单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第四讲 总图规划设计,定性之言：,若项目研发阶段决定了项目总货值的,85%,，那么总图设计就已决定了总货值的,75%,。,若项目研发阶段已将成本控制了,85%,，那么总图设计阶段就已将成本控制了,70%,。,总图决定了景观的构架与格局。,总图决定了物业管理成本的基础,第四讲 总图规划设计定性之言：,总图规划设计八大诀窍,用足指标,货值最大化,配套用房最小化,赠率规划、底层挖掘,充分挖掘端户价值,中央景观带提升项目品质,控制地库,减少入口,总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项目价值的天花板。,总图规划设计八大诀窍用足指标总图精细化的研究，景观精细化的,“,掏干吃净,”,-,用足指标,1,、用足容积率和建筑密度,1.1,用足容积率（北京唐宁,ONE,案例）,1.2,用足建筑密度（图示说明）,2,、用足规划法规的边界（三个案例）,如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用,2.2,米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至,2.2,米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。,“掏干吃净”-用足指标1、用足容积,1.1,用足容积率,损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润,1,、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。,2,、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。,案例：北京唐宁,ONE,项目,1.1 用足容积率损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利,1.2,用足建筑密度,损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间,1,、建筑密度主要与首层建筑面积有关,-,首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。,相关案例在第六部分,底层挖掘和分率原则中论述,-,好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。,1.2 用足建筑密度损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间,-,好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。,1.2,用足建筑密度（成都晶蓝半岛）,-好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。1.,双层高可变空间的利用,优点：零面积变,2,房，,3,房户型成,5,房,功能：可以做为家庭娱乐、书房、保姆间、空中花园等多种用途，上下层不等高分隔，灵活多变。,实景展示建议做儿童房：下层为卧室，阁楼为学习、游戏,阁楼平面,剖面图,2,、用足地方法规案例一,双层阳台赠送,验收后修成房间，有效增加实际容积率,双层高可变空间的利用阁楼平面剖面图2、用足地方法规案例一,“,肚里有货,”,-,货值最大化,1,、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）,2,、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。,3,、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围,4,、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积,“肚里有货”-货值最大化1,1.1,不平衡使用容积率,案例,A,-,成都弗莱明戈项目,建设用地,77.88,亩,建设用地,111.32,亩,地 块 经 济 技 术 指 标,净用地面积,126139.64,15,米和,40,米代征绿地,40728.70,地上可建设面积,520300.00,容 积 率,4.1,建筑密度,30,其中住宅,26%,绿 地 率,30%,1.1 不平衡使用容积率案例A-成都弗莱明戈项目建设用,二、货值最大化,1,、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。,2,、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。,3,、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围,4,、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积,二、货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做,2.,运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，,提升溢价空间,独,花,高,容积率,：,0.3,0.6,1.5,4,1,2,3,4,类独栋别墅,联排大院,类联排洋房,高,town,0.5 0.8 2.0,500W,200W,100W,1800W,50W,独,联,花,高,2.运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，独,二、货值最大化,1,、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例）,2,、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。,(,产品类型示意案例）,3,、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围（案例分析）,4,、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积,二、货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做,二、货值最大化,1,、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例）,2,、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。,(,产品类型示意案例）,3,、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围,4,、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积（案例）,二、货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做,“,削减龙套,”,-,配套用房最小化,严格控制物管用房、会所、垃圾站、居委会等配套建筑面积，并尽量放到地下层，不占用容积率。,会所应布置在沿街位置，便于对外经营，总图报建时，会所要标注为商业用房,“削减龙套”-配套用房最小化严格控制物管用房、会所、垃,“,锦上添花,”,-,赠绿规划、底层挖掘,1.,规划在用足建筑密度的前提下，增加,亲地户型的数量。,尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层,2.,将住宅周围的绿地尽可能的划给私家,“锦上添花”-赠绿规划、底层挖掘1.规划在用足建筑密度,五、赠绿规划、底层挖掘,1.,规划在用足建筑密度的前提下，增加,亲地户型的数量（成都郫县新城案例）,尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层,2.,将住宅周围的绿地尽可能的划给私家,五、赠绿规划、底层挖掘1.规划在用足建筑密度的前提下，增,五、赠绿规划、底层挖掘,1.,规划在用足建筑密度的前提下，增加,亲地户型的数量（成都郫县新城案例）,尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层,2.,将住宅周围的绿地尽可能的划给私家（案例）,五、赠绿规划、底层挖掘1.规划在用足建筑密度的前提下，增,“,真金白银,”,-,充分挖掘端户价值,在联排别墅和花园洋房项目中，端户是价值最大的一块,“真金白银”-充分挖掘端户价值在联排别墅和花园洋房项目,“,提价催化剂,”,-,利用中央景观带提升项目品质,中央景观带对项目品质的提升不言而喻，一定要用好中央景观带。,利用中央景观带和样板体验区的完美结合，实现项目的快速和高价销售,“提价催化剂”-利用中央景观带提升项目品质中央景观带对,“,地下黄金,”,-,控制地库,车库面积优化,车库配比优化,车库层高优化,（详见附件）,“地下黄金”-控制地库车库面积优化,“,看好家门,”,-,减少入口,同一个地块的车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数，以入口为原点,100,米范围内不应设置第二出入口。,每增加一个出入口，就至少增加,6,个保安（三班倒），例如在成都，每个保安每月的费用至少在,3000-4000,元，每年将增加,144000216000,元,两个相邻地块的入口应尽量相对，便于两个相邻地块人员的步行交通,“看好家门”-减少入口同一个地块的车库与人行入口尽量归,-END-,感谢聆听！,-END-,