单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2016/4/27,#,PPP,模式中涉及土地的法律和税收问题,冷,玥,2016,年,3,月,28,日,PPP模式中涉及土地的法律和税收问题冷玥,1,土地的分类,农用地,耕地,园地,林地,牧草地,其他农用地,建设用地,商服用地,工矿仓储用地,公共建筑用地,住宅用地,交通运输用地,水利设施用地,特殊用地,未利用地,未利用地,其他用地,土地的分类农用地耕地园地林地牧草地其他农用地建设用地商服用地,2,土地的所有权,国家所有,城市市区的土地,农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地,国家依法征收的土地,依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地,农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地,因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地,土地的所有权国家所有城市市区的土地农村和城市郊区中已经依法没,3,土地的使用权,国有土地,有偿使用,的方式,国有土地使用权出让,国有土地租赁,国有土地使用权作价出资或者入股,下列建设用地经县级以上人民政府依法批准，可以以,划拨方式,取得,国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地,法律、行政法规规定的其他用地,土地的使用权国有土地有偿使用的方式国有土地使用权出让国有土地,4,法律依据,土地法,第五十五条,以出让等有偿方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳,土地使用权出让金,等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地,新增建设用地的土地有偿使用费，,30%,上缴中央财政，,70%,留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发,土地法,第五十六条,建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等,有偿使用,合同,的约定或者土地使用权,划拨,批准文件的规定使用土地,土地法,第五十七条,建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有土地的，由县级以上人民政府土地性质主管部门批准,临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并,不得,修建永久性建筑物,临时使用土地期限一般不超过,2,年,法律依据土地法第五十五条以出让等有偿方式取得国有土地使用权的,5,土地的一级开发和二级开发,一级开发,指由,政府,或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行,有偿出让或转让,的过程,二级开发,即,土地使用者,将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程,。包括,土地使用权的转让、租赁、抵押,等,土地的一级开发和二级开发一级开发指由政府或其授权委托的企业，,6,土地作价出资或入股,土地资产处置方式,在涉及,国家安全的领域,和,高新技术开发领域,，国有企业可以,划拨方式,使用土地,对于,自然垄断的行业,、提供,重要公共产品和服务的行业,，以及,支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业,，主要采用,授权经营和国家作价出资,(,入股,),方式,配置土地,对于,一般竞争性行业,，应坚持以,出让、租赁等方式,配置土地,对承担,国家计划内重点技术改造项目的国有企业,，原划拨土地可继续以,划拨方式,使用，也可以,作价出资,(,入股,),方式,向企业注入土地资产,土地资产价值,采用授权经营、作价出资,(,入股,),方式处置土地资产的，按政府应收取的,土地出让金额,计作国家资本金或股本金,以作价出资,(,入股,),方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应,补缴不同用途的土地出让金差价,以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资,(,入股,),、租赁，或在集团公司直属企业、按股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并,补缴土地出让金,国有企业,转让划拨土地使用权,的，应到市、县土地行政主管部门设立的土地交易场所,挂牌交易,，以增加交易机会，减少交易成本；对有多个需求者的土地，可由土地行政主管部门组织,招标拍卖,，提高国有企业转让土地的收益,国有企业改革涉及的土地使用权应当进行地价评估，,改制为上市公司,的，必须选择具有,A,级土地评估资质,的机构进行地价评估,土地作价出资或入股土地资产处置方式在涉及国家安全的领域和高新,7,土地使用权,出让,土地使用权出让条例,土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付,土地使用权出让金,的行为,土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿,土地使用权出让方式,协议,招标,拍卖,挂牌,土地使用权出让最高年限,居住用地七十年,工业用地五十年,教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年,商业、旅游、娱乐用地四十年,综合或者其他用地五十年,土地使用权出让土地使用权出让条例土地使用权出让是指国家以土地,8,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权,规定,招标,出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据,投标结果,确定国有建设用地使用权人的行为,拍卖,出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据,出价结果,确定国有建设用地使用权人的行为,挂牌,出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的,出价结果或者现场竞价结果,确定国有建设用地使用权人的行为,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以,招标、拍卖或者挂牌,方式出让。,工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地,中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订,国有建设用地使用权出让合同,受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定招标出让国有建设用地使,9,招拍挂,流程图,招拍挂流程图,10,土地使用权,出租,指土地使用者作为出租人将土地使用权,随同地上建筑物、其他附着物,租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为,未按,土地使用权出让合同规定的期限和条件,投资开发、利用土地的,，,土地使用权不得出租,土地使用权出租，出租人与承租人应当签订,租赁合同,。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定,土地使用权出租后，,出租人,必须继续履行土地使用权的出让合同,土地使用权出租指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑,11,国有土地租赁,与,土地使用权出租,的,区别,土地租赁的两种方式：国有土地租赁；土地使用权出租。,二者都是国有土地,有偿使用,的方式,1,、各自所处的土地市场不同,国有土地租赁属于土地一级市场。,国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。,2,、法律关系主体不同,国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。,国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行。,3,、土地使用者的权益不同,“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”,承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。,国有土地租赁与土地使用权出租的区别土地租赁的两种方式：国有土,12,国有土地租赁,政府直接向用地者出租土地；,对不流转的原划拨部分行业用地征收年租金；,对原划拨土地的入市行为征收年租金,土地使用权出租,出租的客体为建设用地使用权，而不是所有权。,出租必须签订书面合同。,建设用地使用权出租人不包括国家，而仅限于建设用地使用权人,。,国有土地租赁政府直接向用地者出租土地；对不流转的原划拨部分行,13,土地使用权,抵押,土地使用权抵押时，,其地上建筑物、其他附着物,随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押,土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订,抵押合同,。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定,抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产,。,处分抵押财产所得，,抵押权人有优先受偿权,抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记,土地使用权抵押土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之,14,划拨,土地使用权,指土地使用者通过各种方式依法,无偿,取得的土地使用权,划拨土地使用权，,特殊,规定的情况,外，不得转让、出租、抵押,无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当,无偿收回,其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以,出让,对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以,无偿收回,，并可依照本条便的规定予以,出让,无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿,符合下列条件,的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押,土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人,领有国有土地使用证,具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明,依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金,划拨土地使用权指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用,15,房地一体原则,房地一体原则,建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分,建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分,房地一体原则的例外,划拔土地及其建筑物,：划拨土地使用权上的建筑物设定抵押时，抵押权人对相当于出让金价值的部分不享有优先受偿权,土地租赁,：出让土地使用权人在符合一定的前提下可以出租其土地给他人使用，国有土地也可由政府直接出租给他人使用，,承租人在承租的土地上营造建筑物必然导致房屋所有权与土地使用权合法分属不同民事主体,建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有,相反证据证明,。,对有证据证明未登记的地上建筑物不属于已登记的土地使用权人的，按房地分属不同的民事主体处理,：,1,、该地上建筑物等不是建设用地使用权人建造的,2,、地上建筑物等是建设用地使用权人建造的，但基于与他人设立的其他法律关系，如联建、合资、合作等，按约定建成后的建筑物等权属应部分或全部归他人所有,3,、建设用地使用权人已经将建造的建筑物等预售给他人,4,、部分市政基础设施建设中，是通过,TOT,等方式进行的，政府部门按照特许经营协议的约定，将已经开发建成的市政基础设施项目的特许经营权授予投资方，但并不转让变更土地使用权的权属,房地一体原则房地一体原则建设用地使用权转让、互换、出资或者赠,16,土地使用税,土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。,土地使用税每平方米年税额,大城市五角至十元；,中等城市四角至八元；,小城市三角至六元；,县城、建制镇、工矿区二角至四元。,土地免缴土地使用税,国家机关、人民团体、军队自用的土地；,由国家财政部门拨付事业经