本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,住宅实用率研究,11/17/2024,住宅实用率研究背景及目的,研究背景：,需求方面的关注：消费者购房决策越来越趋于理性，在对住宅品质、配套、园林等要求提升的同时，对一些实实在在指标的关注也在提升。(本质是关注空间感）,供给市场中的关注：越来越多的楼盘营销中，把实用率高作为营销亮点。开发商也越来越关注成本与实用率的平衡。,探寻不同建筑形式产品的实用率特征；,挖掘市场中高实用率，高品质的典形案例，并研究其设计特征；,基于物业排布、建筑特征、采光通风、户型实用性等因素，综合考虑如何提高住宅的实用率，达到集约化。,？,研究目的：,2,研究思路,影响住宅实用率的因素,案例分析,针对性研究,解决方案,规律,整合,3,实用率影响因素分析,实用率的大小取决于公摊面积。,公摊面积由两部分组成：,（1）,大堂、公共门厅、走廊、过道、,公用厕所、,电梯前厅、楼梯间、电梯井、,消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、,消防通道,、变电室、煤气调压室、调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房、垃圾道、通风井、配电间、屋顶水箱间、地下室、技术设备层等为,本幢服务的公共用房和管理用房,等。,（2）套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙，外墙（包括山墙）墙体水平投影。幢与幢之间连结的通廊按相连两幢的建筑面积成比例分摊通廊面积。,不计入共有建筑面积的范围1、独立使用的地下室、车棚、车库。2、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房。3、作为人防工程的地下室。4、作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。,套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积,销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积使用率套内使用面积商品房销售面积,实用率套内建筑面积商品房销售面积,定义回顾,国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。,4,建筑形式对比,建筑物南北方向比较薄,东西方向比较宽,外形类似一块巨大的板,。,通风,采光 较好，南北通透,天际线设计难以创新,管理维护成本低,建筑密度低,户型格局不宜改造,居住舒适度较高,板楼,板楼,节约土地资源，房价较低,空间结构灵活，宜于改造，结构强度高，抗震性好,塔楼,从外形上看，有点像古建筑的塔，一梯多户，住户较密集，多为高层结构。,按楼的横切面分成,蝶形、T形、工形、品字形、器形、椭圆形,等。,居住舒适度相对较低,均好性差，居住密度高,，通风采光不好,冬季保暖性好,分为长走廊式、单元拼合式,5,板楼分类,拼合板楼（2单元以上）,短板楼（2单元以下）,短板楼（2单元以下）,长板楼,6,创新形塔楼,T形塔楼,蝶形塔楼(平面图）,十字形塔楼,蝶形塔楼,创新形塔楼,塔楼分类,7,圆形塔楼,创新型塔楼平面图,品字形塔楼平面图,塔楼分类,8,各类形塔楼特点,蝶形塔楼,朝向、采光、通风上有突破，避免遮挡；,户型不方正，存在斜角；,建筑结构的复杂性，使得结构层较多，外墙面积较大，共摊面积相对较大。,方形塔楼,多数户型朝向、采光较差，多有无采光室，通风不好，各房间存在遮挡。,用地节约，容积率高；,共摊面积在塔楼中最大，由于通风结构，消防楼梯，电梯间等相对占用面积较大。,T形塔楼,户数相对方形、圆形、蝶形较少；,避免北向房，朝向、通风、采光较好，部分户型和实现南北通透，遮挡较少；户型方正；,共摊面积在塔楼中相对较小，外墙面相对蝶形较少。,9,各类形塔楼,特,特点,十字形,户数较T形,多,多，无遮挡,，,，通风性，,通,通透性好；,部分户型朝,向,向、采光较,差,差；,品形,分为单体式,和,和2-3单,元,元拼合式；,多为1梯3,户,户，采光,、,、通风性较,好,好；,因外墙墙体,面,面积较碟形,少,少，较T形,多,多。,圆形,多为单体结,构,构，近年来,也,也出现与版,式,式楼相结合,的,的创新型建,筑,筑形式；,由于平面户,型,型不利于分,隔,隔的特点，,多,多为大户型,，,，1梯2-4户；,同体量相比,，,，在塔楼中,基,基地面积最,小,小，即可达,到,到最高的容,积,积率，最大,化,化节约,用地。,视野宽扩，,无,无遮挡，部,分,分户型采光,、,、通风较差,；,；,因结构特征,，,，消防楼梯,等,等公摊面积,较,较多。,10,板楼实用率,调,调研,建筑形式,总层数,电梯数,户数,实用率,设计特征,泰然广场,拼合板楼,6,无,94%,香域中央花园,短板楼,11,1,2,82.55%,2单元拼接，有架空层,慢城,拼合板楼,11,1,2,84.28%,（2、3单元）错位平行排布,金地梅陇镇,短板楼,11,1,2,83.83%,澳城花园,短板楼,18,1,2,84.67%,澳城花园,拼合板楼,18,1,4,85.25%,香蜜湖唯珍府,拼合板楼,18,2,4,80.77%,18层以上，随层数增加，实用率下降。,航天晴山月,拼合板楼,23,2,4,73.75%,航天晴山月,短板楼,30,2,4,72.5%,赠送比例27.34%,花样年花港,短板楼,33,1,4,78.54%,实用率变化,影响因素分,析,析,增加电梯,增加层数,减少电梯,增加层数,形式变化,11,建筑形式,总层数,电梯数,户数,实用率,设计特征,城市山林,拼合板楼,22,1,4,82.38%,香山美树苑,拼合板楼,24,1,4,78%,西城品阁,长板楼,7,3,60,86%,旭飞花园,长板楼,18,3,40,77%,旭飞花天苑,长板楼,31,3,32,76.9%,33,3,32,75%,增加层数,增加层数,结论：,拼合板楼的,实,实用率高于,短,短板楼,层数：11-18层，,随,随层数增高,实,实用率提升,，,，但幅度不,大,大；18层,以,以上，随层,数,数增高,实,实用率,下,下降，幅度,较,较大；,电梯数量对,实,实用率的影,响,响较大。,12,各类塔楼公,摊,摊面积对比,外墙面积,结构层,电梯间,消防楼梯,方形,圆形,蝶形,T形,品形,十字形,该面积在可,比,比的各类形,塔,塔楼中的相,对,对大小,较小,中,较大,大,对公摊面积,中,中占比较高,的,的外墙面积,、,、结构层、,电,电梯间、消,防,防楼梯在体,量,量相同的各,类,类塔楼中的,面,面积进行比,较,较，为下一,步,步分析各类,塔,塔楼的实用,率,率差异至关,重,重要。,13,塔楼实用率,调,调研,建筑形式,总层数,电梯数,户数,实用率,城市天地,方形,35,3,15,78%,锦绣花园,十字形,24,1,4,79.32%,幸福海岸,十字形,18,2,4,81.7%,东方盛世花园,T形,18,1,4,87%,幸福海岸,T形,18,2,4,85%,金地梅陇镇,T形,24,2,4,79.3%,蝶形,18,1,4,83%,锦明花园,蝶形,11,1,4,82.91%,蝶形,23,1,4,82.74%,蝶形,23,2,4,81.15%,增加层数,实用率较高,的,的塔楼产品,实用率变化,影响因素分,析,析,增加层数,电梯增加,增加电梯,14,建筑形式,总层数,电梯数,户数,实用率,信义,锦绣花园,蝶形,18,1,2,82%,蝶形,26,2,4,81%,天鹅湾,蝶形,28,2,4,80.6%,蝶形,30,2,4,80.7%,荔和馆,拼合蝶形,28,1,4,83.13%,澳城花园,品字形,18,1,3,83%-84.56%,花和小城,品字形,18,1,3,84.86%,慢城,品形,18,1,3,84.18%,圆形,11,1,2,82.4%,圆形,18,1,2,80%,增加层数实,用,用率降低,相对蝶形实,用,用率较低,15,创新形塔楼,建筑形式,总层数,电梯数,户数,实用率,中熙香缇湾,变化品形,24,2,3,78.59%,信义锦绣花园,不规则,11,1,3,82.82%,不规则,11,1,5,84.10%,不规则,11,1,6,84.42%,平层建筑面,积,积增加，实,用,用率增加,结论,各种形式的,塔,塔楼实用率,不,不同，从大,到,到小依次是,：,：T形、品,形,形、十字形,、,、碟形、圆,形,形、方形,16,典形案例研,究,究（同楼盘,板,板楼、塔楼,实,实用率对比,）,）,航天晴山月,B,C,板楼（2房,拼,拼合成4房,）,）,T形塔楼（2单元拼合,）,）,17,总层高,套内面积（）,建筑面积（）,实用率,赠送面积（）,合并后,板楼,30,65.95,89.37,73.79%,约50平米,减少墙体面积，增加了分摊基数，实用率大大提高,T形塔楼,30,64.68,89.71,75.74%,约53平米,减少墙体面积，实用率大大提高,航天晴山月,板,板楼与塔楼,对,对比,建筑朝向为,南,南偏东10,，增加采,光,光，确保人,居,居建筑朝向,为,为最佳；,采用错位平,行,行方式排布,，,，景观资源,最,最优化；,采用大面宽,小,小进深的户,型,型设计，增,加,加采光和通,透,透性。,总层高为30层的板楼,相,相比T形塔,楼,楼的实用率,低,低。,原因：板楼18层以上,交,交通面积要,大,大于塔楼，,如,如消防楼梯,，,，走廊等。,本楼盘建筑,设,设计和户型,设,设计方面的,可,可借鉴点,二房变四房,的,的拼合灵活,式,式设计，应,对,对70/90政策，提,升,升实用率。,18,澳城花园,序号,建筑形式,总层数,电梯户数比,实用率,1,板楼（2单元）,18,1：2,84.67%,2,板楼（4单元）,18,1：2,85.25%,3,品字形塔楼与板楼拼合,18,1：3,87.79%,4,品字形塔楼,（1单元）,18,1：3,83%,5,品字形塔楼,（2单元拼合）,18,1：3,84.56%,1,2,3,4,5,板楼：拼合,单,单元数越多,实,实用率越高,品字形塔楼,：,：多单元,拼,拼合的形式,实,实用率偏高,。,。,板楼与品字,形,形塔楼相比,：,：除去电梯,分,分摊面积的,因,因素，总层,高,高18层，,板,板楼相对塔,楼,楼实用率高,19,实用率规律,探,探寻（板楼,）,）,多层板楼的,实,实用率最高,，,，一般可达,到,到90%以,上,上；小高层,板,板楼（11-18层）,的,的实用率一,般,般可达到80%-84%，高层板,楼,楼的实用率,一,一般在75%-78%,；,；,板楼实用率,最,最主要的影,响,响因素有：,走,走廊面积、,平,平层面积（,长,长板楼、短,板,板楼）、电,梯,梯间面积、,楼,楼梯面积、,消,消防设施面,积,积、墙体面,积,积；,长板楼受,走,走廊面积,影,影响最大,，,，因此，,多,多层的长,板,板楼实用,率,率最高，,随,随着层数,的,的增加，,实,实用率下,降,降，超过18层的,长,长板楼，,由,由于需要,抗,抗震等结,构,构层的增,加,加，分摊,面,面积更多,，,，一般在75%以,下,下；,短板楼11-18,层,层，随层,数,数的增加,，,，实用率,上,上升，但,上,上升幅度,较,较小；层,数,数差异在2-5层,左,左右实用,率,率变化幅,度,度不大；18层以,上,上的短板,楼,楼，实用,率,率随层数,增,增加而下,降,降，下降,幅,幅度较大,；,；,拼合板楼,受,受电梯间,的,的影响较,大,大，以18层，4,户,户为例，,每,每增加一,部,部电梯，,实,实用率下,降,降4%左,右,右；11-18层,，,，随楼层,的,的增加，,实,实用率上,升,升，但幅,度,度较小；22层以,上,上，随楼,层,层的增加,，,，实用率,下,下降幅度,较,较大，平,均,均每增加1层，实,用,用率下降1%-2%左右；,18层以,上,上板楼由,于,于消防要,求,求更高，,因,因此，增,加,加了大量,的,的消防梯,和,和消防管,井,井面积；,各类型,的,的8层,以,以上板,楼,楼实用,率,率由大,到,到小排,序,序为：,拼,拼合板,楼,楼、短,板,板楼、,长,长板楼,；,；拼合,单,单元数,越,越多