Click to edit Master title style,*,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,第三章,前期物业管理,Shanghai Technical College of Urban Management,上海城市管理职业技术学院,第一节 建设单位必须做的工作,一、提出划分物业管理区域的要求,二、制定业主临时公约及房屋使用说明书,三、选聘物业管理企业,四、签订前期物业效劳合同,五、配置物业管理用房,承 诺 书,本人单位已详细阅读并理解建设单位 制定的?业主临时公约?，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。,特签署本承诺书,购房人签章,年 月 日,?房屋使用说明书?根本内容：,1.开发建设单位、设计单位、施工单位、监理单位名称；,2.建筑结构类型，承重墙体平面布置说明；,3.自来水、雨污水、强弱电、燃气、热力、通风等设施容量、配置、管线走向的说明；,4.有关设施安装预留位置的说明，安装的本卷须知；,5.门、窗类型，使用本卷须知；,6.配电负荷说明；,7.装饰装修本卷须知；,8.房屋公用面积使用规定说明；,9.房屋外立面使用、底层天井使用、封阳台的说明；,10.小区公用设施使用、维护等说明。,四、签订前期物业效劳合同,(一)、前期物业效劳合同订立的原那么,(二)、前期物业效劳合同的性质,(三)、前期物业效劳合同主要内容,第二节 受聘的物业管理企业必须做的工作,一、组建工程物业管理处部,(,一,),小区经理必备知识和能力,(,二,),小区经理、管理员应取得岗位资质,1.,小区经理必备知识,1了解房地产有关理论和开发经营、管理等根本知识；,2熟悉物业管理的根本理论和有关政策法规，掌握本地区有关物业管理规定，收费定价规定等；,3掌握房屋完损等级标准、质量检测方法和平安管理的根本知识；,4掌握物业管理的有关技术标准、修缮标准和管理标准；,5掌握房屋结构、设备、设施等修缮维护的根本知识；,6掌握有关计算机应用知识。,2.,小区经理必备能力,1具有建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度的能力；,2具有制定工作方案，并组织实施的能力；,3具有及时处理房屋、设备、设施的抢救排险和火警救护等突发事件能力；,4具有宣传教育、组织各类物业管理活动及处理一般矛盾的能力；,5具有处理物业管理专项业务并能与相关机构协调的能力；,6具有熟练应用计算机进行管理的能力。,二、制定落实物业管理方案,一物业管理机构设置情况，人员组成及人员情况；,二物业管理效劳的理念,三物业管理效劳的内容,四物业效劳的质量,三、制定企业内部管理制度,一目标责任制度,1.,含义,所谓目标责任，就是物业管理企业管理层、管理效劳层等共同制定经营管理效劳目标，使人人从中受到鼓励，使企业成员通过自我控制，独立自主地为完成企业目标承担自己相应责任。,2.,内容,1经营规模目标,2经营效益目标,3规模、效益总目标自上而下向各部门、管理处等层层展开,二岗位责任制度,1.,含义,所谓岗位责任，是指物业管理企业因经营管理效劳需要制定明确的设置岗位，由岗位设定人员，人员工作责任内容，及其相应的利益和必须承担的责任等的制度。,2.制定的原那么,1目标和要求是一致的,2结合物业管理企业本身的经营方向、经营要求制定,3根据物业管理区域房屋建筑及相关的设施、设备和场地的具体情况来制定,3.,类别,1管理处经理主任岗位责任制度,2管理员、管理效劳人员岗位责任制度,三财务管理制度,1.财务部门的设立，人员编制，人员岗位职责,2.企业内部各项本钱、费用收支审核规定,3.物业管理企业财务预算规定,4.财务分析有关规定,5.物业效劳收费采用酬金制形式的,第三节 前期物业管理效劳的主要内容,一,、做好物业查验工作,一承接查验的性质和依据,二物业承接验收标准,三承接验收的程序,四承接验收的意义,五、承接查验中发生问题处理方式,二、楼宇入伙,一楼宇入伙的概念,二楼宇入伙时，物业管理企业必须做的工作,三楼宇入伙的一般程序,四楼宇入伙中必须注意的几个事项,五入住通知书、交付使用书、业主情况表等文件,三、装饰装修管理,一装饰装修行为有关问题界定,二物业管理企业在装饰装修管理中做的工作,