单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,税法与纳税会计实务,第9章,课件,罗新运 主编,第九章 土地增值税法及会计处理,本章学习目标,:,了解土地增值税的定义，土地增值税的计税原理，土地增值税的纳税义务人。,熟悉土地增值税的征税范围及其应用，销售额确认的时间，土地增值税纳税申报的有关规定。,掌握应纳土地增值税的计算及会计处理方法。,第一节土地增值税概述,一、土地增值税的纳税人及征税范围,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物,并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的,一种税。,一土地增值税的纳税人,土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及,其附着物以下简称转让房地产并取得收入的单位和个人。,二征税范围,1.征税范围的界定,(1)对转让国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的行为征税。,(2)对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税,(3)对转让房地产并取得收入的行为征税。,2.属于土地增值税的征税范围有：,(1)以出售方式转让国有土地使用权的,二征税范围,2.属于土地增值税的征税范围有：,(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的,(3)存量房地产的买卖,(4)因房地产抵债而发生房地产权属转让的,(5)房地产的交换且交换双方又取得了实物形态的收入,(6)对投资、联营企业将以房地产进行投资、联营再转让的,(7)合作建房建成后转让的,3.不属于土地增值税的征税范围有：,(1)房地产的继承、赠与、出租,(2)房地产的代建房行为以及房地产因重新评估而发生的增值,二、税率,土地增值税实行四级超率累进税率：,土地增值税四级超率累进税率表,级,数,增值额与扣除项目金额的比率,税率,速算扣,除率,1,增值额未超过扣除项目金额50%,30%,0%,2,增值额超过扣除项目金额,50%，,未超过,100,%,40%,5%,3,增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%,50%,15%,4,增值额超过扣除项目金额200%,60%,35%,三、应税收入和扣除工程确实定,一应税收入确实定,应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款及有关的经济收,益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。,二扣除工程确实定,1.取得土地使用权所支付的金额,1纳税人取得土地使用权所支付的地价款。,2纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。,2.房地产开发本钱,1土地征用及拆迁补偿费。,2前期工程费。,3建筑安装工程费。,4根底设施费。,5公共配套设施费。,6开发间接费用。,二扣除工程确实定,3.房地产开发费用,房地产开发费用包括与房地产开发工程有关的销售费用、管理,费用和财务费用。,4.与转让房地产有关的税金,与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、,印花税、城市维护建设税及教育费附加。,需要特别注意的是：房地产开发企业的印花税因列入管理费用,中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此,扣除。,5.其他扣除工程,对专门从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付,的金额和房地产开发本钱之和，加计20%的扣除。但此条优惠只适,用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。,二扣除工程确实定,6.旧房及建筑物的评估价格,转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权,所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴,纳的税金作为扣除工程金额计征土地增值税。,四、税收优惠,一建造普通标准住宅的税收优惠,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除工程金额20%,的，免征土地增值税；,二国家征用收回的房地产的税收优惠,因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。,四、税收优惠,一建造普通标准住宅的税收优惠,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除工程金额20%,的，免征土地增值税；,二国家征用收回的房地产的税收优惠,因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。,三个人转让房地产的税收优惠,个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务,机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；,居住满3年未满5年减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计,征土地增值税。,五、土地增值税应纳税额的计算,一增值额确实定,增值额是纳税人转让房地产所取得的应税收入减除规定的扣除,工程金额后的余额。用公式表示如下：,增值额应税收入金额-规定的扣除工程金额,转让房地产的具体形式不同，增值额的计算方法也不同：,1.转让土地使用权,土地增值额转让土地使用权所取得的收入取得土地使用权,所支付的金额土地开发本钱与转让土地使得权有关的税金,2.出售房地产房地产开发公司,土地增值额转让房地产所取得的收入-取得土地使用权所支付,的金额-房地产开发本钱、费用-与转让房地产有关的税金,3.转让房地产非房地产开发公司,土地增值额转让房地产所取得的收入-取得土地使用权所支付,的金额-房屋及建筑物的评估价格-与转让房地产有关的税金,一增值额确实定,4.纳税人有以下情形之一的，由税务机关按照房地产评估价格,计算征收,(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的；,(2)提供扣除工程金额不实的；,(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由,二应纳税额的计算,土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定税率,计算征收。计算公式为：,应纳土地增值税税额(每级距的土地增值额适用税率),1增值额未超过扣除工程金额50%时,土地增值税税额增值额30%,2增值额超过扣除工程金额50%，未超过100%,土地增值税税额增值额40%扣除工程金额5%,二应纳税额的计算,(3)增值额超过扣除工程金额100%未超过200%时,土地增值税税额增值额50%扣除工程金额15%,(4)增值额超过扣除工程金额200%时,土地增值税税额增值额60%扣除工程金额35%,在实际工作中，土地增值税常用简便方法计算，公式如下：,应纳土地增值税税额增值额适用税率,扣除工程金额速算扣除系数,【例9-1】鸿运房地产开发公司在某繁华地段建造综合大楼，该,开发工程于2007年6月开始，共占地10 000m2，建筑面积80000，,商住写字楼2021年8月完工，并于当年底全部售出，每平方米16000,元，取得销售收入共计128000万元。该公司为此应缴营业税的税率,为5%，城市维护建设税的税率为7%，教育费附加率为3%。该写字楼,开发本钱为5 000元/，开发本钱共40 000万元，支付土地出让金,1000万元，支付银行借款利息3500万元。该公司能按出售写字楼计,算分摊银行利息支出并提供金融机构证明，该公司所在地政府确定,的房地产开发费用扣除比率为5%。应纳土地增值税的税额计算如下：,第一步，先计算增值额。,1转让房地产收入128 000万元,2准予扣除的工程金额：,取得土地使用权所支付的金额1000万元,房地产开发本钱40000万元,可以扣除的房地产开发费用3500(100040000)5%,5550(万元),转让房地产的税金1280005%1+7%+3%7040万元,加计扣除金额1000+4000020%8200万元,准予扣除的工程金额合计 100040000555070408200,61 790(万元),3增值额128000-6179066210万元,第二步，再计算增值率。,增值率6621061790107.15%,增值额超过扣除工程金额100%但未超过200%，适用50%的税率,和15%的速算扣除系数。,第三步，计算土地增值税税额。,由于增值额超过扣除工程金额100%但未超过200%，其应交土地,增值税计算如下：,应交土地增值税税额增值额50%-扣除工程金额15%,6621050%6179015%23836.5万元,【例9-2】利君公司是一家制造企业兼营房地产业务，2021年10,月开发转让商品房一幢，取得转让收入14000万元。为开发该幢商品,楼支付土地使用权的金额为1500万元，房地产开发本钱为4000万元,支付的贷款利息因同时开发另一幢写字楼无法划分，转让该商品房,时的营业税率为5%，城建税为7%，教育费附加为3%，印花税率为,0.5，计算该公司交纳土地增值税。,第一步，先计算增值额。,1转让房地产收入=14000万元,2准予扣除的工程金额：,取得土地使用权所支付的金额1500万元,房地产开发本钱4000万元,可以扣除的房地产开发费用1500400010%,550万元,允许扣除的税费 140005%(17%3%)140000.5,777万元,准予扣除工程金额合计150040005507776827万元,3增值额14000-68277173万元,第二步，再计算增值率。,增值率71806827105.07%,第三步，计算土地增值税税额。,由于增值额超过扣除工程金额100%但未超过200%，其应交土地,增值税计算如下：,应交土地增值税税额增值额50%-扣除工程金额15%,718050%-682715%2562.45万元,【例9-3】万达公司为一加工业制造企业，2021年10月以8000万元,的价格转让一幢2003年建造的厂房土地使用权一并转让，企业,当年为建造该房产支付的土地使用权为500万元，支付的本钱、费用,为2500万元，累计折旧600万元，该厂房重置本钱为6000万元，8成,新。营业税税率为5%,城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，印,花税税率为0.5。计算万达公司应纳土地增值税。,转让收入8000万元。,厂房评估价格600080%=4800万元,允许扣除的税费80005%(1+7%+3%)+80000.5,444(万元),扣除工程合计48004445244万元,土地增值额800052442756万元,增值率27605244100%52.56%,增值额超过扣除工程金额50%但未超过100%，适用40%的税率,和5%的速算扣除数。,应纳土地增值税275640%52445%840.2万元,六、土地增值税的征管,一纳税期限,土地增值税的纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内，,向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。,二纳税地点,土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税,申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。,转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，纳税地点从其规,定。,第二节土地增值税的会计处理,一、会计科目的设置,为了核算企业应缴纳的土地增值税，应在“应交税费科目下设,“应交土地增值税明细科目。该科目的贷方登记企业应依法缴纳的,土地增值税，借方登记企业已缴纳或允许抵扣的土地增值税，期末,贷方余额反映企业应缴而未交的土地增值税。,主营房地产业务的企业，应缴纳的土地增值税通过“营业税金,及附加会计科目核算；兼营房地产业务的企业，应缴纳的土地增,值税通过“其他业务本钱会计科目核算；非房地产企业从事转让国,有土地使用权与其地上建筑物及其附着物的，应缴纳的土地增值税,通过“固定资产清理会计科目核算。,二、土地增值税的核算方法,1.专营从事房地产开发企业土地增值税的会计处理,专营从事房地产开发的企业，计算因转让房地产应缴纳的土地,增值税时，借记“营业税金及附加科目，贷记“应交税费应交土,地增值税科目。实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费应交,土地增值税科目，贷记“银行存款科目。,【例9-4】现以【例9-1】的资料为例，根据计算结果，进行如下账,务处理：,1企业计算应纳土地增值税，作如下会计分录：,借：营业税金及附加 238 365 000,贷：应交税费应交土地增值税 238 365 000,借：应交税费应交土地增值税 238 365 000,贷：银行存款 238 365 000,2.兼营房地产业务的企业土地增值税的会计处理,兼营房地产企业因转让房地产取得的收入而应缴纳土地增值税,时，按应缴纳的土地增值税，借记“其他业务本钱科目，贷记“应交,税费应交土地增值税科目。实际缴纳土地增值