单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2016/9/2,#,【,河北国际商会广场,】,项目招商思路提报,定位思路,第二部分,项目剖析,服务内容,第三部分,合作方式,案例解析,第一部分,PART,01,-,案例解析,-,东胜广场,【,开发背景,】,【,项目定位及主要入驻品牌,】,项目,定位：,都市时尚生活,MALL,，商业,面积,9,万余平米，汇聚餐饮、休闲、娱乐、购物、儿童教娱等多种业态,。,开业时间：,2014,年,9,月,19,日,主力店品牌：,永辉,超市、横店院线、屈臣氏、麦当劳、必胜客、尚品宅配、宝力健身等,品牌餐饮及娱乐品牌：,海底捞,、小时代铁板烧、乐烤天下时尚自助烤肉、韩芝山芝士肋排、那溪那山、拿渡、味小煲、千吉涮、过桥缘米线、唱吧麦颂,KTV,。,儿童,主题体验品牌：,瑞尔水上乐园、爱宝堡儿童乐园、茉莉幻想,【,服务团队介绍,】,投资商：,东胜集团,招商执行、商业运营及物业管理：,石家庄金世界城市广场商业投资,有限公司（东胜子公司，,广昭机构前身,）,；,商业空间设计：,上海,CCI,设计研究院,前期策划报告：,戴德梁行,PART,02,-,项目剖析,-,定位思路,【,项目剖析,】-,现状分析,本案,项目位于交通街与仓丰路交叉口西北角。项目的区位属于石家庄南部新建城市区。,该,区域主干道属于近几年新建，周边的社区较新。周边的商业氛围以专业市场为主。,【,项目剖析,】-,规划,分析,从城市规划发展方向的角度看，项目周边是以商业和工业发展为主。,项目西侧，胜利大街以西是住宅生活区。,项目东侧，建设大街以东，是以文教为主的区域。中间有部分住宅区。,规划住宅区,本案,文教科研,用地,文教科研,用地,商业,用地,工业,用地,住宅区,【,项目剖析,】-,SWOT,分析,SWOT,优势,交通便利,项目品质和形象好,河北商会的良好基础,劣,势,周边商业氛围不理想,商业建筑结构造成使用难度较大,机遇,周边的住宅新项目较多,石家庄南部区域的崛起,区域,内大型商业的空白,挑战,周边建设进度需要时间,【,定位思路,】,结合,SWOT,分析和项目自身与周边的特点，我们建议河北国际商会广场的商业部分定位考虑一下三个反向：,重点考虑南部商圈未来居民、周边单位的消费需求,精品社区商业综合体,重点考虑区域内的商业业态特点,高端汽车家居生活馆,重点考虑项目的商务功能,会议会展商务中心,【,精品社区商业综合体,】,精品社区商业综合体：,服务于,周边区域商圈内的居民的基本生活消费。,超市作为商业体的基础，提供日常消费需求的基础服务。,以儿童教育培训和少儿娱乐为主要特色。,配合时尚餐饮和高端生活配套，打造精品的社区商业综合体。,精品社区商业综合体,超市,儿童教育娱乐,餐饮娱乐,生活配套,商务配套,超市和知名儿童业态作为主力店,【,精品社区商业综合体,】,该定位商圈解析：,我们通过商圈的辐射范围分析，来深入了解各个定位的特点。,社区商业的商圈范围比较小，以服务周边为主。,南二环,外的新建住宅区是项目的主力商圈。,项目的辐射商圈在主要还在二环外，向东延伸。西部受铁路的限制。,此定位的商圈范围,核心商圈,优势,社区商业操作难度较低，在有主力店的基础上较容易成功,社区商业招商难度较小，业态内容丰富,劣势,项目较近的区域没有大型社区或社区群的支撑,项目周边的商业氛围不够浓厚，对社区商业么有支撑,项目的建筑结构不利于引进大型主力店,次级商圈,【,精品社区商业综合体,】-,案例分析,新,邻生活,站,社区型,购物中心新商业模式STATION生活站系列产品的首发项目。社区商业是未来中国商业地产发展的主流方向，而其精品社区商业STATION系列的概念内涵是：,“,小而美,”,，立足周边社区，服务居民，满足社区文化构建和新生活标准，以商业为载体，旨在引领社区消费新时尚，为社区居民营造温情、和乐以及欣欣向荣的崭新生活氛围。STATION不仅是生活体验中心和便捷的儿童娱教场所，更是代表了未来潮流方向的“新社区生活方式”的开创者。,新邻生活站突出的特点是体验业态占到项目总体量的绝大部分。餐饮、娱乐、儿童等业态是项目的主力，而零售只是项目的配套。,【,高端汽车,/,家居体验馆,】,高端汽车家居体验馆：,这个定位是一个体验馆的集合体。,石家庄没有以高端车和进口车为特色的集中销售场所。而项目在二环附近，交通便利，符合汽车销售选址的特点。集合众多高端车、平行进口、高端二手车的销售站厅，配合以汽车后市场服务、金融服务，形成高端车销售中心。,高端家居体验馆，不以大型建材和家居作为主要经营项目。而是以装饰、软装和配饰等为主。,商务配套服务于项目本身的写字楼公寓中的商务群体。,汽车家居体验光,进口车,/,高端车销售,汽车配套业态,高端家居体验馆,商务配套,【,高端,汽车,/,家居体验馆,】,该定位商圈解析：,沿二环布局是目前汽车业态的主要状态。项目在二环附近，作为高端车的销售中心，核心商圈范围确定在沿南二环的沿线。,项目能辐射的范围是整个石家庄，乃至石家庄的周边县区。,此定位的商圈范围,优势,与项目的区位和交通状况契合度高,与区域内的商业氛围契合度高（沿二环的汽车业态、花乡二手车、润德家居市场）,劣势,汽车和家居业态的租金水平较低,招商的范围比较窄，招商难度较大,核心商圈,次级商圈,【,会议会展商务中心,】,会议会展商务中心：,会展本身是整个房地产项目的立项。近年来各种商务会议、婚宴宴请等发展迅速。,以会议会展为中心，酒店住宿、餐饮为基础配套是整个定位的基本结构。,配置大量的会议中心，可以同时容纳会议人数在区域内成为最大，远远超过一般的商务酒店的会议功能。,配套齐全的会议策划和组织业态，一条龙的专业服务。,会议会展商务中心,会议会展服务,酒店住宿,餐饮配套,策划服务,功能灵活多变,【,会议会展商务中心,】,该定位商圈解析：,首先是要做石家庄规模最大，专业度最高的会议会展中心。承接石家庄地区各种会议、宴会服务。,其次，可以辐射石家庄周边的地级市，成为冀中南地区知名的会议会展中心。,此定位的商圈范围,优势,与项目本身定位一致,可以促进项目中酒店、写字楼业态的发展,劣势,主力业态运营专业化水平高,招商的范围比较窄，招商难度较大,核心商圈,次级商圈,【,确定定位的工作方法,】,确定定位的工作方法：,上文,中，我们已经对项目的基本情况进行了初步判断。另外结合的建筑结构和甲方对项目的预期，我们提出几个可能的符合项目的定位思路。,下一步我们针对几个备选方案进行市场调研，判断这几个备选定位的市场前景，可行性。,最后，根据结论与甲方共同确定项目的定位。,在,定位确定的基础上，就可以进行项目的空间设计、业态规划、招商政策等。,项目初判,备选方案的提出,市场调研,方案比较,定位确定,PART,03,-,服务内容,-,合作模式,服务内容,策划阶段,商业定位,空间规划,招商运营策略,招商阶段,招商执行,策划推广,运营阶段,运营代管,物业管理,资产管理,服务内容,-,定位,部分,2,周,4,周,0,项目启动,宏观研究,城市市场情况，城市规划对项目的影响。,1,3,周,空间规划,盈利模式的设计,开发策略框架,定位指导建筑规划及盈利模式,7,3,各个业态的宏观市场,各个业态在当地的发展情况,各个业态的拓展计划和合作条件,业态,市场调研,4,项目初步判定,项目的发展情况,备选业态的确定,项目发展调研,甲乙,双方对项目初步判断的沟通。,团队的建立与内部培训，宏观研究的学习以及方法梳理。,实地,调研筹备,2,阶段一：分析与,筹备,阶段二：现场调研实施,阶段三：分析及报告的形成,报告的形成,8,报告的撰写,报告内容审议,会同甲方审议及修改,项目区位分析,项目周边立地分析（交通、基础配套、商业办公氛围）,项目项目立地调研,5,项目在城市或行业中的功能定位,项目的市场定位,项目内的功能实现和业态组合,项目定位,6,调研计划的制定，调研物料的筹备,服务内容,-,招商部分,依据项目整体体量；,依据项目入市反馈信息；,依据项目业态规划；,依据项目硬件结构；,结合销售节奏和工程进展；,【,招商周期订定原则,】,1,招商工作节奏,2,市场调研及商业定位期,基本情况分析：,区位概况、背景资料、交通状况、消费特征、,竞品调研、租金调研等；,商业定位及布局：,项目商业策划与规划方案整改建议,商业分区功能布局及调整方案,商业销售及租赁区域规划建议,等,招商工作节奏,3,招商入市期,招商中心布置到位、办公及招商物料到位；,招商团队组建、人员培训；,招商资料、流程、表格订定；,招商计划制定、基本确定；,招商政策初步制定；,目标客户筛选和初步洽谈；,招商工作节奏,4,深入洽谈期,各楼层各业态商家进入二次乃至多次洽谈；,招商政策和租金根据招商情况适时进行调整；,洽谈商家基本明确合作意向，制定商家落位图；,依据实际洽谈情况，对工程提出合理化改造建议；,根据招商情况进行媒体宣传攻势；,招商取得阶段性成果；,招商工作节奏,5,招商签约期,意向商家开始意向签约或正式签约；,租赁条件及租约均须落定，缴纳租金及押金,;,催促商家进场装修，并协助与工程部沟通；,招商签约取得决定性胜利成果；,服务内容,-,运营,部分,商业管理,一,物管,服务,二,资产管理,三,市场推广、企划服务,品牌管理,客户,关系管理,企划服务,1,租务管理,广告,位管理,园区客户评估与扶持,运营服务,2,业,态优化、规划调整,再招商,招商服务,3,协助组建物业公司及制定发展策略,制定该物业管理服务方案及内容,协助完成该物业的管理招投标工作（如有需要）,配套设施的安排及管理,协助建立完善的员工培训体系并执行培训工作,财务预算及建议管理费标准，并提供成本控制建议,建议会所功能设置及经营模式（如有需要）,停车场管理建议,移交单元予租用户之程序,装修工程及物料运送控制之程序,物业,交付期间之安全控制,物,管服务,1,财务管理,流动资金,管理,年度,预算,运营绩效管理,资产,买卖,资产,销售,资产证券化,资产管理,1,【,合作模式,】,服务阶段,服务内容,取费方式,取费标准,策划阶段,商业定位,一次性服务费,空间规划,一次性服务费,招商运营策略,一次性服务费,/,招商阶段,招商执行,佣金提成,策划推广,月度服务费,运营阶段,运营代管,月费,+,佣金,物业服务,物业费代收,资产管理,另议,