单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,成都好美资产管理有限公司,*,成都好美资产管理有限公司,联系人：王 晖 电话：,2010年3月,“大乘记”商业街运作方案,（招商细案见附件）,成都好美资产管理有限公司,逻辑思路,项目背景,项目定位,项目业态功能规划,项目商业运营策略,成都好美资产管理有限公司,项目概况:,商业部分:18719.8,商业建筑形态：,地上1-2层,局部4-5层,项目位置,成都市温江区公平街道,项目背景资料,成都好美资产管理有限公司,区域概述,本,案,“大乘记”国际旅游区商圈,以“大乘记”国际旅游区为核心的旅游产业经济带。,农大商圈,以四川农业大学校区为核心形成的校园经济模式。,惠民社区商圈,以惠民社区及规划住区为依托形成大规模社区商业模式。,旅游环线商圈,以旅游线路各个景点为托形成环线旅游商业模式。,成都好美资产管理有限公司,区域概况,基础条件优越,温江区面积277平方公里，全区总人口329323人，其中，非农业人口145240人，乡村人口184083人。,温江平畴沃野，四河穿流，是国家级生态示范区，都市的天然屏障。其深厚的文化底蕴、怡人的亚热带气候、碧波迭荡的河流、翠绿葱浓的12万亩花木、四通八达的交通，构建出最佳的人居环境，享有“金温江”的美誉。温江实行工业强区战略，基本形成了以生物制药为主的制药业，以方便食品、奶制品、饮料为主的食品制造业，以包装印刷及装潢为主的印刷业。境内的国家级成都海峡两岸科技产业园正在成为中国西部现代轻工业基地和重要的台商聚集区，被海内外誉为“挺进西部的桥头堡”。,经济状况良好,温江连续5年跻身社会经济综合发展指数全国百强县，排名跃升至68位。2009年全区国内生产总值为174.12亿元，比上年增长16.1%。第三产业生产总值为57.02亿元，比上年增长13%。社会消费品零售总额为35.07亿元，比上年增长17.9%。,成都好美资产管理有限公司,项目区域分析,项目位于成都市温江区公平街道境内，天乡路与惠民路交汇处。面对即将投入使用的四川农业大学温江校区，背靠惠民社区规划住宅板块，毗邻规划中的“大乘记”国际旅游区。,项目区位具有独特的优势，既能依托四川农业大学打造“校园经济”核心商圈，又能辐射周边住宅板块发展社区生活配套商圈，还能依托毗邻的“大乘记”国际旅游区形成旅游经济互动；打造独具特色的“生态新城”和“美食名城”。,项目所处环境内，居民以返迁户为主，其消费能力和消费习惯对项目的支撑不足，农大校园还未投入使用，商圈的整体运作成熟还需要一定的时间。,成都好美资产管理有限公司,小结,从区域经济及背景来看,当前从事商业地产开发与经营，机遇与挑战并存；,从项目自身具备的条件而言,商业业态业种的选择一定程度上受到环境制约;,从项目区域而言,项目所处的大环境为温江区公平街道新兴商圈；从小环境来看,并非区域的理想商业节点；优点和缺点同样突出。,成都好美资产管理有限公司,逻辑思路,项目背景,项目定位,项目业态功能规划,项目商业运营策略,成都好美资产管理有限公司,项目SWOT分析,位于成温邛高速这一重要交通干道，交通较便利。,项目多为临街商铺，不易产生“商业死角”。,物业整体结构较规范，基本符合普通业态选址要求。,区域内在建项目体量较大，销售入住后，区域内常住人口将进一步增加，利于项目的持续经营发展。,项目位于多个商圈的复合点，各类消费人群集中度高，特别是校园经济、旅游、居住消费三位一体的互动性强，将是项目整体乃至于区域经济发展良性成长的基础。,优势,Strength,成都好美资产管理有限公司,项目SWOT分析,项目所处区域内现有居民多为“返迁户”，消费能力较低，消费习惯落后，项目的初期运营将会比较艰难。,项目毗邻的四川农业大学温江校区和规划中的“大乘记”国际旅游区产业带还未投入正式运营，项目周边区域市场成熟度低，商业氛围不足。,商铺面积偏大，径深较长，不利于规划和招商。,区域内在建的“锦绣”项目商业部分约,8400,，惠民社区安置房商业部分约,40000,，项目左侧在建商业部分约,15000,，本项目商业部分约,18700,，总计,82100,，而本区域学生及常住人口总计不足,2,万人，常住人口拥有商业面积为,4.1/,人，较国际有关研究,1/,人的标准有很大的差距，商业发展的空间有限，不利于商业经营，不利于商业资产的增值。,劣势,Weakness,成都好美资产管理有限公司,项目SWOT分析,温江区经济发展迅速，大环境基本面向好。,毗邻四川农业大学温江校区，校园经济特征明显，具有一定的发展潜力。,属于惠民社区及规划住宅板块内，潜在客群较大。,紧靠规划中的“大乘记”国际旅游区产业带，可以有效的与本项目形成互动。,区域内商业缺乏统一科学的规划，无法形成商业产业集群，不利于持续发展，而农大校区和“大乘记”国际旅游区产业带即将投入使用，对于区域商业的需求提出了更高的要求，存在市场空白。本项目的运营，将填补此项空白，获得更大的发展空间。,机会,Opportunity,成都好美资产管理有限公司,项目SWOT分析,区域内在建项目体量较大，产生的商业配套部分，相对于区域内约,2,万的常住人口，商业面积过大，将稀释商家的经营收益，不利于项目商家在培育期存活。,项目所处的区域将于近期内出现数个楼盘的商铺放量销售，区域竞争激烈，对于商铺经营者和投资者的争夺难度激增，不利于项目商业的整体招商和销售。,安置居民可能因房屋权属等问题干扰商家正常经营。,现四川省教育厅对高校实行“封闭式”管理，规定学生从周一至周五下午,13,：,00,无正当理由不得出校门，农大若实行此政策，将极大的影响本项目的经营发展。,威胁,Threat,成都好美资产管理有限公司,项目战略模式的选择,领导者,点睛者,行业领袖,次、非主流市场,制定游戏规则,树立价格标杆,产品有不可复制性,建立成本优势,以我为主，,画龙点睛,区域商业最耀眼的亮点,我们的战略模式,挑战者,非行业领袖，中大规模市场,改变游戏规则,强调新的评估标准,强调产品的特色和价值,建立低成本结构,领导者,制定游戏规则,树立价格标杆,产品有不可复制性,建立成本优势,成都好美资产管理有限公司,项目的整体定位,区域复合承接型商业,承接区域四种特色商圈的复合型商业。,承接新老城区商圈的商业模式。,承接区域内新老客群消费力的综合性商业。,定位说明：,成都好美资产管理有限公司,项目的经营目标,成为区域内品质最高、服务最佳、经营品类最齐全、大部分消费群体消费首选的生活广场。,长乐坊,蓝色加勒比,玉林生活广场,成都好美资产管理有限公司,项目的共赢模式,项目共赢模式,带动区域商业,繁荣发展,为政府区域,建设树立形象,投资人获得稳定回报，,资产增值,经营商家盈利，,发展壮大,为周边居民提供,优质便捷的商业服务,成都好美资产管理有限公司,消费群定位,核心消费群,重要消费群,次要消费群,区域常住居民,区域旅游客群,农大消费群,成都好美资产管理有限公司,经营客户定位,核心客户群,重要客户群,次要客户群,其他配套商家,本地知名商家,知名品牌商家（餐饮、休闲、娱乐等）直营或OEM模式寻求加盟,成都好美资产管理有限公司,项目经营策略,以三个目标明确的阶段，逐步经营发展，成为区域商业领头羊，达成预期的经营愿景。,完成招商，初步确立商业街框架，流畅稳定的运行。,完成商源升级，改善项目商业品质，吸纳培养大量忠实的消费群体、囤积大量优质储备商源，构筑生活广场骨架。,稳定提升知名度和美誉度，成为区域商业领头羊。,市场培育期,运营3年后,市场成长期,运营5年后,市场成熟期,运营7年后,成都好美资产管理有限公司,项目资金投入计划,在总资金投入预计一千万的前提下，根据项目经营策略制定的三个阶段，按每阶段的重点工作，投入相应的资金：,市场培育期,市场成长期,市场成熟期,三年计划资金投入重点：项目改造、全面招商、宣传推广、租金支付,五年计划,资金投入重点：招商调整、整合营销、租金支付,七年计划 资金投入重点：置换补位、品牌建设、租金支付,2010年 2013年 2015年 2017年,成都好美资产管理有限公司,逻辑思路,项目背景,项目定位,项目业态功能规划,项目商业运营策略,成都好美资产管理有限公司,业态业种规划原则,有利于项目快速形成人气商气的原则,有利于降低招商难度，加快招商速度的原则,有利于体现项目整体定位的原则,有利于提升项目商业价值的原则,有利于商家共荣的原则,有利于良性竞争的原则,成都好美资产管理有限公司,业态规划目的,恢复川西饮食名镇的特色，以优惠的条件召回原有特色品种，如：苏炖肉、卤菜一绝、芋儿鸡等等。,形成餐饮集群化效应，打造新老结合的饮食文化街。,充分吸引人气，聚集商气，成为项目的整体亮点，为项目的发展起到牵头的作用。,形成新的品牌：川西饮食第一镇。,成都好美资产管理有限公司,业态配比,成都好美资产管理有限公司,1号楼业态规划,业态：餐饮,包含：川西本土知名餐饮、品牌类中餐或火锅，特色餐饮等。,成都好美资产管理有限公司,2号楼业态规划,业态：餐饮、休闲、商务办公,包含：主题中餐，写字楼，咖啡，书吧等。,成都好美资产管理有限公司,3号楼业态规划,业态：零售、娱乐、酒店、商务办公,包含：超市，百货精品，KTV，商务酒店等。,成都好美资产管理有限公司,4号楼业态规划,业态：零售、精品店、酒店,包含：百货精品店，生活配套商业、商务酒店等。,成都好美资产管理有限公司,5号楼业态规划,业态：零售、商务办公、酒店,包含：写字间、百货精品店、商务酒店等。,成都好美资产管理有限公司,逻辑思路,项目背景,项目定位,项目业态功能规划,项目商业运营策略,成都好美资产管理有限公司,总体策略,定向招商,经过多年的商业地产实践，我们认为“定向招商”是最现实可行的商业招商策略。所谓“定向招商”即在确定目标商家后，采取一对一的服务策略，同目标商家决策层进行全方位的有效沟通，从而提高达成合作共识的效率。这也是改“坐销”为“行销”的营销方式，减少不必要的广告投入，实现真正的高效运作。,重点商家、品牌商家、重要节点商家采取以定向招商为主，从而能有效地带动整体招商工作的展开；社区配套等小铺面商家主要采取传统的“坐销”为主。这样能集中力量解决项目招商的主要问题，避免不必要的精力分散。,主力店定盘,作为商业项目关键组成部分的主力店，是项目整体商业价值最直观的体现。主力店的风格、档次、品质，直接确定了商业项目的基调。,本项目以精品百货店和生活超市作为主力店，确立了本项目商业部分时尚、先进的基调，体现出本项目的气势和气质，使项目具有了在区域内无与伦比的影响力和号召力。,成都好美资产管理有限公司,招商策略,品牌导入和品牌带动,在项目招商过程中一定要引入在行业内具有一定影响力、能够提升本项目经营档次的品牌经营者，提升项目的投资价值和经营价值。在此基础上利用品牌经营商的影响力来进行进一步的招商，这样可以增强招商的有效性，扩大招商的影响力，对于项目的销售以及招商的持续开展都有极大的促进作用。,引进强势品牌（OEM），带动本地商源入驻,从成都引入知名品牌，或者以品牌OEM的模式在本地寻求加盟，从而提升项目影响力和号召力，带动本地优质商源的入驻。,普遍撒网，重点突破,在广泛接触商家的情况下，从各类商源中选取有代表性、可能性较强的商家进行重点谈判和突破。,成都好美资产管理有限公司,招商策略,“先易后难”,为了保障招商的顺利进行，也为了使招商对销售有促进作用，在招商前期应选择要求不高，但具有一定代表性的商家迅速地突破，然后利用他们来进行宣传，一方面加强投资者的投资信心，另一方面对招商起到一定的促进作用。,“政策不均衡”,为了吸引有一定实力的商家入驻，在项目的优惠政策上应有一定的偏向性，应对有较强品牌的商家和主要形象展示面的商家提供更多、更广泛的优惠，而对一般的商家则提供较少的优惠。,“商家准入制”,为了保障项目的品质和持续有效的运营，我们必须对项目所招商家进行甄别，设置一定的进入“商家准入条件”，选择适合本项目定位和发展的商家。,“放水养鱼”,为了确保项