,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,土地增值税讲义,湖南省地方税务局,陆文勇,11/18/2024,1,土地增值税讲义湖南省地方税务局10/6/20231,讲课要点,一、土地增值税出台的背景和发展过程,二、土地增值税的概念和基本规定,三、土地增值税的减免规定,四、房地产企业土地增值税的清算问题,11/18/2024,2,10/6/20232,第一部分 土地增值税出台背景和发展过程,我国改革开放到目前分为三个阶段：,第一阶段：1978年1991年 摸索,第二阶段：1992年2019年 确定,1993年12月31日国务院令1993第138号,出台,财税字2019210号启动房地产市场（,详情,）,第三阶段：2019年2019年 飞速,从2019年3月起，到2019年5年连续下发了13个有关政策和清算的文件。在这之前12年时间包括条例、细则才发了24个文件。,土地增值税的发展过程：重视轻视重视高度重视,11/18/2024,3,第一部分 土地增值税出台背景和发展过程我国改革开放到目前,中国与日本房地产市场发展过程的比较,20世纪90年代初，经历了30年的,经济,飞涨后，,日本,楼市、,股市,相继崩盘，开始陷入,经济危机,的泥淖。回顾日本1985年1991年楼市的走势可以发现，大约经历了几个重要节点：,1985年日元开始升值；,1986年大量资金进入房地产；,1987年日本房价飙升3倍；,1988年房价下降、,地王,拉升房价；,1991年房价再次下降、楼市崩盘。,中国楼市2019年2019年所经历的情况，似乎与日本惊人的相似。,2019年人民币开始升值，,2019年同样大量资金进入,房地产,市场；,2019年房价飙升,；,2019年地王频出，金融危机影响房价下降、各地出台“救市“政策,2009年的房价报复性上涨；,2019年调控政策出台,11/18/2024,4,中国与日本房地产市场发展过程的比较10/6/20234,2019年1月7日,国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发20194号,2019年4月17日,国务院发布的关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发201910号（,详细,）,第四条指出：发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。,国务院指令对某个税种进行清算和稽查,这种情况极为少见。,11/18/2024,5,2019年1月7日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康,第二部分 土地增值税概念和基本规定,1993年12月13日由国务院颁布中华人民共和国土地增值税暂行条例，并于1994年1月1日在全国开征。历经十七年，总的来说，属于管理偏松的一个税种。,11/18/2024,6,第二部分 土地增值税概念和基本规定 1993年12月1,一、土地增值税的概念,（一）土地与房屋:,土地是自然历史的产物，是指地球陆地表层和里层。房屋是由人工建造的产物，可以向空间延伸。,价值,时间,土地,时间,房屋,价值,11/18/2024,7,一、土地增值税的概念价值土地时间房屋价值10/6/20237,（二）土地的分类：,根据土地利用情况将土地分为三类：,农用地、,建设用地,未利用地。,根据土地所有情况将土地分为二类：,国有土地,集体土地,11/18/2024,8,（二）土地的分类：10/6/20238,（三）土地增值税的定义,:,是国家凭借其政治上的强制权力，参与国有土地增值收益分配的一个税种。具体地说，土地增值税是一种以纳税人,转让国有土地使用权,、地上建筑物及其附着物所取得的,增值额,为征税对象，依照规定税率征收的一个税种。,这里需要掌握几对概念：,1、土地所有权 2、国有土地使用权,土地使用权 集体土地使用权,3、出让国有土地使用权（一级市场）,转让国有土地使用权（二级市场）,11/18/2024,9,（三）土地增值税的定义:是国家凭借其政治上的强制权力，参与国,二、土地增值税的征税范围,确定土地增值税的征税范围必须把握如下三条标准:,(一)第一条标准：必须有转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的行为,。,1转让国有土地使用权。,土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，除此之外出让国有土地使用权和转让集体土地使用权等行为不属于本法征税范围。,国有土地是指国家法律规定属于国家所有的土地，范围包括：,（1）城市市区的土地；,（2）农村和城市郊区中依法没收、征用、征收和征购，收归国家所有的土地（依法划定或者确定为集体的除外）；,（3）国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩以及其他土地。,国有土地在没有出让前属于国家所有，国有土地出让后使用权归承让人合同拥有。,陵墓是否征收土地增值税？,11/18/2024,10,二、土地增值税的征税范围10/6/202310,2地上建筑物,地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如：厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；附属设施包括：电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等。,3附着物。,附着物是指建于土地上的不能移动，一经移动即遭损害的物品。如：各种花草、树木、庄稼等。,11/18/2024,11,2地上建筑物10/6/202311,（二）第二条标准：原则上产权发生转移。,1、直接转让土地使用权。,纳税人从国土部门受让土地后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等基础开发（或基本未开发），不进行房产项目建设即行转让，属于直接转让国有土地使用权。,2、转让在建工程。,纳税人从国土部门受让土地后，进行房地产开发中途终止即行转让，则属于,未完工,在建项目转让，属于转让国有土地使用权或销售地上建筑物。,3、转让房地产（,常见的方式,）,（1）二级市场转让。,纳税人从国土部门受让土地后，进行房地产项目开发后在市场上直接销售。,（2）三级市场转让。,纳税人将购买的房地产项目再次流通转让,地下车位、车库是否征收土地增值税？,11/18/2024,12,（二）第二条标准：原则上产权发生转移。10/6/202312,（三）第三条标准：原则上要求取得收入（包含实物等形式）,1有偿转让。,土地增值税只对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物并取得收入征税，对通过继承、赠与等方式转让，未取得收入的不征税。,上述“赠与”是指如下情况：,（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人；,（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。,2交换转让。（条例第五条规定）,一方以土地增值税应税项目与另一方进行物物交换，属于有偿转让，应依法缴纳土地增值税。如以地换房、以房换房、以房换地等等。,（,对个人之间互换自有居住房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税,。）,11/18/2024,13,（三）第三条标准：原则上要求取得收入（包含实物等形式）10/,三、土地增值税的纳税义务人,凡转让中华人民共和国境内国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。,土地增值税的纳税义务人具有如下五个特点：,1、不论经济性质。,2、不论内外资企业。,3、不论法人与自然人。,4、不论中国公民与外籍人员。,5、不论部门。,单位和个人是指有偿转让房地产所有权的单位和个人，包括：机关、团体、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人。也包括外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华桥、港澳台同胞及外国公民等。,11/18/2024,14,三、土地增值税的纳税义务人10/6/202314,四、计税依据,土地增值税是对,土地增值额,进行征税，如何正确确定土地增值额是计算土地增值税的关键，而土地增值额又直接取决于转让收入和扣除项目金额的确定。,这是难点，又是重点,。,五、适用税率,土地增值税实行四级超率累进税率：,增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%,增值额超过扣除项目金额50%100%的部分，税率40%,增值额超过扣除项目金额100%200%的部分，税率50%,增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%,增值率（相对率）=增值额/扣除项目金额*100%,11/18/2024,15,四、计税依据10/6/202315,六、纳税环节,土地增值税是在国有土地使用权转让、地上建筑物及其附着物出售时，其,权属关系,发生变更的,交换环节,征税。,国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所有权，其权属关系,每变更一次,，都应根据土地增值税政策规定，就其增值额征收一次土地增值税。,七、纳税义务发生时间,土地增值税的纳税义务发生时间，是在纳税人转让国有土地使用权、出售地上建筑物及其附着物，并取得收入或获取了收入凭证的,当天，,就负有缴纳土地增值税的纳税义务。,由于房地产行业生产周期长、经营较为复杂，销售和取得收入的方式也多种多样，决定着土地增值税的纳税义务发生时间比较特殊。,我省规定：纳税人以赊销或分期付款方式转让房地产的，以本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天为纳税义务时间。纳税人采用预收价款方式转让房地产的，以收到预收价款的当天为纳税义务时间。,11/18/2024,16,六、纳税环节10/6/202316,八、纳税申报,纳税人应自转让房地产合同签订之日起,7日内,，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。（一般规定）（条例第十条规定）,纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让申报的。经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报。我省规定定期纳税申报期限为：每季终了后,十日内,办理纳税申报。（主要对房地产公司的规定）,九、纳税期限,湖南省土地增值税操作规程规定纳税期限为：纳税人在办理申报手续,三日内,缴纳税款。实际工作中为：,1以一次交割、付清价款方式转让房地产的，应在办理过户、登记手续前，一次性缴纳全部税款。,2以分期付款方式转让房地产的，可根据收款日期来确定具体的纳税期限。,3项目全部竣工清算前转让房地产的，可以预征土地增值税，按税务部门规定的,期限,缴纳税款。,11/18/2024,17,八、纳税申报10/6/202317,十、纳税地点,根据税收属地管辖原则，土地增值税是以,房地产所在地,为纳税地点。因此，不论纳税人的机构所在地、经营所在地、居住所在地设在何处，均应在房地产的座落地申报纳税。,如果纳税人转让房地产座落在两个或两个以上不同县、市（区）的，应按房地产所在地分别申报纳税。如有异议的，则由上一级地方税务局裁定。,11/18/2024,18,十、纳税地点10/6/202318,第三部分土地增值税的减免税规定,一、建造普通标准住宅,（一）基本规定,1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额,未超过,扣除项目金额20的，免征土地增值税。（条例第八条一项规定）,2、普通标准住宅指按照当地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。（条例第八条一项、细则第十一条规定）（,关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知,财税2019141号,）,3、我省普通标准住宅的三个条件：住宅小区建筑,容积率,在1.0以上,单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上,住房,平均交易价格1.2倍以下。（湘政办发201923号、湘财税201921号补充规定）,4、（2019年3月3日）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税（,详细,）。,11/18/2024,19,第三部分土地增值税的减免税规定一、建造普通标准住宅10/6,（二）审核规定,（湘地税函20191