单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,专业创造价值 服务共赢你我,*,江岸名都首届社区文化节策划方案,2010,年,6,月促销策划方案,2010,年,5,月,24,日,文件编号：,jamd,20100524,华语堂策略机构,1,、面对新政，房地产市场表现如何？,2,、我们将面临怎样的行业市场？,3,、如何提高本项目的抗风险性，跑赢市场？,4,、在新的市场形势下，本项目的销售策略该做何调整？,我们所关注的问题,市场表现,1,、一线城市销售量有明显的下跌，但价格没有大幅度的下降,(,代表城市：北京,/,上海,/,深圳,/,广州,),市场表现,2,、二线城市销售量有明显的下跌，价格有小幅波动,(,代表城市：杭州,),市场表现,3,、销售量有明显的下跌，但价格波动不定，幅度不大,(,代表城市：贵阳,),市场表现,:,销售量与成交价格,房地产发展分析,面对新政，房地产市场表现如何？,4.15,新政的出台严重打压了二套及多套房购买人群，市场出现了明显的震动，房地产板块股票跌多涨少。房地产前沿城市已凸显出降价潮、集中抛售潮和违约退房潮现象。此次政府抑制房价的决心昭然可见，从各地执行力度看，此次新政已不是以前的喊口号或是下点毛毛雨这么简单。近期房地产市场要想延续,2003,年以来的猛涨和活跃已经不再可能。由于政府稳定经济的初衷不会改变，大幅降价也将不可能，受政策对购房人群的负面心理影响，近期大部分市场将可能出现微降或保持现状的一段休眠期。,新政下的思南市场,“狼来了！”,河东东泰绿洲项目已开始动着，受地段的制约，其必然会采取低价战略，争夺本项目正在培养的潜在客户群。必定导致江岸名都一定时期内的成交量。外来开发商瓜分思南房地产市场蛋糕,，“狼来了”的呼声异常强烈。充斥着血腥味的竞争肉搏战越演越烈，劣势企业必将退出历史舞台，行业整合速度必然加快。新政使供过于求慢慢凸显，市场疲软成为必然，同时也存在降价风险。自然也会对本项目产生一定的负面影响。,江岸名都的正确认识,江岸名都项目从开发至今，取得了良好的经济效益、市场效益和社会效益。价格也不断的得到提升，长期高居思南房价巅峰之位。我们在高兴之余，也应该正确认识到“我是老大我怕谁！”的思路即将遭到前期入住客户的挑战。尤其是物业服务的职能缺失，长期以来售楼部频繁接到业主投诉。这也严重阻碍了老带新销售通路促进作用和公司及项目口碑树立。毕竟我们销售的不单是房子本身，而是销售的一种生活文化。缺乏了文化的认同，再好的产品销售起来都是十分艰难的。其他项目的竞争仅是肌肤之疾，而最大的隐患则是项目本身！所以项目的最大竞争对手就是自己！,新区开发风险与机遇共存,风险：,受新政影响面和影响深度牵连的风险；,客户认知度和认同度跟不上城北新区开发的风险；,城北新区开发速度（主要基础设施）跟不上项目速度的风险；,客户对价值认同感与实际脱轨的风险；,新兴项目分流客户的风险。,机会只会给有准备的人,第一个敢于吃“螃蟹”的人，不一定吃到“螃蟹”。但第一个能吃“螃蟹”也敢于吃的人一定能吃到,机会只会给有准备的人。,机会：,新客车站建设带动思南商业北移的机会；,项目规模优势，统一业态定位增强客户信心的机会；,鹦鹉溪温泉开发项目促进思南发展的机会；,交通路网的打通和旅游开发助推思南腾飞的机会。,我们将面临怎样的行业市场？,政策影响开发商资金链，从而影响供应端,客户观望导致供应消化少于往年，市场供过于求，房开急需资金回笼，价格出现下降。尤其是思南本土开发商。,价格探底,开发商降价幅度不大，客户观望度更高，开发商在销售压力下不得已的主动行为。,累积供应量巨大，年内销售目标完成压力大，急于脱手，诸多开发商率先甩货走量。,房地产企业面临的三重考验,1,、,宏观调控考验,新政严格收紧房贷，政府加大政策性保障住房的落实力度。加强土地监察力度，开发商将面对供应增加和市场转淡的双重压力。,2,、市场考验,竞争加剧，整合速度加快，行业集中度提高，市场资源进一步向优势企业集中。这显然会给中小开发商带来更大压力。,3,、财务考验,新政出台后，房开企业融资难度日益加大，为保证开发需要，房企将不得不采用多种方式融资。,如,何,何,提,提,高,高,本,本,项,项,目,目,的,的,抗,抗,风,风,险,险,性,性,，,，,跑,跑,赢,赢,市,市,场,场,？,？,跑,赢,赢,市,市,场,场,唯,唯,有,有,整,整,合,合,：,：,客户需求维度,营销行为维度,价格策略维度,产,品,品,塑,塑,造,造,维,维,度,度,产,品,品,塑,塑,造,造,维,维,度,度,产,品,品,升,升,级,级,宣,宣,传,传,回,归,归,产,产,品,品,，,，,加,加,强,强,宣,宣,传,传,。,。,具,具,有,有,较,较,高,高,的,的,产,产,品,品,质,质,素,素,，,，,产,产,品,品,卖,卖,点,点,鲜,鲜,明,明,，,，,才,才,能,能,支,支,撑,撑,高,高,位,位,房,房,价,价,。,。,提,升,升,产,产,品,品,附,附,加,加,值,值,知,名,名,物,物,业,业,管,管,理,理,顾,顾,问,问,服,服,务,务,（,（,贵,贵,阳,阳,伟,伟,达,达,提,提,供,供,物,物,业,业,管,管,理,理,）,）,。,。,必,必,须,须,对,对,服,服,务,务,质,质,量,量,和,和,服,服,务,务,意,意,识,识,加,加,以,以,升,升,级,级,，,，,才,才,能,能,取,取,信,信,于,于,民,民,。,。,工,程,程,及,及,服,服,务,务,展,展,示,示,提,升,升,价,价,值,值,工,程,程,施,施,工,工,形,形,象,象,、,、,工,工,地,地,包,包,装,装,、,、,现,现,场,场,销,销,售,售,及,及,物,物,业,业,管,管,理,理,细,细,则,则,的,的,贴,贴,心,心,服,服,务,务,介,介,绍,绍,等,等,展,展,示,示,所,所,带,带,来,来,的,的,体,体,验,验,价,价,值,值,能,能,有,有,效,效,支,支,撑,撑,售,售,价,价,。,。,客,户,户,需,需,求,求,维,维,度,度,客,户,户,认,认,知,知,客,户,户,发,发,生,生,变,变,化,化,，,，,客,客,户,户,营,营,销,销,随,随,之,之,改,改,变,变,。,。,受,受,政,政,策,策,调,调,控,控,影,影,响,响,，,，,投,投,资,资,客,客,观,观,望,望,。,。,自,自,住,住,客,客,关,关,注,注,点,点,集,集,中,中,在,在,社,社,区,区,感,感,/,生,活,活,便,便,利,利,性,性,/,户,型,型,实,实,用,用,性,性,等,等,居,居,家,家,因,因,素,素,，,，,销,销,售,售,主,主,打,打,卖,卖,点,点,契,契,合,合,客,客,户,户,关,关,注,注,点,点,。,。,客,户,户,定,定,位,位,本,项,项,目,目,的,的,目,目,标,标,客,客,户,户,应,应,定,定,位,位,在,在,县,县,城,城,及,及,乡,乡,镇,镇,中,中,高,高,收,收,入,入,人,人,群,群,、,、,及,及,部,部,分,分,外,外,来,来,投,投,资,资,群,群,体,体,。,。,（,（,近,近,年,年,来,来,已,已,基,基,本,本,得,得,以,以,挖,挖,掘,掘,，,，,市,市,场,场,面,面,亦,亦,越,越,来,来,越,越,窄,窄,）,）,价,格,格,策,策,略,略,维,维,度,度,价,格,格,策,策,略,略,价,格,格,趋,趋,于,于,理,理,性,性,，,，,不,不,以,以,牺,牺,牲,牲,速,速,度,度,来,来,博,博,取,取,高,高,价,价,。,。,让,让,利,利,客,客,户,户,，,，,保,保,障,障,项,项,目,目,销,销,售,售,步,步,步,步,为,为,盈,盈,（,（,如,如,：,：,贵,贵,阳,阳,世,世,纪,纪,城,城,）,）,，,，,避,避,免,免,了,了,滞,滞,销,销,；,；,较,较,旺,旺,市,市,有,有,所,所,回,回,调,调,，,，,顺,顺,利,利,完,完,成,成,销,销,售,售,目,目,标,标,。,。,另,另,外,外,，,，,在,在,风,风,险,险,多,多,变,变,的,的,2010,年,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,，,，,价,价,格,格,策,策,略,略,要,要,根,根,据,据,市,市,场,场,反,反,应,应,做,做,出,出,及,及,时,时,调,调,整,整,，,，,这,这,对,对,销,销,售,售,和,和,策,策,划,划,团,团,队,队,的,的,配,配,合,合,要,要,求,求,非,非,常,常,高,高,。,。,准,确,确,摸,摸,查,查,客,客,户,户,心,心,理,理,价,价,位,位,，,，,合,合,理,理,定,定,价,价,受,银,银,行,行,信,信,贷,贷,门,门,槛,槛,提,提,高,高,、,、,货,货,币,币,紧,紧,缩,缩,的,的,影,影,响,响,，,，,总,总,价,价,成,成,为,为,影,影,响,响,成,成,交,交,的,的,一,一,大,大,因,因,素,素,。,。,在,在,客,客,户,户,接,接,待,待,过,过,程,程,中,中,，,，,通,通,过,过,销,销,售,售,人,人,员,员,与,与,客,客,户,户,的,的,反,反,复,复,沟,沟,通,通,，,，,为,为,本,本,项,项,目,目,制,制,定,定,合,合,理,理,价,价,格,格,体,体,系,系,。,。,对,对,目,目,前,前,销,销,售,售,价,价,格,格,应,应,作,作,适,适,当,当,调,调,整,整,。,。,营,销,销,行,行,为,为,维,维,度,度,品,牌,牌,、,、,形,形,象,象,营,营,销,销,营,销,销,策,策,略,略,迅,迅,速,速,调,调,整,整,，,，,客,客,户,户,形,形,象,象,营,营,销,销,成,成,为,为,重,重,点,点,之,之,一,一,。,。,品,品,牌,牌,营,营,销,销,活,活,动,动,配,配,合,合,到,到,位,位,的,的,工,工,程,程,展,展,示,示,，,，,树,树,立,立,起,起,较,较,高,高,的,的,市,市,场,场,形,形,象,象,，,，,成,成,为,为,巅,巅,峰,峰,房,房,价,价,的,的,有,有,力,力,支,支,撑,撑,。,。,理念知识,营,营销,我们将在,营,营销中植,入,入“让房,产,产成为理,财,财产品（,旅,旅馆、办,公,公等）”,的,的概念，,我,我们与客,户,户沟通的,方,方式，更,像,像是房产,/,财产顾问,与,与客户之,间,间的沟通,。,。我们的,销,销售团队,将,将是具备,了,了房地产,、,、金融理,财,财知识的,高,高知团队,。,。,在新的市,场,场形势下,，,，本项目,的,的定位和,营,营销策略,该,该做何调,整,整？,配套：,配套规划,上,上，补充,规,规范社区,医,医院，生,活,活超市等,概,概念提及,，,，主要是,满,满足区域,发,发展要求,（,（哪怕只,是,是概念的,提,提出）；,物业管理,提,提升解决,居,居民对目,前,前服务质,量,量的抗性,；,；,交通路网,的,的规划资,料,料,/,图片的宣,传,传引导，,新,新客车站,的,的建设人,流,流量和物,流,流量必然,骤,骤增，房,产,产必然增,值,值的投资,意,意识推广,。,。,酒店,酒店的规,划,划，,应尽快体,现,现于沙盘,模,模型。使,其,其思南标,杆,杆建筑之,形,形象，早,日,日传达给,思,思南民众,，,，为项目,产,产品的价,格,格透支打,好,好舆论基,础,础。,活动促进,在如此严,峻,峻的市场,环,环境下，,针,针对相关,政,政策制约,，,，为适度,规,规避市场,风,风险，本,项,项目须快,速,速结束三,组,组团的销,售,售攻坚战,，,，迅速投,入,入四组团,的,的战斗当,中,中。,活动促进,有,有效加快,销,销售前进,步,步伐。通,过,过项目包,装,装、广告,轰,轰炸、优,惠,惠刺激等,策,策略对客,户,户实行“,围,围”、“,追,追”、“,赌,赌”、“,截,截”