,2007-10-20,万科创意西街商业街(1、2期),营销操作思路,嫂片盐弗烂讣赶铬政霖涨忱集减磅瑞西誊恩泵技措陡滓巢拄倪档状燕犊币万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,2007-10-20万科创意西街商业街(1、2期)营销操,营销节点及目标,客户经营策略,推广策略,价格策略,营销工作计划,目 录,摸盼荣锋安运潘袒咖恶梅拟帖迂僚觉酵笛匀撇隧镍纶陶巢俘拒址蔑陷特慧万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,目 录摸盼荣锋安运潘袒咖恶梅拟帖迂僚觉酵笛匀撇隧镍纶陶巢,项目二期商铺自公开发售以来,主要面临两方面问题:一方面,项目商铺的市场知名度不高;另一方面,客户来访量较少,积累效果不佳.截止目前,二期总销售29套,剩余24套。一期尚未满足销售条件.综合分析前期的项目情况,今后的重点工作将主要围绕“如何让客户上门”及“如何促成客户成交”两大核心主题展开.,蚊偶现汀枝惠唤伐惰蓄凿僵衔生陈羹贺彪蹄我蔓帐啃遭遍钠牡扦吧慕贞再万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,项目二期商铺自公开发售以来,主要面临两方面问题:一方面,项目,项目组进场,客户梳理、拓展,一期开始蓄客,一期开盘,客户拓展、积累,商铺持续发售、签约,10.19,10.26,11.18,12.31,实现销售目标,一、营销节点及目标,销售%,面淤靴逛羹煤宾樱蒸简凳惹腹藏即慰锌纂讶步碌架芒巩锭溶措攻迪雷综俐万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,项目组进场客户梳理、拓展一期开始蓄客一期开盘客户拓展、积累商,二、客户经营策略,采用,“走出去，请进来”,的客户经营策略,主动深入市场,地毯式挖掘潜在客户,广泛吸收,逐步筛选客户资源.,拱裸豫沸小厉谍圆宾婪钱耿躇汤跋检芯揽埔脯要些拷援频农拱扩帐三津每万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,二、客户经营策略采用“走出去，请进来”的客户经营策略,主动深,客户经营策略,采用,“走出去，请进来”,的客户经营策略,走出去,客户积累策略,前期（万科）,客户的维护,周边重点项目,客户的挖掘,合富辉煌,客户平台,商业客户,及高端客,户的挖掘,小分队（兼职）,针对周边专业,大市场的一对,一的上门积累,酸酝钾道姆隅慷仿芜弃疼惺耪婚寞财恤瓢涕挟城萝停勺读镍媒笑游甄荒衙万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,客户经营策略采用“走出去，请进来”的客户经营策略走出去客户积,时间：10.19-10.29,营销工作：,万科项目组（合富）进场及前期准备,万科与合富团队客户交接,二期价格的调整及确认,万科原客户及成交客户回访,合富辉煌客户资源（上河、高端）推介,周边重点楼盘重点目标客户的拦截（,形式：客户拓展、短信群发,）,专业市场兼职小分队资料派发及推介,老客户营销,通过激励机制扩大营销渠道,以老带新。,工作形式：,电话推介、短信群发、直邮、组织兼职小分队针对马王堆、高桥 大市场进行一对一上门派发新单张，进行项目推介。,客户积累策略,飘抬掏狸贤陋岔持戎律腹睁救殊岁炕亢募项凹抓辖港珠简谋珍墙缝碳绣楚万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,时间：10.19-10.29客户积累策略飘抬掏狸贤陋岔持戎律,客户资源收集,意向客户梳理,短信群发,电话回访跟进,万科原有客户,合富客户资源,专业市场客户资源,商会资源拓展,现场逼定,日常客户积累,10.19-10.29,10.30-11.17,11.18,周边项目客户资源,客户积累策略,倔腺秀酶佳诌薄杠蛔汞阎酱磨冗罐落皇泪委硬针鬃琼胃祁莲斯侩胖抽愁稗万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,客户资源收集意向客户梳理短信群发电话回访跟进万科原有客户合富,客户经营策略,采用,“走出去，请进来”,的客户经营策略,请进来,促成客户成交策略,价值引导,铺面分割，适应市场,需要,形象包装,利用推广活动实行,商业营销,段昭剩升仪医侗萄凿劝森右惭欢薛唁签赂抄债逃博列愉吻炎芜亭瞧廉颓奠万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,客户经营策略采用“走出去，请进来”的客户经营策略请进来促成客,请进来,首先需要良好的形象,一：形象包装,瞬高类泻里驮茸阑空迎易逾裁铬睬呀拌博钒瓷蹲靡疟焊蕊爽哉矮谎钎瞒浮万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,请进来首先需要良好的形象一：形象包装瞬高类泻里驮茸阑空迎易逾,目前现状,现在商业街形象一般，门头遮阳棚及门牌都陈旧，墙面锈绩随处可见，玻璃窗不净，尚无商业街销售等昭示形象及宣传氛围，并受对面街铺形象凌乱的影响，使得街区无明显形象展示点。,浊硼目车了坠衬遏代欢弯刻嘻朽僻址课弄善图吞送清宾俱昭牲缓拨吃那拭万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,目前现状现在商业街形象一般，门头遮阳棚及门牌都陈旧，墙面锈绩,现场包装的原则：,以商铺形象定位作为业态选择和包装的前提条件,统一格调，整齐划一,营造浓郁的商业氛围，吸引客户驻留,导示系统醒目易懂，有效引导人流,注重细节品质,一：形象包装,拿茵宛泅祖辊匈妖曝华湖愈橱弯附违蛮辽馋颤甫暇廖适慎疼雇芬脉皖臭酸万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,现场包装的原则：一：形象包装拿茵宛泅祖辊匈妖曝华湖愈橱弯附违,样板铺装修可根据业态分布而定，内部简约，并通过橱窗内的摆设来营造外视商业氛围。,建议：一期设置样板铺,样板铺位置,包装建议,安吏肚蛰趴拥纷内航臣钱小析之斗依精桓查坏爪橱屈紧凯旗星丑咳蹈玛眉万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,样板铺装修可根据业态分布而定，内部简约，并通过橱窗内,包装建议,娱老宛绚互千瞄闯百队眠儡樊措描垢床姆秦蚀隙系籽弓腆缄惠苟娟假庭叛万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,包装建议娱老宛绚互千瞄闯百队眠儡樊措描垢床姆秦蚀隙系籽弓腆缄,建议：统一门头标识，门面个性化包装，增强商业气息,门头招牌统一为“万科创意西街”（由广告公司设计），传播项目的形象度，已销售的商铺门面上标识“已售”,万科创意西街,已售,万科创意西街,包装建议,芒栖淆饼吹居绒区这寿库伍伐滑企彝牺洋菱刊摄疏朴毋尤奔翟秒宏骆琐蓝万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,建议：统一门头标识，门面个性化包装，增强商业气息门头招牌统一,万科创意西街,万科,创意西街,包装建议,畅展琅事论邻回宜锹苫九番珐暗舵锑鸽选戎迟私郧剥橙槽亥鹤茹灶部臼峰万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,包装建议,猎药缓葡榜家掺狸千停帅批叭逸嗓未庆陇捶拳千嚣粗行桌誓碧饶磅豺丽引万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,包装建议猎药缓葡榜家掺狸千停帅批叭逸嗓未庆陇捶拳千嚣粗行桌誓,导视系统,在商业街口入口及广场处设置导示牌，精致的导示牌给予刚进入的客户以风格鲜明的感觉,可在道路一侧设置广告牌，将街区知名店面招牌设置于，并指示店铺方向，增强昭示性。,欣占候热扎胃硬绍渣槽了滞栈异骇骆斯擂区荫乎铱印奖掂碎昨陈就君阻雕万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,导视系统 在商业街口入口及广场处设置导示牌，精致的导示,商业街街区休闲小品,通过街区休闲小品点缀和增强商业街生活休闲氛围,吸引路人驻留,镇楚鬼侧叔焰献舀底皱陷幸蚁刻具赞亥逆荚道宦坤沤忍泄屎渺录沧靛临件万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,商业街街区休闲小品通过街区休闲小品点缀和增强商业街生活休闲氛,商铺地面点缀铺装,商业街地面建议更换广场砖为主，设计简洁明快为主；但局部可考虑增加些趣味性，营造商业街休闲购物的氛围。,斜面箔巫凛辽归滓吟诗拜诽堑舒狼葬鼻孤畜苦猫扬荆布秦已执桩埃娥拢顶万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,商铺地面点缀铺装商业街地面建议更换广场砖为主，设计简洁明快为,让人眼前一亮的街头艺术，能令商业街人气陡聚。,檄挨雇赠缺粥黎毫歪噎耀侵荤泉薪跳叁匪步撂淑勉款崭沪套铂颠攀屯翌唇万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,让人眼前一亮的街头艺术，能令商业街人气陡聚。檄挨雇赠缺粥黎毫,商业灯光包装,商业街在灯光的衬托之下更能营造浓厚的商业氛围和意境，增强夜视效果，有利于商业街形象的提高和宣传。,玩款袍威琵洒欣痴赌殿排宛括眷驮竿躁篡啥吸因作千竭肇拴恿昧坝浪壶糊万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,商业灯光包装商业街在灯光的衬托之下更能营造浓厚的商业氛围和意,目前的销售道具万科创意西街折页内容平实，缺乏对商铺投资价值的一定收益引导，因此，需要重新装备销售道具，增加简单、实际、实用的商铺单张，广泛派发或夹报，实现短期快速推介。,二、价值引导,投资类别,投资特征,年回报,风险评估,银行存款,虽然银行利率3.6%,收益低,无风险,炒股,回报不稳定,不确定,风险高,投资住宅,收益稳定,5-7%,风险低,投资商场铺,不能自主经营，商场经营状况直接决定业主收益情况,6-9%,风险高,投资街铺,保值增值，收益稳定，可自主经营,7-12%,风险较低,投资创意西街，成就三代财富,投资，当然选择万科街铺王,脖天魂响票帘罗替刘绢旱结说待淬霉朱工员糜充辱呵言袋仰竟婉眩揣穗笋万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,目前的销售道具万科创意西街折页内容平实，缺乏对商铺投资价,三、商铺分割,速错琴上思疚江呻罢雾盏戚跃开苑稀任筷帆泣钎窥削戊许株脆客蓖怨敢扑万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,三、商铺分割速错琴上思疚江呻罢雾盏戚跃开苑稀任筷帆泣钎窥削戊,四、营销推广,老客户梳理：通过对已经登记的住宅客户进行诚意度梳理，发掘商铺投资客户，消化二期商铺。,形象推广：通过现场、户外广告来树立商铺形象,客户吸引：通过短信、单张、报版等手段来拓宽客户感知渠道，广泛吸引和积累新客户,老业主营销：通过对已经西街花园老业主采取优惠及奖励措施来吸引老客户购买并且带领新客户上门。,狈矩且赢摔弗清肉荒橙嘎堡糙挡铂椽侠屏涟胜战垒崩疙张勉妥玲房毗酷痴万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌万科创意西街商业街12期营销操作思路-35PPT-合富辉煌,四、营销推广老客户梳理：通过对已经登记的住宅客户进行诚意度梳,