单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2019/8/20,#,1,土地增值税管理操作实务,2019,年,8,月,1土地增值税管理操作实务,2,主要内容,土地增值税管理,房地产开发,旧房转让,预征,清算,核定征收,查账征收,2主要内容土地增值税管理房地产开发旧房转让预征清算核定征收查,3,概述,征税范围,土地增值税只对转让,国有,土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征税，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。,1.,只对转让国有土地使用权征税，对转让非国有土地和出让国有土地行为均不征税；,2.,既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和附着物的产权征税（包括地上地下的各种附属设施）；,3.,只对有偿转让征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的行为不予征税。,（,赠与：直系亲属，公益性赠与,）,3概述征税范围,4,概述,纳税义务人,包括各类机关、社会团体、,部队、,企业单位、事业单位、,个体工商业户及其他单位和个人,，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构及外国公民等。,4概述纳税义务人,5,概述,纳税地点,土地增值税纳税地点为房地产所在地。房地产所在地，是指房地产的坐落地，纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产的所在地分别申报纳税。,5概述纳税地点,6,概述,申报缴纳,1.,房地产开发：“先预缴，后清算”（,重点,）,2.,旧房转让：,按次,申报纳税,。在转让房地产合同签订后的7日内，向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。,6概述申报缴纳,7,概述,土地增值税计算,第,1,步：确认应税收入,第,2,步：确认扣除项目金额,第,3,步：计算增值额=应税收入扣除项目金额,第,4,步：计算增值率增值额扣除项目金额,第,5,步：计算土地增值税税额,土地增值税=增值额适用税率扣除项目金额适用速算扣除系数。,7概述土地增值税计算,8,概述,土地增值税税率表,档次,级 距,税率,速算扣除系数,税额计算公式,说 明,1,增值额未超过扣除项目金额,50%,的部分,30%,0%,增值额,30%,扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。,2,增值额超过扣除项目金额,50%,，未超过,100%,的部分,40%,5%,增值额,40%-,扣除项目金额,5%,3,增值额超过扣除项目金额,100%,，未超过,200%,的部分,50%,15%,增值额,50%-,扣除项目金额,15%,4,增值额超过扣除项目金额,200%,的部分,60%,35%,增值额,60%-,扣除项目金额,35%,8概述土地增值税税率表档次级 距税率速算扣除系数税额计算公式,房地产开发,一、土地增值税预缴,1.,细则,第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。,房地产开发一、土地增值税预缴,9,2.,国税发,201053,号,为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于,2%,，中部和东北地区省份不得低于,1.5%,，,西部地区省份不得低于,1%,，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。,2.国税发201053号,10,3.,四川省地方税务局,2010,年第,1,号公告进行了预征率的调整,对保障性住房暂不预征土地增值税；,普通住宅预征率为,1%1.5%,；,非普通住宅预征率为,1.5,-2.5,；,商用房预征率为,2.5,-3.5,；,注意：,各市、州地方税务局应结合本地实际，在上述幅度内确定当地预征率。,3.四川省地方税务局2010年第1号公告进行了预征率的调整,11,4.,南充市根据省局公告，对预征率进行了明确：,对保障性住房暂不预征土地增值税；,普通住宅预征率为,1%,；,非普通住宅预征率为,2%,；,其他类型房产预征率为,3%,；,4.南充市根据省局公告，对预征率进行了明确：,12,13,5.,预缴申报,纳税人应在每月15日前申报预缴土地增值税，营改增以后，根据国家税务总局公告2016年第70号规定，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。分别按普通住宅、非普通住宅和其他三类不同的预征率计算预缴土地增值税。,135.预缴申报,14,6.,普通住宅认定：,川地税函2005399号,享受土地增值税优惠政策的普通住房标准必须同时满足以下条件：,1.,住宅小区容积率在1.0以上；,2.,单套建筑面积在140平方米以下；,3.,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。,146.普通住宅认定：川地税函2005399号,15,7.,风险提示,（,1,）未按规定申报预收款收入、足额申报预缴土地增值税,（,隐匿收入,、分解收入、收到按揭回款未及时申报等）；,（,2,）未分不同的房屋类型分别预缴土地增值税；,（,3,）土地增值税收入确认是否正确。,157.风险提示,16,8.,法律责任,对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。,168.法律责任,17,房地产开发,二、土地增值税清算,（一）,清算条件,1.,可清算（,税务机关发起,）,符合下列条件之一的，可要求纳税人办理清算：,已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在,85,%以上，或该比例虽未超过85%，但,剩余,的可售建筑面积已经出租或自用的。,取得销售（预售）许可证,满三年,仍未销售完毕的。,省税务机关规定的其他情况。,17房地产开发二、土地增值税清算,18,房地产开发,第1项中,“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”,，是指纳税人已转让的房地产建筑面积与出租、自用的可售建筑面积合计占清算项目可售建筑面积比例在85%以上；,第2项中,“取得销售（预售）许可证满三年”,是指清算单位取得的最后一张销售(预售)许可证满三年的情形。,18房地产开发 第1项中“该比例虽未超过85%，但剩余的可售,19,房地产开发,2.,应清算,（,纳税人发起,）,符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增值税清算：,房地产开发项目全部竣工、完成销售的；,整体转让未竣工决算房地产开发项目的；,直接转让土地使用权的。,（不得适用核定征收）,纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。,前（一）（二）款所称“竣工”，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始交付购买方；开发产品已取得了初始产权证明。,19房地产开发 2.应清算（纳税人发起）,20,房地产开发,（二）清算受理,1.,符合可清算条件的纳税人，自接到主管税务机关下达税务事项通知书（,清算通知,）之日起,90日,内，到主管税务机关办理清算手续。,2.,符合应清算条件的纳税人，应当在满足条件之日起,90日,内，到主管税务机关办理清算手续。（,应清算不用下达清算通知,）,3.,主管税务机关收到纳税人,清算资料,后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理，下达清算,受理通知书,；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内（,15,日）补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；,对不符合清算条件的项目，不予受理,。,20房地产开发（二）清算受理,21,房地产开发,（三）清算单位,1.是否以项目或分期项目为清算单位。以建设工程规划许可证上确定的项目为清算单位；,2,.同一期内是否按不同房地产类型分别计算增值额。,清算基准日,纳税人开发的房地产项目符合清算条件的，办理清算时，以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内任意一天（,一般为月末,），为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。,注意,：,对清算基准日后取得的土地增值税收入清算问题。,21房地产开发（三）清算单位,22,房地产开发,（四）,清算方式,1.,查帐征收,2.,核定征收,(,征收率不低于,5%,）,注意：对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。,(,国税发,2009,91,号三十六条),22房地产开发（四）清算方式,23,房地产开发,核定征收情形：,（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；,（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；,（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；,（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；,（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。,23房地产开发核定征收情形：（一）依照法律、行政法规的规定应,24,房地产开发,（五）清算扣除项目,1,.,取得土地使用权支付金额,（,1,）地价款（出让金或买价）；,（,2,）按国家统一规定交纳的有关费用（契税）。,土地闲置费不得作为在计算土地增值税时扣除。,24房地产开发（五）清算扣除项目,按国家统一规定交纳的有关费用，能取得财政专用票据的，计入,取得土地使用权所支付的金额,项目扣除，不能取得财政专用票据的，计入,房地产开发费用,项目扣除。（拍卖费不扣除）,对于因逾期支付取得土地使用权所支付的金额而产生的滞纳金、罚息或资金占用费性质的款项，即使取得财政专用票据的，也不予扣除。,按国家统一规定交纳的有关费用，能取得财政专用票据的，,25,26,房地产开发,2,.,前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出,前期开发包括场地平整、测绘、勘察、设计、施工前需要办理的人防、消防、水电气等手续、临时用地手续等。,一般发生在正式开工之前，严防其他科目（开发费用）内容挤占本项目。,26房地产开发2.前期工程费,27,房地产开发,3.,建筑安装工程费,需准备的资料：,建筑安装工程费申报明细表,工程结算、决算报告,设计概算、施工图预算,施工安装合同,工程价款结算单及变更签证单,材料、设备采购合同,工程施工变更合同,会计核算及建筑安装业发票,日常巡查巡管记录资料,27房地产开发3.建筑安装工程费需准备的资料：,注意：,根据国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（国家税务总局公告2016年第70号）第五条规定：营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号）规定，,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。,注意：,28,29,房地产开发,4.,基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。,29房地产开发4.基础设施费,30,房地产开发,5.,公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。,30房地产开发5.公共配套设施费,31,房地产开发,公共配套设施(费)认定和处理方法,1.,建成后产权属于全体业主所有的，不计收入，可扣成本费用,;,2.,建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的不计收入，可扣成本费用;,3.,建成后有偿转让，计算收入，扣除成本费用；,4.,建成后产权不清的，发生转让时计收入并可扣除成本，未转让的不计收入不扣除成本。,31房地产开发公共配套设施(费)认定和处理方法,32,房地产开发,6.,开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,32房地