单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,咸宁写字楼及公寓,市场调研研究报告,2019,年,7,月,咸宁写字楼及公寓2019年7月,1,Part1,：宏观政策简述,Part1：宏观政策简述,2,宏观大势,调控逻辑不变，压需求促供给，本年信贷从紧，行政,&税收手段严卡购房门槛是核心方向。,2019年的宏观调控政策,问责,严格实行问责制。包括中央对地方的问责、地方政府对开发商的问责等,限购,房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。,已有,1套住房的当地户籍居民家庭限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。,监管,规范房地产开发企业行为；暂停违法违规企业其发行股票、公司债券和新购置土地。,信贷,调整,90以下首套房首付款；严格二套房贷；停止三套房贷款；管理消费性贷款；首套房贷利率升至8.5折及以上；严肃处理违规商业银行等,1月26日对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。取消首套房贷款利率优惠。,税收,土地增值税的清算；以家庭为单位调整契税征收标准；房产税改革试点等。,1月27日重庆、上海试点开征房产税，税率范围0.5-%1.2%,供给,严格住房用地供应管理；严格住房建设年度计划的管理；保障性安居工程建设任务。,在压抑需求方面“限贷,&限购”的调控逻辑不会变化，也没有可以替代的更好的逻辑。,逻辑1、抑需求，主要还是继续以“限贷、限购”两个主要政策为核心，打击投资投机，挤压市场泡沫，把市场需求向住房的消费或者叫居住需求引导；,逻辑2、促供给，针对开发商，收紧银行信贷，商品房的预售款减少从而收紧开发商的资金链，逼迫其降价销售，达到让房价下降的目的。,宏观大势调控逻辑不变，压需求促供给，本年信贷从紧，行政&税收,3,宏观大势,2019,年房地产调控政策,商品房,保障房,抑制投资投机,支持合理住房需求,主要部委措施,中,央,国务院常务会议：巩固调控成果，促进房价合理回归，增加普通商品房供给；,政府工作报告,：继续搞好房地产调控，促进房价合理回归，加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度。,温家宝总理答记者问：目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松,发改委,完善鼓励购买首套自住房贷款优惠政策。,住宅开发，鼓励房地产市场融资的创新,财政部,拓展资金来源渠道，创新财政支持方式，引导社会资金投资保障性安居工程。,落实税费优惠政策，努力减低成本。,中国人民银行,全面落实差别化得住房信贷政策，满足首套房贷款需求：信贷资金支持优良企业进行普通商品房开发，鼓励房地产市场融资的创新。,两次调低存款准备金利率。,发改委,做好建设资金平衡工作，积极协调落实各项资金。,创新融资机制，充分发挥地方政府融资平台作用。,各,部,委,住建部、中国人民银行、发改委、旅游局、最高人民法院：继续严格实施调控措施。,住建部,保证保障性安居工程的竣工率将是,2019,年的一项重点工作。,继续抑制商品房投资投机行为，对刚性需求予以支持。,宏观大势2019年房地产调控政策商品房保障房抑制投资投机支持,4,咸宁有关宏观调控政策,咸宁目前尚未列出限购城市，宏观调控政策对咸宁房地产市场主要影响集中在金融政策上：,1,、首套房首付,30%,，标准利率；,2,、二套房首付,60%,，利率上浮,1.1,倍；,3,、三套或以上拒贷,4,、外地人（湖北省外）购买需提供当地,1,年社保证明或纳税证明,5,、商业物业不限贷，首付,50%,，利率,1.1,倍,落实到本项目公寓，如客户购买第一套房，则：,6000,元,/,*,45,=225000,，首付,50%,需首付,12.5,万，而同样首付按咸宁目前均价,3100,元,/,计算可购买近,140,住宅一套；,如为二套房或二套以上住宅则本项目在付款方式上占有优势；,外地人购买同样在贷款上占有优势。,咸宁有关宏观调控政策咸宁目前尚未列出限购城市，宏观调控政策对,5,Part2,：咸宁概况,城市印象,咸宁经济发展情况,Part2：咸宁概况城市印象,6,城市印象,咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，有,“,湖北南大门,”,之称。,咸宁属于武汉,“,1+8,城市圈,”,中的一个重要组成城市，是城市圈,南部区域性中心城市,。,武汉后花园，鄂南区域性中心城市,注：,武汉城市圈,，是指武汉及其周边,100,公里范围以内的黄石、鄂州、黄冈、孝感、,咸宁,、仙桃、潜江、天门,8,市，又称,“,1+8,”,。该圈域占全省,33%,的土地和,51.6%,的人口，是湖北省乃至长江中游最大的城市圈，具有成长为全国第四经济增长极的潜力。,城市印象咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界,7,城市印象,香城泉都、国际级旅游城市,武汉：,先进制造业基地，高技术产业的研究及产业化基地，以金融、物流、现代商贸、信息、科教、旅游为主的现代服务业基地。,黄石、鄂州：建成以冶金（钢铁、有色金属）、能源、建材为主的原材料生产基地，积极发展生物医药、金属深加工、汽车零部件、专用机械及港口物流业。,孝感及仙桃、潜江、天门：粮、棉、油、畜牧、水产品生产及加工基地，纺织服装工业、以盐化工和石油化工为主的化学工业、汽车零部件、医药、专用机械和生活用纸生产基地。,咸宁、黄冈：建立绿色农、林、水产品及特色农副产品生产加工基地，和轻纺、机电、中医药等生产基地，以及面向武汉市及城市圈生态旅游、休闲度假基地。,城市圈产业分工,城市印象香城泉都、国际级旅游城市武汉：先进制造业基地，高技术,8,城市印象,京珠高速、沪瑞高速两条高速贯穿咸宁，也使咸宁成为周边唯一一个两条高速公路越境的城市,350,公里时速的武广客运专线已经开通，武咸轻轨也在建设中，武汉至咸宁只需,15,分至,20,分钟。,双高速纵横、双轨道贯通，外部交通联络便利,城市印象京珠高速、沪瑞高速两条高速贯穿咸宁，也使咸宁成为周边,9,城市印象,城市发展主脊带,城市山带,城市水带,城市总体规划,一心,：城市绿心,两环,：外绿环与内绿环,三带,：山带、水带、脊带,四轴,：四条,“,井,”,字型主干道,十园,：十大市级公园,城市印象城市发展主脊带城市总体规划,10,咸宁,经济发展状况,咸宁今年,GDP,（亿元）,咸宁今年,GDP,增幅,2019,年至,2019,年咸宁市,GDP,呈上行快速增长趋势，并保持每年,15%,以上的增长率,2019,年咸宁市,GDP,为,652.10,亿元，较去年同期增长了,15.8%,，保持了近年来,15%,以上的增长幅度,咸宁市经济稳步快速增长，,2019,年起,15%,以上的增长率意味着咸宁市经济的快速发展,咸宁咸宁今年GDP（亿元）咸宁今年GDP增幅 2019年至,11,咸宁,经济发展状况,2019,年至,2019,年咸宁市人均,GDP,稳步增长，经济发展势头良好,2019,年咸宁市人均,GDP,为,22086,元，首次超过,2,万元大关，较上年比虽增幅放缓，但增幅依然强劲,咸宁市人均,GDP,依然保持上行趋势，居民生活水平逐年提升，趋于稳定,咸宁 2019年至2019年咸宁市人均GDP稳步增长，经济,12,咸宁,经济发展状况,10,6,2019,年咸宁市,GDP,全省排名第十，与排比第四的黄冈市相差,393,亿元，但人均,GDP,全省排名第六，超过黄冈市近,1000,元。,咸宁市产业结构合理，人均,GDP,水平在省内较高,咸宁1062019年咸宁市GDP全省排名第十，与排比第四的黄,13,咸宁,经济发展状况,咸宁市近年三大产业结构变化较稳定，其中第二、三产业比重逐年增长，,反应城市的经济实力不断增强，发展水平稳步提升,第二产业和第三产业比例较高且发展较快，起到支撑咸宁经济发展的重要作用,咸宁市第三产业发展迅猛，与其城市定位及经济特色息息相关,咸宁咸宁市近年三大产业结构变化较稳定，其中第二、三产业比重逐,14,咸宁,经济发展状况,咸宁市近年固定资产投资,近年咸宁市固定资产投资逐年递增，且增长趋势明显，,2019,年以来，增幅均超过,40%,，,2009,年甚至达到,50%,，咸宁市城市化建设的脚步之快，力度之大可见一斑,近年咸宁市固定资产投资增幅迅猛，整体城市建设飞越式发展,咸宁咸宁市近年固定资产投资 近年咸宁市固定资产投资逐年递增，,15,咸宁,经济发展状况,自,2019,年开始，咸宁市房地产投资额呈现井喷式上涨，,2019,年至,2019,年增幅均在,50%,以上；,至,2019,年起咸宁市房地产投资增幅一直呈下降趋势，,2019,年在调控背景下，增幅仅为,10%,；显示咸宁市虽未列入限购，但整体房地产市场受调控影响较大。,2019,年在调控背景下，咸宁市房地产投资额虽继续保持增长，但相比,07,年至,10,年增幅放缓,咸宁自2019年开始，咸宁市房地产投资额呈现井喷式上涨，20,16,咸宁,经济发展状况,近年来咸宁市人口保持适度稳步增长，,11,年已达,295,万人；,2019,年中国城市化率为,49.68%,，咸宁市城镇化率,09,年时不足,30%,，整体城市化水平距全国平均水平差距较大。,咸宁市近年来人口保持适度稳定增长,咸宁 近年来咸宁市人口保持适度稳步增长，11年已达295万人,17,咸宁,经济发展状况,注：,作为衡量一个地区居民生活水平的重要指标，国际上认为：,50%,至,59%,为勉强度日,40%,至,50%,为小康水平,30%,至,40%,为富裕，,0%,以下为最富裕。,近年来咸宁市城镇恩格尔系数基本维持在,41,左右，基本保持在小康水平；,2019,年,-2019,年咸宁市乡镇恩格尔系数一路走低，显示城乡差距不断缩小。,受整体物价上涨因素影响，咸宁市城镇近年恩格尔指数回升，居民生活回归小康水平,咸宁注：作为衡量一个地区居民生活水平的重要指标，国际上,18,咸宁,经济发展状况,咸宁市近年市民收入增长较为稳定，除,2019,年外。增幅维持在,14%,左右；,咸宁市消费增长幅度基本跟上收入增长，但,2009,年出现负增长。,咸宁市居民收入稳步增长，销售亦稳步增长，市民消费意愿较强,咸宁咸宁市近年市民收入增长较为稳定，除2019年外。增幅维持,19,咸宁,经济发展状况,在持续通胀的大环境下，咸宁市市民消费信心未受到抑制，消费环境良好,近年来咸宁市消费品零售总额稳步增长，表明咸宁市居民的消费信心较强，消费环境较佳。,咸宁在持续通胀的大环境下，咸宁市市民消费信心未受到抑制，消费,20,咸宁市近年固定资产投资增幅迅猛，城市建设飞跃式发展；,11,年咸宁市房地产投资增幅放缓，整体房地产市场受国家调控政策影响较大；,咸宁第三产业发展较为迅猛，,01,年第三产业产值,224.05,亿，占,GDP,比值,39%,，仍远落后与第二产业。,咸宁城市定位为“国际旅游城市未来第三产业将持续作为发展重点。,小结,咸宁市近年固定资产投资增幅迅猛，城市建设飞跃式发展；小结,21,Part3,：咸宁写字楼市场发展现状,Part3：咸宁写字楼市场发展现状,22,目前主要,办公用房分布,华晨广场,咸宁,国际大厦,丹桂大厦,元信大厦,康城丽景,万通大厦,商业区,行政区,目前主要华晨广场咸宁丹桂大厦元信大厦康城丽景万通大厦商业区行,23,目前主要,办公用房简析,项目名称,项目地址,物业类型,标准层,面积区间,入住率,商住比例,租价,元信大厦,淦河大道,办公,整层办公,每层,240,左右,100%,100%,-,华辰广场,温泉路中百对面,商住混合,3,梯,8,户,113,-137,20%,50%,11,元,/,/,月,康城丽景,银泉大道与咸宁大道交汇处,商住混合,一梯两户,140,左右,20%,50%,10,元,/,/,月,万通大厦,银泉大道,商住混合,2,梯,4,户,64,-125,95%,30%,15,元,