单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,儿童体验型主题商业方案,临平商业项目,古乖档弟眨臻哮雀硝滨皮芹竿挖辫拧虑秒肌俩猛涵瞳人揩褐寇粘馅竭掠潜儿童体验型主题商业方案儿童体验型主题商业方案,儿童体验型主题商业方案临平商业项目古乖档弟眨臻哮雀硝滨皮芹竿,1,目录,一、参考案例,二、本案分析,三、商业方案,四、商业布局,五、物业要求（另行制作）,螟济令针蛮廓咸萤壹郭柠阮眉走疏腮莹深蟹罢锻呈割揽透斜驾视嘉迎蟹淬儿童体验型主题商业方案儿童体验型主题商业方案,目录一、参考案例螟济令针蛮廓咸萤壹郭柠阮眉走疏腮莹深蟹罢锻呈,2,杭州do都城,上海星期八小镇,case1,case2,3,相关案例分析：,嘉搞靴慧哼韦也绒余秩质筛廓木紧网狡村茹冕直暂臆爽曳巩恒汪饮绘劈荒儿童体验型主题商业方案儿童体验型主题商业方案,杭州do都城 上海星期八小镇case1case23相关案例,3,相关指标,建筑面积,10000,，一层6000、二层4000,开业时间,2008年10月,职业种类,112种,建筑尺度,实际尺度的70%,所在区位：,本项目所在区域为,钱江新城的核心区,市民中心，周边有大型的商业综合体,万象城，可以对其业态进行补充，,产生规模效应,项目背景：,杭州市政府“,城市东扩，旅游西进，跨江发展，沿江开发”,的城市规划战略的实施及市民中心的建设成为DO都城依托，使其成为全国规模最大的少儿职业体验中心，,具有政策的优势,投资主体：,由杭州政府投资、国内首家、场馆规模亚洲最大、建设标准最高的少年儿童体验类教育场馆；,目标人群：,定位在312周岁的青少年儿童,参与方式：,孩子们可以像大人一样，在安全互动的环境中尝试各项工作，体验真实的社会活动，理解通过劳动取得报酬的生存道理，为未来的健康成长和职业发展打下良好的认知基础。,业态组合：,一共5层的裙楼内配备儿童体育馆以及专业教育培训。基本上来说这种职业体验馆也是为孩子在给自己定位之后选择与之对口的培训班服务的。用职业体验来带动少儿培训行业也是一种比较合适的业态组合,项目特色：,商业体验,主题鲜明,精神文明,盈利模式,专业的职业体验,发展主题类商业,品牌引进与门票,引领健康潮流,Case1:,杭州DODO城,教育娱乐主题儿童节职业体验中心,4,燥颂搀北泛玛凝筷榔莲韶瘦煞愚黎洱佑蹋沾猖阀帧果掘切辑疟屠伐蓄芭稳儿童体验型主题商业方案儿童体验型主题商业方案,相关指标建筑面积10000，一层6000、二层4000,4,现代汽车展厅,休闲活动区,火灾现场,工商银行,入口,出口,卡丁车场,嘟嘟城大剧场,主要节点,车行道,人行道,规划结构,本项目规划结构为组团式生活区，以环形交通组织两边店铺，既紧凑又有利于安排各店铺，功能分区不明显但组织有序,主要节点,包括失火现场、工商银行、现代汽车展厅、嘟嘟城大剧场、拉丁车场等,配套设施,包括300平米休闲区，和配套餐饮店2个，卫生间2个,Case1:,杭州DODO城,规划布局：采用环形流线布局，形成最大化临街面，双向业态布局,5,赐育郝汛剿灾赊泪摇馋粒洛吓音糠阻加予衬榷湿惜罕搜森筑捡砖鞍夫您歇儿童体验型主题商业方案儿童体验型主题商业方案,现代汽车展厅休闲活动区火灾现场工商银行入口出口卡丁车场嘟嘟城,5,职业角色：,包括消防员、宇航员、考古学家、记者、医生、机长、设计师、主播、驾驶员、建筑工人等职业在内的一百种职业,游戏方式：,每个进入场馆的孩子需要佩戴一个特殊的手环（可看做是一个随时更新的个人简历），用以记录当天的一切活动信息并且可以在下次体验时继续记录，同时也是一个跟踪仪，防止孩子掉队迷路或者擅自离场；,场馆有自身的金融系统和货币，一切交易活动必须使用“DO”币，制约了家庭条件不同的孩子在城内的社会地位，营造一个公开公平的社会环境；,其中50多个项目、100多种职业都是相互联系的，也有自由创业店可供孩子自主创业,美发中心,黑石餐厅,建筑工地,婴儿护理中心,主要节点,车行道,人行道,规划结构,本二层结构沿袭一层，为环形结构，可供小镇内车行,主要节点,包括美发中心、黑石餐厅、婴儿护理中心、建筑工地等,配套设施,包括130平米休闲区，和90平餐饮店一个，卫生间2个,Case1:,杭州DODO城,业态形式：近百种职业体验，满足不同年龄阶段孩童的梦想需求,6,陋憨诬认筐沽古论死构箕锰齐枉锋啼烩券再汀潘韧容臆酥繁陶型入琵俞嫁儿童体验型主题商业方案儿童体验型主题商业方案,职业角色：美发中心黑石餐厅建筑工地婴儿护理中心主要节点规划结,6,聚集效应,健康,生活,体验场馆的商业模式不仅满足了儿童,日常娱乐需求,，更能够给我们祖国的下一代尽早地给自己一个,社会定位,，树立自己努力方向，同时更能够在体验过程中及早纠正他们的不成熟社会心理，可避免许多社会问题。,发展空间,DO都城现仅开放了100个职业，日后经营上升空间大。,循环的消费模式,，增加了这种商业模式的寿命。因此在未来项目的升级上，,扩充场地面积,、,扩大职业范围、增加主题活动内容和规模、寻找更多不同的合作商家,都是有效的升级手段,。,一共5层的裙楼内还配备的,儿童体育馆,以及,专业教育培训,。基本上来说这种职业体验馆也是为孩子在给自己定位之后选择与之对口的培训班服务的。用职业体验来带动少儿培训行业也是一种比较合适的业态组合,游泳馆,健身馆,游艺馆,舞蹈馆,体育馆,文艺部,多功能厅,外语部,文学部,科技部,办公区,B1,3F,4F,（注：2F和3F为杭州DO都城）,Case1:,杭州DODO城,优势分析：整合周边儿童活动配套资源，城市商业功能定位准确，项目自身特色性强,7,狄灿辖泰欠惋竣吟斋岗圃颁迎努茶答碟建强移药峭妖迟折碴骡匙睦瘦呜绊儿童体验型主题商业方案儿童体验型主题商业方案,聚集效应健康体验场馆的商业模式不仅满足了儿童日常娱乐需求，更,7,客户访谈：,第一次来这里，幼儿园老师也有提到这个地方，以后还会陆续的带她来玩，现在都是独生子女，找不到这么多玩伴一起热热闹闹的，所以来这边交交朋友其实也不错。,杭州,蔡小姐,客户访谈：,第三次来了，小孩挺喜欢这里的，说是玩遍所有的职业馆才罢休，票价还挺适中的，毕竟现在消费都高了，一百多块钱能让孩子寓教于乐，还挺好的,慈溪,陈女士,客户访谈：,第二次来这里了，觉得还挺不错的，我觉得对于他个人能力来说都是有一个提高的，不能小看小孩子的力量，他的社交能力从现在其实已经开始慢慢形成了,温州,胡先生,客户访谈：,小孩平时周末在上一些兴趣班，所以一直没抽出时间来，暑假到了，所以来尝试一下，如果孩子喜欢，以后肯定还要再来的。,杭州,张女士,8%,5%,65%,23%,媒体广告,朋友介绍,老师、学校推荐,单位组织,客户访谈摘录,客户了解信息途径,杭州市区客户,省内其它城市客户,外省客户,客户了解信息途径,客户对DO都城的认可度很高，大部分客户都表示愿意再来,客户改进建议,增加和小孩亲,子互动的项目,为家长提供休,息交流的空间,增加主题相关,的购物点,Case1:,杭州DODO城,消费者行为调查及访谈：,8,大耸书劫侯挝钟郁铲匪汤渴议品蚀珊查菌卉园凰跑召三妈琼乐搓酶泅釜榨儿童体验型主题商业方案儿童体验型主题商业方案,客户访谈：客户访谈：客户访谈：客户访谈：8%5%65%23%,8,杭州DO都城位于市民中心，周围多为市民休闲的服务类业态；但是在其周边1公里内内，目前24万平的大型综合商业体杭州万象城为支撑，在未来商业发展中，将建有高达100万平的商业面积，能够,完全满足其商业需求,休闲商业设计,邻街零售商业,下沉式商业广场,高档精品商业区,地下商业空间,轨道交通枢纽,市民,中心,DO都城所在地,万象城,1km,客流量,1.5万人/周,规划中,商业,来福士,（在建）,万象城,（营业）,DO都城,位于杭州市,钱江新城市民中心,，市民中心是杭州市政府为丰富城市生活建立的一个,大型公共建筑中心,，其业态包括城市规划馆、图书馆、青少年活动中心等，同时也是事业单位集中办公的地方，并,无商业配套,DO都城运营访谈中可得，由于运营良好，客流量平均在,15000人/周，在市民中心内暂无商业综合体的情况下，,需要大量商业项目与之配套,周边1公里商业综合体项目一览,项目名称,建筑面积,定位,业态,万象城,（运营中）,24万平,集娱乐休闲为一体的高端商业综合体,Central中央百货、玩具“反”斗城、NOVO新概念、大食代、苏浙汇以及路易威登、巴黎世家、古奇、兰姿等国际品牌,来福士,（在建）,40万方,中高端商业综合体，包括餐饮娱乐休闲等,将参照上海、北京和成都的模式来进行业态划分,华联udc等,（在建）,共约60万方,商业综合体,尚未划分，其领域包括娱乐、餐饮、休闲、百货等,来福士广场,华联udc,高德置地广场,周边1公里内商业项目列表,1,2,Case1:,杭州DODO城,周边商业聚集性分析,9,肺啦辐乔啊陡需墓底霄阮倚手楼并植磐撂飞涎恫锨礼揍途屋饥撩撒内略尽儿童体验型主题商业方案儿童体验型主题商业方案,杭州DO都城位于市民中心，周围多为市民休闲的服务类业态；但是,9,体验中心计划投入成本,建筑装,修成本,室内装修成本约2500元/平方米（嘟嘟城总装修投入约为2500万）。,设备成本,设备整体引进总成本为1000万元,运营成本,人力资源成本约700万/年，包括70个现场辅导员、10个核心技术人员以及若干保全、环卫人员。,品牌输出成本,官方公布的品牌输出费用约为500万，其中300万为技术和人员支持（包括网站建设、软件系统提供，后期的更新、升级，主题活动策划案的提供，前期招商、采购建议），100万为营运保证金。签约合同期为10年，之后每年需要向官方提供50万左右的资金援助（包括技术更新、设备维护等）。,体验中心收益表,收益项目,嘟嘟城,具体收益,改良模式后,具体收益,门票收益,定价60/人（现时主要为节假日为高峰区，平时约为二天一轮）每段上限人数1200人，,=60元/人次*(120天节假+(240闲时*0.3)*1000人/天=11520000元,北京通州欢乐之都定价150元/人，上海星期8定价为200元/人次。,小卖部收益,约20万,（仅一、二层内部快餐和零食吧一年纯利润）,增加零售项目、配备特色餐饮后可达到约100万收益,周边商铺出租租金收益,无,在场馆外设置配套商铺，以出租的方式给散户经营，收取租金收益。,盈利模式,门票销售,商家入驻带来资金回笼,等候区家长消费引导来盈利,建立客户档案、发行专用DO币带来循环消费,商家合作伙伴,Case1:,杭州DODO城,盈利模式：,杭州DO都城每周消费人口1500人，年营业经额1200万，广告收入400万，总收入1600万，运营成本约1000万，其中人力成本700万，年毛利润约600万。,10,昌炭讥蹭虾蜕彼稠擎肩壕已抱鸭员槽央救缔棱工窑虎桨秀变冠玩创环戈匈儿童体验型主题商业方案儿童体验型主题商业方案,体验中心计划投入成本建筑装室内装修成本约2500元/平方米（,10,要保证成功运营，持续的客流量是关键。最大程度的整合政府和儿童教育系统的资源，联合运营，保证持续人流。,1,2,3,Case1:,杭州DODO城,案例借鉴点分析,整合周边儿童活动配套资源，只针对儿童这一细分市场，提供一站式的儿童消费环境，在业态规划上保证人流连续性,在产品和业态规划上增加父母和子女互动的空间、为家长提供交流休息的空间，并增加主体性的消费空间等，提高商业坪效,斧欠脆锁劫玫嘛梗瓦贸盗康糙鉴颈猛垢寻阔箔豹枯匆换止挠悔买湍废剧漂儿童体验型主题商业方案儿童体验型主题商业方案,要保证成功运营，持续的客流量是关键。最大程度的整合政府和儿童,11,Case2:上海星期八小镇,教育娱乐主题儿童节职业体验中心,基本简介,位置,莘庄地铁南广场仲盛世界商城5楼,总面积,7000,项目概述,专为 3-13 岁孩子创建的角色扮演主题乐园，以 2/3 的比例打造真实生活场景，既有设施林立的街道，又有各式风格的建筑，更有各色不同品牌商店和工厂，是任孩子体验、娱乐、创造、学习的小一号世界。,领