单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,商业定价流程专题研究,安徽区域商业运营部,2014年,10,月,报告目录,1,商业定价方法简述,2,常用定价方法解读,3,商业物业形态划分,4,各物业形态商业定价流程,5,案例分享,合景峰汇,报告逻辑大纲,商业定价方法简述,成本法：,通过售价、地价、建安费用、建设期费用、销售费用、销售税金、土地增值税、所得税、净利润、销售利润率之间的关系确定售价水平。,市场比较法：,通过对市场周边的价格及其预期进行比较得出项目的参考价格。,收益法：,售价每平米租金年收入,（,1,空置率）,（,1,运营费率）,/,折现率（在写字楼和大型商业中空置率一般控制在,5,10,，运营费率为,7%-13%,，折现率一般取,7%-8,。）,租金还原法：,销售价格单位面积年租金收入,/,资本化率,住宅价格比较法：,一般商业的售价是住宅价格的,2,5,倍，但是在特殊的条件下可能估值会更高，由于商业处于不同的发展阶段，各地的市场差异比较大。,年限法：,销售总价格单位面积年租金收入,N,年（,N,年）,综合法：,综合运用几种方法通过一定的权重加权得出一个平均价格，如：售价市场比较法售价,35,收益法售价,35,成本法 售价,30%,商业定价方法多样，主要为以下几种定价方法,目前市场操作中商业定价常用方法为市场比较法、租金反推法。,常用定价方法解读,常用商业产品定价思路,方法,1,：市场比较法,P1,方法,2,：租金反推法,p2,以周边在营业商铺租金回报作为定价参考依据,以周边在售的商铺销售价格作为定价参考依据,结合销售目标及企业利润目标对市场价格进行微调整，从而确定商业产品价格,(p1+p2)/2,推导商业产品市场价格,基于城市价值体系和现有区域商业价值体系条件下,市场比较法：通过与项目条件相似的在售商业售价为参考的售价测算方法；,租金还原法：通过项目周边现有商业价值体现出租金为基础，测算能支持的项目售价。,实际操作中：常用两种方法相结合，推导出项目的市场基价。同时根据企业的销售目标、利润目标、项目自身特性、入市时间等因素对所得的市场基价进行微调，从而确定商业产品的价格,2024/11/16,市场比较法解读,市场比较法步骤,步骤,1,：,确定影响商铺价值的因素,步骤,2,：,选定项目的市场比较对象,步骤,3,：,对各市场比较对象的商业价值因素专家打分,步骤,4,：,项目市场价格测算,对各相关楼盘价格的加权平均，得出本项目市场比较价格,市场比较法解读,选定项目的市场比较对象,主要考虑因素,距离本项目的绝对距离,业态规划的重合度,项目规模的可类比性,市政区域规划的竞争,所属商圈的辐射力、客流量,招商政策及主力店竞争的竞争性,物业类型的相似性,项目定位的相似程度,确定影响商铺价值的因素,主要考虑因素,项目所处的地段位置,项目周边商业氛围,所属区域人流量、固定人口比例,周边商业环境,交通通达 情况,内部规划设施、规模、,发展商信誉及开发能力,经营公司的经营能力,招商业态的承租能力,步骤,1-2,：确定影响商铺价值的因素并选定市场比较对象,注：一般会选择,4-6,个竞争项目作为比较对象,市场比较法解读,步骤,3,：确定各商业价值影响因素的所占的比例，对各市场比较对象的商业价值因素专家打分，并得出每个项目得分的加权和,序号,商铺价值因素,满分,本项目,A1,A2,A3,A4,A5,PX=?,P1=,P2=,P3=,P4=,P5=,1,位置,25,2,商业氛围,20,3,人流量,15,4,业态承租能力,10,5,周边环境,6,6,交通情况,6,7,内部规划设施,5,8,规模,5,9,发展商实力评估,4,10,运营商能力评估,4,合计,100,X,1,2,3,4,5,注：,A1-A5,代表选定的市场比较对象；,P1-P5,代表所选竞争项目的销售均价；,1-,5,代表所项目竞争项目各项价值评分的加权和；,X,代表本项目价值评分的加权和,2024/11/16,市场比较法解读,步骤,4,：根据与本项目的可类比性赋予每个比较项目不同的权重，按照所占权重推算中本项目价格,项目名称,本项目,A1,A2,A3,A4,A5,加权得分,X,1,2,3,4,5,均价,PX=?,P1,P2,P3,P4,P5,对比权重,W1,W2,W3,W4,W5,步骤,1,：,P1=,（,X/,1,）*,P1,*,W1,P2=,（,X/,2,）*,P2,*,W2,P3=,（,X/,3,）*,P3,*,W3,P4=,（,X/,4,）*,P4,*,W4,P5=,（,X/,5,）*,P5,*,W5,步骤,2,：,PX=P1+P2+P3+P4+P5,注：,A1-A5,代表选定的市场比较对象；,P1-P5,代表所选竞争项目的销售均价；,1-,5,代表所项目竞争项目各项价值评分的加权和；,W1-W5,代表赋予每个项目的对比权重；,PX,代表所推导出来的本案价格,2024/11/16,租金还原法解读,租金还原法,资产定价的最主要和最基本方法，是商铺租金按照投资回报率贴现的现值。,租金还原法释义：,综合租金水平是影响商铺定价最直接因素，租金反应商业繁荣程度和经营状况租金还原法是商铺估价最常用的方法之一。它是对房屋、商铺等不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。,租金反推法实质是商铺价值通过租金以投资回报率进行贴现。租金还原法是估算商铺在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法,2024/11/16,租金还原法解读,租金还原法步骤,步骤,1,：,充分采集项目所属区域及周边四至的租金水平,步骤,2,：,拟定租金取值参考项目并确定各参考项目所占权重,步骤,3,：,确定投资回报率取值，,步骤,4,：,确定加入销售溢价后的投资回报率取值,步骤,5,：,反推出项目销售价格,年租金,/,年投资回报率,注：,目前市场上的商业回报率约为,5-10%,投资回报年限约为,12-20,年，计算的租赁时间定为,365,天,/,年。一般会取平均值,8%,做为商铺的年投资回报率。,加入销售溢价因素时商铺的年投资回报率业内一般取值为,6%,租金还原法解读,序号,项目名称,/,路段,所占权重,租金,/,月,/,租金取值,1,A,W1,Z1,W1*Z1,2,B,W2,Z2,W2*Z2,3,C,W3,Z3,W3*Z3,4,D,W4,Z4,W4*Z4,5,E,W5,Z5,W5*Z5,通过对项目四至及周边的租金调研，得出本项目的市场租金取值后除以加入销售溢价后的年投资回报率取值即可推出项目售价,步骤,1,：,本项目月租金取值,Z=W1*Z1+W2*Z2+W3*Z3+W4*Z4+W5*Z5,步骤,2,：,按照,8%,的年投资回报率计算售价,本项目销售价格,P=,本项目月租金取值,z*12/8%,步骤,3,：,考虑销售溢价因素按照,6%,的年投资回报率计算售价,本项目销售价格,P=,本项目月租金取值,z*12/6%,注：,A-E,代表四至路段或参考项目；,W1-W5,代表权重比分；,Z1-Z5,租金水平,一般采集项目周边四至路段及区域内代表性商业项目的的租金水平做参考,街铺：,分散布局，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大于,30,米），最高不超过,3,层，各店铺面积较小，通常,10-200,平米之间,商业街：,2,排街铺之间围合，形成相对独立的街道,商业街区：,2,条以上商业街的组合或,Block,街区建筑形式商业）,集中式商业：,写字楼、住宅或酒店附属底商或独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在,1-6,层，整体性较强。,商业物业形态划分,各商业形态定价流程,不同的商业物业形态在定价流程上存在一定的微差别，以市场比较法和租金还原法为基础，对各类商业定价流程进行一定细分。,底商定价流程,街铺定价流程,此定价流程为单排街铺,1,拖,2,或,1,拖,3,销售定价流程,单排街铺如果仅一层，推导出销售基价后直接进行一铺一价推导,单排多层街铺分层销售，需参照分层定价系数对各层进行定价（相对较少）,2024/11/16,街区商业定价流程,街区式商业流程,此定价流程为规模相对较大的街区商业定价流程，规模较大的街区式商业可不做分区定价,1F,如有内外铺情况需考虑内外铺价值系数,根据根据企业销售策略利润目标对整体均价进行微调,2024/11/16,集中式商业定价流程,集中式商业流程,市场比较法,+,租金还原法推导出项目,1F,销售基价,在各区均价基础上根据楼层差价系数确定各区各层均价及整体均价,在各层均价的基础上考虑个铺特性推导,1,铺,1,价,根据分区评分系数进行,1F,分区定价,此定价流程为规模相对较大的集中式商业定价流程，规模较大的集中式商业可不做分区定价,根据根据企业销售策略利润目标对整体均价进行微调,2024/11/16,商业定价案例分享,案例,1,：苏州合景峰汇（街区式商业定价案例）,苏州合景峰汇：中国首席,4.5,代城市繁华体,”,（源于综合体，超越综合体），致力为苏州打造城市客厅，为城市创造价值，项目涵盖,“,一站式绿氧购物中心、中国（苏州）首创情景式立体商业街、城市中心豪宅、国际公寓、,5A,甲级智慧写字楼和国际标准酒店,”,六大业态板块，力争打造成苏州相城区,“,最中心、最智慧、最繁华、最非凡,”,的城市繁华体新地标。,定价分享主要针对合景峰汇,8,万方的情景式立体商业街的定价，定价过程中以市场比较法租金反推法为基础，推导出项目分区定价、分层定价、分栋定价等定价环节,街区式商业定价案例,合景峰汇,市场比较法,租金还原法,入市价值推算,项目对比因素,权重,地段,30%,商业氛围,20%,人流量,16%,周边环境,5%,交通条件,6%,内部规划设施,6%,楼盘规模,7%,开发商品牌,4%,经营公司,6%,总分,100%,序号,楼盘名称,产品选择,1,繁花世界广场,综合体商业,2,相城区万达广场,综合体商业,3,金辉商业街,项目区域商业,对比项目选择：,商业价值因素选择及权重：,选择依据：繁花世界与本项目商业形态和区域繁华度上最相似；万达广场为相城区区最具代理性可售商业，与本项目在综合体性质上较相似；金辉商业街距离本项目最近在售商业项目。,序号,评估项目,满分,本项目,繁花世界广场,万达广场,金辉商业街,均价（元,/,平方米）,PX,P1=55000,P2=38000,P3=35700,1,地段,30,27,29,23,25,2,商业氛围,20,17,19,15,14,3,人流量,16,13,15,11,10,4,周边环境,5,4,3,5,3,5,交通条件,6,5,5,4,3,6,内部规划设施,6,5,5,5,3,7,楼盘规模,7,6,6,6,3,8,开发商品牌,4,3,3,3,2,9,经营公司,6,5,5,5,4,合计,100,85,90,77,66,价格测算：,1,、繁花世界：现一层内铺销售均价为,35000,元,/,平方米，外街,1,拖,2,销售均价,30000,元,/,平方米，,1,拖,2,按,70%,价值测算单层均价为,43000,，内铺总面积大于外铺总面积，最终测算一层整体均价约,38000,元,/,平方米。,2,、金辉商业街：商业性质为,1,拖,2,商业，价格,25000,元,/,平方米，,1,拖,2,按,70%,价值测算单层均价为,35700,元。,市场比较法,租金还原法,入市价值推算,本项目与其他项目的商业因素权重评分比较：,步骤一：修正后各相关楼盘价格,P1=,（,85/90,）,X 55000=52000,（繁花世界）,P2=,（,85/77,）,X 38000=42000,（万达广场）,P3=,（,85/66,）,X 35700=46000,（金辉商业街）,步骤二：根据权重加权测算价格,三个项目权重：繁花世界在产品形态和销售方式上与本项目相拟，因此权重为,50%,；万达广场同为综合体项目，有内街，有外街，属同类项目，定为,30%,；金辉商业街为同区域商业，商业价值有一定参