单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,赵巷8号地块项目产品定位报告,赵巷8号地块项目产品定位报告,1,用地性质,住宅用地,总用地面积,196,547.8,代征地面积,52,052.3,净地面积,144,495.5,地上总建筑面积,144,495.5,容积率,1.0,建筑密度,30%,绿化率,35%，其中集中绿化率10%,建筑高度,15米,机动停车位,0.72辆/户,非机动停车位,0.72辆/户,其他规划要求,基地内90平方米以下套型住宅建筑面积占住宅总建筑面积的比例不小于74%,土地规划指标分析,土地属性及规划指标分析：,1）,项目位于青浦赵巷国际别墅区，临近上海佘山国家旅游度假区，未来将,成为上海又一高档低密度的居住板块；,2）,土地属性决定地块的开发方向应是低密度的类别墅产品，这也是产品价,值最大化的唯一方案；,3）,如何在容积率 1.0、建筑密度30%以及 74/90 的条件限制下打造出低密,度类别墅高尚生活体验的产品将是项目团队的主要出路和挑战。,用地性质住宅用地总用地面积196,547.8代征地面积52,2,1）首先考虑溢价能力最高的产品-院落别墅-,加上对规划指标的分析过程,建筑面积上限：,（,144495.5,1000）x26%=37308,（假定会所1000）,别墅产品套数：37308/250,150套 占地面积：150100m,2,=15000m,2,建筑面积：150 x250=37500,2）考虑价值其次的产品-叠拼别墅：,建筑面积上限：144495.5-1000-37500=105995.5m2,叠拼产品套数（2 x 90为一套）：105995.5/180=588套,占地面积：,588套/290m2=26460m2,3)会所面积约为：1000m,2,总体建筑覆盖率：(37500+105995)/144495.5 29.6687%,30%,初步产品定位判断,1）首先考虑溢价能力最高的产品-院落别墅-,3,初步市场定位：上海西区高端公寓及别墅客户,上海西郊私营企业主（联排）,核心客户群,重要客户群,游离客户,1,2,3,大上海范围内的主城生活逃避者与少量投资客,上海（长宁）西区内的职业中高产及海归或父母（叠拼）,上海浦西的职业中高产及海归或父母,核心客户群,重要客户群,游离客户,1,2,3,大上海范围内的主城生活逃避者,周边企业及江浙地区高管层、生意人,；,一期客户定位,二期客户定位,初步产品定位判断,初步市场定位：上海西区高端公寓及别墅客户上海西郊私营企业主（,4,客户特征提取：,对内外环境要求高,口碑传播,有特定圈子,显示身份,楼盘增值,安静私密,崇尚人文,配套齐全,交通便利,重视下一代教育,活动,（Action）,事业忙碌、时间自由、特定生活圈子、应酬多、要求生活便利完善；,兴趣,(Interest),山水资源、上层身份认同、圈内生活领地、子女教育,观点,(Opinion),私密性、安全、环境优异、服务、口碑传播、性价比,客户AIO量表,初步产品定位判断,客户特征提取：活动事业忙碌、时间自由、特定生活圈子、应酬多、,5,对稀缺资源和,特定生活体验,的渴望,对产品形态认可,成就感,升级的需求,来自项目本身的言传身教,落定冲动,品牌链接,信任感,一种人生标签,签约行动,客户解读,客户行为解读,样板区展示体验,项目专业团队,业内口碑传播,企业形象定位,绚烂如花的幸福人生,初步产品定位判断,对稀缺资源和对产品形态认可成就感升级的需求来自项目本身的言传,6,入口广场，包括,广场、会所、绿地、水岸,，对公众开放，将为小区业主，也为大社区居民，提供最完美的品质服务。,沿嘉松公路,1.2公里20米宽绿化带,，既阻隔了公路噪音，又创造了良好的视觉效果。,绿轴,，串起整个小区，与水岸木栈共同构成,3km,的休闲环道。,崧溏河,1.6公里的水岸,，是本地块最宝贵的资源。沿水岸设置步道、休闲广场、集中绿地，将给居住者提供了一个自然生态的生活空间。,院落别墅,，龙湖的新产品。不仅为成人提供了私密的居住环境，也为邻里间的孩子创造了有趣的交往活动场所。,叠拼别墅,，多层的建筑形态，别墅的居住感觉。,总规平面解析,入口广场，包括广场、会所、绿地、水岸，对公众开放，将为小区业,7,产品价值分析（规划篇）,一中心,-社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将,成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周边楼盘多为内部性会所）,两河湾,-社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件，1分钟即可体验水岸诗情。,三岛屿,-菘塘河沿西岸蜿蜒前行，为社区勾勒出四座半岛，营造出水中有岛，岛上有溪的别样风貌。,四景轴,-东侧密植林带+叠拼坡地景观；叠拼与院墅间繁花蹊径；菘塘河边的水岸廊桥。,产品价值分析（规划篇）一中心-社区会所及周边集中景观,8,典型组团产品价值分析（建筑篇）,景观轴1,景观轴2,景观轴3,典型组团产品价值分析（建筑篇）景观轴1景观轴2景观轴3,9,典型组团（院墅）产品价值分析,院墅地下一层,院墅,一层,院墅,二层,院墅,三层,赠送面积：,销售面积250，,赠送地下150，占比60%。,双重庭院：,户均南北下沉,150-180,两庭园，满足空,间私密性，花园精装修，地,下层入户门廊可加设阳光房。,采光和朝向：,每户客厅和至,少三卧室朝南，附送露台。,典型组团（院墅）产品价值分析院墅地下一层院墅一层院墅二层院墅,10,典型组团（叠拼）产品价值分析,地下一层,一层,二层,三层,四层,五层,底town,赠送面积,：销售面积180，,赠送110地下空间，占比61%。,阳光庭院,：50-100,，,伸展家庭,室外活动空间，绝对别墅生活体验。,朝向采光：,三主卧及客厅朝南。,顶town,赠送面积：,销售面积180，赠,送顶楼50，占比30%；附送南北,双重露台约50，占比30%。,附赠北园：,30-50,，,庭院花园。,电梯直达：,附设电梯直通车库及三,楼入户平台，也可由花园沿室外楼,梯直接入户；完美地下、地上花园、,空中庭院的三重生活体验,典型组团（叠拼）产品价值分析地下一层一层二层三层四层五层底,11,典型组团立面风格,地中海风格,典型组团立面风格 地中海风格,12,竞争性物业价值曲线分析,高,中,低,面积总价比,庭院生活场景,室内赠送空间,规划形态创新,社区园林品质,周边自然景观,中产生活配套,地段价值感,核心区公寓,郊区别墅（含Townhouse）,龙湖佘山别墅,竞争性物业价值曲线分析高面积总价比核心区公寓,13,龙湖佘山产品定位及经济测算,产品类别,院落别墅,叠加别墅,套数,150,588,单套面积,250.45,180,总面积,37567.5,105840,每平米单价,4.353万,2.805万,总销金额,163541万,296928万,合计总销,460469万元,销售面积,143407.5（销售单价 3.21万元）双拼26.19%,总建筑面积,144407.5（会所建面1000）,容积率,0.99939,建筑覆盖率,29.6687,龙湖佘山产品定位及经济测算产品类别院落别墅叠加别墅套数150,14,典型组团定价预案,产品,院落别墅,叠加别墅,类型,河墅,院墅,边套（上）,边套（下）,中套（上）,中套（下）,销售面积,250.45,250.45,180,180,180,180,赠送面积,地下 150,占比59.8%,地下 150,占比59.8%,顶楼 50,占比：28%,地下 110,占比：61%,顶楼 50,占比：28%,地下 110,占比61%,总建面积,400,400,230,290,230,290,花园面积,150-180,150-180,50,100,30,50,平均单价,4.75万,（4.3/5.2）,4.05万,（3.65/4.45）,2.65万,（2.4/2.9),3.35万,(3.05/3.65),2.4万,(2.15/2.65),2.95万,(2.65/3.25),心理单价,（建筑面积）,2.97万,2.53万,2.07万,2.08万,1.88万,1.83万,单套总价,1189.6万,1014万,477万,603万,432万,531万,套 数,65,85,118,118,176,176,总销金额,77324万,86217万,56286万,71154万,76032万,93456万,总销金额：460469万,院墅均价：163541万/37567.5米=4.353万 叠加均价：296928万/105840米=2.805万,典型组团定价预案产品院落别墅叠加别墅类型河墅院墅边套（上）边,15,典型组团分期定价预案,类型,河墅,院墅,边套（上）,边套（下）,中套（上）,中套（下）,销售面积,250.45,250.45,180,180,180,180,一期单价,4.3万x22套,3.65万x28套,2.4万x39套,3.05万x39套,2.15万x59套,2.65万x59套,总销金额,23692.57万,25595.99万,16848万,21411万,22833万,28143万,二期单价,4.75万x21套,4.05万x29套,2.65万x40套,3.35万x40套,2.4万x58套,2.95万x58套,总销金额,24982.3万,29415.4万,19080万,24120万,25056万,30798万,三期单价,5.2万x22套,4.45万x28套,2.9万x39套,3.65万x39套,2.65万x59套,3.25万x59套,总销金额,28651.48万,31206万,20358万,25623万,28143万,34515万,产品,独 栋,叠 拼,分期,一期,二期,三期,合计,销售额,138523.5万,153451.7万,168496.5万,460469万,2008年实现销售,138523.5万,x50%=76725.85万,215249万,2008年回款金额,138523.5万,X70%=53708万,192231万,2009年实现销售,76725.85万,168496.5万,245222万,2009年回款金额,99743.7万,168496.5万,268240万,典型组团分期定价预案类型河墅院墅边套（上）边套（下）中套（上,16,按揭成本分析,250万+250万,一次性95折/按揭97,加价5%,第一套+第二套（其中一套付三成，二套付四成）,贷款期限,1年,3年,5年,10年,15年,20年,第一套贷款本金 250*70%,利息,60,873,177,500,307,255,662,197,1,045,051,1,460,931,第二套贷款本金 250*60%,利息,61,384,178,992,309,837,667,761,1,053,833,1,473,208,合计,122,257,356,492,617,093,1,329,958,2,098,883,2,934,139,按银行1年期存款利率折现,1,096,299,1,591,537,2,052,148,第二套+第二套（均付四成）,第二套贷款本金 250*60%,利息,61,384,178,992,309,837,667,761,1,053,833,1,473,208,第二套贷款本金 250*60%,利息,61,384,178,992,309,837,667,761,1,053,833,1,473,208,合计,122,768,357,984,619,675,1,335,522,2,107,665,2,946,416,按银行1年期存款利率折现,1,100,886,1,598,196,2,060,735,比较利息差异,第一套贷款本金 250*60%,利息,52,177,152,143,263,362,567,597,895,758,1,252,227,第二套贷款本金 250*60%,利息,61,384,178,992,309,837,667,761,1,053,