,*,Code of this report|,*,乐平市粮库地块市场调研报告,大汉隆城房地产营销筹划,二零一一年一月,一、城市概况,地理位置,乐平市地处位处赣北丘陵山地向鄱阳湖平原过渡地带，乐安河中游地区，九江景德镇南昌市“金三角经济开展核心区域，是鄱阳湖经济圈次中心城市和是赣东北交通枢纽和商贸中心。,乐平是赣东北区域中心，区位优势凸显。境内乐安河四季通航，可直达鄱阳湖、长江；皖赣铁路、乐德铁路、206国道和3条省道通江达海；景鹰高速、(南)昌德(兴)加密高速穿境而过，与杭瑞、沪昆高速全线贯穿。一个半小时车程内有景德镇机场、九江港口、铁路枢纽鹰潭，2小时车程内有南昌机场；3小时经济圈内有金华、义乌、黄山等城市,行政区划,乐平市1992年撤县设市，为江西省方案单列市，归景德镇市管辖。乐平市辖2个街道办、14个镇、2个乡，1个农业科技示范园区和1个大型水库管理局，共有 48 个居委会266 个村委会。,1洎阳街道办、塔山街道办；,2涌山镇、镇桥镇、接渡镇、众埠镇、乐港镇、洪岩镇、高家镇、临港镇、浯口镇、塔前镇、双田镇、名口镇、礼林镇、后港镇；,3鸬鹚乡、十里岗乡，农业高新科技示范园区，共产主义水库管理局。,城区面积达15平方公里,乐平市GDP情况,根据乐平市历年经济开展情况可以看到，自2006年以来，乐平市GDP保持了快速增长的态势。受金融危机的影响，2021年GDP增长率有所放缓，全年GDP总量为121.95亿元，同比增长15.3%，相比上年增长率下降约8.4个百分点。2021年全市GDP为143亿元，同比增长18%。全市经济经过近08年的快速开展之后，增长态势趋于平稳，预计2021年全市经济增长水平将保持在16%左右。,乐平市20062021年人均GDP持续上升，增长率较为稳定，年均增长率超过10；,2021年乐平市人GDP16250元，在周边县市中位于较高水平；,乐平市人均GDP情况,2021年，乐平人均GDP为16250元，折合约2400美元，增长14.7%，房地产市场正进入快速开展阶段。,2021年，乐平GDP为143亿元，增速到达18%，房地产进入高速开展阶段。,根据相关理论和国际通用衡量标准判断，乐平房地产市场正进入一个快速开展的阶段。,人均GDP与房地产开展关系,生存需求,生存、改善需求兼有,改善需求为主,改善需求为主,超速发展,单纯数量型,快速发展,以数量为主，数量与质量并重,平稳发展，以质量为主，数量与质量并重,缓慢发展,综合发展型,国际通用衡量标准说明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的开展阶段。,800-4000美元,4000-8000美元,8000-20000美元,0-800美元,启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期,小于4%,4-5%,5-8%,大于8%,宏观经济增长与房地产开展关系,萎缩,停滞,稳定开展,高速开展,乐平市经济与房地产关系,06-10五年固定资产总投入达420.57亿元，其中2021年固投达历史最高的178亿元，同比增长达63%。乐平市固定资产投资额连年持续增长，增长迅速。,乐平市固定资产投资情况,2021年，房地产开发投资额增长20.5%，房地产开发持续升温。,2021年，乐平房地产开发投资增幅过高，但是房地产投资占GDP的比例和房地产投资占固定资产投资比例根本处于正常区间。,总之，乐平房地产投资额虽然增加很快，但远未到达相应的水平，说明在房地产由启动到快速开展的过渡阶段，投资存在继续迅速增长的可能。,房地产市场指标体系,异常,基本正常,正常运行,基本正常,异常,2010年,房地产开发投资额增幅,25%,20.5%,适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求,房地产投资/GDP,20%,20.18%,反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%,房地产投资/固定资产投资,37%,16.21%,反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%,乐平市房地产资产投资与固投关系,06-10,年乐平城镇居民可支配收入逐年增长，年均保持,12.94%,增长，尤其是,08,年，年增幅高达,18.3%,。,06-10,年乐平市农民人均纯收入同,步增长，年,均保持,11.18%,增长，尤其是,08,年，年增幅高达,14%,。,乐平市城镇居民可支配收入和农民纯收入情况,乐平市城镇居民可支配收入、农民纯人均收人逐年稳步攀升，未来的购置力将被逐步释放。,城市开展方向：,乐平城北新区、东湖新区的打造及规划，确定了乐平市后续城市的开展的方向。由于城北区特殊的地缘关系，城市的功能定位比较全面，包括了中央行政区、中央商务区，是城市的政治、经济、文化中心，其中老城区更多地承担了中心商业区的功能，城北新区那么更多地承担了行政、商务和居住的功能,小结：,乐平市城市开展起步晚，底子薄，但近年开展迅速；固定资产在极低的情况下飞速开展，为房地产市场的开展创造条件；工业生产型的城市性质，使得城市积蓄了一定的民间财富，乐平经济开展平稳，人均可支配收入稳步上涨，后续消费释放是有期望的。,伴随着乐平城市经济持续的开展和人口不断增长的趋势下，乐平城市化进程的加快，乐平市综合实力的不断提升，GDP与人均GDP高速增长，未来乐平市民的购房支出预计将会稳步提升，乐平房地产市场正扬帆起航，进入快速开展期。,二、房地产市场分析,产品规划落后、风格单调，同质化严重，综合品质不高。,现有十万平米的经济适用房供给，加上廉租房加上现有的商品房供给，后续市场供给量庞大，竞争加剧。,存在未获得预售许可证的前提下，收取高额定金销售房子。,围绕天湖的城北新区以及围绕东湖的城东区域为热点置业区域。,楼盘综合品质不高，后续供给量庞大，市场竞争加剧，商品房销售条件限制不标准，整体走势乐观。,乐平市住宅市场情况,乐平市楼盘分布图,城北区楼盘地址图览表,城北楼盘是乐平楼盘聚集楼盘最多的区域，客群主要为政府领导班子、政府机关的工作人员；由于周边小区居民较高的收入水平，给城北新区商业成为未来乐平市一商业副中心带来了一定的开展潜力。,城东区楼盘地址图览表,城东新区是乐平市另一处具有居住气氛区域，毗邻老城区，配套、环境佳，置业安居热点区域。,乐平市楼盘一览表,楼盘名称,所属片区,总建筑面积（）,物业类别,户型面积（）,最高价格（元）,最低价格（元）,开盘时间,总套数,销售情况,珠海南路商贸街,市区,13049.25,多层6+1,1房87.992房110.99-157.973房139-151.15,2115,1850,2009年10月,203,100%,名郡36墅,市区,5301.94,别墅、多层,2房89.7，3房122，228 别墅,2346,1859,2009年9月,59,90%,凤凰世纪华城,城北新区,20万,多层，小高层，别墅,2房89.7，3房112，别墅220,2700,2500,2006年10月,1400,100%,恒兴大楼,城北新区,20255,商住结合,2房89.75，3房118.25,均价,2100,2010年12月,88,人民医院团购,鸿宇天湖城,城北新区,20万,多层，小高层,2房97，3房100-140,3400,2900,2011年1月,1600,10%,中浙黄庭港湾,城北新区,10万,多层6+1,2房116，3房170,3300均价,2011年1月,800,30%,香樟光华苑,城北新区,10万,多层6+1,2房97-104，3房116-125,3080,2880,2011年2月,780,20%,书香锦苑,城北新区,2428,多层,2房88.6,2500,2200,2009年8月,60,100%,福泰华庭,城北新区,9万,多层,2房80.3-98.6，3房102-126,2900均价,2008年,900,100%,凯旋华府,城北新区,8.2万,多层，小高层，别墅,2房88.6-99.8,3房115.5-132.8,未开盘,1000,0%,乐平市楼盘一览表,楼盘名称,所属片区,总建筑面积（）,物业类别,户型面积（）,最高价格（元）,最低价格（元）,开盘时间,总套数,销售情况,瑞启花园,城北新区,4万,多层,未开盘,南方翡翠城,城北新区,3万,多层,未开盘,东湖名都,东湖新区,27万,多层，小高层,3房96.5-115.5，4房127.5,3538,2780,2010年8月,1800,68%,大地豪城,东湖新区,147450,多层，小高层,2房89.75，3房101.58-118，4房141.09,3100,2500,2010年9月,1200,80%,蔚蓝嘉园,东湖新区,11万,多层,2房89，3房115-129，4房143,3018,2700,2008年,900,60%,中远大名城,东湖新区,23万,多层，小高层,2房80-85，3房95-135,预计2011年7月上市,1800,东湖豪景,东湖新区,10万,多层6+1,2房97-104，3房116-125,预计2011年2月上市,东湖公园1号,东湖新区,15万,多层、高层，小高层,2房82.21，3房108.53-114.37,3100,2500,二期预计2011年5月上市,1200,40%,水岸兰庭,东湖新区,25万,多层，小高层,1房37-70，2房115，3房122-131，4房140,3100,2800,2008年,1800,90%,金汇兰庭,东湖新区,21万,多层,2房60.8-88.6,3房106.8-112,3100,2500,2009年1月,1200,98%,小结：,乐平市在售楼盘不多，乐平政府大力开发新区，楼盘多分布在城北、城东新区。老城区在售工程那么相对很少，供给量不多，存在的多以多层为主、小高层为辅。分析其主要原因有：一：政府北迁导致城市开展重心向东北方位移动；二：新区规划前景导致市民置业热情高涨；三：老城区的拆迁进程开展较慢。,热点区域城北新区，城东新区环境，配套完善，成为居住重点考虑区域。目前乐平房地产市场属城北为热点区域，仅此的城东新区，由于毗邻老城区，配套完善，环境佳，具有相当浓厚的居住气氛，也是市民置业选择另一主要区域。城东在售工程总供给面积也达100000平米。,三房供给为主，两房为辅，面积偏大。在售户型中三房供给占据市场主要位置，面积区间主要为95-140，其次为两房，面积区间为83-120，四房、复式为辅，面积区间在120-190之间，均售价在28003100元/之间，具有追赶景德镇之势。,典型工程分析,大地豪城,大地阳光城二期,工程位置：东湖新区迎宾大道,工程规模：11090.77,物业类型：低层商铺，多层,销售价格：价格区间3200元/-3400元/。,户型：两房87.3-93.8、三房115.24、商铺189-289,工程主题语：城市优生活荣耀开启，只为少数人拥有,交楼标准：毛坯,开发商：乐平市大地置业,总体销售率：80%,优惠折扣：一次性9.8折，按揭9.9折，买两房减5000元,三房：124,宽阔大户两房，全明设计，阳光每一天,宽阔大客厅带宽大观景阳台，主卧弧形大开窗设计，立体空间强，次卧精致阳台设计，增添实用面积。,三房采用全明设计，客厅带大开间采光玻璃，卧室低窗台飘窗，主卧携带270度转角飘窗。,厨房连结工作阳台，主客卫清楚，私密性好，客卫采用干湿分区，布局合理。,两房：96,工程位置：城北新区洎阳北路东侧枫树岭,工程规模：占地面积58234.8平米，建筑面积100751平米,物业类型：一期为多层,价格：均价2900元/,户型：两房90-93、三房107-124、复室174,工程主题语：城市中央公园街区,交楼标准：毛坯,开发商：乐平宏达房地产开发,总体销售率：100%,储藏室及车位数量：停车位400个,福泰华庭,两房：90,三房：124,两房户型方正、动静合宜，干湿有效别离，主卧带南西双景飘窗，生活观景两相宜。,三房户型方正实用，主卧带东南双景飘窗，阔绰客厅，宽敞阳台，餐厅带阳台，实用方便。,复室上下跃层，空间适宜，南卧南西双景飘窗，北书房飘窗