http:/,中管网房地产频道,东莞XXXX一期总包合同本钱测算报告,2021年12月,东莞,目 录,前言,按投标价格水平测算,按当地市场行情测算,按总包实际本钱测算,结论及建议,前言,起因,东莞xxxx土建总承包商“中建三局在合同履行过程中以合同价格低于实际本钱价为由，要求调增原合同价格。双方经屡次协商于今年6月份达成口头协议：将原合同价格上调13，但没有签订书面的补充协议。10月份总包在原补充协议的根底上又追加索赔金额约1800万元。双方分歧巨大。,处理原那么,为了妥善解决总包合同的争议、保证工程的顺利进展，本钱合约部本着“符合市场行情、实事求是的原那么，拟通过不同的测算方法比较，合理确定总包的合同本钱，为合同谈判提供依据。,测算方法,拟按照以下三种方式测算总包合同的本钱：,按投标价格水平测算,按当地市场行情测算,按总包实际本钱测算,关于工程量的说明,为了便于和原合同价格比较，所有工程量按合同清单口径未作调整。但实际结算的工程量与清单数量会有出入。,按投标价格水平测算,投标价格汇总,项目,中铁集团,中建一局,广东四建,江苏建兴,现场,搅拌砼,商品,砼,现场,搅拌砼,商品,砼,现场,搅拌砼,商品,砼,现场,搅拌砼,商品砼,第一次报价,13757,14368,第二次报价,12834,12787,12044,12224,14683,第二次澄清价,12569,12653,12787,12904,最终澄清报价,12280,12640,11650,与最低价差额,630,990,0,差额百分比,5.41%,8.50%,0,投标报价细项比照分析,序,号,项目,中铁集团,中建一局,广东四建,平均价,合计,单方,成本,合计,单方,成本,合计,单方,成本,合计,单方,成本,1,单位工程建安成本,9616.77,734.78,9463.64,723.08,9353.06,722.74,9477.82,726.87,2,室外工程成本,917.78,70.12,1069.01,81.68,801.40,59.51,929.40,70.44,3,单位措施费,1489.58,113.81,1666.38,127.32,1240.12,90.21,1465.36,110.45,4,总措施费,194.77,14.88,378.09,28.89,197.46,13.23,256.77,19.00,5,合计,12218.90,933.60,12577.11,960.96,11592.04,885.70,12129.35,926.76,6,电子商务交易手续费,61.09,4.67,62.89,4.80,57.96,4.43,60.65,4.63,7,报价总计,12280.00,938.26,12640.00,965.77,11650.00,890.13,12190.02,931.39,经过澄清后的最低价为“广州四建的11650万元(13.08万m2)，即总包工程目前的合同价。次低价为“中铁集团的12280万元，比最低价高5.41%。“中铁集团在确定中标单位后也曾表示可以接受11650万元的价格。,总包工程招标的竞争不够充分，第一轮投标只有三家单位，其中二家串通围标，第二轮共有四家投标，其中“江苏建兴报价太高，缺乏可比性。,对投标单位投标水平的分析,中铁集团：对本工程意向性很强，志在必得，在投标中有围标行为，报价中存在明显不合理的地方，经最后澄清报价有所下降，总体处于市场平均水平；,中建一局：对本工程缺乏信心，报价较保守，高于市场平均水平；,广州四建：合作意向较强，以低价为投标策略。“措施费和室外工程报价偏低，报价总体属于合理偏低水平。因广东四建有东莞当地别墅工程的施工经验，了解当地市场行情，与政府部门关系较好，并且有库存的周转材料、机械设备，所以在管理好的情况下，其报价可以有赢利。,江苏建兴：报价异常偏高，不具可比性。,对合同价格的调整,根据以下情况对合同价格进行调整,主要建材价格波动的影响：3月至今钢材价格大幅波动，对本钱影响较大，应按实调整。其余主材价格较平稳。,05年410月份东莞市主要建材价格一览表,材料,单位,2005年4月,2005年5月,2005年6月,2005年7月,2005年8月,2005年9月,2005年10月,水泥,吨,347.00,340.00,337.00,333.00,338.00,340.00,340.00,碎石,立方,55.00,55.00,55.00,55.00,55.00,55.00,55.00,中砂,立方,38.00,38.00,38.00,38.00,38.00,45.00,45.00,石粉,立方,30.00,30.00,30.00,30.00,30.00,30.00,30.00,红砖,千块,190.00,190.00,190.00,190.00,190.00,190.00,190.00,灰沙砖,千块,190.00,197.00,200.00,200.00,200.00,200.00,200.00,加气砼砌块,千块,2470.00,2470.00,2470.00,2470.00,2470.00,2470.00,2470.00,杉原木,立方,650.00,650.00,650.00,650.00,650.00,650.00,650.00,松杂木板枋材,立方,800.00,800.00,800.00,800.00,800.00,800.00,800.00,18厚防水夹板,平方,46.15,46.15,46.15,46.15,46.15,46.15,46.15,粗颗粒沥青砼,立方,637.72,637.72,637.72,637.72,637.72,637.72,680.15,细颗粒沥青砼,立方,684.99,684.99,684.99,684.99,684.99,684.99,726.16,实际施工方式的影响,实际采用现场搅拌砼，应调低合同中商品砼的单价；,土质情况较差，造成土方工程本钱上升，价风格增30。,措施费工程的调整,别墅工程的模板、脚手架等周转材料的投入较大，且周转率较低，调增到投标时的最高价中建一局；,临时设施、总包管理费报价偏低，调整到投标时的最高价中建一局；,现场停电较频繁，发电本钱较高，基坑排水等，综合按土建本钱的1补差价。,原清单报价明显偏低的工程,市政工程报价普遍偏低，调整到投标时的平均水平；,沥青砼、化粪池等报价与实际情况差距较大，据实调增；,其它报价明显偏低的工程，调整到投标时的平均水平。,总包合同价风格整情况比照表,序,号,项目,原合同价,调整价,差价,备注,合计,单方,成本,合计,单方,成本,合计,单方,成本,1,单位工程建安成本,9353.06,722.74,9150.66,699.16,-202.40,-2.16%,对土方、砼、钢材等价格进行调整,2,室外工程成本,801.40,59.51,974.55,74.46,173.15,21.61%,所有单价调增到投标时的平均水平，沥青砼、化粪池按实调差,3,单位措施费,1240.12,90.21,1674.16,127.92,434.04,35.00%,调增到投标时的最高水平,4,总措施费,197.46,13.23,400.00,30.56,202.54,102.57%,据实调增,5,合计,11592.04,885.70,12199.37,932.10,607.33,5.24%,6,电子商务交易手续费,57.96,4.43,61.00,4.66,3.04,5.24%,7,报价总计,11650.00,890.13,12260.37,934.68,610.37,5.24%,调整后的总价为12260.37万元(13.08万m2)，上浮610.37万元，上浮比例5.24%。,扣除砼、钢材价风格减的因素，总价上浮857.60万元，已接近投标时“中建一局的最高价，即市场平均偏高的水平。,对应一期范围(6.5万m2)，调整后的总价为6067.79万元，上浮348.94万元，上浮比例6.10。,按当地市场行情测算,对东莞当地建筑市场行情的调查,广东省2003年定额分析,东莞市建筑工程招投标一般执行广东省2003年定额，该定额整体水平低于深圳市2003年定额约10。其中：人工费的单价明显偏低，一类工29元/工日，二类工26元/工日，二类工23元/工日，低于市场工资水平约20；材料费按照东莞市建设工程造价管理站发布的造价信息那么高于市场行情510；机械费水平相对合理。,东莞市建筑市场行情,经对当地3家施工企业及招标代理机构调查，按广东省03定额计算建筑工程造价可下浮515，具体下浮比例根据工程的具体情况：建筑形式、施工难度、支付条件、工期、主材价格的调整方式等确定。一般来说：高层建筑下浮比例高，别墅工程下浮比例低。,对于施工企业来说，工程利润的主要来源是机械使用费和周转材料，主材价格按照信息价调整有充裕，可以补贴人工费的缺乏。,东莞市主要建材信息价与市场价比较表,材料名称,规格、型号,单位,11月信息价,11月市场价,差价,比例,钢筋,10内,吨,3530.00,3275.40,254.60,7.21%,钢筋,10外,吨,3580.00,3378.40,201.60,5.63%,水泥,立窑42.5散装,吨,340.00,329.60,10.40,3.06%,水泥,立窑32.5散装,吨,310.00,293.55,16.45,5.31%,水泥,立窑32.5袋装,吨,320.00,319.30,0.70,0.22%,碎石,立方,55.00,51.50,3.50,6.36%,中砂,立方,45.00,45.00,0.00,0.00%,红砖,千块,190.00,164.80,25.20,13.26%,灰沙砖,千块,200.00,190.55,9.45,4.72%,加气砼砌块,立方,257.00,169.95,87.05,33.87%,18厚防水夹板,平方,46.15,42.92,3.23,7.01%,沥青砼,中粒式,立方,722.79,725.00,-2.21,-0.31%,细颗粒沥青砼,细粒式,立方,726.16,756.00,-29.84,-4.11%,对总包使用的主材调查情况,通过查阅总包的材料检测报告和现场调查，根本掌握了总包实际使用的主材的生产厂家、品牌、规格等资料；,总包使用的钢筋、水泥等材料的厂家繁杂，钢筋的厂家多达14个；水泥的厂家有5个；安装管材的厂家知名度不高，为中低档次的产品；总包在前庭后院还使用了大量的二手红砖。,经对局部厂家询价，总包使用的主要材料价格总体低于市场平均价格水平，考虑赊帐的因素，总包的主材价格也低于东莞市造价部门发布的信息价。,总包使用的主要建材价格与信息价比较,材料,规格、型号,单位,11月信息价,总包使用,材料价格,差价,比例,钢筋,10内,吨,3530.00,3244.50,285.50,8.09%,钢筋,10外,吨,3580.00,3347.50,232.50,6.49%,水泥,立窑32.5散装,吨,310.00,265.74,44.26,14.28%,水泥,立窑32.5袋装,吨,320.00,286.34,33.66,10.52%,灰沙砖,24011045,千块,200.00,190.55,9.45,4.72%,加气砼砌块,立方,257.00,169.95,87.05,33.87%,细颗粒沥青砼,细粒式,立方,726.16,756.00,-29.84,-4.11%,PVC-U 排水管,直径,50,壁厚,2.0,米,6.13,5.99,0.14,2.21%,直径,75,壁厚,2.3,米,9.19,8.81,0.38,4.17%,直径,200,壁厚,4.5,米,65.46,46.81,18.65,28.49%,按照广东省2003定额对总包合同本钱测算情况,单位建安工程：按东莞信息价初步测算，总价调减842万元。主要原因是钢筋和砼价风格减。,市政工程：调增约173万元；,措施费工程：分别抽取了独立和叠加别墅的典型户型进