单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房 地 产计划与运营管理体系,主讲人：苏志峰,专业技术,经,经济师,物理教育,学,学 士,工商管理,硕,硕 士,天泰集团,办,办公室主,任,任,高级经理,苏志峰,逐步建立,了,了“日日,追,追踪，周,周,周控制，,月,月月考评,”,”的计划,与,与运营管,理,理体系，,有,有效促进,“,“三线一,圆,圆”均衡,发,发展,一、天泰,地,地产计划,与,与运营管,理,理发展史,2003,年阳光公,司,司计划与,运,运营管理,模,模式为雏,形,形,2004,年,年建立天,泰,泰集团计,划,划与运营,管,管理体系,2006,年,年天泰集,团,团计划与,运,运营管理,信,信息系统,正,正式启动,天泰计划,与,与运营管,理,理体系经,历,历了由粗,放,放型管理,到,到精细化,管,管理，再,到,到重点突,出,出年度KPI指标,和,和重要里,程,程碑计划,的,的发展历,程,程,二、计划,与,与运营管,理,理理念,1、法约,尔,尔的管理,职,职能论,计划与运营管理,计划,激励,标准,协调,组织,控制,计划：管理者,是,是计划的,主,主要制定,和,和决策者,，,，并负主,要,要责任。,主,主要职责,是,是：与员,工,工就目标,进,进行沟通,交,交流，一,起,起制定实,现,现项目目,标,标的各项,具,具体计划,和,和总体计,划,划。,组织：管理者,负,负责进行,团,团队的组,建,建，授予,成,成员相应,的,的权力。,主,主要职责,是,是：努力,为,为计划实,施,施获得足,够,够的人、,财,财、物等,资,资源，并,使,使人与事,得,得到合理,的,的配置。,协调：通过有,效,效的沟通,和,和激励，,使,使所有成,员,员共同完,成,成计划目,标,标，主要,职,职责是：,运,运用职权,和,和个人魅,力,力去影响,他,他人，利,用,用有效的,沟,沟通，及,时,时地激励,，,，正确地,解,解决各种,矛,矛盾和冲,突,突，使成,员,员都能全,身,身心地投,入,入工作。,控制：控制就,是,是将计划,与,与实际进,程,程比较，,发,发现问题,，,，及时纠,正,正，以保,证,证计划的,有,有效实施,。,。主要职,责,责是：全,面,面对计划,进,进行监控,，,，及时掌,握,握工作实,际,际进展和,出,出现的偏,差,差，采取,措,措施纠正,，,，使工作,处,处于受控,状,状态。,1、法约,尔,尔的管理,职,职能论,信息交流-“数,据,据库”,事前筹划-“导,航,航器”,动态监,控,控-“助,推,推器”,决策依,据,据-“仪,表,表盘”,2、计,划,划与运,营,营管理,作,作用,A,P,C,D,分析现,状找,问题,分析产生质量问题的原因,找出主要原因,制订对策和措施,检查效果和发现问题,总结检验,纳入标准,遗留问题,转入下期,执行、实施计划,3、计,划,划与运,营,营管理,思,思路：,戴明环-PDCA,3、计,划,划与运,营,营管理,思,思路：,戴明环-PDCA,目标统一性原则,稳定性与适应性相结合原则,统一指挥原则,分工协作原则,适当管理宽度原则,集权与分权相结合原则,权力、职责对称性原则,精干高效原则,均衡性原则,整体性原则,计划运营管理指导,原则,4、计,划,划与运,营,营管理,指,指导原,则,则,优秀的沟通能力,较高的,情商系数,良好的人际交往能力,高效的时间管控能力,高效的激励能力,非凡的协调能力,计划与运营管理者必备素质,运用管理知识和技术能力,5、计,划,划与运,营,营管理,者,者必备,素,素质,第一是,对,对近期,内,内即将,发,发生的,活,活动加,强,强控制,，,，积极,挽,挽回时,间,间和成,本,本，这,是,是因为,早,早控制,早,早主动,；,；,第二是,工,工期估,计,计最长,或,或预算,估,估计最,大,大的活,动,动应进,一,一步审,核,核预估,依,依据，,并,并做好,该,该活动,压,压缩时,间,间和费,用,用的准,备,备工作,，,，因为,估,估计值,越,越大的,项,项目更,有,有压缩,的,的可能,；,；,第三，,将,将某些,可,可以再,分,分的活,动,动进一,步,步细分,，,，研究,细,细分活,动,动之间,并,并行工,作,作或工,作,作穿插,的,的可行,性,性，如,可,可行，,则,则可有,效,效地压,缩,缩时间,和,和费用,。,。,6、计,划,划调整,重,重点,每一次,变,变更都,必,必须遵,循,循同样,的,的程序,，,，即相,同,同的文,字,字报告,，,，相同,的,的管理,方,方法，,相,相同的,授,授权过,程,程。,必须确,定,定每一,次,次变更,对,对项目,成,成本、,进,进度、,风,风险、,技,技术要,求,求的影,响,响。,一旦批,准,准进行,变,变更，,项,项目组,必,必须设,定,定一个,程,程序来,执,执行变,更,更。,在充分,估,估计一,个,个变更,的,的影响,之,之后，,必,必须谨,慎,慎执行,，,，并且,使,使其保,持,持在限,定,定的数,目,目之下,以,以避免,项,项目进,度,度和成,本,本的外,溢,溢。,7、计,划,划变更,控,控制,时间与,成,成本之,间,间在一,定,定的范,围,围内有,一,一定的,替,替代性,，,，一种,用,用最低,的,的相关,成,成本的,增,增加来,缩,缩短项,目,目工期,的,的方法,。,。该方,法,法基于,以,以下假,设,设：,每项活,动,动有两,组,组工期,和,和成本,估,估计：,正,正常和,应,应急。,一项活,动,动的工,期,期可以,通,通过从,正,正常时,间,间减至,应,应急时,间,间得到,有,有效的,缩,缩减，,这,这要靠,投,投入更,多,多资源,来,来实现,应,急,急,时,时,间,间,是,是,确,确,保,保,活,活,动,动,按,按,质,质,量,量,完,完,成,成,的,的,时,时,间,间,下,下,限,限,。,。,当,需,需,要,要,将,将,活,活,动,动,的,的,预,预,计,计,工,工,期,期,从,从,正,正,常,常,时,时,间,间,缩,缩,短,短,至,至,应,应,急,急,时,时,间,间,时,时,，,，,必,必,须,须,有,有,足,足,够,够,的,的,资,资,源,源,作,作,保,保,证,证,。,。,在,活,活,动,动,的,的,正,正,常,常,点,点,和,和,应,应,急,急,点,点,之,之,间,间,，,，,时,时,间,间,和,和,成,成,本,本,的,的,关,关,系,系,是,是,线,线,性,性,的,的,。,。,8,、,、,时,时,间,间-,成,成,本,本,平,平,衡,衡,法,法,最,低,低,成,成,本,本,最,佳,佳,工,工,期,期,直,接,接,成,成,本,本,利,润,润,损,损,失,失,项,目,目,总,总,成,成,本,本,间,接,接,成,成,本,本,工,期,期,成,本,本,0,A,9,、,、,工,期,期-,成,成,本,本,抉,抉,择,择,模,模,型,型,计,划,划,赶,赶,不,不,上,上,变,变,化,化,，,，,因,因,而,而,不,不,做,做,计,计,划,划,做,计,计,划,划,浪,浪,费,费,时,时,间,间,只,做,做,进,进,度,度,计,计,划,划,，,，,忽,忽,视,视,质,质,量,量,、,、,成,成,本,本,和,和,资,资,源,源,计,计,划,划,做,了,了,计,计,划,划,便,便,束,束,之,之,高,高,阁,阁,计,划,划,扭,扭,曲,曲,成,成,了,了,记,记,录,录,强,调,调,计,计,划,划,的,的,严,严,肃,肃,性,性,，,，,因,因,而,而,刻,刻,板,板,地,地,照,照,计,计,划,划,执,执,行,行,10,、,、,计,计,划,划,与,与,运,运,营,营,管,管,理,理,误,误,区,区,房,地,地,产,产,计,计,划,划,与,与,运,运,营,营,管,管,理,理,流,流,程,程,图,图.doc,三,、,、,房,房,地,地,产,产,计,计,划,划,与,与,运,运,营,营,管,管,理,理,1,、,、,管,管,理,理,流,流,程,程,原,则,则:,可,可,考,考,核,核,、,、,可,可,量,量,化,化,、,、,不,不,虚,虚,报,报,、,、,不,不,肢,肢,解,解,评,价,价,：,：,自,自,评,评,考,考,评,评,上,上,评,评,方法：,工作分解结构-WBS,（Work Breakdown Structure）,依据：重要里程碑计划（内容附后）,年度KPI指标,分,分解,董事会/执委,会,会安排的重要工,作,作,要求：,月度计划60%权重，月度,计,计划不超过20,项,项,2,、报送要求,每月末前一天报,送,送次月计划,每月最后一天上,传,传计划管理信息,系,系统月度工作总结,以上时间遇节假,日,日提前,3、报送时限,4、报送模版,序号,计划内容,权重,自评,考评,上评,1,里程碑计划/KPI指标分解计划,不低于60,2,其它重点工作,不高于40,注,：（1）其它重,点,点工作指董事会/执委会安排工,作,作、职责,范,范围内重要工作,、,、协调工作等。,（,（2,）,）该计划模版在,计,计划管理信息系,统,统中实现，实行,网,网络报送。,举例：营销中心,报,报送模版,序号,计划内容,权重,自评,考评,上评,1,本月销售回款完成率,80,2,其它重点工作,20,假设2月份销售,回,回款完成65%,（,（对应完成率得,分,分70%），其,它,它工作全部完成,，,，则本月完成率,为,为：70%80%（权重）+20%（其它工,作,作完成）=76%,4、报送模版,月度计划审核流,程,程.doc,5,、审核流程,22,3/9/2023,序号,重要里程碑计划,1,取得国有土地使用权证,2,拆迁,3,施工图纸设计,4,取得建筑工程施工许可证,5,取得商品房预售许可证,6、重,要,要里程,碑,碑内容,7、重,要,要里程,碑,碑计划,调,调整,原因：,受,受外部,客,客观不,可,可抗力,等,等因素,影,影响,流程：,责,责任单,位,位以会,签,签形式,提,提报调,整,整原因,及,及调整,后,后里程,碑,碑计划,实施：,经,经执委,会,会分管,领,领导及,执,执行总,裁,裁批准,月度,考,考评会,公,公示后,实,实施,限次：,每,每年仅,限,限调整,一,一次,按每月,实,实际工,作,作完成,情,情况评,价,价打分,未完成,项,项按完,成,成比例,对,对应其,权,权重进,行,行评价,打,打分,8、评,价,价办法,月度销,售,售回款,项,项评价,办,办法,完成率,在,在90%以上,得,得分：120%计,划,划项权,重,重,完成率,在,在80%-90%得,分,分：110%,计划,项,项权重,完成率,在,在70%-79%得,分,分：100%,计划,项,项权重,完成率,在,在60%-69%得,分,分：70%,计,计划项,权,权重,完成率,在,在50%-59%得,分,分：50%,计,计划项,权,权重,销售回,款,款完成,率,率低于50%,，,，得分,为,为0,物业公,司,司、奥,厦,厦公司,、,、教育,公,公司、,天,天影公,司,司销售,回,回款完,成,成率增,加,加10%进行,分,分段考,核,核,8、评,价,价办法,9、兑,现,现办法,里程碑,计,计划兑,现,现办法,偏差在1个月,d2个月,，,，予以,警,警告,偏差在2个月,d3个月,，,，不能,评,评为A,类,类员工,偏差在3个月,d4个月,，,，直接,区,区分为C类员,工,工,偏差d,4个,月,月，岗,位,位调整,销售回,款,款兑现,办,办法,偏差在30%,d40%,，,，警告,或,或通报,批,批评,偏差在40%,d50%,，,，不能,评,评为A,类,类员工,偏差在50%,d60%,，,，直接,区,区分为C类员,工,工,偏差在d60%以,上,上，岗,位,位调整,注：评,价,价对象,是,是年度KPI,指,指标中,有,有回款,指,指标的,单,单位,9、兑,现,现办法,计划完,成,成率兑,现,现办法,连续2,个,个月排,名,名最后,，,，,不能评,为,为A类,