡检,装修垃圾清运,01,02,03,04,05,施工人员管理隐蔽工程跟进和完工查验材料出入控制日常巡检装修垃,01,材料出入控制,材料出入控制,装修材料及装修垃圾必须按指定路线和指定电梯运输，特殊大件物品经秩序维护部主管确认后在秩序员的指引下进场；请勿使用电梯运输超长超重材料，应通过消防楼梯运送；按指定通道来运送材料，散状装修材料必须“袋装化”后搬运；施工过程中，装修材料、工具及废物等必须放置在所属单元内，请勿堆放在公共走廊或其他公共区域；在装修期间，若需搬运任何物资离开小区，请提前与服务中心客户中心联系，填写放行条经业主同意后，方可放行；特殊材料出入需有工程主管授权后方可放行。（具体特殊材料可参照安全物品出入管理规程）,01材料出入控制材料出入控制装修材料及装修垃圾必须按指定路线,02,施工人员管理,业主应对其聘请的装修施工人员的行为加以约束，协助物业管理公司对施工单位及人员进行管理；装修单位应如实申报施工人员名单，交验施工人员有效证件，填写施工人员登记表，办理施工人员出入证和装修施工许可证，领取以上证件后，方可进场施工；施工人员凭施工人员出入证进出小区，在小区内应佩戴施工人员出入证，否则视为无证，物业管理公司将会责令办理手续后方可入场施工；每日应在规定的施工时间结束后30分钟内及时离场，不得在小区内逗留、过夜；,（作业时间为周一至周五,8,:,3,0-12:00；14:00-1800；周六、周日不得噪音施工；法定节假日不得进场施工,施工人员管理,02施工人员管理业主应对其聘请的装修施工人员的行为加以约束，,03,日常巡检,日常巡检,客服部、秩序维护部每天至少1次，服务中心主任装修期间每周至少1次巡查装修现场；动用明火和焊接作业时，必须检查有无审批手续、操作人员上岗证、相关防范措施是否落实；检查装修许可证有效期，如过期应及时知会装修负责人或客户到服务中心，办理续延手续；现场装修人员是否佩戴出入证；灭火器配置标准：1个/50平方米，但需以2个/组为单位，检查灭火器是否处于有效状态，灭火器是否摆放在房间的明显易取的位置。检查地毯、墙面、电梯的成品保护是否齐全，如有异动立即整改；禁止使用无罩碘钨灯，禁止使用含有石棉等有毒有害之装修材料、及禁止使用易燃材料装修；是否在公共区域张贴广告、名片或用笔在墙上乱写乱画；施工人员是否违章留宿；施工人员是否向马桶倾倒垃圾；易燃、易爆危险物品如：油漆、天那水、松节水等是否分隔存放；检查公共设备设施如：扶手、地面、天花、走廊灯、消火栓、墙面、警铃、烟杆等是否损坏。检查是否破坏承重结构，楼面静荷载超过设计要求，乱搭建等其他违章行为；发现违章装修时,应立即告知业主及装修负责人，劝止违章行为，同时签发装修违规整改通知书。在知会服务中心负责人时，如有必要，可依法向政府主管部门报告。,03日常巡检日常巡检客服部、秩序维护部每天至少1次，服务中心,04,隐蔽工程跟进和完工查验,隐蔽工程跟进和完工查验,天花、地面、墙面密封完工前应对其内部工程进行检查，检查内容包括：1）新增加预埋线管、线路，水管焊口、保温检查，风管吊装，给水管压力测试，排水管通堵测试、地面防水闭水试验，要做到及时发现及时处理；2）检查有无因装修活动（如凿、钻、打等）造成原来预埋在楼板内的消防线路、空调线路、弱电线路、电气线路损坏。检查装修所用材料是否为阻燃材料，尤其注意空调保温棉、电气线路、隔音棉、装修木板等的阻燃情况，必须满足B1级以上的阻燃要求，必要时取样品测试。必要时拍照存档，以便日后维修及二次装修之用。,04隐蔽工程跟进和完工查验隐蔽工程跟进和完工查验天花、地面、,05,装修垃圾清运,装修垃圾清运,装修垃圾应实行“袋装化”，由指定电梯或楼梯自行运至统一设置的专用装修垃圾站；装修垃圾搬出所属单位后应按服务中心规定的时间运送至专用装修垃圾站，请勿堆放在公共区域；使用电梯搬运物品、垃圾时间为周一至周五【09：00-11：00】、【14：30-16：30】。,05装修垃圾清运装修垃圾清运装修垃圾应实行“袋装化”，由指定,第四部分,装修管理控制要点,第四部分,01,02,03,装修前期,定义为装修破坏期，装修户主要进行拆墙、挖地、开窗、搭建等破坏房屋结构与设计的施工。,装修前期要作好装修前宣传、讲解、沟通到位，把握原则；让业主清楚了解，装修行为的可为与不可为；装修前期是装修管理中的最重要的，装修现场控制的关键期，现场要巡查到位。,装修中期,定义为装修恢复期，装修户主要进行室内装饰工程如：制作家具，墙面粉刷等油漆施工。,装修巡查关注装修环境、防火与,文明施工，装修时间控制，防止,野蛮施工污染环境。,装修后期,定义为装修增值期，装修户主要进行一些额外的装饰如：搭建雨蓬，封闭阳台，安装空调等影响小区外立面的施工。,通过装修巡查与装修单位、业主了解信息，掌握业主的装修期望，主动告知业主服务中心的意见，并与安全部密切配合,控制各出入口岗装修材料的运送;当然业主装修在不违反原则下，征得相关利害关系业主同意下，合情合理的装修服务中心要给予支持。,010203装修前期定义为装修破坏期，装修户主要进行拆墙、挖,违章搭建的投诉处理,1、在前期介入阶段，对整个小区情况进行分析，统计所有可能进行违章搭建的房号，进行备案。,2、在入住期间，将政府有关违章搭建的法规内容加入到入住资料中，加强对违章搭建的宣传。,3、在装修备案过程中，对装修备案的客户装修申请，应特别关注有无违章搭建的装修设计，并知会装修巡查人员对该房重点巡查，及早发现，及时处理。,4、加强出入口岗的管理，对客户运进装修材料时，应重点关注有无能进行搭建的材料，对有问题的及时报告客户管家或管理人员处理。,5、加强装修巡查，不管是秩序员或客户人员巡查过程中发现问题，都应及时上报，防止违章搭建进行。,6、在制止违章搭建过程中，尽量以劝说为主，严禁与客户发生冲突，必要时，避开客户视线，进行有效的拍照取证。同时，客户投诉负责人应当到现场或寻找最佳机会主动与客户进行沟通，必要时可联合热心人士劝说引导客户合法申请搭建物，保持小区的外观统一。,7、在沟通协商不成的情况下，服务中心给违章搭建者下发整改通知书，限期整改，并请客户签收。若客户拒签，可回避客户进行拍照取证并存档，情节严重的可上报政府职能部门。,8、对强行违章搭建客户，物业服务中心应进行详细统计，确定重点户数，拟函并附图片资料，联合居委会/社区工作站、街道办事处等政府主管部门，如房房局、规划局、城管办等，必要时上访政府信访办，求得政府部门的支持帮助，直至主管部门下发限期拆除决定书。,9、跟进政府主管部门对违章装修的拆除行动，定期向公司领导汇报进展情况。主管部门实施违章装修拆除时，如需要，物业服务中心应配合主管部门的行动，现场给客户做一些解释性工作，但物业服务中心人员不能参与拆除行为。,10、认真做好被拆客户的安抚工作，制定应急处理措施。对蓄意扰乱物业服务中心办公秩序的闹事者，进行劝阻，对损坏办公设施和伤害工作人员的行为进行拍照取证、报警并知会相关领导。,违章搭建的投诉处理 1、在前期介入阶段，对整个小区情况进行,第五部分,部分现场案例,第五部分,选择题：,1,、按有关法律规定，下列装修行为属于禁止性的行为的有：,A,、将房间改为卫生间,B,、在非承重外墙上开门、窗,C,、将非承重墙上原有门窗尺寸扩大,D,、拆改燃气管道,选择题：,选择题：,2,、按有关法律规定，对下列装修行为处理不正确的有：,A、装修中，改动了厨房防水层的，应按防水标准制订施工方案，并做闭水试验。,B、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果是禁止性装修行为。,C、搭建建筑物、构筑物以及在任一承重墙上开门、窗都要经过城市规划行政主管部门批准。,D、拆改供暖管道和设施，应经,供暖管理单位批准。,选择题：,选择题：,3,、按有关法律规定，不须经原设计单位或具有相应资质设计单位提出设计方案，而进行的装修行为是：,A、变动建筑主体,B、变动承重结构,C、超设计标准增加楼面荷载的,D、因改动了卫生间防水层，而做闭水试验的,选择题：,选择题：,4、申报登记应提交的材料有：,A、房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）,B、申请人身份证件,C、装饰装修方案。变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案,D、委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。,E、非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。,选择题：,选择题：,5、装修人与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，其协议的内容有：,A、装饰装修工程的实施内容,B、装饰装修工程的实施期限,C、允许施工的时间，废弃物的清运与处置,D、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求,E、禁止行为和注意事项；,F、管理服务费用；,G、违约责任；,选择题：,选择题：,6、物业管理条例与室内住宅装饰装修管理办法规定装修中的“告知”包括：,A、物业管理单位应将装修工程的禁止行为、注意事项告知装修人或装饰装修企业。,B、装修人在装修前应告知物业管理单位。,C、装修人对住宅进行装饰装修前，应告知邻里。,D、装修人在装修前应告知房地产行政主管部门,选择题：,选择题：,7、装饰装修中，应遵守：,A、按限定的施工时间进行,B、降低施工嗓音,C、减少环境污染,D、堆放、清运垃圾要按规定位置、方式和时间。,E、使用的材料和设备要符合国家标准,选择题：,选择题：,8,、装修竣工验收时，应注意的环节有：,A,、装修人应按合同规定和相应质量标准进行验收,B,、验收合格后物业装饰装修企业应出具住宅室内装饰装修质量保修书。,C,、物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。,D,、竣工验收中，对空气质量也应进行检查，要符合国家标准。,E,、住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。,选择题：,