新景祥咨询顾问部内部培训教材,如何熟悉产品及产品力挖掘,（厦门）策划部,2010,年,4,月,会,场,场,纪,纪,律,律,手,机,机,静,静,音,音,或,或,关,关,机,机,;,不,能,能,交,交,头,头,接,接,耳,耳,;,不,能,能,迟,迟,到,到,;,未,经,经,许,许,可,可,不,不,能,能,接,接,电,电,话,话,;,未,经,经,许,许,可,可,不,不,能,能,中,中,途,途,离,离,场,场,;,违反以上,每,每项，个,人,人,10,个俯卧撑,，,，女士,10,个起立下,蹲,蹲！,主要内容,如何熟悉,产,产品,产品力挖,掘,掘,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,基本情况,区位定位,周边配套,交通位置,竞争项目,七通一平,：,：,指通水、,通,通电、通,路,路、通邮,、,、通讯、,通,通暖,气、通天,燃,燃气或煤,气,气、平整,土,土地。,（根据当,地,地市场和,客,客户的要,求,求，规划,产,产品力）,例：早期,soho,现代城。,淮,淮南巴黎,春,春天,-,全天候供,暖,暖供热。,地势山体,：,：,指土地的,原,原始地势,情,情况，根,据,据产品定,位,位，作,出相应土,地,地调整。,例：纯坡,地,地别墅。,淮,淮南罕有,平,平坦宝地,。,。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,基本情况,区位定位,周边配套,交通位置,竞争项目,区位属性,：,：,指产品所,在,在城市的,区,区位属性,，,，包含,与,与,周,周,边杰出城,市,市或区位,的,的关系。,根,根据两者,关,关系，,进行引导,。,。,例：禾祥,路,路,-,名人静巷,。,。城市后,花,花园。,未来规划,：,：,指产品地,块,块的未来,发,发展规划,，,，包含与,周,周边,杰出城市,或,或区位的,关,关系。根,据,据两者关,系,系归,纳整合，,进,进行引导,。,。,例：未来,城,城市东拓,门,门户。,30,分钟经济,圈,圈。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,基本情况,区位定位,周边配套,交通位置,竞争项目,现有配套,指产品周,边,边的商业,、,、行政、,金,金融、教,育,育等综合,配,配套。主,要,要通过对,重,重点杰出,配,配套的宣,传,传，或整,个,个区位配,套,套属性，,进,进行提升,引,引导。,例：,零距离紧,邻,邻家乐福,。,。买鸿图,嘉,嘉园就读,双,双十中学,。,。,未来配套,指产品周,边,边未来市,政,政规划的,的,的商业、,行,行政、金,融,融、教育,等,等综合配,套,套。主要,通,通过对未,来,来配套的,讲,讲述，铺,垫,垫产品升,值,值潜力，,一,一般不作,为,为主题卖,点,点。,例：,家乐福（,规,规划中）,。,。双十中,学,学（新校,址,址）。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,基本情况,区位定位,周边配套,交通位置,竞争项目,交通配套,指产品周,边,边水、陆,、,、空交通,情,情况及交,通,通配套设,施,施，依据,产,产品规模,越,越大，商,业,业属性越,强,强，相应,对,对交通条,件,件要求越,大,大。,例：地铁,就,就在家门,口,口。双干,道,道便利通,行,行。,交通规划,指产品周,边,边未来水,、,、陆、空,交,交通规划,，,，一般来,讲,讲，路面,交,交通问题,的,的解决，,对,对于中大,型,型产品相,当,当重要。,例：,2008,地铁到我,家,家。,20,分钟到市,区,区,（虽未实,现,现，亦作,主,主题打宣,传,传）,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,基本情况,区位定位,周边配套,交通位置,竞争项目,竞争项目,通过对竞,争,争项目的,了,了解，类,比,比产品，,了,了解市场,需,需求，了,解,解自身产,品,品力。,主要在户,型,型（产品,客,客户定位,）,）上，跟,随,随、区格,。,。,竞争差异,通过对竞,争,争项目的,了,了解，类,比,比产品，,避,避开产品,弱,弱势，发,挥,挥产品优,势,势。,主要在园,林,林（产品,风,风格）上,区,区格。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况,-1,户型对比,建筑外观,建筑工艺,建筑材料,产品类型,指产品类,型,型独栋别,墅,墅,/,双拼,/,叠加,/,花园洋房,（,（入户小,多,多层）,/,多层,/,小高层,/,高层,/,商业,/,仓储农贸,等,等，根据,产,产品的划,分,分，作重,点,点推广，,综,综合产品,项,项目根据,主,主力产品,和,和主力客,户,户定位作,推,推广。,例：,500,亩纯别墅,社,社区。市,中,中心,绝版多层,。,。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况,-2,户型对比,建筑外观,建筑工艺,建筑材料,产品公摊,根据产品,类,类型及其,公,公摊大小,，,，类比竞,争,争项目，,发,发挥优势,。,。多层约,在,在,5-12,，电梯,楼,楼约在,7-15,，商业,多,多以零公,摊,摊折算（,约,约在,8-20,）。,例：,100,零公摊,商,商铺。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况,-3,户型对比,建筑外观,建筑工艺,建筑材料,产品容积,根据产品,类,类型及其,容,容积大小,，,，类比竞,争,争项目，,发,发挥优势,。,。别墅,0.8,以内，多,层,层住宅在,1.5,以内为佳,。,。现阶段,产,产品多为,混,混合住宅,，,，容积多,不,不作产品,力,力卖点,例：低密,度,度生态社,区,区。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况,-4,户型对比,建筑外观,建筑工艺,建筑材料,建筑密度,与产品容,积,积和栋距,息,息息相关,，,，因此之,前,前产品规,划,划，多体,现,现在容积,产,产品力，,现,现阶段由,于,于开发要,求,求，多作,立,立体空间,发,发展，该,点,点产品力,多,多用栋距,体,体现。,例：,50米超,大,大栋距,。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况,-5,户型对比,建筑外观,建筑工艺,建筑材料,建安成本,主要在三,、,、四线城,市,市，由于,人,人们对产,品,品开发不,甚,甚了解，,对,对各类产,品,品的要求,和,和成本区,别,别不开，,因,因此新进,高,高品质项,目,目有必要,进,进行建安,成,成本的普,及,及引导，,多,多以概念,数,数字和大,体,体比例多,引,引导。或,者,者用单项,新,新进技术,的,的建安工,艺,艺成本，,作,作重点宣,传,传（该点,在,在一、二,线,线城市也,是,是有效宣,传,传手段）,。,。,例：,*,开发商斥,2,亿巨资构,筑,筑。,*,为业主购,置,置电梯，,我,我们花了,2000,万（奥迪,斯,斯品,牌电梯）,，,，别人花,200,万。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况,户型对比,建筑外观,建筑工艺,建筑材料,主力户型,：,：,产品的主,要,要户型（,公,公寓、一,房,房、两房,、,、三房、,楼,楼中楼，,挑,挑高复式,等,等），主,要,要根据市,场,场需求，,作,作重点宣,传,传。,例：精装,修,修酒店公,寓,寓。,120,平米小四,房,房。,90,平米小三,房,房,其它户型,：,：,利用项目,的,的小量产,品,品，提升,包,包装，塑,造,造市场的,稀,稀缺性，,砸,砸开市场,带,带动销售,。,。,例：,128,套酒店公,寓,寓（空中,别,别墅）盛,装,装公开。,户型优势,：,：,包含通风,、,、采光、,动,动向、实,用,用面积、,功,功能划分,、,、面积实,用,用性与阳,台,台、挑高,、,、凸窗等,，,，利用对,户,户型图的,了,了解、归,纳,纳、提升,，,，进而强,化,化户型优,势,势。,例：明厨,明,明卫。动,静,静划分。,买,买两房送,一,一房。,朝向位置,：,：,利用户型,的,的观景效,果,果、朝向,效,效果、楼,层,层位置、,项,项目位置,，,，对项目,的,的各个产,品,品细分，,并,并利用其,各,各自的特,点,点，发挥,优,优势，完,成,成整盘销,售,售。,例：观景,楼,楼王全面,上,上市。空,中,中花园震,撼,撼推出。,沿,沿街商住,楼,楼火热公,开,开。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况,户型对比,建筑外观,建筑工艺,建筑材料,外观视觉,指建筑立,面,面，含外,观,观色彩、,建,建筑形态,、,、风格。,利,利用其风,格,格差异，,塑,塑造项目,的,的独特性,。,。,例：经典,北,北美建筑,。,。法式公,馆,馆。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况,户型对比,建筑外观,建筑工艺,-1,建筑材料,外观工艺,利用产品,的,的外观形,态,态，细化,发,发掘其建,筑,筑材质和,工,工艺，可,以,以与其它,工,工艺，进,行,行类比，,有,有助于人,们,们对其了,解,解。,例：大理,石,石贴面。,罗,罗马柱。,顶,顶层漂板,。,。欧式穹,顶,顶等。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况,户型对比,建筑外观,建筑工艺,-2,建筑材料,构造工艺,指建筑体,构,构造的各,种,种主体工,艺,艺（底层,架,架空、空,中,中花园等,）,）和细节,工,工艺（穹,顶,顶、框剪,等,等）以及,其,其各类安,全,全指标（,抗,抗震、防,蚁,蚁等）。,主,主要根据,区,区域市场,要,要求（架,空,空、抗震,、,、防蚁等,）,），与竞,争,争项目的,区,区别和产,品,品的凸出,优,优势，进,行,行细化提,升,升。,例：中心,建,建筑一楼,架,架空通透,中,中庭。,100%,框架结构,自,自由格局,。,。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况,户型对比,建筑外观,建筑工艺,-3,建筑材料,增设工艺,指开发商,为,为提升建,筑,筑品质而,增,增设或加,强,强的工艺,品,品质，如,新,新风系统,，,，阳光安,全,全通道，,观,观景电梯,、,、一楼入,户,户大厅等,。,。,例：尊贵,门,门厅。绿,色,色新风系,统,统。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况,户型对比,建筑外观,建筑工艺,建筑材料,交房标准,指开发商,交,交付给业,主,主使用时,，,，居室各,类,类材料配,置,置，主要,包,包含门窗,、,、室内墙,面,面等，利,用,用其优势,配,配备，重,点,点发挥。,例：双层,中,中空玻璃,。,。精装修,公,公寓。名,牌,牌漆。,建安材料,包含建筑,主,主体材料,（,（外墙保,温,温、砖、,沙,沙等）和,各,各项公共,细,细节材料,（,（楼梯、,灯,灯具）等,。,。利用其,细,细节优势,重,重点放大,。,。,例：五层,外,外墙保温,系,系统。奥,迪,迪斯电梯,。,。楼梯原,木,木扶手。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,园林风格,主体内容,树木花草,雕塑小品,其他材料,工艺与维,护,护,园林风格,根据园林,风,风格，进,行,行包装提,升,升（以国,家,家划分，,依,依地带划,分,分，依组,团,团划分）,，,，塑造市,场,场亮点。,例：地,中,中海风,情,情园林,。,。分散,性,性热带,风,风情园,林,林。,地块,建筑,熟悉产,品,品,园林,配套,建设队,伍,伍,人文,园林风,格,格,主题内,容,容,树木花,草,草,雕塑小,品,品,其他材,料,料,工艺与,维,维护,主题内,容,容,明确园,林,林的主,题,题内容,，,，进一,步,步宣传,，,，扩大,印,印象。,根据各,个,个配套,组,组团，,提,提升包,装,装，补,充,充主题,园,园林和,弱,弱化非,主,主,题组团,建,建筑的,弱,弱势。,例：分,散,散性园,林,林组团,栋,栋栋观,景,景。,例：,1000,平米喷,泉,泉广场,地块,建筑,熟悉产,品,品,园林,配套,建设队,伍,伍,人文,园林风,格,格,主体内,容,容,树木花,草,草,雕塑小,品,品,其他材,料,料,工艺与,维,维护,树木花,草,草,可以根,据,据园林,花,花草